Закон противоречия
Вступил в силу ряд законов, влияющих на рынок недвижимости и строительства. Эксперты адвокатского бюро «Качкин и партнеры» подготовили обзор законодательных нововведений.
По мнению юристов, в 2016 год мы вступаем с рядом очень противоречивых новелл.
Выдачу градпланов продлевают
С 1 января текущего года вступил в силу принятый в июле прошлого года Федеральный закон № 250-ФЗ. Им предусмотрена возможность продления срока выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Напомним, что в соответствии с требованиями Градкодекса РФ ГПЗУ должен быть выдан заявителю в течение 30 дней после поступления его заявления. По новым правилам указанный срок продлевается в двух случаях: при направлении проекта ГПЗУ на рассмотрение на публичных слушаниях на срок, необходимый для их проведения, и при выявлении противоречий в документах, которые необходимы для выдачи градпланов, на срок, необходимый для их уточнения.
«Эти нововведения, на наш взгляд, окажут негативное влияние на строительный рынок, – считает Алексей Калинкин, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры». – Помимо увеличения риска неоправданных задержек в выдаче ГПЗУ фактически преодолевается прогрессивная позиция Верховного суда РФ и Минстроя о том, что ГПЗУ выдается заявителю при наличии его заявления и документов, позволяющих идентифицировать заявителя. Сложно представить, что, имея в виду только эти документы, можно допустить какие-то противоречия, которые требуют продления срока выдачи ГПЗУ. Основываясь на новых положениях градостроительного законодательства, региональные и местные власти могут сделать вывод о возможности установления требований о предоставлении дополнительных документов для выдачи ГПЗУ. И в этом случае суды уже могут отказаться поддерживать позицию заявителей, признавая законными требования о предоставлении заявителем топографической съемки и т. п.».
По мнению эксперта, этот же закон вводит и нормы, благоприятные для девелоперов. Теперь в сферу контроля антимонопольной службы попадает оказание государственных и муниципальных услуг и проведение контрольных процедур в сфере строительства.
«По новым правилам, столкнувшись с незаконными действиями органов власти, застройщик вправе обжаловать их не только в суде, но и в антимонопольной службе. По итогам рассмотрения дела служба, установив факт нарушения, может выдать обязательное для государственного органа предписание. Хотя это предписание впоследствии может быть обжаловано в суде уже органом власти, расширение средств защиты интересов застройщиков можно только приветствовать. Качество работы и понимание проблем бизнеса, как показывает практика, у антимонопольной службы существенно выше, чем у большинства государственных органов», – отмечает Алексей Калинкин.
Важно, что федеральный законодатель отказался от продления переходного периода, когда строительство линейных объектов (дорог и т. п.) разрешалось на основании ГПЗУ. Теперь застройщик должен самостоятельно разрабатывать проект планировки и проект межевания территории либо дожидаться, когда органы власти сами это сделают. Если градплан уполномоченный орган обязан выдать по заявлению застройщика, то указанные проекты разрабатываются по его усмотрению. «С одной стороны, стоимость и сроки разработки проекта планировки и проекта межевания довольно значительны, что скажется негативно на проектах девелопмента линейных объектов. Но с другой, переход на новую систему их строительства позволит осуществлять на местном уровне более качественное и продуманное развитие территорий», – комментирует Алексей Калинкин. По словам эксперта, для Москвы сделано традиционное исключение: там еще в течение года допускается предоставление ГПЗУ для строительства линейного объекта.
Нотариус обязателен
В сфере оборота недвижимости существенное значение имеют поправки, внесенные Федеральным законом № 391-ФЗ от 29.12.2015, большинство положений которого уже вступили в силу. В частности, закон предусматривает, что сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (то есть лицу, не являющемуся сособственником) подлежит нотариальному удостоверению. При этом поправки распространяются на любые объекты недвижимости и любых собственников (как физических, так и юридических лиц), хотя причиной их появления были «проблемы на рынке квартир».
Теперь любой договор купли-продажи доли должен быть нотариально удостоверен, в противном случае он будет ничтожным.
Введение нотариальной формы имеет свои положительные и отрицательные стороны, считает Алексей Калинкин: «Проблемы сделок, в оформлении которых участвуют нотариусы, традиционны: консерватизм большинства нотариусов, препятствующий структурированию сложных, нетипичных договоров, и увеличение расходов участников, связанное с необходимостью оплаты нотариальных услуг. Но вместе с тем обязательная нотариальная форма, вероятно, снизит количество незаконных сделок на рынке недвижимости и судебных споров. Введение обязательной нотариальной формы по сделкам с долями в уставном капитале хозяйственных обществ этих целей достигло и в целом имело больше позитивных последствий, чем негативных».
