Закон противоречия
Вступил в силу ряд законов, влияющих на рынок недвижимости и строительства. Эксперты адвокатского бюро «Качкин и партнеры» подготовили обзор законодательных нововведений.
По мнению юристов, в 2016 год мы вступаем с рядом очень противоречивых новелл.
Выдачу градпланов продлевают
С 1 января текущего года вступил в силу принятый в июле прошлого года Федеральный закон № 250-ФЗ. Им предусмотрена возможность продления срока выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Напомним, что в соответствии с требованиями Градкодекса РФ ГПЗУ должен быть выдан заявителю в течение 30 дней после поступления его заявления. По новым правилам указанный срок продлевается в двух случаях: при направлении проекта ГПЗУ на рассмотрение на публичных слушаниях на срок, необходимый для их проведения, и при выявлении противоречий в документах, которые необходимы для выдачи градпланов, на срок, необходимый для их уточнения.
«Эти нововведения, на наш взгляд, окажут негативное влияние на строительный рынок, – считает Алексей Калинкин, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры». – Помимо увеличения риска неоправданных задержек в выдаче ГПЗУ фактически преодолевается прогрессивная позиция Верховного суда РФ и Минстроя о том, что ГПЗУ выдается заявителю при наличии его заявления и документов, позволяющих идентифицировать заявителя. Сложно представить, что, имея в виду только эти документы, можно допустить какие-то противоречия, которые требуют продления срока выдачи ГПЗУ. Основываясь на новых положениях градостроительного законодательства, региональные и местные власти могут сделать вывод о возможности установления требований о предоставлении дополнительных документов для выдачи ГПЗУ. И в этом случае суды уже могут отказаться поддерживать позицию заявителей, признавая законными требования о предоставлении заявителем топографической съемки и т. п.».
По мнению эксперта, этот же закон вводит и нормы, благоприятные для девелоперов. Теперь в сферу контроля антимонопольной службы попадает оказание государственных и муниципальных услуг и проведение контрольных процедур в сфере строительства.
«По новым правилам, столкнувшись с незаконными действиями органов власти, застройщик вправе обжаловать их не только в суде, но и в антимонопольной службе. По итогам рассмотрения дела служба, установив факт нарушения, может выдать обязательное для государственного органа предписание. Хотя это предписание впоследствии может быть обжаловано в суде уже органом власти, расширение средств защиты интересов застройщиков можно только приветствовать. Качество работы и понимание проблем бизнеса, как показывает практика, у антимонопольной службы существенно выше, чем у большинства государственных органов», – отмечает Алексей Калинкин.
Важно, что федеральный законодатель отказался от продления переходного периода, когда строительство линейных объектов (дорог и т. п.) разрешалось на основании ГПЗУ. Теперь застройщик должен самостоятельно разрабатывать проект планировки и проект межевания территории либо дожидаться, когда органы власти сами это сделают. Если градплан уполномоченный орган обязан выдать по заявлению застройщика, то указанные проекты разрабатываются по его усмотрению. «С одной стороны, стоимость и сроки разработки проекта планировки и проекта межевания довольно значительны, что скажется негативно на проектах девелопмента линейных объектов. Но с другой, переход на новую систему их строительства позволит осуществлять на местном уровне более качественное и продуманное развитие территорий», – комментирует Алексей Калинкин. По словам эксперта, для Москвы сделано традиционное исключение: там еще в течение года допускается предоставление ГПЗУ для строительства линейного объекта.
Нотариус обязателен
В сфере оборота недвижимости существенное значение имеют поправки, внесенные Федеральным законом № 391-ФЗ от 29.12.2015, большинство положений которого уже вступили в силу. В частности, закон предусматривает, что сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (то есть лицу, не являющемуся сособственником) подлежит нотариальному удостоверению. При этом поправки распространяются на любые объекты недвижимости и любых собственников (как физических, так и юридических лиц), хотя причиной их появления были «проблемы на рынке квартир».
Теперь любой договор купли-продажи доли должен быть нотариально удостоверен, в противном случае он будет ничтожным.
