Закатать в цемент
Информация о росте цен на стройматериалы, в частности, цемент, по-разному повлияла на первичный и вторичный рынок жилья в Петербурге, считают эксперты.
Однако они сходятся во мнении, что в ближайшее время не стоит ожидать стагнации цен на рынке жилья. Его стоимость будет расти, и к середине 2008 года может преодолеть очередной ценовой и психологический барьер, достигнув отметки тыс. за 1 кв. метр типового жилья в Петербурге. Цементная лихорадка
«Рост цен на строительные материалы, безусловно, влияет на себестоимость квадратного метра, и, как следствие, на стоимость предложения жилья, – считает руководитель коммерческого управления строительной компании «Петрополь» Алена Милош. – Но маловероятно, что именно «цементная тема» спровоцирует скачкообразный рост рынка. Ситуация с поставками цемента в Петербург излишне драматизирована. Острого дефицита и «цементных очередей» я пока не вижу, – говорит Алена Милош. – Да, существуют некоторые сложности с поставками и кое-кто из поставщиков поднял цены, но рынок есть рынок.
Если застройщиков перестанут устраивать местные предложения, они просто найдут себе других партнеров по адекватным ценам, в том числе за рубежом. Кроме того, хотя расходы на стройматериалы – существенная часть себестоимости строительства, но затраты на цемент занимают в них далеко не львиную долю. Поэтому маловероятно, что увеличение его стоимости может существенно повлиять на сложившийся уровень цен.
Цены на рынке недвижимости определяются платежеспособным спросом. Застройщики не смогут продавать квартиры дороже той суммы, которая есть у покупателя. Сегодня финансовые возможности петербуржцев, а, следовательно, и спрос увеличиваются, но не такими быстрыми темпами как, возможно, хотелось бы некоторым строительным компаниям. Поэтому рост издержек на цемент не приведет к резкому повышению цены, а скорее может снизить рентабельность бизнеса», – резюмирует эксперт.
В последние недели августа агенты заметили, что в расчетные центры не записаться. «Я считаю, что это ожидаемая осенняя активизация рынка, которая не связана с повышением цен на стройматериалы», – сообщила Ирина Гудкина, генеральный директор АН «Бекар». Она согласна с тем, что «цементная тема» раздувается специально, чтобы стимулировать продажи, особенно на первичном рынке.
Это лишний повод вселить страх в покупателей, что цены будут только расти, чтобы подтолкнуть их быстрее покупать квартиры. На самом деле все знают, что к концу года активизируются продажи, а строительные компании поднимают цены, так было всегда. Это запланировано в графике продаж, а чтобы как-то объяснить рост цен, строители используют легенду о невероятных ценах на цемент.
По мнению генерального директора Центрального агентства недвижимости Алексея Попова, сложно однозначно оценить влияние информации о повышении цен на строительные материалы на стоимость квадратного метра в новостройках. Рыночная цена квартиры складывается из многих составляющих.
Основная часть в себестоимости – цена земельного участка, на котором ведется строительство. Но и строительные материалы занимают не последнее место. Конечно, рост их стоимости влечет за собой увеличение себестоимости строительства. Однако есть и спекуляция на разговорах о росте цен на стройматериалы.
Директор филиала АН «Магазин квартир» Эдуард Гоголев отметил, что «безусловно, одной из основных позиций в себестоимости 1 кв. метра в новостройке является цена цемента». Поэтому среднегодовое увеличение цены более чем в два раза неизбежно приведет к увеличению себестоимости строительства.
«Дефицит цемента на рынке Петербурга действительно есть, но он существовал всегда», – утверждает менеджер отдела нового и строящегося жилья компании «Александр» Дмитрий Аникеев. В настоящее время добычей гранита и производством цемента для второй столицы занимаются всего два завода – Сланцевский и в Пикалево. Цемента для города требуется много, поскольку активно идет новое строительство, строится КАД и т.д., но пока эти заводы работают на нужды Петербурга, острой ситуации не наблюдается.
Однако в преддверии Олимпиады в Сочи сейчас начинается мощная стройка, в связи с чем крупные поставщики потянутся туда. Если также поступят и наши цементные заводы, дефицит цемента станет еще острее. Из-за роста цен на стройматериалы стоимость жилья в Петербурге тоже будет возрастать, но это случится, скорее всего, не завтра.
