Стройматериалы теряют позиции
Снижение объемов строительства повлекло за собой уменьшение потребления всех строительных материалов, начиная от ЖБИ и заканчивая отделкой, в среднем на 25%.
Производители стройматериалов жалуются на падение спроса на свою продукцию и говорят о снижении объемов производства. «Мы наблюдаем сужением рынков по большинству видов стройматериалов – кирпичу, газобетону, бетону, ЖБИ, нерудным материалам», – комментирует Алексей Онищенко, руководитель департамента маркетинга «Группы ЛСР».
«Рынок стройматериалов просел. Девелоперам стало тяжело, производителем строительных материалов еще хуже, так как застройщики просят отсрочку платежей, а производители часто покупают сырье для продукции в предоплату. Наша компания на 90% перешла на отечественное сырье», – поделился, в свою очередь, Игорь Мошков, генеральный директор ООО «ШПАТЛЕР».
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», свидетельствует, что объем рынка товарных ЖБИ Петербурга и Ленобласти за первые три квартала 2015 года составил порядка 450 тыс. кубометров, или около 8-10 млрд рублей. В рассматриваемый период на товарные ЖБИ спрос снизился на 25-30%, что, безусловно, отразится на объеме предложения.
Заусаев Андрей, заместитель генерального директора по экономике ООО «ПАРКОН ПЛЮС», говорит о том, что объем выпуска пенополистирола компанией в 2015 году сократился на 10-15% по сравнению с 2014 годом, что в первую очередь связано с сокращением заказов напрямую от строительных компаний, а также предприятий и заводов по производству стеновых панелей: ЖБИ, СИП-панелей и др. Эксперт говорит об усложнении отношений и контрагентами – задерживается оплата поставленной продукции, партнеры требуют увеличения сроков отсрочки, которые нередко приводят к экономической нецелесообразности выполнения заказов, и т. д.
Однако Алексей Онищенко считает, что такого обвала, какой был в 2008 году, нет «Значит, рынки сделали вывод из кризиса и готовы лучше к текущей ситуации. Очевидно замедление темпов стройки на многих объектах, но массового замораживания объектов по итогам наших мониторингов мы не наблюдаем. Более того, мы видим вывод новых объектов, пусть в меньшей степени, нежели раньше, но регулярно», – заключил эксперт.
Импортозамещение как панацея
Активный процесс импортозамещения, запущенный во всех сферах российской экономики, не обошел и строительную отрасль, хотя по таким материалам, как кирпич, песок, щебень, бетон, ЖБИ, газобетон, доля импорта на рынке и раньше была небольшой. Исключением, по словам Алексея Онищенко, является клинкерный кирпич (тротуарный и фасадный), уникальный лицевой кирпич. «Но и здесь объем импорта стремительно снижается и замещается местным производством. В частности, Группа ЛСР наращивает производство и реализацию высококачественного клинкера по всей России», – отметил он.
Игорь Черноголов, президент ГК «Пенетрон-Россия», говорит, что производить в России можно все, возможности для этого есть. Но темпы импортозамещения зависят исключительно от собственников бизнеса, от их расторопности. «Несмотря на санкции и некоторую нынешнюю изолированность России, мы все-таки продолжаем жить в глобальном рынке. И в любом товаре, будь то мебель, одежда, оборудование, обязательно есть доля импортного, отечественного в чистом виде быть не может. Поэтому и не может быть абсолютного импортозамещения. По крайней мере в ближайшие годы», – полагает эксперт.
Участники рынка отмечают, что пока самые большие трудности с точки зрения импортозамещения представляет российское оборудование для производства стройматериалов, которого попросту нет – здесь пока сложно отказаться от импорта. Например, Заусаев Андрей, заместитель генерального директора по экономике ООО «ПАРКОН ПЛЮС», констатирует, что их предприятие оснащено немецким и турецким оборудованием. «К сожалению, российское оборудование не обладает такой же высокотехнологичностью и производительностью. Но кризисная ситуация заставляет искать пути удешевления производственных затрат – привлечение отечественных специалистов по наладке и обслуживанию, закупка российских аналогов расходных материалов и запчастей», – пояснил он.
