На подступах к Ржевскому полигону
30 декабря заканчивается прием заявок на аукцион Минобороны РФ, которое выставило на торги право пятилетней аренды 536 га во Всеволожском районе – большей части бывшего Ржевского полигона.
Начальная цена лота составляет 92,1 млн рублей.
ФГКУ «Северо-западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ выставило на конкурс право аренды 536 га бывшего полигона на Ржевке. Согласно материалам, размещенным на сайте госзакупок, адрес имущества: Ленинградская область, Всеволожский район, военный городок 1 Ржевка. В лот входит 66 объектов недвижимости общей площадью 20,393 тыс. кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0940001:769. В соответствии со ст. 652 ГК РФ к арендатору переходит на срок аренды вышеуказанных объектов право пользования земельным участком, площадью 5,361 млн кв. м. Срок аренды – пять лет, назначение – под нежилые цели. Конкурсная документация была размещена на сайте госзакупок 10 декабря. Заявки принимаются до 30 декабря, а победители станут известны 20 января 2016 года.
По данным Википедии, Ржевский полигон являлся самым знаменитым артиллерийским полигоном, как в царской России, так и в СССР. Его история началась с 1854 году, когда он был основан как Главный артиллерийский полигон Русской императорской армии и первоначально размещался на том месте, где сейчас находится Волковское кладбище. Уже позже, в 1863 году, морскому ведомству была выделена нынешняя территория полигона – правая часть Охтинского поля протяженностью около 16 километров до Токсовских высот. Во времена Российской империи, а позднее СССР, на полигоне проводились испытания артиллерийских установок (в том числе морской артиллерии), снарядов, брони, железобетонных укреплений, систем реактивной артиллерии, ракетных двигателей. Есть свидетельства, что на территориях Ржевского полигона (урочище Койранкангас, арсенал в Ковалевском лесу), приводились в действие расстрельные приговоры 20-х-30-х годов 20-го века. По некоторым предположениям здесь был расстрелян поэт Николай Гумилев.
После распада СССР полигон перестал эксплуатироваться в полном объеме, большинство военных объектов оказалось заброшено. Неоднократно ставился вопрос о ликвидации Ржевского полигона, на котором периодически возникали пожары и гремели взрывы. При проектировании КАД изначально предполагалось, что дорога пройдет по его территории. Еще в 2004 г. был утвержден состав Рабочей группы для подготовки предложений по передачи части его земель в собственность Ленинградской области. Указанная группа предложила перевести 160 кв. км полигона, на которых уже расположены населенные пункты и садоводства, в собственность области. Но ситуация так и не пришла к своему логическому завершению. Тем не менее, Ржевский полигон очень неудобен для Всеволожского района, потому что разделяет его на две плохо связанные между собой части.
Ржевский полигон неоднократно становился героем скандалов. По периметру он давно «оброс» нелегальными садоводствами, в том числе нелегальными. А одна из последних скандальных историй связана с незаконным переводом военных земель в федеральную собственность. По результатам проверки прокуратуры Петербургского военного гарнизона в середине 2013 года выяснилось, что 11,9 га земли полигона после перевода в федеральную собственность в 2012 году были переданы в аренду ООО «Хонка-парк» для элитного строительства. Материалы были переданы в военное следственное управление по Петербургу.
Что касается нынешнего аукциона, то на подготовку конкурсной документации потенциальным участникам торгов отводится всего 20 дней (с 10 по 30 декабря). По мнению экспертов, подготовится за такой короткий промежуток времени, в частности, консолидировать для участия в аукционе значительный объем средств (почти 100 млн рублей) под силу только крупной компании. Или компания, которая интересовалась этой локацией, была осведомлена о торгах раньше официальной публикации об их проведении, чтобы успеть подготовиться. «Мы видели множество примеров, когда господрядчики начинали работы по реализации, например, городских инфраструктурных проектов задолго до объявления тендера и победы в нем. Вероятно, это один из таких случаев», - философски отметил Илья Андреев, вице-президента NAI Becar.
Смущает эксперта и пятилетний срок аренды территории без гарантии выкупа – все это едва ли является привлекательным для застройщиков. «С учетом времени, необходимого петербургским девелоперам на проведение работ по инженерным изысканиям, оформление проектной документации и т.д., пять лет – это не срок. А отсутствие каких-либо долгосрочных гарантий лишает застройщиков возможности оценить перспективы дальнейшего владения активом и накладывает высочайшие риски, - комментирует Илья Андреев. – Общей проблемой подобных торгов является тот факт, что активы госструктур выставляют на торги совершенно неподготовленными. В случае обращения продавцов за услугами профессиональных брокеров, цена реализации лотов увеличилась бы на порядок, но сами объекты стали привлекательны для потенциальных интересантов».