История болезни
Ирина Гудкина считает маловероятной ситуацию, при которой «цементная тема» даст резкий подъем цен и простимулирует продажи жилья на первичном рынке. «Но на эту ситуацию могут обратить внимание каким-то образом, – уточняет она. – Планируется плавный сезонный подъем цен». Ирина Гудкина не видит оснований полагать, что в связи с повышением стоимости цемента произойдет резкий скачок цен до конца года.
Бытующие про строителей легенды говорят о том, что наценка на каждый квадратный метр настолько большая, что даже если цемент сейчас очень сильно подорожает, они все равно останутся в плюсе. «Все эти риски просчитываются и закладываются, насколько я знаю, в момент строительства», – завершает свою мысль эксперт.
«Тема цемента не настолько сильно обсуждалась СМИ, чтобы простой владелец квартиры или комнаты обратил на нее внимание, – соглашается Дмитрий Щегельский. – Игроки первичного рынка, естественно сделали из этого выводы». Он допускает версию, что «цементная тема» раздувается специально, чтобы стимулировать продажи, особенно на первичном рынке в условиях стагнирующего рынка. «Для увеличения продаж подходит любой «слух», – замечает он.
«Для того чтобы «цементная тема» повлияла на рост цен и стимулировала продажи на первичном рынке, необходимо, чтобы она коснулась потребителя, – уверен Дмитрий Щегельский. – Об этой теме надо хорошенько поговорить, тогда повод повышения цен на цемент, возможно, и осядет в сердце простого обывателя. Хотя цемент, как и рост цен на энергоресурсы, которые тоже влияют на увеличение цены продажи строящегося жилья, простому человеку кажется какой-то далекой от рынка недвижимости», – уточняет эксперт.
Карантин
Часть продавцов жилья на вторичном рынке сняли объекты с продажи после начала «цементной темы». По мнению Алены Милош, это связано с тем, что продавцы ожидают шквальный рост рынка. «Но как я уже отмечала, мы на подобное увеличение цен не рассчитываем», – напомнила эксперт. Дмитрий Щегельский согласен с коллегой: «такие продавцы рассчитывают на увеличение цен на недвижимость». С другой стороны, Михаил Бимон ничего не слышал о практике снятия объектов с продажи.
По данным Ирины Гудкиной, подорожание цемента началось в конце июня 2007 года, когда обычно ряд продавцов снимают свои объекты с продаж. Это связано с тем, что людям хочется отдохнуть, и осенью уже вернуться к этому вопросу, а никак не с ценами на цемент. «Летом в продаже остаются только те объекты, которые необходимо продать, остальные продавцы снимают», – конкретизирует эксперт. Летом и покупатели в городе остаются только те, которым надо срочно купить квартиру, остальные откладывают «на потом». Поэтому «цементная тема» тут ни при чем.
По мнению некоторых экспертов, сейчас ряд новых домов не вводят в эксплуатацию из-за того, что многие квартиры там не проданы. Генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов заметил, что зависимость от продаж и конъюнктуры рынка, как правило, возникает у небольших компаний, не имеющих достаточной материальной базы. Серьезные участники рынка с этой проблемой не сталкиваются, и даже в отсутствие продаж могут вести бесперебойное строительство, привлекая собственные и кредитные средства.
«Ряд компаний даже намеренно открывают продажи ближе к концу строительства, так как это позволяет вести более выгодную ценовую политику, – детализирует эксперт. – Например, наша компания на ряде объектов начала использовать схему целевого фондирования кредита, разработанную совместно со Сбербанком РФ. Проект реализуется с использованием только собственных средств компании и кредитных средств банка, без участия средств дольщиков».
Квартиры продаются после завершения проекта, а на этапе строительства предполагается только бронирование квартир, для чего покупатели открывают специальные счета в том же банке. «Кстати, по данным нашего отдела продаж, существенного снижения покупательской активности не наблюдается», – уточняет Василий Селиванов.
Дмитрий Щегельский говорит, что ситуация, при которой ряд новых домов не вводят в эксплуатацию из-за того, что многие квартиры там не проданы, является нормальной практикой уменьшения налогооблагаемой базы. Ему возражает Ирина Гудкина: «В моей практике такого не случалось ни разу». Кроме непроданных квартир есть много факторов, по которым дома не вводят в эксплуатацию вовремя – электричество, технические условия и т.д. «При неполной продаже квартир, в крайнем случае, строительные компании оформляют их на «своих» людей, чтобы потом продать как вторичное жилье», – уверена Ирина Гудкина.