Туманный облик
Важные поправки в законодательство о недвижимости были внесены и на региональном уровне. Во-первых, это закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства», вступающий в силу с 18.01.2016. Законом предусматривается, что строительство и реконструкция объектов в сфере жилищного строительства могут осуществляться после предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта (исключение сделано для уже полученных градпланов – в этом случае не требуется данное согласование вообще).
«В законе заложена парадоксальная модель, в соответствии с которой решение о согласовании предшествует выдаче ГПЗУ. При этом федеральное законодательство предусматривает, что основанием для проектирования, в том числе и разработки архитектурного облика объекта, является выданный градплан. Текст регионального закона вызывает сомнения в его соответствии Градкодексу. Однако до его оспаривания в суде положения закона будут обязательными для застройщиков», – поясняет Алексей Калинкин.
По мнению эксперта, способы реализации этого закона на практике пока непонятны, особенно с учетом того, что и федеральный законодатель урегулировал этот же вопрос, но принципиально иным образом. Федеральным законом № 459-ФЗ от 30.12.2015 в градостроительное законодательство и законодательство об объектах культурного наследия были внесены следующие поправки:
– градостроительные регламенты исторических поселений теперь должны включать требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства, размещаемых в границах исторического поселения;
– региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе утвердить типовое архитектурное решение объектов капитального строительства, размещаемых в границах исторического поселения;
– на этапе выдачи разрешения на строительство орган охраны объектов культурного наследия проверяет соответствие архитектурного решения объекта капитального строительства требованиям градостроительных регламентов. Если застройщик осуществляет строительство в соответствии с типовым архитектурным решением, такая проверка не проводится.
Таким образом, сейчас федеральное и региональное законодательство предлагают две самостоятельные процедуры, которые отличаются как по моменту проведения, так и по объекту исследования. Формально поправки в федеральное законодательство пока неприменимы к Петербургу, который является историческим поселением, границы которого не определены. После определения таких границ, работа над чем ведется уже несколько лет, потребуется внести изменения в действующие градостроительные регламенты в соответствии с поправками в федеральный закон.
Мнение:
Алексей Калинкин, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры»:
– Трудно предсказать, какую позицию займут правоприменительные органы. Возможно, органы власти будут требовать у застройщиков получение двух согласований, но такое требование не имеет каких-либо достаточных обоснований, так как предмет проверки во многом дублируется. На наш взгляд, с учетом этой ситуации следует ожидать существенной переработки регионального закона одновременно с работой по утверждению границ поселения.
Рынок загородных коттеджных поселков демонстрирует стабильные объемы предложения с тенденцией к снижению количества свободных объектов. По данным компании Knight Frank St Petersburg, за I полугодие
Эксперты отмечают достаточно высокую покупательская активность в начале года, имеющую понижающий тренд к середине года, объясняющийся как влиянием сезонного фактора, так и отсутствием значимых экономических стимулов для увеличения объема сделок.
Ценовые изменения не имеют выраженной тенденции, вместе с тем, средняя динамика составила 12% за элитное домовладение и более 8% для объекта бизнес-класса.
Предложение
Число поселков, находящихся в активной стадии продаж, к концу I полугодия
В проектах класса В наблюдается волатильность – ряд проектов переориентировались на продажу участков без обязательного подряда, что понижает позиционирование проектов, не позволяя относить их к бизнес-классу.
По состоянию на окончание 2 кв.
Динамика количества коттеджных поселков
.jpg)
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
В течение I полугодия рынок пополнился двумя коттеджными поселками, при этом старт продаж пришелся на начало года, в то время как за 2 квартал
|
Новые проекты I полугодия |
|||
|
Класс проекта |
Название поселка |
Количество домов |
Стоимость домовладений, $ (включая стоимость земли) |
|
А |
HONKA NOVA Concept Residence |
52 |
1 980 000 |
|
В |
Петергофская Мыза |
7 |
1 024 000 |
* По состоянию на июнь
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Спрос
Во II квартале
Географическое распределение сделок в коттеджных поселках
.jpg)
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Наибольшим спросом в классе А традиционно пользуются дома Курортного района, однако в силу структуры имеющегося на рынке предложения половина сделок состоялась во Всеволожском районе. Для класса В преобладание в географии продаж объектов Всеволожского района характерно и отражает предпочтения покупателей. Подавляющий объем продаж в этом сегменте приходится на дома для постоянного проживания в радиусе 10-
Коммерческие условия
В силу колебаний курса доллара, наблюдавшихся в течение II квартала
Увеличение ценового индекса за I полугодие
Средняя цена домовладения демонстрирует рост, тыс.$/дом
.jpg)
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Мнение
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
- Сохраняется интерес к готовым домам, включающим отделку, мебель и сопутствующую инфраструктуру, в частности, такой объект был продан в начале лета в «Репинской Усадьбе». К началу лета на рынке наступило характерное сезонное затишье, ощущается некоторый спад интереса к дорогим объектам. Большая часть запросов и сделок сейчас приходится на особняки стоимостью не более 2 млн.долл. Полагаю, что до осени ситуация будет стабильной.
