Закатать в цемент
Информация о росте цен на стройматериалы, в частности, цемент, по-разному повлияла на первичный и вторичный рынок жилья в Петербурге, считают эксперты.
Однако они сходятся во мнении, что в ближайшее время не стоит ожидать стагнации цен на рынке жилья. Его стоимость будет расти, и к середине 2008 года может преодолеть очередной ценовой и психологический барьер, достигнув отметки тыс. за 1 кв. метр типового жилья в Петербурге. Цементная лихорадка
«Рост цен на строительные материалы, безусловно, влияет на себестоимость квадратного метра, и, как следствие, на стоимость предложения жилья, – считает руководитель коммерческого управления строительной компании «Петрополь» Алена Милош. – Но маловероятно, что именно «цементная тема» спровоцирует скачкообразный рост рынка. Ситуация с поставками цемента в Петербург излишне драматизирована. Острого дефицита и «цементных очередей» я пока не вижу, – говорит Алена Милош. – Да, существуют некоторые сложности с поставками и кое-кто из поставщиков поднял цены, но рынок есть рынок.
Если застройщиков перестанут устраивать местные предложения, они просто найдут себе других партнеров по адекватным ценам, в том числе за рубежом. Кроме того, хотя расходы на стройматериалы – существенная часть себестоимости строительства, но затраты на цемент занимают в них далеко не львиную долю. Поэтому маловероятно, что увеличение его стоимости может существенно повлиять на сложившийся уровень цен.
Цены на рынке недвижимости определяются платежеспособным спросом. Застройщики не смогут продавать квартиры дороже той суммы, которая есть у покупателя. Сегодня финансовые возможности петербуржцев, а, следовательно, и спрос увеличиваются, но не такими быстрыми темпами как, возможно, хотелось бы некоторым строительным компаниям. Поэтому рост издержек на цемент не приведет к резкому повышению цены, а скорее может снизить рентабельность бизнеса», – резюмирует эксперт.
В последние недели августа агенты заметили, что в расчетные центры не записаться. «Я считаю, что это ожидаемая осенняя активизация рынка, которая не связана с повышением цен на стройматериалы», – сообщила Ирина Гудкина, генеральный директор АН «Бекар». Она согласна с тем, что «цементная тема» раздувается специально, чтобы стимулировать продажи, особенно на первичном рынке.
Это лишний повод вселить страх в покупателей, что цены будут только расти, чтобы подтолкнуть их быстрее покупать квартиры. На самом деле все знают, что к концу года активизируются продажи, а строительные компании поднимают цены, так было всегда. Это запланировано в графике продаж, а чтобы как-то объяснить рост цен, строители используют легенду о невероятных ценах на цемент.
По мнению генерального директора Центрального агентства недвижимости Алексея Попова, сложно однозначно оценить влияние информации о повышении цен на строительные материалы на стоимость квадратного метра в новостройках. Рыночная цена квартиры складывается из многих составляющих.
Основная часть в себестоимости – цена земельного участка, на котором ведется строительство. Но и строительные материалы занимают не последнее место. Конечно, рост их стоимости влечет за собой увеличение себестоимости строительства. Однако есть и спекуляция на разговорах о росте цен на стройматериалы.
Директор филиала АН «Магазин квартир» Эдуард Гоголев отметил, что «безусловно, одной из основных позиций в себестоимости 1 кв. метра в новостройке является цена цемента». Поэтому среднегодовое увеличение цены более чем в два раза неизбежно приведет к увеличению себестоимости строительства.
«Дефицит цемента на рынке Петербурга действительно есть, но он существовал всегда», – утверждает менеджер отдела нового и строящегося жилья компании «Александр» Дмитрий Аникеев. В настоящее время добычей гранита и производством цемента для второй столицы занимаются всего два завода – Сланцевский и в Пикалево. Цемента для города требуется много, поскольку активно идет новое строительство, строится КАД и т.д., но пока эти заводы работают на нужды Петербурга, острой ситуации не наблюдается.
Однако в преддверии Олимпиады в Сочи сейчас начинается мощная стройка, в связи с чем крупные поставщики потянутся туда. Если также поступят и наши цементные заводы, дефицит цемента станет еще острее. Из-за роста цен на стройматериалы стоимость жилья в Петербурге тоже будет возрастать, но это случится, скорее всего, не завтра.
