На подступах к Ржевскому полигону
30 декабря заканчивается прием заявок на аукцион Минобороны РФ, которое выставило на торги право пятилетней аренды 536 га во Всеволожском районе – большей части бывшего Ржевского полигона.
Начальная цена лота составляет 92,1 млн рублей.
ФГКУ «Северо-западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ выставило на конкурс право аренды 536 га бывшего полигона на Ржевке. Согласно материалам, размещенным на сайте госзакупок, адрес имущества: Ленинградская область, Всеволожский район, военный городок 1 Ржевка. В лот входит 66 объектов недвижимости общей площадью 20,393 тыс. кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0940001:769. В соответствии со ст. 652 ГК РФ к арендатору переходит на срок аренды вышеуказанных объектов право пользования земельным участком, площадью 5,361 млн кв. м. Срок аренды – пять лет, назначение – под нежилые цели. Конкурсная документация была размещена на сайте госзакупок 10 декабря. Заявки принимаются до 30 декабря, а победители станут известны 20 января 2016 года.
По данным Википедии, Ржевский полигон являлся самым знаменитым артиллерийским полигоном, как в царской России, так и в СССР. Его история началась с 1854 году, когда он был основан как Главный артиллерийский полигон Русской императорской армии и первоначально размещался на том месте, где сейчас находится Волковское кладбище. Уже позже, в 1863 году, морскому ведомству была выделена нынешняя территория полигона – правая часть Охтинского поля протяженностью около 16 километров до Токсовских высот. Во времена Российской империи, а позднее СССР, на полигоне проводились испытания артиллерийских установок (в том числе морской артиллерии), снарядов, брони, железобетонных укреплений, систем реактивной артиллерии, ракетных двигателей. Есть свидетельства, что на территориях Ржевского полигона (урочище Койранкангас, арсенал в Ковалевском лесу), приводились в действие расстрельные приговоры 20-х-30-х годов 20-го века. По некоторым предположениям здесь был расстрелян поэт Николай Гумилев.
После распада СССР полигон перестал эксплуатироваться в полном объеме, большинство военных объектов оказалось заброшено. Неоднократно ставился вопрос о ликвидации Ржевского полигона, на котором периодически возникали пожары и гремели взрывы. При проектировании КАД изначально предполагалось, что дорога пройдет по его территории. Еще в 2004 г. был утвержден состав Рабочей группы для подготовки предложений по передачи части его земель в собственность Ленинградской области. Указанная группа предложила перевести 160 кв. км полигона, на которых уже расположены населенные пункты и садоводства, в собственность области. Но ситуация так и не пришла к своему логическому завершению. Тем не менее, Ржевский полигон очень неудобен для Всеволожского района, потому что разделяет его на две плохо связанные между собой части.
Ржевский полигон неоднократно становился героем скандалов. По периметру он давно «оброс» нелегальными садоводствами, в том числе нелегальными. А одна из последних скандальных историй связана с незаконным переводом военных земель в федеральную собственность. По результатам проверки прокуратуры Петербургского военного гарнизона в середине 2013 года выяснилось, что 11,9 га земли полигона после перевода в федеральную собственность в 2012 году были переданы в аренду ООО «Хонка-парк» для элитного строительства. Материалы были переданы в военное следственное управление по Петербургу.
Что касается нынешнего аукциона, то на подготовку конкурсной документации потенциальным участникам торгов отводится всего 20 дней (с 10 по 30 декабря). По мнению экспертов, подготовится за такой короткий промежуток времени, в частности, консолидировать для участия в аукционе значительный объем средств (почти 100 млн рублей) под силу только крупной компании. Или компания, которая интересовалась этой локацией, была осведомлена о торгах раньше официальной публикации об их проведении, чтобы успеть подготовиться. «Мы видели множество примеров, когда господрядчики начинали работы по реализации, например, городских инфраструктурных проектов задолго до объявления тендера и победы в нем. Вероятно, это один из таких случаев», - философски отметил Илья Андреев, вице-президента NAI Becar.