Рынок строительной арматуры Санкт-Петербурга и Ленобласти показывает незначительный рост. По прогнозам экспертов в 2012 году он увеличится всего на 2-3%. По разным данным в 2011 году общий объем рынка металлопроката Санкт-Петербурга и Ленобласти составил 1,5-2 млн т продукции.
Состояние рынка строительной арматуры напрямую зависит от другого, более крупного сегмента отрасли – рынка металлопроката, который пока нестабилен. Аналитики утверждают, что полностью эта отрасль может восстановиться лишь к 2015 году.
Как рассказал Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, рынок металлопроката России в 2012 году демонстрирует положительную динамику.
Одним из главных катализаторов арматурного рынка стала именно строительная отрасль. «Восстановление рынка и его рост происходят во многом благодаря возведению инфраструктурных объектов, в основном строящихся за счет бюджетных средств», – отметил Александр Романов. По его словам, в 2011 году в мире было произведено 1,5 млрд т стальной продукции, в то же время объем производственных мощностей составляет 2 млрд т, что свидетельствует о 25% избыточности рынка.
Потребление растет
Наиболее крупными потребителями строительной арматуры и металлопроката в Санкт-Петербурге и Ленобласти являются такие объекты как стадион на Крестовском острове, Западный скоростной диаметр, порт Усть-Луга, ЛАЭС-2, жилищные комплексы «Северная долина», «Триумф-парк», «Славянка», «Семь столиц», «Кудорово», «Осиновая роща», «Балтийская Жемчужина» и другие.
В Санкт-Петербурге в год вводится около 2-3 млн кв. м жилья. При этом основные продажи сосредоточены в зоне комплексного освоения территорий. По оценке Павла Созинова, председателя Северо-Западной палаты недвижимости, в будущем в зонах освоения периферийной застройки будет сосредоточено около 40 млн кв. м строящегося жилья, то есть практически 50% от сегодняшнего объема жилищного фонда Санкт-Петербурга.
По словам Антона Крема, представителя компании ООО «Петрометалл», арматурная сталь в структуре себестоимости жилищного строительства составляет 15-20%, а при строительстве высотных, более 17 этажей, монолитных зданий, потребление арматуры может составлять 62-69 % от общей стоимости жилья.
По данным ООО «Фирма «Севзапметалл», внутреннее потребление металлопроката в России в 2011 году составило 10 млн т. Весь Северо-Запад «съел» около 4 млн т, а Санкт-Петербург и Ленобласть около 2 млн т. По разным экспертным оценкам, общероссийский объем потребления металлопроката в 2012 году вырастет на 3-7%, то есть на 1-2 млн т стали в год. Генеральный директор ООО «Фирма «Севзапметалл» Валерий Голенкин прогнозирует, что в Санкт-Петербурге этот рост ограничится 5%.
Игроки из проката
На рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти представлена стальная продукция всех крупнейших производителей стали: ОАО «Мечелл», ОАО «Северсталь», Новолипецкого металлургического комбината, Евразхолдинга, «ММК». Кроме этого местный строительный рынок потребляет импортную продукцию из Белоруссии, Украины, Китая и других стран. В нашу страну импорт стали составляет 4-5 млн т в год. При вступлении России в ВТО и снижение ввозных пошлин, импортной продукции станет значительно больше. Среди питерских производителей металлопроката следует отметить Ижорский трубный завод (структура ОАО «Северсталь»), металлургический завод «Петросталь», ОМЗ «Спецсталь», ОАО «Ижорские заводы», ЗАО «Транскат», Северо-Западный трубный завод и другие.
По словам Валерия Голенкина, около 60-70% металлопроката на стройки Санкт-Петербурга и Ленобласти доходит через металлотрейдеров. Кризис сильно повлиял на их число, отсеяв на четверть с 200 до 150 компаний. Так, крупнейшими металлотрейдерами в Санкт-Петербурге и Ленобласти являются такие компании, как «Металлсервис», «Металлокомплект-М» и другие.
Александр Романов отметил, что конкуренция между производителями металлопроката будет только расти. «Основной тенденцией будет усиление «Мечел-сервиса», «Евраз-Металла», в меньшей степени ТД «Северсталь-инвест», - пояснил он. Господин Романов считает, что в Санкт-Петербурге будет идти дальнейшее углубление в металлообработку, а также происходить укрупнение игроков путем объединения в сбытовые сети и усиления административного ресурса. Он считает, что наличие очень жесткой конкуренции на стальном рынке очень хорошо для строителей, которые могут выбирать продукцию.