История болезни
Ирина Гудкина считает маловероятной ситуацию, при которой «цементная тема» даст резкий подъем цен и простимулирует продажи жилья на первичном рынке. «Но на эту ситуацию могут обратить внимание каким-то образом, – уточняет она. – Планируется плавный сезонный подъем цен». Ирина Гудкина не видит оснований полагать, что в связи с повышением стоимости цемента произойдет резкий скачок цен до конца года.
Бытующие про строителей легенды говорят о том, что наценка на каждый квадратный метр настолько большая, что даже если цемент сейчас очень сильно подорожает, они все равно останутся в плюсе. «Все эти риски просчитываются и закладываются, насколько я знаю, в момент строительства», – завершает свою мысль эксперт.
«Тема цемента не настолько сильно обсуждалась СМИ, чтобы простой владелец квартиры или комнаты обратил на нее внимание, – соглашается Дмитрий Щегельский. – Игроки первичного рынка, естественно сделали из этого выводы». Он допускает версию, что «цементная тема» раздувается специально, чтобы стимулировать продажи, особенно на первичном рынке в условиях стагнирующего рынка. «Для увеличения продаж подходит любой «слух», – замечает он.
«Для того чтобы «цементная тема» повлияла на рост цен и стимулировала продажи на первичном рынке, необходимо, чтобы она коснулась потребителя, – уверен Дмитрий Щегельский. – Об этой теме надо хорошенько поговорить, тогда повод повышения цен на цемент, возможно, и осядет в сердце простого обывателя. Хотя цемент, как и рост цен на энергоресурсы, которые тоже влияют на увеличение цены продажи строящегося жилья, простому человеку кажется какой-то далекой от рынка недвижимости», – уточняет эксперт.
Карантин
Часть продавцов жилья на вторичном рынке сняли объекты с продажи после начала «цементной темы». По мнению Алены Милош, это связано с тем, что продавцы ожидают шквальный рост рынка. «Но как я уже отмечала, мы на подобное увеличение цен не рассчитываем», – напомнила эксперт. Дмитрий Щегельский согласен с коллегой: «такие продавцы рассчитывают на увеличение цен на недвижимость». С другой стороны, Михаил Бимон ничего не слышал о практике снятия объектов с продажи.
По данным Ирины Гудкиной, подорожание цемента началось в конце июня 2007 года, когда обычно ряд продавцов снимают свои объекты с продаж. Это связано с тем, что людям хочется отдохнуть, и осенью уже вернуться к этому вопросу, а никак не с ценами на цемент. «Летом в продаже остаются только те объекты, которые необходимо продать, остальные продавцы снимают», – конкретизирует эксперт. Летом и покупатели в городе остаются только те, которым надо срочно купить квартиру, остальные откладывают «на потом». Поэтому «цементная тема» тут ни при чем.
По мнению некоторых экспертов, сейчас ряд новых домов не вводят в эксплуатацию из-за того, что многие квартиры там не проданы. Генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов заметил, что зависимость от продаж и конъюнктуры рынка, как правило, возникает у небольших компаний, не имеющих достаточной материальной базы. Серьезные участники рынка с этой проблемой не сталкиваются, и даже в отсутствие продаж могут вести бесперебойное строительство, привлекая собственные и кредитные средства.
«Ряд компаний даже намеренно открывают продажи ближе к концу строительства, так как это позволяет вести более выгодную ценовую политику, – детализирует эксперт. – Например, наша компания на ряде объектов начала использовать схему целевого фондирования кредита, разработанную совместно со Сбербанком РФ. Проект реализуется с использованием только собственных средств компании и кредитных средств банка, без участия средств дольщиков».
Квартиры продаются после завершения проекта, а на этапе строительства предполагается только бронирование квартир, для чего покупатели открывают специальные счета в том же банке. «Кстати, по данным нашего отдела продаж, существенного снижения покупательской активности не наблюдается», – уточняет Василий Селиванов.
Дмитрий Щегельский говорит, что ситуация, при которой ряд новых домов не вводят в эксплуатацию из-за того, что многие квартиры там не проданы, является нормальной практикой уменьшения налогооблагаемой базы. Ему возражает Ирина Гудкина: «В моей практике такого не случалось ни разу». Кроме непроданных квартир есть много факторов, по которым дома не вводят в эксплуатацию вовремя – электричество, технические условия и т.д. «При неполной продаже квартир, в крайнем случае, строительные компании оформляют их на «своих» людей, чтобы потом продать как вторичное жилье», – уверена Ирина Гудкина.
