Стройматериалы теряют позиции
Снижение объемов строительства повлекло за собой уменьшение потребления всех строительных материалов, начиная от ЖБИ и заканчивая отделкой, в среднем на 25%.
Производители стройматериалов жалуются на падение спроса на свою продукцию и говорят о снижении объемов производства. «Мы наблюдаем сужением рынков по большинству видов стройматериалов – кирпичу, газобетону, бетону, ЖБИ, нерудным материалам», – комментирует Алексей Онищенко, руководитель департамента маркетинга «Группы ЛСР».
«Рынок стройматериалов просел. Девелоперам стало тяжело, производителем строительных материалов еще хуже, так как застройщики просят отсрочку платежей, а производители часто покупают сырье для продукции в предоплату. Наша компания на 90% перешла на отечественное сырье», – поделился, в свою очередь, Игорь Мошков, генеральный директор ООО «ШПАТЛЕР».
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», свидетельствует, что объем рынка товарных ЖБИ Петербурга и Ленобласти за первые три квартала 2015 года составил порядка 450 тыс. кубометров, или около 8-10 млрд рублей. В рассматриваемый период на товарные ЖБИ спрос снизился на 25-30%, что, безусловно, отразится на объеме предложения.
Заусаев Андрей, заместитель генерального директора по экономике ООО «ПАРКОН ПЛЮС», говорит о том, что объем выпуска пенополистирола компанией в 2015 году сократился на 10-15% по сравнению с 2014 годом, что в первую очередь связано с сокращением заказов напрямую от строительных компаний, а также предприятий и заводов по производству стеновых панелей: ЖБИ, СИП-панелей и др. Эксперт говорит об усложнении отношений и контрагентами – задерживается оплата поставленной продукции, партнеры требуют увеличения сроков отсрочки, которые нередко приводят к экономической нецелесообразности выполнения заказов, и т. д.
Однако Алексей Онищенко считает, что такого обвала, какой был в 2008 году, нет «Значит, рынки сделали вывод из кризиса и готовы лучше к текущей ситуации. Очевидно замедление темпов стройки на многих объектах, но массового замораживания объектов по итогам наших мониторингов мы не наблюдаем. Более того, мы видим вывод новых объектов, пусть в меньшей степени, нежели раньше, но регулярно», – заключил эксперт.
Импортозамещение как панацея
Активный процесс импортозамещения, запущенный во всех сферах российской экономики, не обошел и строительную отрасль, хотя по таким материалам, как кирпич, песок, щебень, бетон, ЖБИ, газобетон, доля импорта на рынке и раньше была небольшой. Исключением, по словам Алексея Онищенко, является клинкерный кирпич (тротуарный и фасадный), уникальный лицевой кирпич. «Но и здесь объем импорта стремительно снижается и замещается местным производством. В частности, Группа ЛСР наращивает производство и реализацию высококачественного клинкера по всей России», – отметил он.
Игорь Черноголов, президент ГК «Пенетрон-Россия», говорит, что производить в России можно все, возможности для этого есть. Но темпы импортозамещения зависят исключительно от собственников бизнеса, от их расторопности. «Несмотря на санкции и некоторую нынешнюю изолированность России, мы все-таки продолжаем жить в глобальном рынке. И в любом товаре, будь то мебель, одежда, оборудование, обязательно есть доля импортного, отечественного в чистом виде быть не может. Поэтому и не может быть абсолютного импортозамещения. По крайней мере в ближайшие годы», – полагает эксперт.
Участники рынка отмечают, что пока самые большие трудности с точки зрения импортозамещения представляет российское оборудование для производства стройматериалов, которого попросту нет – здесь пока сложно отказаться от импорта. Например, Заусаев Андрей, заместитель генерального директора по экономике ООО «ПАРКОН ПЛЮС», констатирует, что их предприятие оснащено немецким и турецким оборудованием. «К сожалению, российское оборудование не обладает такой же высокотехнологичностью и производительностью. Но кризисная ситуация заставляет искать пути удешевления производственных затрат – привлечение отечественных специалистов по наладке и обслуживанию, закупка российских аналогов расходных материалов и запчастей», – пояснил он.