«Наша компания работает в соответствии со среднерыночными ценами, поэтому пожаловаться на отсутствие интереса к объектам не могу, – утверждает Алена Милош. – Сегодня доля непроданных квартир в наших сданных объектах составляет не более 3–4 процентов. Выбранная ценовая политика позволяет зарабатывать маржу и уверенно финансировать объекты, поэтому нас эта проблема не коснулась», – заметила эксперт.
Диагноз
«Сегодня первичный рынок жилья Петербурга находится в стадии равновесия. Его средняя стоимость на первичном рынке сейчас составляет 57,5 тыс. рублей за 1 кв. метр», – считает Михаил Бимон. Возросли объемы предложения на первичном и вторичном рынках. Продолжается сегментирование рынка, и цены сегодня растут не равномерно: все зависит от сегмента.
Цены на жилье массового спроса существенно замедлили свой рост, однако все равно до конца года они вырастут не менее чем на 2-3 процента. При этом наиболее максимальный прирост цен в августе наблюдался в сегменте класса «комфорт». Цены в августе 2007 года выросли на 2 процента – до 63 за 1 кв. метр. В сегменте типового жилья стоимость увеличилась на 1 процент – до 70 за 1 кв. метр. Средняя цена в сегменте элитного жилья – 00 за 1 кв. метр. Стоимость жилья в сегментах «комфорт» и «элита» будет расти не менее чем на 1,5 процента в месяц.
На вторичном рынке увеличился спрос на комнаты, выросла доля сделок с ними, востребованность позволяет прогнозировать рост цен на комнаты. Увеличились и будут расти далее, так как спрос не изменен, цены на квартиры в кирпичных домах. Большая часть сделок на рынке – обменные.
«Об активизации покупателей на вторичном рынке операторы говорят уже сейчас. Что касается первичного рынка, то в сегменте типового жилья цены могут до конца года подрасти в среднем на 5–10 процентов, – прогнозирует Алена Милош. – Хотя в осенние месяцы рост, возможно, будет и более интенсивным, что связано с сезонной активизацией покупателей.
Что касается элитного домостроения, то, судя по нашим объектам, спрос стабильно высок, а цены растут. Так, с начала года средняя цена предложения в наших домах увеличилась в среднем на 17 процентов, и до конца года подрастет еще на 5–8 процентов. Скорее всего к декабрю 2007 года мы будем продавать квартиры бизнес-класса уже на уровне ,5–7 тыс. за 1 кв. метр,» – говорит эксперт.
Конец августа – начало сентября 2007 года напомнили Дмитрию Щегельскому события того же периода 2006 года, но с точностью до наоборот. Если в прошлом году в конце августа резко сократился покупательский спрос, что в итоге привело к стабилизации цен на рынке недвижимости, то в августе-сентябре 2007 года резко сократилось предложение, практически на 50 процентов, при этом спрос остается стабильным.
Эксперт считает, что «это предвестник оживления рынка недвижимости, который мы явно ощутим в ноябре 2007 года». Вполне возможно, что к началу декабря 2007 года цены на вторичном рынке жилья вырастут на 10 процентов. Первичный рынок будет подстраиваться под вторичный, так как в момент начала оживления рынка недвижимости именно вторичный рынок выступает «паровозом».
Ирина Гудкина ожидает обычное сезонное повышение цен. При этом на первичном рынке купить проще, чем на вторичном. Обычно к концу года квартиры на первичном рынке покупают те, кому необходимо инвестировать лишние средства, чтобы они не пропали. «Часть денег будет инвестировано в загородную недвижимость, потому что это направление приобретает популярность среди людей с достатком выше среднего», – отмечает эксперт.
Сейчас в загородной недвижимости также появилась «первичка», куда люди охотно вкладывают деньги. Вторичный рынок тоже не стоит на месте, квартиры продаются и покупаются. Но ничего неординарного на рынке недвижимости до конца года происходить не будет.