«Наша компания работает в соответствии со среднерыночными ценами, поэтому пожаловаться на отсутствие интереса к объектам не могу, – утверждает Алена Милош. – Сегодня доля непроданных квартир в наших сданных объектах составляет не более 3–4 процентов. Выбранная ценовая политика позволяет зарабатывать маржу и уверенно финансировать объекты, поэтому нас эта проблема не коснулась», – заметила эксперт.
Диагноз
«Сегодня первичный рынок жилья Петербурга находится в стадии равновесия. Его средняя стоимость на первичном рынке сейчас составляет 57,5 тыс. рублей за 1 кв. метр», – считает Михаил Бимон. Возросли объемы предложения на первичном и вторичном рынках. Продолжается сегментирование рынка, и цены сегодня растут не равномерно: все зависит от сегмента.
Цены на жилье массового спроса существенно замедлили свой рост, однако все равно до конца года они вырастут не менее чем на 2-3 процента. При этом наиболее максимальный прирост цен в августе наблюдался в сегменте класса «комфорт». Цены в августе 2007 года выросли на 2 процента – до 63 за 1 кв. метр. В сегменте типового жилья стоимость увеличилась на 1 процент – до 70 за 1 кв. метр. Средняя цена в сегменте элитного жилья – 00 за 1 кв. метр. Стоимость жилья в сегментах «комфорт» и «элита» будет расти не менее чем на 1,5 процента в месяц.
На вторичном рынке увеличился спрос на комнаты, выросла доля сделок с ними, востребованность позволяет прогнозировать рост цен на комнаты. Увеличились и будут расти далее, так как спрос не изменен, цены на квартиры в кирпичных домах. Большая часть сделок на рынке – обменные.
«Об активизации покупателей на вторичном рынке операторы говорят уже сейчас. Что касается первичного рынка, то в сегменте типового жилья цены могут до конца года подрасти в среднем на 5–10 процентов, – прогнозирует Алена Милош. – Хотя в осенние месяцы рост, возможно, будет и более интенсивным, что связано с сезонной активизацией покупателей.
Что касается элитного домостроения, то, судя по нашим объектам, спрос стабильно высок, а цены растут. Так, с начала года средняя цена предложения в наших домах увеличилась в среднем на 17 процентов, и до конца года подрастет еще на 5–8 процентов. Скорее всего к декабрю 2007 года мы будем продавать квартиры бизнес-класса уже на уровне ,5–7 тыс. за 1 кв. метр,» – говорит эксперт.
Конец августа – начало сентября 2007 года напомнили Дмитрию Щегельскому события того же периода 2006 года, но с точностью до наоборот. Если в прошлом году в конце августа резко сократился покупательский спрос, что в итоге привело к стабилизации цен на рынке недвижимости, то в августе-сентябре 2007 года резко сократилось предложение, практически на 50 процентов, при этом спрос остается стабильным.
Эксперт считает, что «это предвестник оживления рынка недвижимости, который мы явно ощутим в ноябре 2007 года». Вполне возможно, что к началу декабря 2007 года цены на вторичном рынке жилья вырастут на 10 процентов. Первичный рынок будет подстраиваться под вторичный, так как в момент начала оживления рынка недвижимости именно вторичный рынок выступает «паровозом».
Ирина Гудкина ожидает обычное сезонное повышение цен. При этом на первичном рынке купить проще, чем на вторичном. Обычно к концу года квартиры на первичном рынке покупают те, кому необходимо инвестировать лишние средства, чтобы они не пропали. «Часть денег будет инвестировано в загородную недвижимость, потому что это направление приобретает популярность среди людей с достатком выше среднего», – отмечает эксперт.
Сейчас в загородной недвижимости также появилась «первичка», куда люди охотно вкладывают деньги. Вторичный рынок тоже не стоит на месте, квартиры продаются и покупаются. Но ничего неординарного на рынке недвижимости до конца года происходить не будет.
Алексей Попов уверенно прогнозирует сохранение высокого уровня спроса как на первичном, так и на вторичном рынках. При сохранении дефицита предложения вследствие отсутствия достаточного количества пятен под застройку, особенно в черте города, цена квадратного метра будет только расти. Сейчас началась реализация программы по расселению коммуналок, а значит, квартиры в центре города выйдут на рынок, или даже освободятся пятна под застройку. Здесь будет вестись элитное строительство, а типовое сместится в ближайшие пригороды.
