Одобрение с оговорками
Оба проекта планировки, рассмотренных на заседании Градостроительного совета при губернаторе Ленобласти, получили одобрение этого совещательного органа не с первой попытки.
Проект планировки и проект межевания территории в Кузьмоловском городском поселении, разработанный ООО «Лявданский и Герасимов. Архитектурная мастерская» по заказу ООО «Эверест», ранее один раз отправлялся на доработку, а еще один раз вообще не был допущен до рассмотрения на Градсовете. Речь идет о проекте планировки территории (ППТ) общей площадью 29 га, где предполагается строительство частных и многоэтажных домов, а также размещение общественно-деловой застройки.
Шероховатости, но не нарушения
Как отметил Владимир Демин, заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, ранее разработчикам данного ППТ были высказаны замечания в связи с планированием малокомплектной школы, недостаточным числом парковочных мест, некоторыми другими характеристиками. Теперь же, по мнению Владимир Демина, в этом проекте «есть поиск архитектурного образа, что радует». «Шероховатости остались. Но мне кажется, это не нарушения, а новаторские решения», - резюмировал господин Демин. Замечания высказали, со своей стороны, управление МЧС и администрация поселения. Представитель МЧС России акцентировал внимание на том, что не обеспечивается нормативное время прибытия к месту проектируемого комплекса первого пожарного подразделения: в поселке нет пожарной части. Однако, как напомнил Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области, по генеральному плану поселения возведение пожарной части предусмотрено в рамках первой очереди строительства в границах данного участка. «По пожарным депо мы, может быть, не так быстро продвигаемся, как по детским садам. Но сейчас идет строительство депо на средства застройщиков между Мурино и Буграми. Думаю, что и здесь мы можем пойти по такому принципу», - сказал он.
Муниципальные власти проявили беспокойство в связи с отсутствием межевания участков под строительство трансформаторных подстанций, детского сада. Кроме того, муниципалитет заинтересован в безвозмездной передаче застройщиком амбулатории и отделения связи, запланированных в многоквартирных жилых домах.
Власти Всеволожского района акцентировали внимание на сложностях финансовых взаимоотношений с нынешним арендатором участка – ООО «Эверест». Евгений Бородаенко, главный архитектор Всеволожского района, сообщил, что арендатор задолжал в районный бюджет порядка 90 млн рублей, и, соответственно, есть большие сомнения относительно того, будет ли реализовывать рассматриваемый проект именно эта компания.
Проект как средство капитализации
Стоит отметить, что территория, в отношении которой разрабатывался проект планировки, очень сложна в инженерном отношении. Она частично подтопляемая, здесь есть незавершенные объекты. Освоение данной территории требует серьезных инвестиций, и ранее предпринимавшиеся попытки успехом не увенчались. Но, как отметил Михаил Москвин, утверждение проекта планировки и проекта межевания, даже если потребуется привлечь нового арендатора, означается повышение капитализации этой земли.
Бугры: либо дома, либо дорога
Еще один проект планировки и проект межевания территории, рассмотренный членами Градсовета повторно, относится к территории восточнее пос. Бугры площадью чуть более 40 га. Работу над проектом возглавил архитектор Сергей Цыцин. ППТ разрабатывался по заказу компании «Арсенал».
Предполагается, что в границах застройки появится свыше 264,5 тыс. кв. м жилья, максимальная этажность домов не превысит нормативных 12 этажей. «Чтобы создать комфортную среду, мы делаем понижающие ступеньки. Где-то они вызваны инсоляционными моментами, но где-то – исключительно соображениями комфорта жилой среды», - заявил архитектор Сергей Цыцин, представляя новый вариант ППТ на заседании Градсовета. «Сейчас сделано много однотипных кварталов. Поэтому мы хотели показать здесь разные цветовые, разные архитектурные решения, чтобы создать среду, интересную для человека», - добавил он. Стоит уточнить, что наравне с жилыми корпусами запланированы плоскостные спортивные сооружения, пристроенный детский сад, физкультурно-оздоровительные сооружения, школа, необходимые объекты инженерной инфраструктуры.
На заседании Градсовета было положительно отмечено решение заказчика обеспечить озеленение в границах застройки с превышением определенного нормативами минимума, разнообразие парковок: наличие как открытых стоянок, так и подземных паркингов. Высокую оценку экспертного сообщества получило и представление сразу нескольких объемно-пространственных решений - вариантов последовательности жилых зданий разной этажности. «Хорошие предложения, хорошая архитектура», - прокомментировал Евгений Домрачев, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области.
Однако он обратил внимание на то, что в проектной документации не учтено продолжение проспекта Культуры, которое есть в планах Дирекции по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга и Ленинградской области. «Дирекция разрабатывает сейчас этот проект, пока он финансируется за счет застройщиков, в том числе компании «Арсенал». И, конечно, один проект должен соответствовать другому: на определенном участке не будет либо дороги, либо домов», - сказал, со своей стороны, Михаил Москвин. В ответ представитель компании «Арсенал» выразил готовность передать свою часть застраиваемого участка безвозмездно, «чтобы развязка шла именно так, как проектируется».
За 11 месяцев 2013 года в Санкт-Петербурге построено 592 жилых дома на 39 967 квартир общей площадью 2 370 972, 1 кв. м. сообщает Комитет по строительству. За аналогичный период прошлого года петербургскими строителями было возведено 466 домов общей площадью 1 778 314,9 кв. м.
