Закон противоречия
Вступил в силу ряд законов, влияющих на рынок недвижимости и строительства. Эксперты адвокатского бюро «Качкин и партнеры» подготовили обзор законодательных нововведений.
По мнению юристов, в 2016 год мы вступаем с рядом очень противоречивых новелл.
Выдачу градпланов продлевают
С 1 января текущего года вступил в силу принятый в июле прошлого года Федеральный закон № 250-ФЗ. Им предусмотрена возможность продления срока выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Напомним, что в соответствии с требованиями Градкодекса РФ ГПЗУ должен быть выдан заявителю в течение 30 дней после поступления его заявления. По новым правилам указанный срок продлевается в двух случаях: при направлении проекта ГПЗУ на рассмотрение на публичных слушаниях на срок, необходимый для их проведения, и при выявлении противоречий в документах, которые необходимы для выдачи градпланов, на срок, необходимый для их уточнения.
«Эти нововведения, на наш взгляд, окажут негативное влияние на строительный рынок, – считает Алексей Калинкин, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры». – Помимо увеличения риска неоправданных задержек в выдаче ГПЗУ фактически преодолевается прогрессивная позиция Верховного суда РФ и Минстроя о том, что ГПЗУ выдается заявителю при наличии его заявления и документов, позволяющих идентифицировать заявителя. Сложно представить, что, имея в виду только эти документы, можно допустить какие-то противоречия, которые требуют продления срока выдачи ГПЗУ. Основываясь на новых положениях градостроительного законодательства, региональные и местные власти могут сделать вывод о возможности установления требований о предоставлении дополнительных документов для выдачи ГПЗУ. И в этом случае суды уже могут отказаться поддерживать позицию заявителей, признавая законными требования о предоставлении заявителем топографической съемки и т. п.».
По мнению эксперта, этот же закон вводит и нормы, благоприятные для девелоперов. Теперь в сферу контроля антимонопольной службы попадает оказание государственных и муниципальных услуг и проведение контрольных процедур в сфере строительства.
«По новым правилам, столкнувшись с незаконными действиями органов власти, застройщик вправе обжаловать их не только в суде, но и в антимонопольной службе. По итогам рассмотрения дела служба, установив факт нарушения, может выдать обязательное для государственного органа предписание. Хотя это предписание впоследствии может быть обжаловано в суде уже органом власти, расширение средств защиты интересов застройщиков можно только приветствовать. Качество работы и понимание проблем бизнеса, как показывает практика, у антимонопольной службы существенно выше, чем у большинства государственных органов», – отмечает Алексей Калинкин.
Важно, что федеральный законодатель отказался от продления переходного периода, когда строительство линейных объектов (дорог и т. п.) разрешалось на основании ГПЗУ. Теперь застройщик должен самостоятельно разрабатывать проект планировки и проект межевания территории либо дожидаться, когда органы власти сами это сделают. Если градплан уполномоченный орган обязан выдать по заявлению застройщика, то указанные проекты разрабатываются по его усмотрению. «С одной стороны, стоимость и сроки разработки проекта планировки и проекта межевания довольно значительны, что скажется негативно на проектах девелопмента линейных объектов. Но с другой, переход на новую систему их строительства позволит осуществлять на местном уровне более качественное и продуманное развитие территорий», – комментирует Алексей Калинкин. По словам эксперта, для Москвы сделано традиционное исключение: там еще в течение года допускается предоставление ГПЗУ для строительства линейного объекта.
Нотариус обязателен
В сфере оборота недвижимости существенное значение имеют поправки, внесенные Федеральным законом № 391-ФЗ от 29.12.2015, большинство положений которого уже вступили в силу. В частности, закон предусматривает, что сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (то есть лицу, не являющемуся сособственником) подлежит нотариальному удостоверению. При этом поправки распространяются на любые объекты недвижимости и любых собственников (как физических, так и юридических лиц), хотя причиной их появления были «проблемы на рынке квартир».
Теперь любой договор купли-продажи доли должен быть нотариально удостоверен, в противном случае он будет ничтожным.
Введение нотариальной формы имеет свои положительные и отрицательные стороны, считает Алексей Калинкин: «Проблемы сделок, в оформлении которых участвуют нотариусы, традиционны: консерватизм большинства нотариусов, препятствующий структурированию сложных, нетипичных договоров, и увеличение расходов участников, связанное с необходимостью оплаты нотариальных услуг. Но вместе с тем обязательная нотариальная форма, вероятно, снизит количество незаконных сделок на рынке недвижимости и судебных споров. Введение обязательной нотариальной формы по сделкам с долями в уставном капитале хозяйственных обществ этих целей достигло и в целом имело больше позитивных последствий, чем негативных».