«Сейчас на рынке строящегося жилья наступает время стабилизации, поскольку количество объектов, выставляемых на продажу, удовлетворяет имеющийся спрос», – полагает Дмитрий Аникеев. Темпы роста цен на типовое жилье составляют 15–20 процентов в год. К концу года большие корпорации поднимут цены примерно на 270–350 у.е. на 1 кв. метр, и ко II-III кварталам 2008 года цена составит ,5-3,5 тыс. за 1 кв. метр типового жилья.
Элитное жилье дорожает быстрее, чем типовое: темпы роста составляют 25–40 процентов в год. В будущем ожидается дефицит на рынке элитной недвижимости по причине отсутствия пятен под застройку и ухода с этого рынка некоторых строительных компаний. Поэтому в настоящее время «элитка» является самым ликвидным направлением для инвестиций.
Глобальной стагнации строящейся недвижимости не предвидится, поскольку объемы вводимого в строй жилья выполняются полностью – 2,2-2,7 млн кв. метров. Вводимые в план строительства объекты в Кудрово и Балтийской Жемчужине будут притягивать основной приток покупателей. Цена на эти объекты на начальном этапе строительства будет невелика.
Также сохраняется устойчивый спрос на близлежащие районы Ленобласти: Всеволожск, Гатчину и т.д. Когда замкнут КАД, строительный рынок резко обернется на юго-восточную сторону: Ломоносов, Красное Село. Хочется добавить, что застройщики к 2010 году преодолеют регламент высотности домов. Например, высота «Лондон-Парка» на пр. Просвещения составляет 45 этажей.
По мнению Эдуарда Гоголева, в настоящее время цены на недвижимость достаточно высоки, но до сих пор еще достаточно велика разница между рыночной ценой и себестоимостью, хотя бы даже по сравнению с ситуацией стагнации 2004–2005 гг. Поэтому скачка цен не ожидается. Он прогнозирует плавный рост цен на уровне 12–15 процентов годовых. С другой стороны, потенциальным клиентам необходимо понимать, что увеличение себестоимости строительства, а это не только цемент, но и выкуп земельных участков, рост тарифов монополистов не способствует снижению цен.
Дмитрий Малышев
Сейчас в Петербурге и Ленобласти выдано порядка 11 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 0 000 млн. 16 января с торгов Фонда имущества Петербурга продана первая квартира, купленная по ипотеке в нашем городе. Таким образом, создан прецедент. Представители банков рассказали о ситуации с проблемными ипотечными кредитами и методах ее решения.ПоказательнаЯ акциЯ?
Руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада, член правления «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов отметил, что данный случай, безусловно, имел объективные причины – длительные просрочки платежей по кредиту и невозможность погашать задолженность. При отказе заемщика самостоятельно заниматься реализацией квартиры объект выставляется на торги.
Прецедент реализации с торгов, по его мнению, показателен как с точки зрения наличия реально работающего эффективного механизма в части исполнения по ипотеке, так и для клиентов, чтобы еще раз задуматься о полноте ответственности, последствиях нарушения исполнения обязательств и здравой оценки своих возможностей.
Ни о каком уроне рынку речи быть не может. Наоборот, это показатель наличия цивилизованных походов в работе с такого рода задолженностью. Это абсолютно нормальное явление. Кроме того, в мировой практике банки изначально закладывают кредитный риск в ставку.
Директор управления по кредитованию физических лиц банка «Александровский» Елена Кулык полагает, что продажа квартиры с торгов никак не повлияет на ипотечный рынок Петербурга и Ленобласти (прецедентный кредит выдан данным банком). Информацию о последствиях просрочек по ипотечным кредитам заемщики получают от кредитных инспекторов до получения кредита.
Все условия и санкции прописываются в кредитном договоре. Заемщики, подписывая кредитный договор, принимают решение о выполнении условий договора, в том числе и о предоставлении недвижимости в качестве обеспечения.
Начальник отдела развития ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Соловьев считает, что в продаже первой ипотечной квартиры с торгов нет ничего показательного. Цена, по которой квартира была продана, оказалась ниже рыночной стоимости (на 25 процентов). Этот случай наглядно продемонстрировал тот факт, что нельзя брать ипотечный кредит, надеясь, что в случае невозможности его выплачивать можно гарантированно вернуть свои деньги.
Договорные отношениЯ
По словам Елены Кулык, при работе с кредитами, в обеспечении которых предоставляется недвижимость, при возникновении проблем с платежами, изыскивается возможность погашения кредита заемщиком путем поиска потенциального покупателя и согласования вопроса с кредитором.