Смущает эксперта и пятилетний срок аренды территории без гарантии выкупа – все это едва ли является привлекательным для застройщиков. «С учетом времени, необходимого петербургским девелоперам на проведение работ по инженерным изысканиям, оформление проектной документации и т.д., пять лет – это не срок. А отсутствие каких-либо долгосрочных гарантий лишает застройщиков возможности оценить перспективы дальнейшего владения активом и накладывает высочайшие риски, - комментирует Илья Андреев. – Общей проблемой подобных торгов является тот факт, что активы госструктур выставляют на торги совершенно неподготовленными. В случае обращения продавцов за услугами профессиональных брокеров, цена реализации лотов увеличилась бы на порядок, но сами объекты стали привлекательны для потенциальных интересантов».
Есть предположение, что Ржевский полигон может заинтересовать крупного девелопера – «Группу ЛСР», уже реализующую неподалеку проект застройки Ржевского аэродрома (к 2025 году девелопер планирует построить здесь один миллион кв.м жилья и всю необходимую инфраструктуру). Но в пресс-службе компании комментарии по этому поводу не дают.
По мнению Ильи Андреева, «Группе ЛСР» это участок не нужен, как раз потому что застройщик уже реализует масштабный проект по соседству. «При наличии гарантий выкупа участка, потенциальными интересантами могли бы стать другие крупные игроки рынка. Зачастую несколько застройщиков возводят проекты КОТ по соседству и чувствуют себя при этом неплохо. К тому же развитие локации силами сразу нескольких игроков будет происходить намного быстрее, что в конечном итоге позитивно отразится на потребительском спросе», - заключил Илья Андреев.
Отметим, что участок может быть использован лишь под нежилую функцию. А потом не исключено, что к этой территории проявят интерес те девелоперы, которые заметят какие-то перспективы создания здесь объектов коммерческой недвижимости.
Со своей стороны Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», отметил, что территория Ржевского полигона относительно недалеко от центра города, рядом с ней запланировано строительство нескольких транспортных развязок и объездной дороги. Поэтому перспективы у этой локации достаточно не плохие. По его словам, на этом участке могут расположиться промышленные или энергетические предприятия. «Но будущее развития этой территории зависит от заинтересованности города. Если власти возьмут на себя функцию синхронизации, то в проект могут войти и небольшие компании. Если же нет, то освоение этой территории под силу лишь крупным застройщикам», - уверен Игорь Оноков. Эксперт добавил, что те компании, которые рассматривали этот участок для реализации своих проектов, скорее всего, уже знали о предстоящем тендере. «Такие лоты и конкурсы ниоткуда не возникают. Поэтому ограниченные сроки для них вряд ли являются проблемой», - добавил он.
Мнение:
Александр Львович, генеральный директор компания Navis Development Group
- Сложно оценить заинтересованность застройщиков в данном участке. Стоит оговориться, что он труднодоступен в транспортном отношении – значительно отдален от КАД, поблизости не проходит железнодорожная ветка, транспортные артерии обозначены слабо. На текущий момент участок не подходит для комплексного освоения территорий и строительства жилья как малоэтажного, так и высотного. Подобная покупка для девелоперов несет в себе высокие риски.
Участок значительно удален от городской черты, что дает возможность использовать его для создания нового района или даже города-спутника, но для этого изначально нужно создать какое-то «якорное» масштабное производство, которое будет выполнять роль градообразующего предприятия.
Оживление строительства и рост доходов населения благоприятно сказались на восстановлении рынка теплых полов. По данным Neo Analytics, на сегодняшний день этот сегмент покрытий является высокомаржинальным и имеет значительный потенциал для роста.
Анна Веселовская, руководитель направления "Профессиональное оборудование" СТД "Петрович", говорит, что рынок теплых полов растет примерно такими же темпами, как и весь рынок стройматериалов, - на 15-20% в год. Производители предоставляют своим дилерам до 50% скидки.
По мнению Валентина Любомирова, руководителя отдела продаж компании "Стройхолдинг", относительно молодой рынок теплых полов имеет огромные возможности для дальнейшего развития. "Сегодня наблюдается смещение спроса с более дешевого продукта в сегмент средней и высокой ценовой категории. Потребители все чаще обращают внимание на такие критерии, как безопасность и дизайн", – утверждает господин Любомиров. Производители идут в ногу со временем и работают над улучшением износостойкости покрытий, экологичностью и разработкой новых вариантов дизайна.