Туманный облик
Важные поправки в законодательство о недвижимости были внесены и на региональном уровне. Во-первых, это закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства», вступающий в силу с 18.01.2016. Законом предусматривается, что строительство и реконструкция объектов в сфере жилищного строительства могут осуществляться после предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта (исключение сделано для уже полученных градпланов – в этом случае не требуется данное согласование вообще).
«В законе заложена парадоксальная модель, в соответствии с которой решение о согласовании предшествует выдаче ГПЗУ. При этом федеральное законодательство предусматривает, что основанием для проектирования, в том числе и разработки архитектурного облика объекта, является выданный градплан. Текст регионального закона вызывает сомнения в его соответствии Градкодексу. Однако до его оспаривания в суде положения закона будут обязательными для застройщиков», – поясняет Алексей Калинкин.
По мнению эксперта, способы реализации этого закона на практике пока непонятны, особенно с учетом того, что и федеральный законодатель урегулировал этот же вопрос, но принципиально иным образом. Федеральным законом № 459-ФЗ от 30.12.2015 в градостроительное законодательство и законодательство об объектах культурного наследия были внесены следующие поправки:
– градостроительные регламенты исторических поселений теперь должны включать требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства, размещаемых в границах исторического поселения;
– региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе утвердить типовое архитектурное решение объектов капитального строительства, размещаемых в границах исторического поселения;
– на этапе выдачи разрешения на строительство орган охраны объектов культурного наследия проверяет соответствие архитектурного решения объекта капитального строительства требованиям градостроительных регламентов. Если застройщик осуществляет строительство в соответствии с типовым архитектурным решением, такая проверка не проводится.
Таким образом, сейчас федеральное и региональное законодательство предлагают две самостоятельные процедуры, которые отличаются как по моменту проведения, так и по объекту исследования. Формально поправки в федеральное законодательство пока неприменимы к Петербургу, который является историческим поселением, границы которого не определены. После определения таких границ, работа над чем ведется уже несколько лет, потребуется внести изменения в действующие градостроительные регламенты в соответствии с поправками в федеральный закон.
Мнение:
Алексей Калинкин, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры»:
– Трудно предсказать, какую позицию займут правоприменительные органы. Возможно, органы власти будут требовать у застройщиков получение двух согласований, но такое требование не имеет каких-либо достаточных обоснований, так как предмет проверки во многом дублируется. На наш взгляд, с учетом этой ситуации следует ожидать существенной переработки регионального закона одновременно с работой по утверждению границ поселения.
Петербургский рынок демонтажных работ демонстрирует интенсивный посткризисный рост. Появление на рынке сразу нескольких крупных игроков даст толчок к более жаркой конкурентной борьбе за освоение около трех десятков промзон в городской черте.
По данным внутренней аналитической группы ГК "Размах" (основывались на данных по всем проведенным в 2012 году тендерам), объем рынка демонтажа в Петербурге в 2012 году составил 951,5 млн рублей. Из них "Размах" выполнил более половины контрактов – на 541, 5 млн рублей. Конкуренты – 410 млн рублей. Согласно этим показателям, группа "Размах" занимает 56,9% рынка, 17,1% эксперты компании отвели "КрашМашу" с объемом контрактов в 162,8 млн рублей. На третьем месте расположилась дебютировавшая в прошлом году на рынке компания "Спрингалд" (4,6%), получившая контракты на 43,6 млн рублей. Следом расположились "Арасар" (4%), "Ирон" (3,9%), "Терминатор" (3,6%). Остальные участники рынка выполнили работ на 94,2 млн рублей и заняли 9,9% рынка.