Цены не удержать
С одной стороны, рыночная ситуация, конкуренция и динамика строительства тянут цены вниз. С другой – себестоимость продукции растет, так как увеличивается стоимость газа, электричества и т. д. Кроме этого, ужесточилось законодательство по грузоперевозкам, а его соблюдение приводит к повышению цен на стройматериалы. Как говорят аналитики, с начала года рост их стоимости в среднем составил 25%, в первую очередь на песок, щебень, бетон. Это привело к тому, что себестоимость строительства увеличилась на 7-10%. Компании оптимизируются, но везде есть пределы. «Чрезмерная» оптимизация приводит к увеличению случаев фальсификата. «Производители, снижая себестоимость продукта, используют низкокачественные ингредиенты либо снижают объем эффективной химии. И все больше компаний втягивается в эту воронку псевдооптимизации. Что делать в такой ситуации клиентам? Осуществлять входящий контроль. Крупные производители, которые берегут свое честное имя, осуществляют многоступенчатый контроль качества, отслеживают входящее сырье, продукцию на этапе производства, а также на выходе, что мы и делаем», – рассказал Игорь Черноголов.
Арсений Васильев отметил, что в течение первого полугодия наблюдались незначительные изменения цен на ЖБИ за счет скрытых скидок и акций, но в целом производители старались удерживать цены, их рост был в среднем 10%. «Но в III квартале 2015 года в связи с ужесточением правил по перевозке строительных материалов цены на ЖБИ начали расти. Увеличение стоимости перевозок приводит к подорожанию сырья – щебня, песка – в половину стоимости товара. Большинство производителей уже подняли цены на ЖБИ, но если сырье и дальше будет дорожать, то производители будут вынуждены опять их пересматривать. Небольшие компании-производители отмечают, что мощности не загружены, в частности из-за отсутствия новых проектов, и им цены сложно увеличивать, что ведет к демпингу стоимости материалов», – пояснил господин Васильев.
Надежды рынка
Алексей Онищенко уверен, что 2016 год для строительной отрасли будет непростым, возможно еще некоторое снижение по сегментам стройматериалов. С другой стороны, отмечает он, это хорошая возможность предложить рынку новые продукты, новые услуги, оптимизировать процессы управления, производства, избавиться от неэффективных заводов.
Оптимистичных взглядов придерживается и Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H»: «По нашей оценке, 2016 год будет и для застройщиков и для производителей не менее сложным, так что никакого всплеска относительно объемов строительства мы не ожидаем. Но мы будем также стараться оперативно реагировать на изменения, происходящие на рынке, чтобы сохранить и усилить свои позиции. По нашим оптимистичным прогнозам, позитивные изменения в строительном секторе наступят во второй половине 2017 года».
По прогнозам Яна Даровского, директора ООО «МастерСтрой», в 2016 году будет резкое сжатие рынка, обусловленное проблемой неплатежей. Отгрузки будут в основной массе осуществляться только на «короткие деньги» поскольку после снижения маржинальности вопрос кредитных денег стал не всем игрокам рынка доступен.
Кстати
По данным Росстата, за 11 месяцев 2015 года цены на строительные материалы в России выросли в цене на 9,7%. По сравнению с данными на тот же период 2014 года, стройматериаты подорожали более чем на 11%.
Мнение
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H»:
– Сокращение объемов строительства в регионе также привело к снижению потребления газобетона. Если по итогам 2014 года рынок газобетона Северо-Запада оценивался в 1,2 млн куб. м, то в 2015 году этот показатель снизился примерно до 1 млн куб. м. Сегодня в регионе работают пять производителей газобетона, и, конечно, сокращение объемов рынка влияет на экономику этих предприятий, обостряет конкуренцию, заставляет искать новые пути для реализации продукции и снижения себестоимости производства.
