На подступах к Ржевскому полигону
30 декабря заканчивается прием заявок на аукцион Минобороны РФ, которое выставило на торги право пятилетней аренды 536 га во Всеволожском районе – большей части бывшего Ржевского полигона.
Начальная цена лота составляет 92,1 млн рублей.
ФГКУ «Северо-западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ выставило на конкурс право аренды 536 га бывшего полигона на Ржевке. Согласно материалам, размещенным на сайте госзакупок, адрес имущества: Ленинградская область, Всеволожский район, военный городок 1 Ржевка. В лот входит 66 объектов недвижимости общей площадью 20,393 тыс. кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0940001:769. В соответствии со ст. 652 ГК РФ к арендатору переходит на срок аренды вышеуказанных объектов право пользования земельным участком, площадью 5,361 млн кв. м. Срок аренды – пять лет, назначение – под нежилые цели. Конкурсная документация была размещена на сайте госзакупок 10 декабря. Заявки принимаются до 30 декабря, а победители станут известны 20 января 2016 года.
По данным Википедии, Ржевский полигон являлся самым знаменитым артиллерийским полигоном, как в царской России, так и в СССР. Его история началась с 1854 году, когда он был основан как Главный артиллерийский полигон Русской императорской армии и первоначально размещался на том месте, где сейчас находится Волковское кладбище. Уже позже, в 1863 году, морскому ведомству была выделена нынешняя территория полигона – правая часть Охтинского поля протяженностью около 16 километров до Токсовских высот. Во времена Российской империи, а позднее СССР, на полигоне проводились испытания артиллерийских установок (в том числе морской артиллерии), снарядов, брони, железобетонных укреплений, систем реактивной артиллерии, ракетных двигателей. Есть свидетельства, что на территориях Ржевского полигона (урочище Койранкангас, арсенал в Ковалевском лесу), приводились в действие расстрельные приговоры 20-х-30-х годов 20-го века. По некоторым предположениям здесь был расстрелян поэт Николай Гумилев.
После распада СССР полигон перестал эксплуатироваться в полном объеме, большинство военных объектов оказалось заброшено. Неоднократно ставился вопрос о ликвидации Ржевского полигона, на котором периодически возникали пожары и гремели взрывы. При проектировании КАД изначально предполагалось, что дорога пройдет по его территории. Еще в 2004 г. был утвержден состав Рабочей группы для подготовки предложений по передачи части его земель в собственность Ленинградской области. Указанная группа предложила перевести 160 кв. км полигона, на которых уже расположены населенные пункты и садоводства, в собственность области. Но ситуация так и не пришла к своему логическому завершению. Тем не менее, Ржевский полигон очень неудобен для Всеволожского района, потому что разделяет его на две плохо связанные между собой части.
Ржевский полигон неоднократно становился героем скандалов. По периметру он давно «оброс» нелегальными садоводствами, в том числе нелегальными. А одна из последних скандальных историй связана с незаконным переводом военных земель в федеральную собственность. По результатам проверки прокуратуры Петербургского военного гарнизона в середине 2013 года выяснилось, что 11,9 га земли полигона после перевода в федеральную собственность в 2012 году были переданы в аренду ООО «Хонка-парк» для элитного строительства. Материалы были переданы в военное следственное управление по Петербургу.
Что касается нынешнего аукциона, то на подготовку конкурсной документации потенциальным участникам торгов отводится всего 20 дней (с 10 по 30 декабря). По мнению экспертов, подготовится за такой короткий промежуток времени, в частности, консолидировать для участия в аукционе значительный объем средств (почти 100 млн рублей) под силу только крупной компании. Или компания, которая интересовалась этой локацией, была осведомлена о торгах раньше официальной публикации об их проведении, чтобы успеть подготовиться. «Мы видели множество примеров, когда господрядчики начинали работы по реализации, например, городских инфраструктурных проектов задолго до объявления тендера и победы в нем. Вероятно, это один из таких случаев», - философски отметил Илья Андреев, вице-президента NAI Becar.