Алексей Попов уверенно прогнозирует сохранение высокого уровня спроса как на первичном, так и на вторичном рынках. При сохранении дефицита предложения вследствие отсутствия достаточного количества пятен под застройку, особенно в черте города, цена квадратного метра будет только расти. Сейчас началась реализация программы по расселению коммуналок, а значит, квартиры в центре города выйдут на рынок, или даже освободятся пятна под застройку. Здесь будет вестись элитное строительство, а типовое сместится в ближайшие пригороды.
«Сейчас на рынке строящегося жилья наступает время стабилизации, поскольку количество объектов, выставляемых на продажу, удовлетворяет имеющийся спрос», – полагает Дмитрий Аникеев. Темпы роста цен на типовое жилье составляют 15–20 процентов в год. К концу года большие корпорации поднимут цены примерно на 270–350 у.е. на 1 кв. метр, и ко II-III кварталам 2008 года цена составит ,5-3,5 тыс. за 1 кв. метр типового жилья.
Элитное жилье дорожает быстрее, чем типовое: темпы роста составляют 25–40 процентов в год. В будущем ожидается дефицит на рынке элитной недвижимости по причине отсутствия пятен под застройку и ухода с этого рынка некоторых строительных компаний. Поэтому в настоящее время «элитка» является самым ликвидным направлением для инвестиций.
Глобальной стагнации строящейся недвижимости не предвидится, поскольку объемы вводимого в строй жилья выполняются полностью – 2,2-2,7 млн кв. метров. Вводимые в план строительства объекты в Кудрово и Балтийской Жемчужине будут притягивать основной приток покупателей. Цена на эти объекты на начальном этапе строительства будет невелика.
Также сохраняется устойчивый спрос на близлежащие районы Ленобласти: Всеволожск, Гатчину и т.д. Когда замкнут КАД, строительный рынок резко обернется на юго-восточную сторону: Ломоносов, Красное Село. Хочется добавить, что застройщики к 2010 году преодолеют регламент высотности домов. Например, высота «Лондон-Парка» на пр. Просвещения составляет 45 этажей.
По мнению Эдуарда Гоголева, в настоящее время цены на недвижимость достаточно высоки, но до сих пор еще достаточно велика разница между рыночной ценой и себестоимостью, хотя бы даже по сравнению с ситуацией стагнации 2004–2005 гг. Поэтому скачка цен не ожидается. Он прогнозирует плавный рост цен на уровне 12–15 процентов годовых. С другой стороны, потенциальным клиентам необходимо понимать, что увеличение себестоимости строительства, а это не только цемент, но и выкуп земельных участков, рост тарифов монополистов не способствует снижению цен.
Дмитрий Малышев
Каждый, кто когда-либо сталкивался с рынком аренды жилья, знает, что самое выгодное время для съема квартиры – весна и лето.Ежегодно в весеннее-летний период на рынок аренды Санкт-Петербурга «выбрасывается» сотни квартир, чьи хозяева хотят подзаработать на своей недвижимости во время летнего отдыха. В основном такие арендодатели – пожилые люди, пенсионеры, которые имеют возможность провести на даче все лето – с мая по октябрь. Поэтому «летние варианты» появляются на рынке еще в начале апреля – квартиры сдаются на 4-5 месяцев.
Этот «квартирный шквал» неизменно вносит смятение и непонимание в устоявшийся ритм работы на рынке аренды. В течение всего года спрос на рынке аренды распределяется примерно 3 к 7 (то есть на 3 ликвидные квартиры приходится 7 арендаторов). В соответствии с этим распределением растут и цены: в среднем на $50 за год. Сейчас арендная ставка для однокомнатной квартиры в спальном районе недалеко от метро составляет $250-300. Однако весной ситуация меняется.
Руководитель Департамента аренды ЗАО «Агентство Бекар» Елена Исаенко рассказывает, что сначала хозяева «летних вариантов» пытаются ориентироваться на текущие рыночные цены. Консультантам из «Бекара» приходится разъяснять им, что их квартирами интересуется только небольшая часть арендаторов – командировочные, туристы, больные, приехавшие на лечение, студенты, желающие отдохнуть и подзаработать за лето, или абитуриенты, поступающие в ВУЗы и их родители. Таких клиентов не так уж много, поэтому соотношение спроса и предложение на летнем рынке совсем другое – на одного арендатора приходится 5-6 квартир. Естественно, это сказывается на цене предложения – «летние варианты» идут по цене на 30%, а то и 50% ниже рыночной. Ликвидная однокомнатная квартира обычно теряет в цене меньше. Однако, большинство «летних вариантов» это двух-трехкомнатные квартиры – они обычно сдаются на лето по цене $250-300.