Мнение
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– В условиях кризиса участники рынка оптимизируют все затраты, и сейчас у ЖБИ есть все шансы вытеснить монолит за счет более привлекательных цен без потери качества. Даже при условии спада на рынке и сокращении объемов строительства в ближайшие год-два производство железобетона может вырасти на несколько процентов. Если же в течение года-двух мы сумеем пройти низшую точку кризиса на рынке недвижимости, то сегмент ЖБИ может ждать более уверенный рост в пределах до 10% в абсолютном выражении (начиная с 2017-2018 годов). Некоторые игроки строительного рынка стремятся открыть собственное производство ЖБИ, чтобы минимизировать затраты. По этому пути пошла наша группа компаний, запустив в ноябре 2015 года собственный завод.
Мнение
Олег Семененко, генеральный директор «Производственной компании «ПрофБетон»:
– Сильнее всего от кризиса пострадал сектор импортных строительных материалов. Это связано с резким ростом курсов валют. Некоторые импортеры для сохранения доли рынка были вынуждены сократить свою маржинальность. Другие вовсе прекратили продажи в России. В кризис резко снизилось количество запусков новых проектов, а следовательно, резко снизился сектор начальной стадии строительства, куда относятся вывоз грунта и поставки нерудных материалов. В то же время уже начатые проекты в медленном режиме, но продолжают свою работу, и поэтому товарный бетон и сборный железобетон продолжают быть востребованными. По сравнению с прошлым годом к концу 2015-го произошел спад в размере 25-30% от общего объема рынка.
Рынок торговой недвижимости Петербурга в III квартале пополнился тремя объектами общей площадью свыше 45 тыс. кв. м. В результате существующий объем качественных торговых площадей достиг 1,76 млн кв. м, а доля свободных площадей на конец квартала составила чуть более 4%.
В 3 кв. 2012 г. на рынке торговой недвижимости продолжилось поступательное развитие: доля незанятых площадей снижается, спрос остается стабильно высоким, ставки аренды, как и в предыдущих кварталах, растут в соответствии с инфляцией, говорит Ольга Аткачис, руководитель отдела торговой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Растущее предложение
По данным Jones Lang LaSalle, в июле-сентябре начали функционировать ТРК "Международный" (арендопригодная площадь 20 тыс. кв. м) компании "Адамант", ТК "Электра" (арендопригодная площадь 13,2 тыс. кв. м с учетом гипермаркета "О’Кей" площадью 6,1 тыс. кв. м) компании "Доринда" и флагманский филиал московского ЦУМа - универмаг одежды "ДЛТ" (арендопригодная площадь 18 тыс. кв. м).
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg сообщают, что за этот период открылись сразу четыре профессиональных торговых комплекса - ровно столько же, сколько за все первое полугодие текущего года. Помимо вышеперечисленных торговых объектов, в Knight Frank St. Petersburg говорят о начале работы Aura Boutique Centre.
"Несмотря на ввод новых объектов, в III квартале совокупное предложение арендопригодных торговых площадей на рынке Петербурга незначительно сократилось по сравнению с концом первого полугодия 2012 г. Это произошло из-за закрытия некоторых торговых комплексов на реконструкцию или реконцепцию", - отмечают специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Наиболее популярным с точки зрения ввода новых торговых площадей аналитики Jones Lang LaSalle называют Приморский район. На его долю приходится порядка 24% от общего объема существующего качественного предложения, однако это не останавливает девелоперов, желающих реализовывать проекты в самом населенном районе города. "Так, во втором квартале был введен суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс "Питерлэнд", а сейчас строится еще два проекта - ТРК "Пять озер" (арендопригодная площадь 21,6 тыс. кв. м) и ТРК "Монпансье" (арендопригодная площадь 30,5 тыс. кв. м). Кроме того, в третьем квартале официально был анонсирован проект "Стройкорпорации "Элис" – ТРК HOLLYWOOD (арендопригодная площадь 65 тыс. кв. м), запланированный к вводу в 2015 году", - рассказывают эксперты Jones Lang LaSalle.