На рынке теплых полов Петербурга присутствуют такие ведущие российские и зарубежные производители, как DEVI (Дания), KIMA (Швеция), THERMO (Швеция), CEILHIT (Испания), "Теплолюкс" (Россия), ENSTO (Финляндия), NEXANS (Норвегия), ELEKTRA (Польша), EASYHEAT (США) и др. При этом неизменным лидером на протяжении нескольких лет является российская компания "Теплолюкс", которая, по данным аналитиков, занимает более 50% рынка. Существенное отличие от многих других производителей – производственный процесс, который помимо изготовления кабеля включает производство терморегуляторов.
Как отметил Александр Батушанский, управляющий партнер консалтинговой группы "Решение", на сегодняшний день в общей региональной структуре широко представлены Москва, Московская область, Петербург и Ленобласть. "Суммарно их доля составляет 40%, из них 25% – Москва и область и 15% – Петербург и область. В денежном выражении доля Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга и Ленобласти – 28 млн EUR. Соответственно, на регионы приходится 60%. В денежном выражении доля регионов составляет 42 млн EUR", – комментирует господин Батушанский. Однако, по мнению экспертов, в скором времени спрос резко возрастет и в регионах. Например, у СТД "Петрович" продажи теплых полов вырастут в этом году более чем на 65%, это связано с перераспределением доли клиентов между основными игроками рынка Северо-Западного региона.
"Количество производителей теплых полов не становится больше, меняется скорее число игроков, перепродающих данную продукцию. Причем речь не идет о представительствах и официальных дистрибьюторах. Поскольку данная продукция достаточно проста в монтаже и установке, то она продается практически во всех специализированных магазинах и строительных гипермаркетах", – говорит Максим Сидельников, директор по развитию финского представительства по продаже теплых полов.
Львиная доля всех продаж теплых полов в Петербурге обеспечивается через крупные сети магазинов, таких как "Максидом", "Леруа Мерлен", "К-Раута", "ОБИ", "Метрика». Наиболее активный рост спроса на продукт ощущается во время строительного сезона – с августа по ноябрь.
Среди основных тенденций последних двух-трех лет на рынке теплых полов – развитие торговыми сетями собственных товарных марок. Товары для них, как правило, производятся в Китае. Валентин Любомиров подтверждает, что такое явление присутствует. "Но не обязательно речь идет именно о товаре, произведенном в Китае. Некоторые компании занимаются закупками готовых комплектующих и последующей перепродажей сборного продукта под своей собственной торговой маркой", – уточняет господин Любомиров.
Стоимость теплого пола зависит от охватываемого метража подогреваемой площади и производителя. Например, вся система площадью 5 кв. м оценивается в среднем в 2,5-3 тыс. рублей.
Рынок товарного бетона в 2012 году вырос на 20% по сравнению с прошлым годом. Эксперты говорят, что к докризисным показателям рынок придет не ранее чем через 1-2 года.
По оценкам Александра Батушанского, управляющего партнера консалтинговой группы "Решение", емкость рынка товарного бетона Петербурга и Ленобласти в этом году вырастет по сравнению с прошлым годом не менее чем на 20% и составит около 5,9 млн куб. м.
Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН", говорит, что по итогам 10 месяцев 2012 года общий объем отгрузок превысил 4,3 млн куб. м товарного бетона. "Десятка крупнейших производителей при этом поставила около 2,5 млн куб. м товарного бетона потребителям. На данный момент емкость рынка бетона в Петербурге составляет около 500 тыс. куб. м в месяц", - уточняет господин Мукосеев. Сергей Китуничев, коммерческий директор ГК "Беатон", замечает, что по сравнению с 2011 годом спрос на товарный бетон увеличился примерно на 20%.