Смущает эксперта и пятилетний срок аренды территории без гарантии выкупа – все это едва ли является привлекательным для застройщиков. «С учетом времени, необходимого петербургским девелоперам на проведение работ по инженерным изысканиям, оформление проектной документации и т.д., пять лет – это не срок. А отсутствие каких-либо долгосрочных гарантий лишает застройщиков возможности оценить перспективы дальнейшего владения активом и накладывает высочайшие риски, - комментирует Илья Андреев. – Общей проблемой подобных торгов является тот факт, что активы госструктур выставляют на торги совершенно неподготовленными. В случае обращения продавцов за услугами профессиональных брокеров, цена реализации лотов увеличилась бы на порядок, но сами объекты стали привлекательны для потенциальных интересантов».
Есть предположение, что Ржевский полигон может заинтересовать крупного девелопера – «Группу ЛСР», уже реализующую неподалеку проект застройки Ржевского аэродрома (к 2025 году девелопер планирует построить здесь один миллион кв.м жилья и всю необходимую инфраструктуру). Но в пресс-службе компании комментарии по этому поводу не дают.
По мнению Ильи Андреева, «Группе ЛСР» это участок не нужен, как раз потому что застройщик уже реализует масштабный проект по соседству. «При наличии гарантий выкупа участка, потенциальными интересантами могли бы стать другие крупные игроки рынка. Зачастую несколько застройщиков возводят проекты КОТ по соседству и чувствуют себя при этом неплохо. К тому же развитие локации силами сразу нескольких игроков будет происходить намного быстрее, что в конечном итоге позитивно отразится на потребительском спросе», - заключил Илья Андреев.
Отметим, что участок может быть использован лишь под нежилую функцию. А потом не исключено, что к этой территории проявят интерес те девелоперы, которые заметят какие-то перспективы создания здесь объектов коммерческой недвижимости.
Со своей стороны Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», отметил, что территория Ржевского полигона относительно недалеко от центра города, рядом с ней запланировано строительство нескольких транспортных развязок и объездной дороги. Поэтому перспективы у этой локации достаточно не плохие. По его словам, на этом участке могут расположиться промышленные или энергетические предприятия. «Но будущее развития этой территории зависит от заинтересованности города. Если власти возьмут на себя функцию синхронизации, то в проект могут войти и небольшие компании. Если же нет, то освоение этой территории под силу лишь крупным застройщикам», - уверен Игорь Оноков. Эксперт добавил, что те компании, которые рассматривали этот участок для реализации своих проектов, скорее всего, уже знали о предстоящем тендере. «Такие лоты и конкурсы ниоткуда не возникают. Поэтому ограниченные сроки для них вряд ли являются проблемой», - добавил он.
Мнение:
Александр Львович, генеральный директор компания Navis Development Group
- Сложно оценить заинтересованность застройщиков в данном участке. Стоит оговориться, что он труднодоступен в транспортном отношении – значительно отдален от КАД, поблизости не проходит железнодорожная ветка, транспортные артерии обозначены слабо. На текущий момент участок не подходит для комплексного освоения территорий и строительства жилья как малоэтажного, так и высотного. Подобная покупка для девелоперов несет в себе высокие риски.
Участок значительно удален от городской черты, что дает возможность использовать его для создания нового района или даже города-спутника, но для этого изначально нужно создать какое-то «якорное» масштабное производство, которое будет выполнять роль градообразующего предприятия.
По состоянию на 1 октября 2014 года в Санкт-Петербурге путем строительства и реконструкции было введено 1055 домов на 35577 квартир общей площадью 2 124 965,6 кв.м жилья.
Лидером по вводу является Пушкинский район, где к 1 октября 2014 года было построено и реконструировано 294 дома на 5771 квартиру общей площадью 337 968,2 кв. м. Второе место занимает Приморский район Санкт-Петербурга, где ввод составил 108 домов на 4990 квартир общей площадью 287 938,2 кв.м. Третья позиция досталась Невскому району – 14 домов на 5471 квартиру общей площадью 267 028 кв.м.