Ставки на прежнем уровне
Существенного изменения запрашиваемых арендных ставок в торговых центрах города за 3 квартал не произошло. Для действующих арендаторов ставки аренды росли в соответствии с предусмотренной договором эскалацией.
"Минимальные арендные ставки предоставляются якорными арендаторам. По итогам 3 кв. 2012 года запрашиваемые ставки для якорных арендаторов составляют в среднем от 4 500 до 12 тыс. руб./кв. м/год не включая НДС и коммунальные платежи, в зависимости от класса и местоположения торгового центра и от размера арендуемой площади.
Скидки могут составлять до 5-15%. Максимальные арендные ставки установлены на площади торговой галереи, их диапазон более широк. На торговые помещения в галерее запрашиваемые арендные ставки составляют в среднем по рынку от 20 000 до 45 000 рублей за кв. м/год", - говорят аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург поясняет, что девелоперы все чаще переходят на смешанную систему взимания арендной ставки, когда арендатор платит фиксированную арендную ставку, прописанную в договоре, или % с оборота, по принципу: "что больше".
Неизменный спрос
В 3 кв. 2012 года активность на рынке аренды торговых помещений снизилась из-за нехватки качественных площадей в торговых центрах, которые пользуются наибольшей популярностью, говорят аналитики Maris CBRE. В компании подсчитали, что в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 3 кв. 2012 года составляет 95%.
"Поглощение арендопригодных площадей в III квартале, в отличие от показателя первого полугодия 2012 г., оказалось больше ввода за тот же период на 24% и составило почти 73 тыс. кв. м. В целом за три квартала рынком было поглощено около 135 тыс. кв. м, что равно 43% от годового значения аналогичного показателя 2011 года», - рассказывают специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Доля свободных площадей на конец III квартала составила 4,3%, снизившись за отчетный период на 0,6 п.п. по сравнению с показателем на конец первого полугодия 2011 г. Снижение было обусловлено высокой активностью спроса: новые объекты, открывшиеся в III квартале 2012 г., вышли на рынок с высоким уровнем заполняемости (в среднем 75%).
Кроме того, торговые центры, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2012 г., также активно заполнялись арендаторами в прошедшем квартале, поясняют аналитики Knight Frank St. Petersburg.
В результате сокращения общего объема предложения и роста численности населения города в отчетном периоде обеспеченность качественными арендопригодными торговыми площадями снизилась до 634 кв. м. на 1 тыс. жителей Санкт-Петербурга (на конец первого полугодия показатель был равен 655 кв. м. на 1 тыс. жителей). Благодаря выходу новых объектов на рынок, Центральный район, который еще два года назад не входил даже в пятерку районов-лидеров по обеспеченности арендопригодными торговыми площадями, поднялся на третье место по этому показателю, полагают в Knight Frank St. Petersburg.
"В успешных торговых комплексах ("Галерея", "Невский Центр", "Радуга", "Гранд Каньон") свободные площади практически отсутствуют, на освобождающиеся помещения, как правило, претендуют по нескольку операторов. В торговых центрах, испытывающих сложности с привлечением потока покупателей, доля свободных площадей составляет от 5 до 10%. Тем не менее, у большинства запланированных к выходу до конца 2012 года объектов есть все предпосылки открыться с более чем 90% готовностью арендаторов", - говорит Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости S.A.Ricci - Санкт-Петербург, партнер.
Благоприятный прогноз
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца 2012 года запланирован ввод 93,4 тыс. кв. м арендопригодных площадей в торговых центрах. Наибольшую часть в новом предложении составят торговые комплексы "Бухарестский" во Фрунзенском районе и "Авеню" в Выборгском, если намеченные даты открытия не перенесутся.