Данный вопрос обе стороны стараются урегулировать до подачи дел в суд. Так, судя по всему, произошло и с данной сделкой. Несмотря на очевидную разницу между рыночной ценой и ценой, за которую продали недвижимость, сделка устроила обе стороны – заемщика и кредитора. Иначе бы она не состоялась и документы по кредитному договору были бы переданы в суд.
В целом и банк, и клиент заинтересованы во внесудебной процедуре, утверждает Игорь Жигунов. Это не только экономит время, деньги, но и упрощает погашение долга, снимает обременения по объекту, а должник получает остаток средств на приобретение иного жилья.
В части цены реализации – это торги, цена, по которой приобретатель согласен получить объект и «заниматься выселением» должника. Оценка предмета залога осуществляется независимым оценщиком, что и делалось при оформлении кредита. В части получения денег – заемщик получает сумму от стоимости квартиры за вычетом задолженности перед банком, расходов по оценке, организации торгов, уплаты пошлин.
С учетом того, что за последние полгода цены выросли значительно, получается, что клиент получил больше, чем вложил в квартиру. При этом для должника гораздо проще и выгоднее согласовать продажу с банком и обойтись без судебной процедуры, чем потерять гораздо больше после обращения взыскания, реализации, оплаты всех расходов и т.д.
Наука и жизнь
Елена Кулык сообщила, что за более чем 5 лет работы по программе ипотечного кредитования в банке «Александровский» не было ни одного случая невыплаты ипотечного кредита заемщиком, а следовательно, реализации объекта недвижимости. Это, в первую очередь, связано с высокой квалификацией сотрудников банка, а также с технологией работы и разъяснительной работой, проводимой с потенциальными заемщиками и ипотечными брокерами
Время от времени задержки по уплате платежей по кредитам у заемщиков возникают. Все – люди живые, и ситуации у всех бывают совершенно разные. Но, понимая ответственность и необходимость погашения задолженности, наши заемщики выходят из сложных ситуаций с честью.
Если рассуждать теоретически, чем выше стоимость недвижимости, тем больше необходима сумма кредита, больше ежемесячные выплаты, следовательно, выше риск непогашения ссудной задолженности.
Портрет ипотечника, у которого возникают проблемы с задержками выплаты по кредиту – представитель среднего класса с доходом до 20 тыс. рублей, являющийся единственным заемщиком по кредитному договору, переоценивший свои финансовые возможности.
Дмитрий Соловьев сказал, что при задержке платежа специалисты банка прежде всего пытаются выяснить причины, и если она не носит разовый и временный характер – болезнь, семейные обстоятельства, то банк предлагает клиенту совместно разработать схему решения данной проблемы.
Банк регулярно напоминает клиентам о необходимости своевременного извещения банка о возникших трудностях с погашением кредита, для того, чтобы по возможности избежать таких мер, как продажа квартиры. Банк заинтересован в сотрудничестве с клиентами и не стремится к разрыву заключенных с ними соглашений.
По словам Игоря Жигунова, случаи, когда ипотечники не могут выплатить кредит и реализуют объекты, в России пока единичны. Это связано с небольшой историей рынка ипотеки современной России – всего 2-3 года качественного роста. Таким образом, рано говорить о каких-либо тенденциях и систематических случаях дефолтов.
Действующие, как правило, в банках четкие системы андеррайтинга позволяют минимизировать такого рода риски. Если возникали вопросы, связанные с нарушением исполнения обязательств, то это либо в рамках страховых случаев, либо вопрос разрешался во внесудебном порядке. В практике «Городского ипотечного банка» таких случаев пока не было.
Кто виноват?
Самое правильное решение при задержке платежа или невозможности выплат по ипотеке – не скрываться от кредитора, а сразу сообщить о своих финансовых затруднениях. Банк совместно с заемщиком проанализируют ситуацию и выработают способы выхода из затруднения. Это может быть отсрочка либо уменьшение штрафных санкций или реализация квартиры из-под залога по согласованной цене, что самое простое для сторон.
В основном задержки выплаты по кредиту имеют технический характер, время перечисления денег, поздний срок внесения платежа и проведения платежей по системе расчетов, а также по страховым случаям. В целом же таких случаев не много и они не системны.
