Одобрение с оговорками
Оба проекта планировки, рассмотренных на заседании Градостроительного совета при губернаторе Ленобласти, получили одобрение этого совещательного органа не с первой попытки.
Проект планировки и проект межевания территории в Кузьмоловском городском поселении, разработанный ООО «Лявданский и Герасимов. Архитектурная мастерская» по заказу ООО «Эверест», ранее один раз отправлялся на доработку, а еще один раз вообще не был допущен до рассмотрения на Градсовете. Речь идет о проекте планировки территории (ППТ) общей площадью 29 га, где предполагается строительство частных и многоэтажных домов, а также размещение общественно-деловой застройки.
Шероховатости, но не нарушения
Как отметил Владимир Демин, заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, ранее разработчикам данного ППТ были высказаны замечания в связи с планированием малокомплектной школы, недостаточным числом парковочных мест, некоторыми другими характеристиками. Теперь же, по мнению Владимир Демина, в этом проекте «есть поиск архитектурного образа, что радует». «Шероховатости остались. Но мне кажется, это не нарушения, а новаторские решения», - резюмировал господин Демин. Замечания высказали, со своей стороны, управление МЧС и администрация поселения. Представитель МЧС России акцентировал внимание на том, что не обеспечивается нормативное время прибытия к месту проектируемого комплекса первого пожарного подразделения: в поселке нет пожарной части. Однако, как напомнил Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области, по генеральному плану поселения возведение пожарной части предусмотрено в рамках первой очереди строительства в границах данного участка. «По пожарным депо мы, может быть, не так быстро продвигаемся, как по детским садам. Но сейчас идет строительство депо на средства застройщиков между Мурино и Буграми. Думаю, что и здесь мы можем пойти по такому принципу», - сказал он.
Муниципальные власти проявили беспокойство в связи с отсутствием межевания участков под строительство трансформаторных подстанций, детского сада. Кроме того, муниципалитет заинтересован в безвозмездной передаче застройщиком амбулатории и отделения связи, запланированных в многоквартирных жилых домах.
Власти Всеволожского района акцентировали внимание на сложностях финансовых взаимоотношений с нынешним арендатором участка – ООО «Эверест». Евгений Бородаенко, главный архитектор Всеволожского района, сообщил, что арендатор задолжал в районный бюджет порядка 90 млн рублей, и, соответственно, есть большие сомнения относительно того, будет ли реализовывать рассматриваемый проект именно эта компания.
Проект как средство капитализации
Стоит отметить, что территория, в отношении которой разрабатывался проект планировки, очень сложна в инженерном отношении. Она частично подтопляемая, здесь есть незавершенные объекты. Освоение данной территории требует серьезных инвестиций, и ранее предпринимавшиеся попытки успехом не увенчались. Но, как отметил Михаил Москвин, утверждение проекта планировки и проекта межевания, даже если потребуется привлечь нового арендатора, означается повышение капитализации этой земли.
Бугры: либо дома, либо дорога
Еще один проект планировки и проект межевания территории, рассмотренный членами Градсовета повторно, относится к территории восточнее пос. Бугры площадью чуть более 40 га. Работу над проектом возглавил архитектор Сергей Цыцин. ППТ разрабатывался по заказу компании «Арсенал».
Предполагается, что в границах застройки появится свыше 264,5 тыс. кв. м жилья, максимальная этажность домов не превысит нормативных 12 этажей. «Чтобы создать комфортную среду, мы делаем понижающие ступеньки. Где-то они вызваны инсоляционными моментами, но где-то – исключительно соображениями комфорта жилой среды», - заявил архитектор Сергей Цыцин, представляя новый вариант ППТ на заседании Градсовета. «Сейчас сделано много однотипных кварталов. Поэтому мы хотели показать здесь разные цветовые, разные архитектурные решения, чтобы создать среду, интересную для человека», - добавил он. Стоит уточнить, что наравне с жилыми корпусами запланированы плоскостные спортивные сооружения, пристроенный детский сад, физкультурно-оздоровительные сооружения, школа, необходимые объекты инженерной инфраструктуры.
На заседании Градсовета было положительно отмечено решение заказчика обеспечить озеленение в границах застройки с превышением определенного нормативами минимума, разнообразие парковок: наличие как открытых стоянок, так и подземных паркингов. Высокую оценку экспертного сообщества получило и представление сразу нескольких объемно-пространственных решений - вариантов последовательности жилых зданий разной этажности. «Хорошие предложения, хорошая архитектура», - прокомментировал Евгений Домрачев, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области.
Однако он обратил внимание на то, что в проектной документации не учтено продолжение проспекта Культуры, которое есть в планах Дирекции по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга и Ленинградской области. «Дирекция разрабатывает сейчас этот проект, пока он финансируется за счет застройщиков, в том числе компании «Арсенал». И, конечно, один проект должен соответствовать другому: на определенном участке не будет либо дороги, либо домов», - сказал, со своей стороны, Михаил Москвин. В ответ представитель компании «Арсенал» выразил готовность передать свою часть застраиваемого участка безвозмездно, «чтобы развязка шла именно так, как проектируется».
По состоянию на 1 сентября 2014 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1 865 771,3 кв. м жилья (944 дома на 31 644 квартиры), сообщает Комитет по строительству города.