"В случае реализации всех заявленных проектов арендопригодная площадь торговых центров Петербурга увеличится за год на 12% и составит около 2,8 млн кв.м или около 620 кв.м. на 1 тыс. жителей города. Преобладание долгосрочных договоров аренды станет причиной формирования дефицита ликвидных предложений для крупных сетевых операторов, как в центре горда, так и в спальных районах. Активно реализовать планы по развитию смогут сильные игроки рынка, способные выигрывать конкурентную борьбу за помещения за счет готовности к инвестициям на начальном этапе и оперативности в принятии решений.
Тем не менее, 4 квартал ожидается максимально активным периодом на рынке коммерческой недвижимости в 2012 году», - прогнозируют аналитики ASTERA.
"В среднесрочной перспективе (2012-2014) ожидается выход на рынок порядка 500-700 тыс. кв. м торговых площадей. В стадии строительства находятся такие комплексы как третья очередь ТРК "Заневский Каскад", ТРК "Европолис", ТРК "Жемчужная плаза", ТРК "Континент на Звездной"", - рассказывает Роман Евстратов.
"Мы ожидаем, что при сохранении благоприятной экономической ситуации в России и мире итоговые значения ключевых показателей состояния рынка торговой недвижимости 2012 года будут практически аналогичны тем, которые были зафиксированы в 2010-2011 годах. Таким образом, рынок сохранит стабильность развития. Некоторые девелоперы перенесли ввод в эксплуатацию или открытие своих объектов с III квартала 2012 г. на 2013 г., однако таких объектов немного. Мы не ожидаем, что ввод остальных будет перенесен: их строительство активно ведется, девелоперы стремятся завершить свои проекты в заявленные сроки", - полагают аналитики Knight Frank St. Petersburg.
Среди наиболее значимых крупноформатных торговых комплексов, заявленных к вводу до конца текущего года, эксперты Knight Frank St. Petersburg отмечают МФК "Континент на Бухарестской" над станцией метро "Бухарестская" и мебельный центр "12 стульев" в составе II очереди ТРК "Балкания NOVA" холдинга "Адамант". Если все проекты холдинга будут запущены до конца 2012 г., то на долю девелопера придется треть всего годового ввода арендопригодных торговых площадей, прогнозируют специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Развитие торговой недвижимости в центральной части города остается неравномерным. Если Центральный район демонстрирует один из самых высоких показателей насыщенности торговыми площадями (849 кв. м на 1000 жителей), то, например, Василеостровский и Петроградский районы пока не могут похвастаться значимыми показателями (73 кв. м на 1000 жителей и 0 кв. м на 1000 жителей). Конечно, основные проекты Центрального района рассчитаны на городскую аудиторию в целом, поэтому прочим условно центральным локациям такие объемы торговых площадей не требуются.
Мнение:
Николай Пашков, генеральный директор, Knight Frank St. Petersburg:
- В текущем году на инвестиционном рынке наблюдается активность, как институциональных инвесторов, так и крупных девелоперских компаний; и сделка по продаже ТК "СуперСива" - яркий тому пример. Если ситуация на глобальных финансовых рынках не ухудшится, то мы ожидаем заключения еще нескольких крупных сделок. В целом рынок сейчас стал спокойнее, инвесторы тщательно оценивают свои риски, и общее развитие рынка недвижимости приводит к увеличению доли качественных проектов, которые могут претендовать на звание "инвестиционного продукта".
Рынок офисной недвижимости Петербурга в третьем квартале не испытал значительных потрясений. Участники рынка ощутили сезонное снижение спроса, вместе с тем уровень вакансии заметно снизился в офисах класса А, а значения арендных ставок напротив немного подросли в классе В+.