Цены не удержать
С одной стороны, рыночная ситуация, конкуренция и динамика строительства тянут цены вниз. С другой – себестоимость продукции растет, так как увеличивается стоимость газа, электричества и т. д. Кроме этого, ужесточилось законодательство по грузоперевозкам, а его соблюдение приводит к повышению цен на стройматериалы. Как говорят аналитики, с начала года рост их стоимости в среднем составил 25%, в первую очередь на песок, щебень, бетон. Это привело к тому, что себестоимость строительства увеличилась на 7-10%. Компании оптимизируются, но везде есть пределы. «Чрезмерная» оптимизация приводит к увеличению случаев фальсификата. «Производители, снижая себестоимость продукта, используют низкокачественные ингредиенты либо снижают объем эффективной химии. И все больше компаний втягивается в эту воронку псевдооптимизации. Что делать в такой ситуации клиентам? Осуществлять входящий контроль. Крупные производители, которые берегут свое честное имя, осуществляют многоступенчатый контроль качества, отслеживают входящее сырье, продукцию на этапе производства, а также на выходе, что мы и делаем», – рассказал Игорь Черноголов.
Арсений Васильев отметил, что в течение первого полугодия наблюдались незначительные изменения цен на ЖБИ за счет скрытых скидок и акций, но в целом производители старались удерживать цены, их рост был в среднем 10%. «Но в III квартале 2015 года в связи с ужесточением правил по перевозке строительных материалов цены на ЖБИ начали расти. Увеличение стоимости перевозок приводит к подорожанию сырья – щебня, песка – в половину стоимости товара. Большинство производителей уже подняли цены на ЖБИ, но если сырье и дальше будет дорожать, то производители будут вынуждены опять их пересматривать. Небольшие компании-производители отмечают, что мощности не загружены, в частности из-за отсутствия новых проектов, и им цены сложно увеличивать, что ведет к демпингу стоимости материалов», – пояснил господин Васильев.
Надежды рынка
Алексей Онищенко уверен, что 2016 год для строительной отрасли будет непростым, возможно еще некоторое снижение по сегментам стройматериалов. С другой стороны, отмечает он, это хорошая возможность предложить рынку новые продукты, новые услуги, оптимизировать процессы управления, производства, избавиться от неэффективных заводов.
Оптимистичных взглядов придерживается и Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H»: «По нашей оценке, 2016 год будет и для застройщиков и для производителей не менее сложным, так что никакого всплеска относительно объемов строительства мы не ожидаем. Но мы будем также стараться оперативно реагировать на изменения, происходящие на рынке, чтобы сохранить и усилить свои позиции. По нашим оптимистичным прогнозам, позитивные изменения в строительном секторе наступят во второй половине 2017 года».
По прогнозам Яна Даровского, директора ООО «МастерСтрой», в 2016 году будет резкое сжатие рынка, обусловленное проблемой неплатежей. Отгрузки будут в основной массе осуществляться только на «короткие деньги» поскольку после снижения маржинальности вопрос кредитных денег стал не всем игрокам рынка доступен.
Кстати
По данным Росстата, за 11 месяцев 2015 года цены на строительные материалы в России выросли в цене на 9,7%. По сравнению с данными на тот же период 2014 года, стройматериаты подорожали более чем на 11%.
Мнение
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H»:
– Сокращение объемов строительства в регионе также привело к снижению потребления газобетона. Если по итогам 2014 года рынок газобетона Северо-Запада оценивался в 1,2 млн куб. м, то в 2015 году этот показатель снизился примерно до 1 млн куб. м. Сегодня в регионе работают пять производителей газобетона, и, конечно, сокращение объемов рынка влияет на экономику этих предприятий, обостряет конкуренцию, заставляет искать новые пути для реализации продукции и снижения себестоимости производства.