По итогам сентября в Петербурге (законченное строительством и реконструкцией жилье) было введено в строй 111 домов на 3933 квартиры общей площадью 259 194,3 кв. м. В рейтинге по объемам ввода лидирует Пушкинский район, где было построено и реконструировано 15 домов на 1265 квартир общей площадью 76 234,50 кв.м. На втором месте Фрунзенский район – 2 дома на 582 квартиры общей площадью 43 487,50 кв.м. «Бронзу» в сентябре получил Приморский район, где было введено 11 домов на 412 квартир общей площадью 30 762,40 кв.м.
В Пушкинском районе новые дома были введены в строй компанией «Дальпитерстрой», а во Фрунзенском – ООО "Строительная компания "Импульс". В Петроградском районе свои объекты построило ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга".
Среди объектов общегражданского назначения в сентябре в Красногвардейском районе был построен торговый комплекс с подземным паркингом, в Калининском районе была реконструированы здания, принадлежащие ГОУДО СДЮШОР по футболу «Смена» и построено главное здание СДЮШОР. В Приморском районе построен второй корпус дошкольного образовательного учреждения на 170 мест с бассейном и др. объекты.
Рынок промышленного строительства в Петербурге находится в депрессивном состоянии, констатируют эксперты. Тем не менее участники рынка уверены, что введение санкций будет способствовать его активизации.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, считает, что сейчас рынок строительства промышленной недвижимости стагнирует, поскольку для создания промышленных кластеров необходимы государственные инвестиции, которыми в текущей экономической ситуации российские власти не располагают.
Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, категорично заметил, что если под промышленным девелопментом подразумевается создание новых фабрик и заводов, то он не развивается, реконструкцию старых цехов здесь учитывать некорректно. «Состояние развития промышленности в городе просто депрессивное. И в таком состоянии рынок находится не менее 10 лет. В виду последних геополитических событий все меньше производителей хотят вкладываться в стройку, предпочитают аренду», – прокомментировал эксперт. По его словам, в последние годы было введено ничтожно мало «промышленных квадратов» – последняя крупная сделка была заключена с «Сименс» в 2013 году (около 10 тыс. кв. м).
Среди причин стагнации в сегменте промышленного строительства Михаил Тюнин отметил тот факт, что производить в Петербурге невыгодно. «Нет системы «легкого старта», нет льгот производителям и т. д. За последние пять лет в городе открылось не более 5-6 производственных предприятий. Почти все они разместились в Шушарах. При этом закрылось более 20 крупных и крупнейших предприятий, средних и мелких вообще не счесть. Пока спрос на новые промышленные объекты формирует только ретейл и дистрибьюция. Промышленники в большинстве либо избавляются от своих активов, либо арендуют промстроения советского наследия», – прокомментировал ситуацию Михаил Тюнин.
Новые производства
В свою очередь, Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Springald, также считает, что рынок промышленного строительства волатилен: «Этот сегмент напрямую зависит от крупных проектов, реализуемых в рамках национальных проектов. В связи с осуществлением правительством РФ мероприятий по снижению импортозависимости, можно сказать, что рынок на пороге начала крупных проектов строительства промышленной недвижимости. Также известно о планах переезда за пределы города крупных промышленных предприятий, базирующихся в центре Петербурга».
Сергей Свешков, эксперт по управлению промышленным строительством в Петербурге, тоже считает, что промышленное строительство в РФ и в частности в Петербурге активизировалось после введения санкций. «Местные и международные компании массово запрашивают услуги по подбору площадок, требуют ускоренную разработку проектных решений и программы управления строительством для принятия решений по размещению у нас новых производственных предприятий. Особенно много новых запросов в секторе фармацевтики и пищевой промышленности, переработки мяса, товаров FMCG – в этих секторах импортозамещение востребовано в первую очередь и поддерживается российским правительством «в ручном режиме», так что решения по возможности размещения и присоединению к сетям принимаются очень быстро», – прокомментировал он.