По наблюдениям специалистов «Бекара», появление «летних вариантов» сбивает с толку и покупателей. У них возникает ощущение, что предложение избыточно, что цены снизились – и, естественно, они начинают торговаться с хозяевами квартир, которые предлагают нормальные долгосрочные варианты. В итоге стоимость аренды весной и летом снижается на 10-15%. Зная эту тенденцию, опытные арендодатели стараются сдать свою квартиру до наступления весеннего сезона. Если же это не удается, они предпочитают придержать квартиру до наступления осени, чем сдавать ее летом по сниженным ценам. Ведь договор подписывается на полгода или год – и в течение этого времени арендодатель не имеет права повышать цену, а значит, прибыль будет упущена.
Из-за летнего снижения цен, осенний рост ставок всегда кажется особенно резким. Летние варианты исчезают с рынка буквально за считанные дни, а цены сразу взлетают. Часто арендаторы, уже настроившиеся за лето на пониженные цены и большой выбор, очень быстро оказываются на совершенно другом рынке, где спрос и предложения распределяется не в их пользу. В сентябре рынок обычно делает резкий ценовой скачок – сразу на $50-70. По прогнозам «Бекара» эта ситуация повториться и в сентябре 2005 года – цена на ликвидную однокомнатную квартиру недалеко от метро повысится до $350.
Другой сегмент рынка, который оживляется летом – посуточная аренда. Как правило, посуточно сдаются ликвидные квартиры в центре города – элитные варианты и жилье повышенной комфортности. Хозяева таких квартир рассматривают аренду не как способ дополнительного заработка, а как свою основную работу на летний период. При этом квартиру нужно постоянно поддерживать: убирать после каждого гостя, делать косметический ремонт. Естественно, скорость порчи вещей и отделки при посуточной аренде выше, чем при долгосрочной – ведь в квартире постоянно меняются жильцы.
Основная проблема хозяина, сдающего свою квартиру в посуточную аренду – поиск жильцов. В последние годы конкуренция со стороны мини-гостиниц, во множестве открывшихся в Петербурге, серьезно снизила доходность от посуточной аренды. В отличие от хозяев квартир, владельцы мини-отелей имеют более широкие возможности по рекламе своих номеров, могут предложить своим клиентам дополнительные услуги, оформить командировочные документы. Поэтому посуточная аренда постепенно проигрывает мини-отелям – все больше хозяев квартир переводят свои объекты в долгосрочный сегмент и не пытаются заработать дополнительные деньги на летней аренде. С посуточного рынка уходят объекты, находящиеся в спальных районах – учитывая невысокую цену и трудности с поиском клиентов, сдавать их посуточно становится просто невыгодно.
За последние несколько лет, несмотря на рост ставок в долгосрочном сегменте, цены на посуточную аренду практически не выросли. По данным «Бекара», «бедненькая, но чистенькая» квартира в центре может быть сдана по цене от $35 до $60 (все зависит от местоположения). Если квартира отремонтирована по евростандарту, со вкусом обставлена и оборудована бытовой техникой (по меньшей мере стиральной машиной и микроволновой печью), то ее предлагают арендаторам по цене от $70 до $100 за день.
Крупногабаритные квартиры в центре (от 3-х до 6-ти комнат) пользуются меньшим спросом, однако при наличии приличного ремонта их можно сдать по цене от $110 до $180. Квартиры уровня «люкс» – например, видовые квартиры-студии, отреставрированные апартаменты в старинных домах и т.д. будут стоить арендатору от $150 до $300 в сутки. Следует отметить, что для сдачи апартаментов такого уровня, арендодателю придется отреставрировать не только саму квартиру, но и весь подъезд, а возможно, и двор – иначе избалованный элитный арендатор туда не поедет.