В 2 млрд рублей оценили объем петербургского рынка в компании "КрашМаш". По словам директора по маркетингу и рекламе компании Алексея Коржуева, рост рынка будет полностью зависеть от экономической составляющей нашей страны. "ГК "КрашМаш" уже сформировала портфель заказов на ближайшие 8 месяцев с учетом региональных проектов. Сейчас компания делает ставку на реновацию промышленных территорий в таких регионах, как Екатеринбург, Нижний Новгород, Москва", – добавил он. По оценкам аналитика УК "Финам Менеджмент" Максима Клягина, объем демонтажных работ Санкт-Петербурга на сегодняшний день уже оценивается в 2,5‑3 млрд рублей и в ближайшем будущем будет расти высокими темпами. По его словам, подобный профиль деятельности остается более чем актуальным на фоне значительных перспектив развития проектов редевелопемента в крупнейших мегаполисах страны. Основным драйвером роста рынка, по словам эксперта, выступает острый дефицит локаций для нового строительства, что мотивирует участников рынка к реализации масштабных проектов редевелопмента устаревших промышленных территорий в черте города. В частности, согласно экспертным оценкам, на локальном рынке Санкт-Петербурга в течение следующих 10-12 лет планируется реновация примерно трех десятков промзон общей площадью около 2,5 тыс. га.
Иного мнения придерживается генеральный директор ООО "Терминатор" Кирилл Орт. По его словам, относительно прежних лет общий объем демонтажных работ в Петербурге сократился. В городе просто нет достаточного для всех игроков объема работ. "В данный момент некоторые игроки продолжают заниматься проектами, конкурсы по которым были проведены в 2011-2012 годах, в то же время новых знаковых проектов, которые можно было бы занести себе в актив, нет», – считает господин Орт. Усугубляет положение выход на рынок новых игроков, а также некорректная работа небольших демонтажных компаний на конкурсах – за счет демпинга они набирают объемы, которые зачастую не могут "переварить". Именно поэтому говорить о распределении долей рынка между участниками на сегодняшний день очень трудно – когда на рынке доминировали две-три крупные демонтажные компании (2003-2007 годы), эти доли были понятны, а оборот предсказуем.
Что касается потенциальных площадок для работы демонтажных компаний, то, по мнению директора ООО "Строительная фирма "Ирон" Вячеслава Рота, петербургский рынок достаточно велик. В частности, в городе есть целые кварталы, находящиеся в аварийном или вовсе руинированном состоянии, и к работам на таких площадках нужно подходить в комплексе. По мнению коммерческого директора ГК "Размах" Сергея Ефремова, сегодня уже можно назвать тенденцией процесс высвобождения "серых" пятен в Петербурге под новое развитие. Это, например, промобъекты на набережных, неиспользуемые территории бывших НИИ, высвобождаемые части оборонного комплекса. Даже без поддержки города инвесторы активно пересматривают назначение промышленных объектов, понимая, что им не место в центре города. "Конечно, нельзя сказать, что переезд и вывод предприятий стал наблюдаться регулярно, но планов таких много, а значит, часть из них обязательно реализуется. И за эту часть будут бороться демонтажные компании, активные участники процесса высвобождения промзон", – уверен господин Ефремов.
По большому счету, сегодня участникам рынка интересна любая легальная работа, считает Кирилл Орт. И наоборот, неинтересно строителям участвовать в проектах, где налицо неукомплектованность разрешительной документацией.
Мнение:
Вячеслав Рот, директор ООО "Строительная фирма "Ирон":
– Инвесторам интересны уже расчищенные площадки, где можно безотлагательно начинать строительство, а не годами заниматься согласованиями. Но, что любопытно, это в равной мере нужно и городу. На деле же получается, что инвесторы, строители и городские власти действуют отдельно друг от друга.
За первый месяц 2013 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 368 669,30 квадратных метров жилья. Всего в различных районах города появилось 58 новых домов на 6 299 квартир.
По словам Андрея Артеева, председателя Комитета по строительству Петербургу, январь этого года стал продуктивным месяцем по количеству построенных жилых домов и введенных в эксплуатацию квадратных метров. «Отмечу, что за январь прошлого года было построено только 12 жилых домов площадью 50,1 тыс. кв. метров. В нашем городе, безусловно, появляются не только объекты жилищного строительства. Например, за счет средств инвесторов завершено строительство реабилитационного центра, предприятия по производству мебели, многофункциональных торгово-досуговых центров и здания кинотеатра», - прокомментировал Андрей Артеев.
Строительство велось в 7 районах Петербурга: Приморском, Калининском, Невском, Петродворцовом, Колпинском, Курортном, Пушкинском. Бесспорный лидер – Приморский район, где сдано 120 180,3 квадратных метров. Кроме того, 1 дом на 34 квартиры был реконструирован в Петродворцовом районе.