Мнение
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– В условиях кризиса участники рынка оптимизируют все затраты, и сейчас у ЖБИ есть все шансы вытеснить монолит за счет более привлекательных цен без потери качества. Даже при условии спада на рынке и сокращении объемов строительства в ближайшие год-два производство железобетона может вырасти на несколько процентов. Если же в течение года-двух мы сумеем пройти низшую точку кризиса на рынке недвижимости, то сегмент ЖБИ может ждать более уверенный рост в пределах до 10% в абсолютном выражении (начиная с 2017-2018 годов). Некоторые игроки строительного рынка стремятся открыть собственное производство ЖБИ, чтобы минимизировать затраты. По этому пути пошла наша группа компаний, запустив в ноябре 2015 года собственный завод.
Мнение
Олег Семененко, генеральный директор «Производственной компании «ПрофБетон»:
– Сильнее всего от кризиса пострадал сектор импортных строительных материалов. Это связано с резким ростом курсов валют. Некоторые импортеры для сохранения доли рынка были вынуждены сократить свою маржинальность. Другие вовсе прекратили продажи в России. В кризис резко снизилось количество запусков новых проектов, а следовательно, резко снизился сектор начальной стадии строительства, куда относятся вывоз грунта и поставки нерудных материалов. В то же время уже начатые проекты в медленном режиме, но продолжают свою работу, и поэтому товарный бетон и сборный железобетон продолжают быть востребованными. По сравнению с прошлым годом к концу 2015-го произошел спад в размере 25-30% от общего объема рынка.
По данным аналитиков консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg на долю проектов Крестовского острова приходится 65% всего предложения элитного жилья Петроградского района.
На Крестовском острове традиционно появляются только элитные дома. За последние 10 лет, по данным Knight Frank St Petersburg, на острове было построено около 30 домов, и все они позиционировались в высшем ценовом сегменте. Численность квартир за эти годы увеличилась более чем на 1,5 тыс. При этом значительный объем нового жилья появился благодаря расселению ветхого и аварийного жилого фонда, стремительно сокращающегося в настоящее время.
Из последних событий рынка недвижимости Крестовского острова аналитики компании отмечают введенный в эксплуатацию в конце 2011 года жилой комплекс Diadema Club House. «Данный комплекс выгодно отличается от всех остальных наличием уникального атриума с зимним садом и зоной отдыха, а также продуманных планировочных решений в сочетании с прекрасными видами. Для объекта характерна современная архитектура и инженерные решения», - говорится в отчете компании.
В непосредственной близости от жилого комплекса Diadema Club House компания «Возрождение» ведет строительство жилого дома «Венеция». «Сейчас это единственный строящийся проект на Крестовском острове, остальные объекты уже сданы», - говорят эксперты Knight Frank St Petersburg. На фоне всех других элитных новостроек «Венеция» выделяется своей архитектурой: в отличие от большинства проектов последнего десятилетия, реализованных в духе модернизма, девелопер решил воссоздать стиль итальянского палаццо.
По словам Тамары Поповой, руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, из недавно завершенных объектов, заметную долю нового строительства на территории острова составляли объекты компании «Стройинвест» и «Петротрест». «Компания «Стройинвест» возвела здесь сразу несколько комплексов – на Морском пр., Крестовском пр. и Кемской улице. «Петротрест» реализует квартиры в двух своих домах – «Малахит» (Морской пр.) и «Лазурит» (Константиновский пр.), объединив их под общим названием «Кристаллы Крестовского». «АТ-Альянс» предлагает покупателям квартиры на Морском пр., д.28 – объект отличает самое близкое расположение к парку и станции метро, функционирующей на острове», - отмечает Тамара Попова.
Кроме квартир на Крестовском можно приобрести дом с собственным земельным участком, например, особняк Труворова на набережной Мартынова от компании «Возрождение». Аналогичный особняк предлагается сейчас компанией Knight Frank по адресу: Крестовский пр., д.20 Б. Стоимость таких объектов в зависимости от площади особняка и прилегающего участка, и незначительно отличается от цены метра обычной квартиры в этом районе, однако в силу большой площади особняков цена лотов довольно высока. В частности, особняк на Крестовском проспекте д. 20 Б, площадью более 800 кв.м на участке 4 тыс. кв.м оценивается в сумму около 10 млн.евро.