По материалам компании «Бекар»
За последний год-два в Петербурге открыто около 50 мини-отелей, в создание каждого из которых вложено около $400 тыс. В результате конкуренция на этом рынке серьезно обострилась.Вложения в создание мини-гостиницы (расселение этажа и ремонт) в настоящий момент составляет около $2 тыс. за квадратный метр. Учитывая, что средняя площадь мини-гостиницы составляет 200 кв. метров, итоговый объем вложений составляет около $400 тыс., а срок окупаемости длится четыре-пять лет (при 60-процентной наполняемости и средней стоимости номера $80, не учитывая расходы на обслуживание и ремонт). Такие сроки окупаемости выгодно отличаются как от западных норм – 10 лет, так и от срока возврата вложений в другие секторы рынка недвижимости Петербурга. В частности, даже наиболее выгодные проекты по созданию коммерческой недвижимости окупаются примерно за шесть лет.
При этом необходимо сказать, что за последние два-три года сроки окупаемости мини-гостиниц серьезно увеличились. Ведь в 2000-2001 годах они окупались гораздо быстрее. Тогда стоимость недвижимости была сравнительно невелика ($500 за кв. метр), а конкуренция – и того ниже.
Вдоль по Невскому
В большинстве мини-гостиницы в Петербурге представляют собой расселенную и отремонтированную бывшую коммунальную квартиру (часто занимающую целый этаж), которая находится в старом фонде в центре города (желательно на первом этаже). Причем, в данном случае, «центр города» обозначается довольно жестко – хорошим расположением для мини-гостиницы считается зона 10-минутной досягаемости Невского проспекта.
Основная проблема инвестиций в малый гостиничный бизнес и рынок посуточной аренды – сложности с подбором и выкупом подходящего помещения. Очевидно, что туристы, приезжающие в Петербург, ценят, прежде всего, местоположение своего временного жилища – все они предпочитают центр города. Однако свободных площадей, годных для использования, в центре осталось очень немного: новое строительство там почти не ведется, а недвижимость с хорошими характеристиками давно выкуплена и продается владельцами крайне неохотно. Инвесторам приходится выбирать из зданий старого фонда со всеми их проблемами – ветхостью, плохими коммуникациями, обременениями комитета по защите памятников и т.д. Предварительный выбор дома или квартир обычно осуществляется с помощью оценщика и специалистов по переводу в нежилой фонд, которые могут прогнозировать перспективность вложений в объект и просчитать сроки возврата инвестиций. Для расселения этажа или коммунальной квартиры необходимо оценить недвижимость «на расселяемость» с помощью риэлтера. По опыту специалистов агентства «Бекар», около половины объектов интересующих инвесторов «нерасселяемы» по юридическим, техническим или психологическим причинам.
Знать – кого зазывать
Первая задача управляющего мини-отеля – это правильное позиционирование. Управляющему необходимо четко выделить сегмент рынка, на котором работает мини-гостиница, и в соответствии с этим закупать оборудование, составлять перечень услуг и строить политику продвижения. Так, слишком низкий уровень оборудования помещений и обслуживания создает конкуренцию со стороны более дешевых хостелов (молодежных гостиниц). Как правило, мини-отели среднего уровня нацелены, в первую очередь, на бизнес-туристов, которые останавливаются в городе на несколько дней. В этом сегменте мини-гостиницы имеют конкурентное преимущество перед своими основными соперниками – квартирами, сдающимися в посуточную аренду. В отличие от владельцев квартир, администрация мини-гостиниц может оформить командировку и предоставить своему постояльцу грамотный бухгалтерский документ, с которым он не будет иметь проблем на своем предприятии. «Командированные» составляют до 60-70% постояльцев мини-отелей.
В наиболее дорогом сегменте мини-гостиницы ориентируются на иностранных туристов, которым необходимы удобства в номере, наличие телефонной связи, возможность получения качественного питания и высокий уровень безопасности.
Ориентир на постоянных клиентов
Наполняемость и сезонность – важнейшие факторы, оказывающие влияние на эффективность и рентабельность гостиничного бизнеса. Следует отметить, что благодаря малому размеру мини-гостиниц, проблема наполняемости не стоит перед ними так остро, как перед крупными отелями. Небольшое количество номеров легче заполнить.
Традиционный путь продаж номерного фонда мини-гостиниц – это заключение либо агентского соглашения, либо устная договоренность с туристическими фирмами и агентствами недвижимости. Большинство мини-гостиниц имеют свой сайт в Интернете, иногда с возможностью on-line бронирования мест. Наиболее развитые сайты мини-отелей рекламируются на туристических и развлекательных порталах Петербурга. В некоторых случаях мини-отели рекламируют свои услуги на вокзалах с помощью рекламных щитов или промоутеров.