Введение нотариальной формы имеет свои положительные и отрицательные стороны, считает Алексей Калинкин: «Проблемы сделок, в оформлении которых участвуют нотариусы, традиционны: консерватизм большинства нотариусов, препятствующий структурированию сложных, нетипичных договоров, и увеличение расходов участников, связанное с необходимостью оплаты нотариальных услуг. Но вместе с тем обязательная нотариальная форма, вероятно, снизит количество незаконных сделок на рынке недвижимости и судебных споров. Введение обязательной нотариальной формы по сделкам с долями в уставном капитале хозяйственных обществ этих целей достигло и в целом имело больше позитивных последствий, чем негативных».
Туманный облик
Важные поправки в законодательство о недвижимости были внесены и на региональном уровне. Во-первых, это закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства», вступающий в силу с 18.01.2016. Законом предусматривается, что строительство и реконструкция объектов в сфере жилищного строительства могут осуществляться после предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта (исключение сделано для уже полученных градпланов – в этом случае не требуется данное согласование вообще).
«В законе заложена парадоксальная модель, в соответствии с которой решение о согласовании предшествует выдаче ГПЗУ. При этом федеральное законодательство предусматривает, что основанием для проектирования, в том числе и разработки архитектурного облика объекта, является выданный градплан. Текст регионального закона вызывает сомнения в его соответствии Градкодексу. Однако до его оспаривания в суде положения закона будут обязательными для застройщиков», – поясняет Алексей Калинкин.
По мнению эксперта, способы реализации этого закона на практике пока непонятны, особенно с учетом того, что и федеральный законодатель урегулировал этот же вопрос, но принципиально иным образом. Федеральным законом № 459-ФЗ от 30.12.2015 в градостроительное законодательство и законодательство об объектах культурного наследия были внесены следующие поправки:
– градостроительные регламенты исторических поселений теперь должны включать требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства, размещаемых в границах исторического поселения;
– региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе утвердить типовое архитектурное решение объектов капитального строительства, размещаемых в границах исторического поселения;
– на этапе выдачи разрешения на строительство орган охраны объектов культурного наследия проверяет соответствие архитектурного решения объекта капитального строительства требованиям градостроительных регламентов. Если застройщик осуществляет строительство в соответствии с типовым архитектурным решением, такая проверка не проводится.
Таким образом, сейчас федеральное и региональное законодательство предлагают две самостоятельные процедуры, которые отличаются как по моменту проведения, так и по объекту исследования. Формально поправки в федеральное законодательство пока неприменимы к Петербургу, который является историческим поселением, границы которого не определены. После определения таких границ, работа над чем ведется уже несколько лет, потребуется внести изменения в действующие градостроительные регламенты в соответствии с поправками в федеральный закон.
Мнение:
Алексей Калинкин, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры»:
– Трудно предсказать, какую позицию займут правоприменительные органы. Возможно, органы власти будут требовать у застройщиков получение двух согласований, но такое требование не имеет каких-либо достаточных обоснований, так как предмет проверки во многом дублируется. На наш взгляд, с учетом этой ситуации следует ожидать существенной переработки регионального закона одновременно с работой по утверждению границ поселения.
Если примеры использования переработанных строительных отходов в Петербурге есть, то с твердыми бытовыми отходами ситуация хуже. Хотя потенциал у этого направления определенно присутствует.
Так, в качестве строительного материала после переработки может быть использован ПВХ, а бумажные отходы могут стать основой для производства теплоизоляционных материалов. В Санкт-Петербурге в настоящее время по экспертным оценкам производится порядка 1,7 млн т мусора. По прогнозам, к 2015 году эта цифра может вырасти до 1,8 млн т мусора в год, а к 2020 – до 2 млн т.
В общей же сложности производство твердых бытовых отходов в стране составляет 35-40 млн т в год. При этом подвергаются какой-либо обработке только около 2 млн т. Таким образом, основной объем отходов захоранивается на полигонах или оседает на нелегальных свалках. Имеющаяся инфраструктура переработки отходов незначительна: перерабатывать отходы фактически негде.