За ноябрь 2013 года в Петербурге введено в эксплуатацию 49 домов на 4236 квартир, что составляет 214 649,7 кв. м. Полностью сменилась тройка лидеров по вводу жилья. В этом месяце первое место занимает Выборгский район, где построено 158 458,5 кв. м (3575 квартир). На втором месте оказался Центральный район – 15 479,6 кв. м (119 квартир). Кировский район, в котором сдано в эксплуатацию 13 276,5 кв. м жилья (265 квартир), занимает третье место.
В рейтинге индивидуального строительства уверенно лидирует Петродворцовый район: там построено 16 домов общей площадью 4 221,1 кв. На одну строчку опустился Курортный район – 7 домов общей площадью 2 407 кв. метров. Замыкает ноябрьскую тройку лидеров Колпинский район, в котором возведено 5 домов (552,5 кв. м жилья).
Предприятие по производству железобетонных панелей с бетоносмесительным узлом введено в эксплуатацию в Выборгском районе, завод по производству энергетического оборудования построен в Колпинском районе.
Новые торговые комплексы появились в Приморском Пушкинском районах, административный и общественно-деловой комплекс - в Центральном районе, а бизнес-центр сдан в эксплуатацию в Петроградском районе. Также открыт туристско-гостиничный комплекс в пос. Солнечное.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за ноябрь 2013 года
.png)
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за ноябрь 2013 года
.png)
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь-ноябрь 2013 года
СПРАВКА о законченных реконструкцией объектах общегражданского назначения за ноябрь 2013 года
.png)
Эксперты отмечают рост спроса на машино-места в паркингах жилых домов. Интерес к покупке напрямую зависит от классности объекта: чем выше класс, тем быстрее раскупаются места в паркингах.
Увеличение количества автомобилей и дефицит мест для парковки не только в центре города, но и на его окраинах стимулируют спрос на покупку машино-мест в паркингах при жилых комплексах.
В новостройках массового сегмента паркинги не пользуются большим спросом. Как правило, даже после сдачи дома нераспроданными остаются порядка 30% машино-мест, подсчитала Елена Беседина, директор по продажам O2 Development.
По словам Надежды Калашниковой, директора по развитию Компании Л1, за последние несколько лет спрос на машино-места в паркингах в домах комфорт- и бизнес-класса начал постепенно расти.
«Места в подземных паркингах покупают в основном владельцы больших квартир. Также востребован формат «семейных мест», рассчитанных на два автомобиля, один из которых «запирает» другой. Стоимость «семейного места» обычно на 25% дешевле стоимости двух самостоятельных машино-мест», – рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».
Схемы реализации машино-мест, как правило, предполагают 100% оплату или рассрочку. Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, говорит, что кроме того появились и предложения по кредиту от банков на эти цели. Крупные застройщики продают машино-места, а сдачей в аренду занимаются только в крайнем случае, как правило, до тех пор, пока на него не найдется покупатель.
«Задача застройщика – возвести качественный объект и передать его покупателям, аренда же предполагает управление паркингом, а это отдельный самостоятельный бизнес, и он только начинает зарождаться в Санкт-Петербурге», – комментирует Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», отмечает, что популярность и время экспозиции мест в подземном паркинге строящегося жилого комплекса напрямую зависит от его стоимости. Особенно эта зависимость прослеживается в масс-маркете. «Если стоимость паркинга невысока или на него есть какая-то выгодная акция, то все места, как правило, раскупаются на стадии строительства жилого комплекса. В противном случае места остаются, и управляющая компания сдает их в аренду по цене около 6 тыс. рублей в месяц».
Ценообразование, по мнению Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», зависит от двух факторов: «Во-первых, от локального спроса на объекте и понимания, каков он и какую цену следует выставить на парковочное место. Во-вторых, от спроса в целом, то есть от средней цены рынка. Человек морально не готов заплатить, допустим, в два раза больше, чем стоит место в паркинге в нескольких кварталах от него. Естественно, стоимость машино-места варьируется в зависимости от расположения объекта и от его класса».
По оценкам Дениса Бабакова, в сегменте масс-маркет средняя стоимость стандартного машино-места колеблется от 400 тыс. до 1 млн рублей. В жилых комплексах премиум-класса, расположенных в историческом центре города, диапазон цен более широк: от 900 тыс. до 4 млн рублей в зависимости от объекта.
Кроме того владельцы машино-мест обязаны вносить ежемесячную плату за обслуживание паркинга. Господин Бабаков отмечает, что она колеблется от 800 до 2,5 тыс. рублей в месяц.
При этом стоимость строительства крытого отдельно стоящего паркинга, по подсчетам Андрея Петрова, директора департамента консалтинга и оценки АРИН, составляет 450-600 USD за 1 кв. м, в подземном цена может быть до 1,5-2 тыс. USD за 1 кв. м.
Николай Гражданкин поясняет, высокая стоимость подземного паркинга связана со сложностями при его строительстве в нестабильной петербургской почве. «В подземном паркинге необходимо делать дополнительную тепло- и гидроизоляцию, оборудовать его дополнительной приточно-вытяжной вентиляцией, системой автоматической противопожарной безопасности и пр. Все это приводит к его удорожанию», – отмечает господин Гражданкин.