Однако в целом рекламная деятельность мини-отелей в Санкт-Петербурге незначительна. Это обуславливается тем, что значительная часть постояльцев мини-гостиниц становятся постоянными клиентами. И чем дольше и успешней работает мини-гостиница на рынке, тем больше объем постоянных клиентов. Таким образом, не прибегая к рекламе и мерам по продвижению услуг, предприятие в довольно короткий срок может получить постоянный гарантированный рынок сбыта в виде постоянных клиентов.
Наполняемость – 110 процентов
Сложность работы в сфере гостиничного бизнеса в Санкт-Петербурге заключается в том, что сезонность спроса выражена слишком ярко. Круглогодичного стабильного потока туристов и бизнесменов в Петербург пока нет. Если в летний и весенний сезоны наполняемость доходит чуть ли не до 110% (в некоторых отелях постояльцев селят вдвоем на одно койко-место), то в осенне-зимнее время гостиницы часто испытывают трудности с привлечением клиентов.
В летний период загрузка мини-гостиницы должна составлять 90-100%. В период апрель-май, а также сентябрь – 60-70%. В период с октября по март загрузка мини-гостиницы составляет от 30% (за исключением новогодних праздников и школьных каникул). В среднем за год 60-процентный уровень наполняемости мини-гостиницы считается хорошим. Если наполняемость мини-гостиницы ниже – причины следует искать в неудачном менеджменте или в плохом расположении гостиницы.
Осенне-зимний «провал» вынуждает управляющих формировать гибкую ценовую политику, привязанную к сезонному кварталу. В среднем цены в межсезонье снижаются на 10-15%. Однако администрация мини-гостиниц обычно внимательно следит за спросом. В тех случаях, когда поток туристов остается высоким (например, как в сентябре-октябре 2003 года за счет повышенного интереса к Петербургу из-за юбилея города), цены остаются на прежнем уровне. Небольшой размер мини-гостиниц позволяет вести гибкую ценовую политику и оперативно отслеживать тенденции рынка.
Главные конкуренты – квартиры
То, что в России называют мини-гостиницами (или мини-отелями), на западе обычно носит название «пансион». По петербургской классификации мини-гостиницей считается отель, содержащий менее 20 номеров (в среднем 5-7), предоставляющий клиентам дополнительные услуги и обеспечивающий круглосуточное обслуживание.
Номерной фонд мини-гостиницы составляет в среднем 5-7 номеров. Большинство номеров предназначены для двухместного размещения, хотя бывают и трех-, и одноместные номера. Почти все мини-гостиницы имеют санузлы в каждом номере.
Ценовой диапазон мини-гостиниц Санкт-Петербурга – от $50 до $150 за номер в сутки в сезон – в среднем $80. Конкуренцию мини-отелям составляют: классические гостиницы класса «три звезды», апарт-отели и хостелы. Преимущество классических гостиниц – более широкие возможности в продвижении и развитая инфраструктура услуг. Однако цена номера в классической гостинице выше, при равном (и даже более низком) уровне комфорта.
В отличие от мини-отеля, номера апарт-отелей являются полноценными квартирами, включающими полностью оборудованную кухню. Обычно апарт-отели ориентируются на клиентов, рассчитывающих на более длительное проживание (например, в течение месяца) с возможностью самостоятельной готовки. В Петербурге этот вид отелей мало развит из-за недостатка подходящих объектов в центре города (отдельно стоящих флигелей), а также из-за дороговизны реконструкции и расселения.
Хостел – это дешевая молодежная гостиница, которая предоставляет ночлег и, в некоторых случаях, питание. В среднем хостеле – 20-100 номеров, с удобствами на этаже. Самые простые хостелы могут содержать до 40 мест в одной комнате, самые комфортные – двухместные номера с включенным завтраком. Стоимость места в хостеле обычно ниже стоимости номера в мини-отеле. В настоящее время в Петербурге работает около 10 таких гостиниц. Однако, главный конкурент мини-отелей, по оценкам риэлтеров сегодня являются квартировладельцы. В настоящее время в центре Санкт-Петербурга сдается около 1 тыс. квартир, что составляет заметную долю рынка.
По данным группы компаний «Бекар»