"В июле-сентябре 2012 года объем качественных офисных площадей увеличился на 58,36 тыс. кв. м и достиг 2,15 млн кв. м. Объем ввода офисных площадей за 3 квартал 2012 года стал наибольшим по сравнению с первыми двумя кварталами текущего года. За три месяца на рынок Санкт-Петербурга вышло пять новых объектов, в том числе бизнес-центры "Собрание" (арендопригодная площадь 22,14 тыс. кв. м) и "Международный" (арендопригодная площадь 12 тыс. кв. м) компании "Адамант". Девелоперы постепенно активизируются, вследствие чего количество анонсируемых проектов растет. Так, до конца текущего года общий объем введенных качественных офисных площадей достигнет 200 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями 2006-2007 годов", - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
Василий Довбня, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург отмечает, что на начало 4-го квартала 2012 года объем офисных площадей класса А, В составил 1,75 млн кв. м, из них - 511 тыс. кв. м офисы класса А, 1,241 млн кв. м - офисы класса В.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в 3 квартале 2012 года не было введено в эксплуатацию ни одного бизнес‐центра. "Сроки открытия трех объектов, запланированных ко вводу в 3 квартале, были перенесены на 4 квартал 2012 г. Доступная в аренду GLA качественных бизнес‐центров Санкт‐Петербурга по состоянию на конец 3 кв. 2012 г. составляет 1 729,1 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете компании.
Уровень вакансии и спрос
По данным аналитиков компании ASTERA, объем поглощения офисных площадей за третий квартал по бизнес-центрам класса A и B составил не менее 65 тыс. кв. м. Объем чистого поглощения - более 32 тыс. кв. м.
Специалисты Jones Lang LaSalle подсчитали, что в 3 квартале объем чистого поглощения офисных площадей в зданиях классов А и В составил свыше 56 тыс. кв. м, а с начала года - 190 тыс. кв. м, причем доля класса А в этом объеме составила 54%.
Значительное число арендаторов перенесло рассмотрение вопроса переезда в более качественный офис на четвертый квартал, что связано с нестабильной экономической ситуацией в стране и опасениями начала второй волны общемирового экономического кризиса, сообщают аналитики ASTERA.
Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А за этот период, по оценкам компании ASTERA, снизилась на 11,1 п.п., и составив 8,2% или 33,9 тыс. кв. м в абсолютном выражении. В классе B свободными остаются 95,4 тыс. кв. м, что составляет 7,1% от общего объема предложения рассматриваемого класса (снижение - на 3,1 п.п.)
Согласно аналитическому отчету Knight Frank St. Petersburg, доля вакантных площадей в 3 квартале 2012 года осталась на уровне 9,7%. В то же время в бизнес-центрах класса А произошло сокращение доли свободных площадей с 14,7% до 12,2%, а в классе В - увеличение до 8,9% против 7,8% во 2 квартале. В абсолютном выражении объем вакантных площадей в классе А составил 69 490 кв. м, в классе В – 138 740 кв. м (против 81 650 кв. м и 120 200 кв. м кварталом ранее).
Как сообщают аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А достиг - 13%, что на 3% меньше чем за предыдущий квартал, а в зданиях класса В вакантно всего 8% площадей (на 1% меньше, чем в предыдущем квартале).
Однако средний уровень вакантных площадей, по словам экспертов Maris CBRE, не отражает реальную картину на рынке. "Большая часть зданий как класса А, так и класса В заполнена на 100%, а небольшая часть на 50% и менее. Таким образом, 47% офисных центров класса А и 51% класса В имеют стопроцентную заполняемость. 14% офисных центров класса А и 5% офисных центров класса В заполнены менее, чем на 50%", - отмечают специалисты компании.
Василий Довбня, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург рассказывает, что в 3-м квартале было заключено несколько крупных сделок по аренде офисных зданий целиком. "Компания "Газпром Инвест Запад" арендовала бизнес-центр "Юпитер-1" в составе комплекса "Аэропорт Сити" общей площадью около 9 тыс. кв. м; IT компания JetBrains арендовала бизнес-центр "Universe" общей площадью 6,3 тыс. кв. м на Университетской наб., 7-9-11, корп.5; ОАО "Газпром" арендовало здание бизнес-центра площадью 3,33 тыс. кв.м на Лиговском пр., 61, лит.В.