Есть предположение, что Ржевский полигон может заинтересовать крупного девелопера – «Группу ЛСР», уже реализующую неподалеку проект застройки Ржевского аэродрома (к 2025 году девелопер планирует построить здесь один миллион кв.м жилья и всю необходимую инфраструктуру). Но в пресс-службе компании комментарии по этому поводу не дают.
По мнению Ильи Андреева, «Группе ЛСР» это участок не нужен, как раз потому что застройщик уже реализует масштабный проект по соседству. «При наличии гарантий выкупа участка, потенциальными интересантами могли бы стать другие крупные игроки рынка. Зачастую несколько застройщиков возводят проекты КОТ по соседству и чувствуют себя при этом неплохо. К тому же развитие локации силами сразу нескольких игроков будет происходить намного быстрее, что в конечном итоге позитивно отразится на потребительском спросе», - заключил Илья Андреев.
Отметим, что участок может быть использован лишь под нежилую функцию. А потом не исключено, что к этой территории проявят интерес те девелоперы, которые заметят какие-то перспективы создания здесь объектов коммерческой недвижимости.
Со своей стороны Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», отметил, что территория Ржевского полигона относительно недалеко от центра города, рядом с ней запланировано строительство нескольких транспортных развязок и объездной дороги. Поэтому перспективы у этой локации достаточно не плохие. По его словам, на этом участке могут расположиться промышленные или энергетические предприятия. «Но будущее развития этой территории зависит от заинтересованности города. Если власти возьмут на себя функцию синхронизации, то в проект могут войти и небольшие компании. Если же нет, то освоение этой территории под силу лишь крупным застройщикам», - уверен Игорь Оноков. Эксперт добавил, что те компании, которые рассматривали этот участок для реализации своих проектов, скорее всего, уже знали о предстоящем тендере. «Такие лоты и конкурсы ниоткуда не возникают. Поэтому ограниченные сроки для них вряд ли являются проблемой», - добавил он.
Мнение:
Александр Львович, генеральный директор компания Navis Development Group
- Сложно оценить заинтересованность застройщиков в данном участке. Стоит оговориться, что он труднодоступен в транспортном отношении – значительно отдален от КАД, поблизости не проходит железнодорожная ветка, транспортные артерии обозначены слабо. На текущий момент участок не подходит для комплексного освоения территорий и строительства жилья как малоэтажного, так и высотного. Подобная покупка для девелоперов несет в себе высокие риски.
Участок значительно удален от городской черты, что дает возможность использовать его для создания нового района или даже города-спутника, но для этого изначально нужно создать какое-то «якорное» масштабное производство, которое будет выполнять роль градообразующего предприятия.
По оценкам экспертов, стеновая опалубка занимает около 60% рынка опалубочных систем. Основным ее преимуществом перед кирпичной кладкой и панельным домостроением специалисты называют прочность, быстроту возведения, а также возможность строить высокие объекты.
Метод возведения зданий с применением опалубки в последние годы получил широкое распространение и признан перспективным как строителями, так и заказчиками. «Технология монолитного домостроения позволяет создавать любые криволинейные формы, проектировать и строить здания уникальные по своей архитектуре со свободными планировками, большими пролетами и требуемой высотой потолка, – рассказали корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» в ООО «Опора». – Стены и перекрытия, выполняемые по монолитной технологии практически без швов, имеют небольшую толщину, что уменьшает нагрузку на фундамент и, соответственно, затраты на его возведение. Несущий каркас из монолитного железобетона способен выдержать большие нагрузки, что позволяет строить здания в 30-40 этажей и более».
По словам Олеси Квиркваиа, руководителя отдела продаж «Первой опалубочной компании», существуют три основных типа стеновой опалубки: крупнощитовая, мелкощитовая и балочно-ригельная системы. «Наиболее дорогим типом является крупнощитовая опалубка, так как для производства сложного профиля щита требуется больше затрат. Система включает щиты повышенной несущей способности и применяется для конструкций с большими опалубливаемыми поверхностями. Элементы опалубки совмещают в себе палубу с поддерживающими прогонами и ребрами», – отметила эксперт.
Что касается мелкощитовой опалубки, то, по свидетельству Олеси Квиркваиа, она дешевле крупнощитовой за счет менее технологичного производства. Эта опалубка состоит из малогабаритных щитов, поддерживающих, соединительных и монтажных элементов, допускающих монтаж опалубки вручную.