Между тем спрос на продукты, произведенные в результате переработки ТБО, как отмечают эксперты, есть. По словам директора природоохранных программ Общероссийской общественной организации "Зеленый патруль" Романа Пукалова, производители окон ПВХ в буквальном смысле "гоняются" за пластиком, прошедшим соответствующую обработку, который, по сути, является сырьем. Но, несмотря на то, что пластик в общем объеме ТБО в России занимает порядка 30%, переработке подвергается максимум 5% этого полимера. "В России нет разветвленной сети по приему пластика. Это существенно осложняет процесс его выборки из ТБО, – говорит Роман Пукалов. По его мнению, ситуация может измениться только под влиянием власти, к примеру, путем законодательного обязательства или налоговых льгот для переработчиков. "Я надеюсь, что рыночные механизмы вступят в силу и простимулируют решение этого вопроса", – добавил Роман Пукалов.
Значительных проектов в сфере переработки ТБО в строительные материалы в Петербурге нет. Причина – отсутствие необходимой инфраструктуры. Вместе с тем заняться проектами в этой сфере могли бы отдельные предприятия и компании. Подобную инициативу проявили в Казани, где работники Казанского экологического комплекса заявили о намерении из отходов пленки производить пластиковые панели, облицовочную плитку, черепицу, тротуарную плитку.
В Петербурге в настоящее время существует несколько долгосрочных целевых программ по обращению с отходами. Одна из них предполагает достижение к 2020 году 95%-ной переработки отходов с использованием 78% вторичного сырья и захоронением оставшихся 23%. Возможно, если планы будут реализованы, и в городе селективный сбор и обработка отходов станут привычным делом, дойдет и до полноценного производства строительных материалов из ТБО.
Результаты брокерского рейтинга на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2012 года были оглашены 20 февраля. Были подведены итоги в трех сегментах: офисной, торговой (без учета стрит-ритейла) и складской недвижимости. Впервые была озвучена информация по нескольким сделкам.
В 2012 году в брокерском рейтинге приняло участие 11 компаний; это на 3 компании больше, чем в 2011 году. Участники рейтинга: АРИН, ASTERA в альянсе с BNP ParibasRealEstate, БестЪ. Коммерческая недвижимость, EastReal, ColliersInternational, GVA Sawyer, JonesLangLaSalle, KnightFrank, Maris в ассоциации с CBRE, S.A.Ricci - Санкт-Петербург,TELLUS GROUP.
Всего за 2012 год брокеры сдали и продали 429 116 кв. м. офисных, торговых и складских площадей. Это меньше, чем годом ранее (604 755 кв. м) и в 2010 году (512 028 кв. м).
Лидером рейтинга стала компания Colliers International, которая сдала и продала в 2012 году 140047 кв. м. На втором месте – компания Knight Frank (61519 кв. м.); третье место заняла компания ASTERA – 48119 кв. м.
Бизнес-центры
На рынке офисной недвижимости среди тенденций эксперты назвали смещение спроса и предложения в сторону бизнес-центров класса А. По оценкам компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network 40% введенных в 2012 году бизнес-центров относятся к этому классу. Альберт Харченко, генеральный директор компании East Real отметил рост спроса на помещения площадью от 1 тыс. кв. м, отмечая при этом, что предложения такого формата практически нет, и на рынке встречаются ситуации преддоговоров на аренду в строящихся проектах.
Среди арендаторов офисов эксперты выделяют крупные корпорации с государственным участием. Дмитрий Золин, управляющий директор ФХК "Империя" рассказал, что в этом году в бизнес-центрах УК "Сенатор" были арендованы 4 помещения общей площадью 6 тыс. кв. м крупными государственными корпорациями. Сегодня в процессе переговоров находятся еще несколько точек для таких компаний. Кроме того, лидерами среди арендаторов господин Золин назвал IT-компании, банки, государственные органы.
Всего в офисном сегменте Петербурга 11 брокерскими компаниями в 2012 году было сдано и продано примерно 140 тыс. офисных площадей, это 252 сделки. В 2012 году абсолютным лидером по сдаче в аренду офисных площадей в бизнес-центрах классов А, В и С в Петербурге как и годом ранее стала компания Maris / CBRE. За прошлый год компания реализовала 26 370,6 кв. м (33 сделки) офисных площадей. На второй позиции рейтинга – компания Colliers International (22 240 кв. м, 26 сделок). Замыкает тройку лидеров компания JonesLangLaSalle с 20 955 кв. м (24 сделки).