С точки зрения спроса по отраслям в период с января по сентябрь наиболее активными были компании, задействованные в секторе разработки недр: их доля в общем объеме сделок составила около трети, сообщают аналитики Jones Lang LaSalle. Также одним из лидеров по объему арендованных площадей остается информационный (IT) сектор, на долю которого пришлось 22% сделок за первые 9 месяцев 2012 года.
Неспешная индексация
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уровень средних арендных ставок по всем классам по сравнению со 2 кварталом существенно не изменился. Это связано с летним спадом спроса, незначительным объемом ввода в первом полугодии 2012 года, отсутствием новых объектов в 3 квартале и переносом сроков открытия большого количества проектов.
"Однако внутри сегментов наблюдалось разнонаправленное движение по предложениям цен на объекты аренды. В частности, в классах А и В ставки снизились в среднем на 3,5% и 1,9% соответственно, в классе В+ средняя ставка аренды выросла на 7,4%. Небольшой уровень вакансии к концу 3 квартала 2012 года приводит к тому, что арендные ставки на свободные помещения определяются конкретными характеристиками каждого помещения, что может существенно влиять на определение средних величин арендных ставок в классе. В целом по рынку уровень скидки по прежнему не превышал 5-10%", - рассказывают специалисты ASTERA.
В июле-сентябре ставки аренды на офисном рынке Санкт-Петербурга изменились незначительно, в пределах 2%, говорят эксперты Jones Lang LaSalle. По итогам квартала они составили 350-420 долл./кв. м/год в классе А и 250-330 долл./кв. м/год в классе В.
Прогноз на будущее
"Если сроки ввода в эксплуатацию объектов, заявленных к выходу на рынок до конца 2012 года, будут соблюдены, то общий объем предложения офисных площадей увеличится на 12% по сравнению с этим показателем на конец 2011 г", - прогнозируют аналитики Knight Frank St. Petersburg.
Из наиболее крупных объектов, планируемых к выходу на рынок до конца 2012 г., эксперты Knight Frank St. Petersburg выделяют бизнес-центр Leader Tower, многофункциональные комплексы "Преображенский" и "У Красного моста".
Значительное число арендаторов перенесло рассмотрение вопроса переезда более качественного офиса на четвертый квартал, что связано с нестабильной экономической ситуацией в стране и опасениями начала второй волны общемирового экономического кризиса. Аналитики ASTERA прогнозируют в четвертом квартале высокую активность на рынке офисной недвижимости, данные тенденции определят развитие рынка офисной недвижимости на следующий год.
"Ввод в эксплуатацию всех или большинства заявленных бизнес-центров до конца 2012 года приведет к стабилизации арендных ставок во всех сегментах и снижению показателей заполняемости бизнес центров класса А, В+ и В к концу года. В долгосрочной перспективе можно прогнозировать развитие высококачественных объектов офисной недвижимости в спальных районах, возле развязок с кольцевой автодорогой, в непосредственной близости от запланированных станций метро, и там, где существует возможность размещения рядом производственных и складских мощностей", - полагают аналитики ASTERA.
Мнение
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости, Knight Frank St. Petersburg:
- Благодаря нескольким крупным сделкам уровень вакантных площадей в III квартале текущего года значительно сократился. IV квартал обещает быть не менее "урожайным" на сделки. В этой связи на рынке с нетерпением ожидают 2013 г., на который запланирован выход крупных офисных объектов. В последнее время мы отмечаем увеличение числа запросов от международных и крупных российских компаний, планирующих разместить или расширить свой офис в Санкт-Петербурге.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- На протяжении последних нескольких посткризисных лет разница между ставками аренды в зданиях класса А и класса В оставалась сравнительно небольшой. Однако в третьем квартале появилась тенденция к увеличению разрыва между ставками аренды в бизнес-центрах, расположенных в сопоставимых локациях, но относящихся к различным классам. Пока это заметно лишь на примере тех районов, в которых ведется наиболее активное строительство объектов офисной недвижимости. Однако, не исключено, что в перспективе это станет общим трендом для всех объектов класса А, функционирующих в Петербурге.