«Стоимость квадратного метра в данной локации начинается от 155 тыс. рублей за кв. м. в построенном доме и достигает 550 тыс. рублей, при этом средняя цена составляет 260 тыс. руб./кв.м. Несмотря на то, что новое строительство практически не ведется, в свободной продаже остается не менее 100 квартир. В силу достаточно большого объема построенного в последние годы жилья, на Крестовском можно найти эксклюзивные и абсолютно готовые для проживания объекты. Например, в числе текущих предложений от брокеров Knight Frank St Petersburg есть видовая квартира в «Доме у моря» с отличным дизайнерским ремонтом и мебелью по цене 440 тыс. рублей за кв.м общей площади», - отмечает Тамара Попова.
Покупателей жилья на острове привлекают близость набережной и парков, уединенность и в то же время близость к центру города. На территории острова располагаются яхт-клубы, рестораны и SPA-центры. На набережной Мартынова находится самый большой теннисный клуб Санкт-Петербурга. Недвижимость здесь соответствует требованиям самых взыскательных покупателей, стремящихся к престижу и комфорту городской жизни.
«Крестовский остров, по мнению большинства клиентов, в силу своей однородности и обилию зеленых зон, обособленностью и достаточным количеством социальной инфраструктуры высокого уровня является лучшей локацией для семейного проживания. Мы традиционно делим его на несколько зон, среди которых наилучшей локацией является северо-восточная часть. Обособленность этой зоны, панорамные виды на Елагин остров и водную гладь Средней Невки, удаленность от транспортных и пешеходных потоков позволяют держать высшую планку цены», - рассказывает Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов на Крестовском острове
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Структура предложения в классе А, Петроградский район
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Ввод в эксплуатацию жилых домов на Крестовском острове по годам:
|
Год |
Площадь, тыс. кв.м |
|
2003 |
23 |
|
2004 |
8 |
|
2005 |
43 |
|
2006 |
3 |
|
2007 |
70 |
|
2008 |
73 |
|
2009 |
32 |
|
2010 |
5 |
|
2011 |
24 |
|
2012 (п) |
15 |
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Рынок гостиниц, по данным аналитиков, в 2011 году показал заметный рост. Так среднегодовая заполняемость увеличилась по сравнению с 2010 годом на 12 % и составила порядка 65 %. В среднем на 10-15% в рублевом выражении выросла цена предложения в качественном сегменте.
«В 2008-2009 годах гостиницы Санкт-Петербурга находились в затруднительном положении: резкий рост предложения на рынке совпал с глобальным экономическим кризисом. В результате в 2009 году основные показатели качественных гостиниц значительно ухудшились: ADR (средняя цена за номер в сутки) и RevPAR (доходность на номер) сократились в долларовом выражении на 34,1% и 47,6%, соответственно. По мере восстановления мировой экономики операционная деятельность гостиниц Петербурга начала укрепляться. В 2010 году «победителями» стали гостиницы стандартов «3 звезды» и «4 звезды», которые по сравнению с 2009 годом смогли увеличить загрузку на 20% (рынок в целом добился увеличения загрузки на 17,7%). Лидерство гостиниц средней ценовой категории не только сохранилось, но и даже стало более выраженным в 2011 году, на фоне все увеличивающегося разрыва по ценовым показателям между сегментами», - говорится в аналитическом обзоре Jones Lang LaSalle.