Лидером по объемам ввода является Невский район, где построено 14 домов на 5471 квартир общей площадью 267 028 кв. м. На втором месте находится Пушкинский район, где введено в строй 279 домов на 4 506 квартир общей площадью 261 733,7 кв. м. Третье место занимает Приморский район с объемом ввода 257 175,8 кв. м (97 домов на 4 578 квартир).
В августе в Санкт-Петербурге было сдано (в результате законченного строительства и реконструкции жилья) 120 181,7 кв. м (186 домов на 1190 квартир). Первое место в рейтинге районов занимает Василеостровский район. Здесь было введено в строй 3 дома на 448 квартир общей площадью 43 860,7 кв. м. Вторе место занимает Петроградский район, где было сдано 4 дома на 389 квартир площадью 26 738 кв. м. «Бронзу» заслужил Выборгский район, где построено 19 домов на 59 квартир – 11 087,3 кв. м.
Среди объектов общегражданского назначения в августе во Фрунзенском районе была построена поликлиника для взрослых, а в Приморском районе – детский сад. В Василеостровском районе появилось несколько многофункциональных торговых комплексов, а также бизнес-центр на 3111,9 кв. м.
Развитие промышленности региона зашло в тупик: в Петербурге есть профессиональные кадры, но не хватает территории для строительства. В Ленобласти же земли полно, но ощущается дефицит специалистов. Участники рынка уверены, что двум субъектам Федерации надо срочно объединять усилия.
Набор льгот, предоставляемых разными регионами, схож и, как правило, включает льготный налог на землю, имущество, прибыль, службу одного окна, инженерную подготовку территории. Основные различия заключаются в том, как реализованы эти преференции на каждой конкретной территории: насколько легко в регионе получить землю, льготы, как работает поддержка инвесторов и т. п.
Специалисты считают, что развитие промышленности будет в ближайшее время осуществляться за счет индустриальных парков.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит: «Такое развитие производства предполагает оптимизацию управленческих и эксплуатационных затрат, профессиональный подход к ведению бизнеса. Чаще всего индустриальный парк имеет специализацию, поскольку каждый сегмент производства имеет свои особенности. Часто индустриальные парки ориентированы на средний и малый бизнес, поскольку для крупного производства может быть более целесообразен собственный проект, реализованный в формате built-to-suit».
Регионы, которые рассматривают развитие промышленности как приоритетное, уделяют внимание не только созданию непосредственно индустриальных парков, но и развитию всей инфраструктуры, причем не только инженерной или административной, но во многом уже и социальной. В ряде случаев параллельно с развитием производственных площадок по соседству реализуется жилая функция, формируется социальная инфраструктура. Хотя пока таких примеров немного. Практика строительства жилья для сотрудников завода не очень распространена в современной России. Как правило, такая потребность возникает только спустя 3-5 лет после старта завода и только в том случае, если на рынке труда наблюдается высокая конкуренция за квалифицированный персонал. «В качестве примера одного из таких проектов можно привести поселок Hakkapelita Village, который завод Nokian Tyres построил под Всеволожском через четыре года после запуска самого завода, а также технопарк «Грабцево», поблизости от которого специально строится жилье для сотрудников якорного арендатора, завода «Фольксваген». Но эти примеры относятся к первой волне индустриальных парков», – уточняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге.
Все участники рынка утверждают, что политику по развитию индустриальных парков в Петербурге и Ленинградской области следует вести скоординировано. Земельные ресурсы есть в области, кадровые – в Петербурге. Высокий потенциал города-миллионника может способствовать развитию индустриальных парков. Но многое упирается в земельный вопрос – стоимость земли оказывается чрезмерно высокой для окупаемости проекта. «Кроме того, на сегодняшний день лишь со стороны Администрации Ленинградской области наблюдается реальная заинтересованность в инвесторе, областные власти постепенно выстраивают систему привлечения инвестора, его сопровождения», – констатирует господин Фадеев.
В Петербурге это содействие пока проявляется в меньшей степени. Тем не менее опыт развития индустриальных парков в Петербурге уже есть. Если под индустриальным парком понимать территорию, обеспеченную инженерной инфраструктурой, на которой размещены производственные предприятия, находящиеся под управлением специализированной управляющей компании, то в Петербурге и прилегающих районах Ленинградской области, по данным JLL, в активной стадии находятся 10 индустриальных парков. Еще около восьми проектов заявлены к реализации как индустриальные парки. «Однако реально эти промышленные площадки вряд ли можно пока отнести к индустриальным паркам», – говорит господин Фадеев.
Алена Давыдова, консультанта отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris в ассоциации с CBRE, рассуждает: «Самым эффективным, на мой взгляд, для развития промышленности было бы соглашение правительства Ленобласти или правительства Санкт-Петербурга с естественными монополистами о предоставлении в качестве преференций точек доступа к коммуникациям (воде, газу и электричеству) в непосредственной близости к развиваемым территориям. Такая практика существует в Канаде, Америке и Европе, на территории России подобная модель реализована в Калуге. Таким образом, парки будут дешевле и станут более привлекательными для промышленников, которые, в свою очередь, будут строить больше заводов и создавать новые рабочие места, и как следствие, обеспечат гарантированные долгосрочные налоговые поступления».