Александра Смирнова отметила, что на ближайшие пять лет в Петербурге запланирован ввод нескольких крупных промышленных проектов. «Например, к середине 2016 года в Шушарах построят завод площадью 2,1 тыс. кв. м по производству полиграфических красок (ООО «ПТК «Гангут»). Объем инвестиций в строительство составит 170 млн рублей. Кроме того, к I кварталу 2017 года на площади в 13,5 га будет возведен металлургический завод по производству стальной арматуры (ООО «Мера-Сталь»), в строительство которого инвестировано 7,6 млрд рублей. Также в январе 2016 года будет введен в эксплуатацию новый завод по производству сварных металлических частей кузова и автокомпонентов для автомобилей Nissan («Юнипрес»). Общая площадь застройки составит 18 тыс. кв. м. К 2020 году планируется завершить реализацию стратегического инвестиционного проекта развития научно-технической и производственной базы энергетического машиностроения (ЗАО «Невский завод»), в результате которого будет создан энергомашиностроительный кластер, производящий высокотехнологичную продукцию. Объем инвестиций в проект составил 11,9 млрд рублей», – рассказала госпожа Смирнова.
Эксперт констатирует, что наиболее развитыми промышленными зонами в Санкт-Петербурге являются Шушары, Металлострой и Ижорские заводы. Она отметила, что весь левый берег Невы является весьма перспективным с точки зрения дальнейшего развития промышленной недвижимости (Обухово, Шушары, Металлострой, Ижорские заводы).
Валентин Заставлено отметил: «Можно выделить зоны, являющиеся локомотивом промышленной застройки, прежде всего это Каменка, где продолжается строительство автокластера, Металлострой, где постепенно формируется мощный металлургический кластер».
Сергей Свешков отметил, что на рынке промышленного строительства Петербурга за последние 20 лет закрепились и устойчиво работают около 15-18 профессионально специализированных компаний: «Можно отметить международного гиганта M+W Industrial Group или местный строительный холдинг «Компакт». Но на небольших проектах промышленного строительства также работают более мелкие либо такие «всеядные» компании, как STEP, ЛенСпецСМУ. В связи с введением санкций Евросоюза часть европейских подрядчиков, например немецкие компании, ушли. Но нейтральные или дружественные РФ страны, такие как Сербия или Австрия, по-прежнему представлены, например компания «Ужице».
Парки в минусе
По мнению Алексея Пятакова, старшего консультанта департамента складской и промышленной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, несмотря на то что на сегодня на территории Петербурга и Ленинградской области заявлено более десятка индустриальных парков, фактически проектов, полностью соответствующих всем критериям такого объекта, не так уж много.
По мнению Валентина Заставленко, формат индустриальных парков начал в Петербурге «за здравие», закончил «за упокой». Наиболее коммерчески успешным, по его мнению, можно назвать проект Greenstate, реализованный компанией YIT, а все остальные технопарки таковыми можно назвать весьма условно.
Михаил Тюнин еще раз подчеркнул, что индустриальный парк не будет развиваться до тех пор, пока в них не будет самого главного – резидентов. «А их не будет, если им невыгодно работать в Петербурге. Чтобы переломить ситуацию, нужно в корне менять промышленную политику города», – заключил эксперт.
Мнение:
Алексей Килевой, директор по развитию бизнеса компании «Фортрент»:
– Основной вид спецтехники, которую арендуют компании при строительстве промышленных объектов, – это подъемное оборудование. Это связано с тем, что при сооружении самого каркаса здания, а впоследствии монтажа инженерных систем и технологического оборудования необходимо поднимать рабочих на высоту. Для этого используются подъемники ножничного или коленчатого типа – дизельные, электрические.
Компания «Фортрент» является одним из ведущих поставщиков подъемной техники на рынке Петербурга. Диапазон цен на подъемное оборудование очень широкий и зависит от типа подъемника и его рабочей высоты. Например, 36 тыс. рублей в месяц стоит аренда ножничного подъемника высотой 8 м, а стоимость телескопического дизельного подъемника с рабочей высотой 43 м в высокий сезон доходит до 0,5 млн рублей в месяц.
Кроме этого, наша компания сдает в аренду полный спектр обогревательного оборудования – мобильные промышленные обогреватели и модульные котельные финского производства большой мощности.