«На сегодняшний день в Санкт-Петербурге работает порядка 650 отелей. В 2011 г. введено в эксплуатацию шесть отелей с номерным фондом более 50 номеров. Прирост качественного предложения составил 898 номеров. Общее предложение качественного номерного фонда Санкт-Петербурга в категорированных гостиницах с номерным фондом от 50 номеров составит на конец 2011 г. 14 296 номеров», - рассказывает Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Среди новых гостиниц, завершенных в течение 2011 года, следует отметить сразу два «знаковых» проекта, которые вывели рынок Санкт-Петербурга на качественно иной уровень гостиничного сервиса – W St. Petersburg (137 номеров), первый в России сетевой lifestyle бутик-отель, а также состоявшееся 11.11.11 официальное открытие Four Seasons St. Petersburg (183 номера, но полностью отель откроется в 2012 году, в котором мы и учитываем его номерной фонд). Вместе с тем, несмотря на столь стремительное увеличение предложения, Санкт-Петербург все еще уступает основным европейским рынкам по объему качественного гостиничного предложения.
«Ряд международных гостиничных операторов в
По оценкам специалистов GVA Sawyer, в
«В городе строится сравнительно мало гостиниц. Это вызвано тем, что в кризис многие проекты были приостановлены, а сроки реализации гостиничных проектов практически самые длинные из всех сегментов недвижимости из-за необходимости не только построить здание, но и выполнить дизайн помещений, установить разнообразное оборудование, включая номерной фонд, рестораны, конференц-залы, а также подобрать и обучить персонал. Кроме того, сроки окупаемости гостиниц длиннее, чем в других секторах рынка, а конкуренция уже довольно высока, поэтому сейчас немного инвесторов интересуются этим сегментом. При этом сегмент современных отелей наиболее насыщен в верхнем сегменте, в то время как сегмент отелей класса 3* заметно менее насыщен. В ближайшие несколько лет на рынок будут выходить крупные сети, которые не были представлены в городе – например, Hilton в составе проекта «Экспофорум», - рассказывает господин Кокорев.
Цены растут
В 2011 году кривая спроса впервые за последние 3 года наблюдений стала приближаться к показателям докризисных лет. «На этом фоне в сезон 2011 года гостиницы стали более жестко подходить к вопросам предоставления скидок за размещение, что выразилось в росте средних цен номеров по сравнению с 2010 годом», - рассказывают аналитики Jones Lang LaSalle.
«Для петербургских гостиниц характерной особенностью является сезонность. Максимальная заполняемость отелей – в июне (период белых ночей), минимальная – в зимний период. По сравнению с 2010 годом в среднем по городу уровень заполняемости повысился до 58% (в 2010 году – 52%). По-прежнему, наименьший среднегодовой уровень загрузки - в отелях 5* (48%), наибольший - в отелях 3* (62%)», - говорит Наталья Киреева, старший аналитик компании Maris в ассоциации с CBRE.
«За прошедший год средняя стоимость проживания увеличилась в гостиницах всех категорий. Средняя стоимость в гостиницах 3* увеличилась на 19% и составила 3 700 руб./номер, в гостиницах 4* - увеличилась на 12%, составив 5 900 руб./номер. Стоимость размещения в стандартном номере в отелях категории 5* составила 12 470 руб./номер (рост на 22%)», - отмечает эксперт GVA Sawyer.
Рост стоимости размещения в высококлассных гостиницах вызван в первую очередь появлением на рынке нового предложения в данной категории по более высоким ценам.
«Рост спроса, простимулированный в посткризисный 2010 год снижением средней цены за номер, в 2011 году оказался менее эластичным, что позволило гостиницам вести более агрессивную ценовую политику, особенно в период высокого сезона. Если в начале года петербургские отельеры еще осторожно «прощупывали» потребителей на предмет их готовности платить более высокую цену за посещение одного из главных туристских центров России, то в разгар сезона «Белых ночей» (май и июнь) цены в качественных гостиницах Санкт-Петербурга в рублевом выражении превысили прошлогодние показатели на 18,1% и 10,0%, соответственно», - прокомментировала Марина Смирнова.
Перспективы
«В Санкт-Петербурге продолжается развитие нового для города рекреационного направления – создание спа-отелей. Также происходит постепенная децентрализация гостиничного рынка: отели открываются в спальных районах и в пригородах», - отметил господин Андреев.