"В 2012 году наблюдался рост рынка бетона, который превзошел даже самые смелые прогнозы. По разным оценкам, он составил от 23 до 28% по результатам работы за 9 месяцев. Такой разброс связан с различными подходами в переоценке емкости рынка в 2011 году. Темпы прироста были большими в первой половине года, во второй они стали замедляться, но в любом случае с высокой долей вероятности можно утверждать, что в 2012 году прирост составит не менее 20% по отношению к 2011 году", - рассказывает Александр Дубодел, директор по маркетингу ЗАО "ЛСР-Базовые".
Объем реализации товарного бетона Группы ЛСР в III квартале текущего года составил 424 тыс. куб. м, из них в Петербурге было реализовано 262 тыс. куб. м. За 9 месяцев 2012 года продажи товарного бетона выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 9%, отмечает господин Дубодел.
Дмитрий Карачевцев, заместитель генерального директора ОАО "Ленстройдеталь", говорит, что в первом полугодии на рынке товарного бетона наблюдался некоторый подъем. Процент прироста объема за три квартала составил примерно 10-12%. Он также отметил, что компания в 2012 году планирует произвести около 300 тыс. куб. м растворнобетонных смесей, что примерно на 10% больше, чем в предыдущем году.
Участники рынка сетуют, что цены на товарный бетон находятся на грани рентабельности.
"Год ознаменовался существенным понижением цены, одной из причин стало введение в эксплуатацию завода "ЛСР‑Цемент". Средняя цена по году стала ниже, чем в январе 2012 года", - комментирует Дмитрий Карачевцев.
Александр Батушанский говорит, что цены на товарный бетон к концу осени снизились по сравнению с концом 2011 года на 5%, хотя в январе 2012 года наблюдался довольно значительный рост.
"С начала года цены на бетон в среднем снизились на 20%, при этом основное падение произошло в период августа-сентября нынешнего года. Сейчас мы ожидаем увеличение цены на бетон, что прежде всего будет связано с так называемым сезонным фактором - включением в состав бетона противоморозных добавок. Наиболее популярная марка бетона В25 сейчас стоит около 3200 рублей/куб. м", - рассказывает Андрей Мукосеев.
Александр Дубодел отмечает, что цены находятся на грани рентабельности, поэтому в следующем году следует ожидать их роста. "В текущей ситуации дальнейшее падение цен чревато потерей качества. Немногие производители способны сохранить качество при текущих ценах", – предупреждает господин Дубодел.
Несмотря на сложную ценовую ситуацию и возрастающую конкуренцию, эксперты настроены на позитив, ждут хороших результатов по итогам 2012 года и дают умеренно оптимистичные прогнозы на 2013 год.
"В течение последних трех лет на рынке наблюдался устойчивый рост. Емкость рынка в 2012 году, вероятнее всего, составит около 5850 тыс. куб. м против 4700-4900 в 2011 году", - подсчитывает Александр Дубодел.
"Объемы рынка растут, однако им еще далеко до докризисных показателей. Сейчас рынок бетона находится во второй стадии консолидации, показателем этого являются наличие ценовых войн среди производителей и концентрация более половины объемов производства в руках десяти компаний. Докризисного уровня по объемам производства рынок достигнет не ранее чем через 1,5-2 года, что будет соответствовать третьей стадии консолидации рынка. После чего рынок будет стабилизирован и конкуренция сместится из области цены в область качества и сервиса", - считает господин Мукосеев.
Сергей Китуничев полагает, что начиная с 2010 года потребление бетона стабильно растет и по состоянию рынка на октябрь оно уже превысило докризисные показатели. "В 2013 году не предвидится факторов, которые могут повлиять на понижение рынка, объемы останутся на том же уровне, что и в 2012 году, возможный рост будет в 10-12%", - прогнозирует господин Китуничев.
Господин Дубодел считает, что в 2013 году не стоит ждать такого значительного роста, как в этом, но на постепенный рост при благоприятной макроэкономической ситуации рассчитывать можно.
"Наращивание объемов строительства в городе потребует увеличения объемов производства, при этом будет обостряться конкуренция. Могу с уверенностью сказать, что рынок будет продолжать расти не менее чем на 12% в год", - резюмирует Андрей Мукосеев.