Евгений Шевцов, руководитель группы развития бизнеса в строительной отрасли ОАО «Северсталь», отметил, что в условиях возрастающей конкуренции между производителями металлопроката и арматуры важно правильно идентифицировать потребности строителей и предложить им качественный и нужный для них продукт. «Сегодня у строителей сложились определенные требования к арматуре. Она должна быть универсальной и одновременно обеспечивать максимальную безопасность строительства, то есть надежность конструкции при меньших затратах. К тому же арматура должна иметь высокую пожарную, сейсмическую и коррозионную устойчивость и т. д.», – отметил он. Эксперт констатировал, что, к сожалению, существующие на рынке типы арматуры А400С и А500С имеют много недостатков и до конца не отвечают вышеперечисленным требованиям. А это значит, что поиск нового продукта является вполне конкурентоспособным средством выживания на рынке.
Цена стремится
По словам экспертов, в общей тенденции роста цен на строительные материалы металлопрокат и арматура занимают не последнее место. Существенно опережает их только бетон. Так, за первое полугодие 2012 года арматурная сталь выросла в цене на 3%, и по прогнозам будет продолжать свой рост до конца строительного сезона.
Не смотря на то, что металл по-прежнему востребован в строительной сфере, спрос на него очень неравномерен и во многом зависит от экспортной конъюнктуры, так как в России производство черного металлопроката в разы превышает его потребление. Влияет на этот показатель и сезонный фактор - весной и летом уровень потребления проката больше, чем осенью и зимой, когда необходимость в металле падает до 30%.
Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, отметил, что все первое полугодие 2012 года цены на металлопрокат были более или менее стабильны, а по некоторым позициям наблюдалось их снижение. «На мой взгляд, активизация роста цен будет происходить во втором полугодии, что мы уже можем наблюдать», - добавил он.
Так, по данным компании «Брок-Инвест-Сервис», на российском рынке оживление покупательского спроса началось во второй половине мая. Наиболее активны торговые компании, работающие с розницей и небольшие строительные компании, а вот в промышленном сегменте спрос равномерный практически во всех подсегментах. Запасы на складах металлотрейдеров оцениваются на уровне чуть выше оптимального, но по отдельным типоразмерам есть дефицит.
Эксперты компании «Брок-Инвест-Сервис» связывают рост цен на арматурный прокат с дефицитом предложения по наиболее ходовым позициям, а вслед за арматурой подняться в цене могут и другие товарные группы фасонного проката.
Со второй половины июня производители будут отыгрывать курсовую разницу валют, поддержку повышению цен окажет устойчивый сезонный спрос на внутреннем рынке и повышение железнодорожных тарифов и цен естественных монополий с 1 июля. Исходя из этого аналитики компании «Брок-Инвест-Сервис» прогнозируют повышение цен по всем товарным группам до 7-10%.
Мнение
Павел Петрухин, коммерческий директор ООО «Таммет»:
- Группа компаний «Таммет» потребляет в год до 30 000 т холоднодеформированной арматуры класса В500С, для изготовления арматурной сетки и арматурных каркасов. С начала 2012 года до середины мая, цена на сырье была стабильна. На наш взгляд, это было связано с тем, что строительный рынок был в статичном состоянии. С начала года строительный рынок постепенно набирает обороты, спрос увеличился, и производители начали повышать цены. С начала июня стоимость одной тонны арматуры увеличилась на 600-700 руб за тонну и на сегодняшний день в среднем составляет 26 500 руб за тонну. По нашему мнению, подъем цен продолжится в течение нескольких месяцев, хотя экономических предпосылок для этого нет. Дешевле покупать арматуру напрямую у производителей. Например, ООО «Таммет» заключает сделки с компаниями «Мечел», «БМЗ» и «ММК».
Мнение
Алексей Храпов, коммерческий директор компании «Металлсервис»:
-Учитывая кризисные период, который наблюдался в экономике в последние два года, с 2012 года на рынке металлопроката вообще и строительной арматуры в частности наблюдается рост не более 2-3%. По данным компании «Металлсервис» в 2011 году на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти было произведено около 1,5 млн т металлопроката. Компания «Металлсервис» является одним из крупнейших металлотрейдеров на российском рынке. Ее ежегодная общероссийская отгрузка составляет 1,2 млн т металлопроката в год. По Санкт-Петербургу и Ленобласти «Металлосервис» занимает 8-10% рынка. Другими крупными игроками рынка являются компании «Металлокомлект-М», «Мечелл», «Тиссен групп». Что касается стоимости арматуры, то в зависимости от конъюнктуры рынка и экономической ситуации в целом, цены либо сильно растут, как это было в 2003-2008 годах, либо имеют небольшой сезонный рост, как сейчас.