«Основные игроки рынка не ждут особых перемен в отношении роста доходов в 2011 году и далее. За первые 10 месяцев 2011 года рост RevPAR (доходность на номер) в рублях составил 11,5%, что стало возможным за счет увеличения ADR (средней цены) на фоне укрепляющегося спроса. Вместе с тем, хотя уровень загрузки продолжает увеличиваться практически во всех гостиницах города (и в межсезонье, и даже во время «высокого» сезона), замедленный рост ADR вряд ли позволит этому показателю вернуться на уровень 2007 года. Мнения опрошенных нами отельеров сходятся в том, что, несмотря на быстрый темп возвращения турпотока в город, цены в обозримом будущем вряд ли достигнут своего докризисного уровня. Вследствие этого ожидается, что гостиницы предпримут усилия по развитию других центров прибыли (продажи питания и напитков, проведение конференций и банкетов), а также сконцентрируются на увеличении доли платежеспособного корпоративного сегмента», - пояснила Марина Смирнова.
«После «ударного» 4-летнего периода вывода на рынок новых гостиничных номеров количество проектов, находящихся в начальной или активной стадии строительства, невелико. Ожидается, что к концу 2015 года рынок увеличится на 1 389 номеров, 70% из которых будут соответствовать категориям mid-market/economy. Список находящихся на разных этапах разработки и строительства гостиниц был существенно подкорректирован после 2009-2010 годов, что связано с недостатком доступного заемного финансирования, сокращением количества активных гостиничных девелоперов, а также общим падением доходов гостиниц (и, как следствие, доходности на вложенные инвестиции) ввиду увеличения предложения на фоне нестабильного спроса», - добавила госпожа Смирнова.
«В целом, отмечу, что в связи с обострением конкуренции на рынке мы прогнозируем, что в 2012 году показатели доходности не будут заметно повышаться, при этом качественный уровень рынка возрастет», - отметил господин Кокорев.
Показатели работы гостиниц в Санкт-Петербурге
*ADR – средняя цена за номер
Yield – доходность
Источник: STR Global, Jones Lang LaSalle Hotels
Запланированные ко вводу в 2012-2014 году гостиницы (Санкт-Петербург)
|
Название |
Количество номеров |
Анонсируемый год открытия |
Категория |
|
Four Seasons |
183 |
2012 |
Luxury |
|
Domina Prestige |
109 |
2012 |
Upscale |
|
Indigo, Ul. Chaikovskogo |
119 |
2013 |
Upscale |
|
Novotel St Petersburg Centre II |
165 |
2014 |
Mid-market |
|
Ibis Fontanka |
150 |
2014 |
Economy |
|
Ibis, Mayakovskogo St. |
200 |
2014 |
Economy |
|
Holiday Inn, Ligovsky prospekt, 21 |
129 |
2015 |
Mid-market |
|
Crowne Plaza Nikolskiye Ryady |
334 |
2015 |
Upscale |
|
Итого |
1,389 |
|
|
Гостиницы c номерным фондом более 50 номеров, открывшиеся 2011 г.
|
Наименование |
Адрес |
Оператор |
Инвестор |
Кате-гория |
Номерной фонд |
Дата откр. |
|
Crowne Plaza St. Petersburg-Ligovsky |
Лиговский пр., 61-63 |
IHG |
ООО «Десна Девелопмент» |
4* |
195 |
май |
|
Red Stars Hotel |
Пряжки р. наб., 30 А |
ООО «Отель» |
ООО «Отель» |
3*+ |
54 |
май |
|
W St. Petersburg |
Вознесенский пр., 6 |
Starwood |
ООО «Р.Е.Д.» |
5* |
137 |
июнь |
|
Введенский |
Большой пр. П.С., 37 |
Alrosa Hotels |
ЗАО «Гостиницы АЛРОСА» |
4* |
158 |
октябрь |
|
Demetra Art Hotel |
Восстания ул., 44 |
ООО «Деметра» |
ООО «Деметра» |
4* |
60 |
октябрь |
|
Crowne Plaza Airport |
Стартовая ул., 6 |
IHG |
ОАО «Авиелен А.Г.» |
4* |
294 |
декабрь |
|
ВСЕГО: |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
|