«Балочно-ригельная опалубка является самой дешевой за счет меньшего использования металлических конструкций. Основными составляющими этой системы являются деревянная балка и ламинированная фанера. В качестве палубы щита используется ламинированная фанера толщиной 18 и 21 мм, а в качестве ребер жесткости, распределяющих нагрузку, выступают деревянные балки», – добавила госпожа Квиркваиа.
В свою очередь, Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА», считает, что во многом эффективность съемной опалубки зависит от прочности и качества материала опалубочной плиты. «Она должна выдерживать огромные нагрузки – до 8 тонн залитого бетона на 1 кв. м – и быть устойчивой к агрессивному термическому и химическому воздействию застывающего бетона. Березовая ламинированная фанера по соотношению «вес – прочность» в три раза превосходит сталь, а специальное покрытие фенольной пленкой обеспечивает надежную защиту от вредных факторов», – заключил эксперт.
Виктория Ефименко, специалист отдела маркетинга и PR «Первой опалубочной компании», отметила, что на рынке Санкт-Петербурга не так много компаний, которые предлагают в больших количествах новую опалубку стен как отечественных производителей, так и зарубежных. «Потребители отдают предпочтение продукции по низким и средним ценам. Содержание большого парка опалубочного оборудования требует определенных затрат, которые сказываются на цене. Именно поэтому в Петербурге и Ленобласти более востребованным является ремонт опалубочных систем и аренда», – прокомментировала она.
Эксперты ООО «Опора» отметили, что наиболее оправдавшим себя материалом каркаса опалубочных щитов считается сталь. Ее применяют в своих опалубочных системах все ведущие европейские фирмы. Например, PERI в системе Trio, DOKA – в Framax, MEVA – в Mammut и т. д. Опять же цена опалубки в России в основном зависит от производителя: отечественная – дешевле, зарубежная – дороже.
«Например, наша компания предлагает инвентарную рамную стальную опалубку первого класса. Материалом каркаса служит конструкционная сталь, холоднокатаный профиль. Высокая прочность и долговечность опалубки стен обеспеченна цельным холоднодеформированным стальным коробчатым профилем, имеющим порошковую окраску. Преимущество этого вида опалубки в том, что она стыкуется со многими другими опалубочными системами и имеет мелкощитовую опалубочную систему», – прокомментировали в ООО «Основа».
По подсчетам специалистов ООО «Основа», производство стеновой опалубки занимает около 60% рынка. Всего в Петербурге существуют около 35 компаний, которые занимаются опалубочным оборудованием.
Елена Егоренкова, руководитель инженерного отдела «Первой опалубочной компании»:
– Цена опалубки напрямую зависит от проекта самого объекта. Инженерный расчет является одним из наиболее важных этапов подготовительных работ при строительстве монолитных сооружений. Низкая инженерная подготовка и неграмотный расчет могут привести к трагическим последствиям: разрушению щитов опалубки, обрушениям. Для безопасного и качественного бетонирования необходима инженерно грамотная привязка опалубки с учетом толщины перекрытий, технологии бетонирования, высоты установки. Такая работа требует особой аккуратности и инженерных знаний.
Вице-губернатор Марат Оганесян представил на суд Законодательного собрания Петербурга доклад городского правительства о ходе реализации Генерального плана Санкт-Петербурга в 2012 году (+ текст доклада).
Марат Оганесян сообщил, что в докладе проанализирована территориальная структура Петербурга, тенденции его социально-экономического развития, экологическая обстановка, динамика строительства жилья, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры и другие аспекты. По его словам, темпы возведения жилья в 2012 году снизились по сравнению с предыдущим периодом. Так, всего было введено в строй 2,577 млн. кв. м. Еще один важный момент – не в полном объеме выполнена программа обеспечения города объектами социальной инфраструктуры. Так, в результате нового строительства в городе за год появилось 9 дошкольных образовательных учреждений на 1 585 мест, две общеобразовательные школы на 1 650 учащихся и одно учреждение среднего профессионального образования на 228 ученических мест. Марат Оганесян подчеркнул, что в 2014 году указанная проблема активно решается: ведется работа по достижению договоренностей о строительстве детских садов, школ и поликлиник на частных земельных участках с привлечением средств инвесторов.
ДОКЛАД
ПРАВИТЕЛЬСТВУ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
И ЗАКОНОДАТЕЛЬНОМУ СОБРАНИЮ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
О ХОДЕ РЕАЛИЗАЦИИ ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА в 2012 году
НА ОСНОВАНИИ АНАЛИЗА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЕСУРСОВ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