Торговая недвижимости
В 2012 году участвующими в рейтинге компаниями было сдано или продано 115 620,74кв. м (420 сделок) площадей в составе торговых центров Петербурга. Годом ранее этот показатель составлял 282 158 кв.м (309 сделок),а в 2010-м – 161 942 кв. м (646 сделки).
Лидером в этом сегменте стала компания Colliers International - 55 612,72 кв. м (247 сделок) торговых площадей. На втором месте - 19 563,27 кв. м (81 сделка), прошлогодний лидер - компания JonesLangLaSalle. Замыкает тройку ASTERA с 13 855,8 кв. м (37 сделок).
Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International поделилась аналитикой компании в торговом секторе: по оценкам компании в 2012 году было введено около 230 тыс. кв. м; на 2013 год заявлено 370 тыс. кв. м; крупнейшие ожидаемые проекты: "Лондон-молл", "Жемчужная плаза".
Госпожа Никандрова отметила замедление развития торговых сетей fashion, которые "садятся" только в торговые комплексы класса А с самой удачной локацией; таких проектов на рынке представлено ограниченное количество. Этот год характеризовался появлением на рынке новых торговых сетей: "Азбука", Starbucks, "Зеленый перекресток" и др. Основной пик выхода новых сетей компания ожидает в 2015 году, когда будет открыт торговый центр "Голливуд".
Склады
Лидером по сдаче в аренду и продаже складских площадей в Петербурге в 2012 году стала компания Colliers International. За прошлый год компания сдала в аренду 22 195 кв. м (5 сделок) складских площадей, а также выступила консультантом при заключении одной сделки по покупке 40 тыс. квадратов. Общий показатель Colliers International - 62 195кв. м. На втором месте второй год подряд – компания Knight Frank (46 600 кв. м, 7 сделок), на третьем - ASTERA с 19 133,3 кв. м (7 сделок).
Всего же за прошлый год 11 брокерских компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду и продали 172 579,4 кв. м (38 сделок) складских площадей. В 2011-м этот показатель 236 377 кв. м (45 сделок), в 2010-ом – 178 562 кв. м (91 сделка).
Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Михаил Тюнин рассказал, что в 2012 году было сдано 130 тыс. кВ. м. складских площадей. Введено в эксплуатацию – 110 тыс. кВ. м. Уровень вакантных площадей составляет около 1%. При этом среди клиентов компании на 2013 год заявок поступило уже на 140 тыс. кВ. м.
Светлана Ким, директор по развитию группы компаний AAG, говорила о тенденции перемещения складских площадей из города в зону 15-километровой доступности от КАД. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки площадью 2-5 га. Стоимость земли здесь без учета коммуникаций: 50-70 $ за кВ. м.
Сергей Васильев, заместитель генерального директора Tellus Group спрогнозировал в ближайшие 25 лет появление на рынке более чем 6 га складских площадей.
Стрит-ритейл
Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA рассказала, что основные арендаторы в стрит-ритейле – это общепит, банки, магазины электроники и бытовой техники, продуктовые сети, ювелирные магазины. Более 60% спроса приходится на объекты площадью до 100 кв. м.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН отметила, что достаточно новый активный для рынка арендатор – это медицинские клиники, арендующие отдельно стоящие здания площадью от 1 тыс. кв. м.
Инвестиции
Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге рассказал, что в 2012 году в рынок Петербурга было проинвестировано 860 млн. долл. Наибольший объем инвестиций пришелся на жилые проекты. Большинство инвесторов (около 80%) были российскими, в отличие от 2011 года, когда 60% вложений поступило от иностранных инвесторов. В более чем 70% сделок – объем инвестиций составлял до 20 млн долл.
Николай Вечер, директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге подытожил: озвученные цифры неоднозначны. На лицо снижение объема сделок. Явный лидер – торговый сегмент, несмотря на то, что Петербург занимает второе место после Краснодара по количеству торговых площадей на 1 тыс. человек.