Говорить о какой-то системе, когда в части «таких объектов есть просрочка и она постоянна» – неверно. Можно просто отметить, что при рассмотрении заявлений от различных категорий заявителей – работники по найму, собственники бизнеса, стоит учитывать особенности каждого вида занятости и получения дохода, в том числе с точки зрения регулярности, адекватности предоставленной информации в целях избегания потом сложностей с платежеспособностью клиента.
Задержка выплат происходит по нескольким причинам, больше техническим и кратковременным: заемщик уехал в командировку, отпуск, возникли финансовые затруднения, задержки в перечислениях межбанковских платежей, поздний срок внесения средств в оплату.
Например, приходит клиент в 19.00 в последний платежный день и думает, что он все исполнил. А ведь деньги еще надо в другой банк перечислить, это уже будет следующий рабочий день, вот и техническая просрочка.
Кредитные перспективы
По данным ряда экспертов, на ипотечном рынке России проблемы с платежами составляют 3-7 процентов кредитов. По мнению Елены Кулык, важно понимать, какие суммы принимают в расчет эксперты при определении процента проблемных кредитов и какие кредиты можно отнести к данной категории.
Она считает, что проблемным следует называть кредитный договор, по которому заемщик имеет просрочку по платежам три месяца подряд и более. Если принимать такую формулировку, процент проблемных ипотечных кредитов будет значительно ниже.
Дмитрий Соловьев согласен, что действительно, по различным оценкам экспертов рынка 3-7 процентов ипотечных кредитов являются сегодня проблемными. В банке «Санкт-Петербург» проблемных кредитов нет.
Во многом он объясняет этот факт качественным андеррайтингом как заемщиков, так и оформляемых в залог квартир. На первичном рынке банк работает только с аккредитованными компаниями-застройщиками, что тоже дает определенные гарантии банку и клиентам.
Игорь Жигунов думает, что названные проценты по проблемным ипотечным кредитам – слишком завышенная цифра. Рынок только формируется и о статистике вообще говорит рано. В мировой практике на такие риски закладывается порядка 1 процента. Представляется, что в современной России такой показатель в теории адекватен, на практике он намного меньше.
Елена Кулык считает, что, несмотря на тщательный расчет кредитоспособности потенциальных заемщиков, объем просроченной задолженности в Петербурге и Ленобласти в 2007 году будет выражен в большем проценте, чем в предыдущие годы.
Это вызвано несколькими факторами, в том числе ростом цен на недвижимость, либерализацией требований, предъявляемых к заемщикам, непредвиденными жизненными ситуациями, которые «вперед» просчитать порой невозможно.
Даешь первый взнос!
Ипотечный кредит без первого взноса, с одной стороны, несомненно, развитие ипотеки. Молодые семьи и граждане, имеющие жилье в другом регионе, не всегда имеют первоначальный взнос для приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, хотя могут быть ответственными заемщиками, выполняющими в срок принятые на себя обязательства по ипотечным кредитам.
С другой стороны, при дальнейшей стагнации или, тем более, падении цен на рынке недвижимости, выдавая кредит в размере 100 процентов стоимости приобретаемой недвижимости, банк обрекает себя на обслуживание частично необеспеченного кредита.
Дмитрий Соловьев дополнил, что отсутствие в некоторых банках первоначального взноса по ипотечным кредитам, когда клиент не рискует собственными средствами, оформляя ипотечный кредит, в определенной степени может провоцировать появление проблемных кредитов.
В 2007 году не прогнозируется резкий рост проблемных ипотечных кредитов. Такую тенденцию могут спровоцировать только резкие колебания валютного рынка или события, подобные по масштабам государственному дефолту.
Игорь Жигунов в целом не прогнозирует увеличение объема просроченной задолженности по ипотеке в 2007 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Рынок достаточно стабилен. Однако надо обратить внимание, что кредиторам важно вести политику взвешенного подхода к анализу платежеспособности и предоставления кредитов, чтобы принцип «даем кредит, кто запросит» не обернулся потом массой просрочек.
Как показывает мировая практика, если и есть просрочки, то либо сразу, либо спустя 2-3 года. Таким образом, ближайшие годы покажут, насколько качественны формируемые участниками рынка портфели.
Ипотечный кредит без первого взноса, по мнению Игоря Жигунова, в целом, вопрос системный. Здесь важно четкое определение доли рисковой составляющей, динамики цен, вопроса фондирования под такого рода продукт.
Конечно, кредит на 60-70 процентов стоимости залога намного лучше, чем на 100 процентов – есть риск снижения мотивации клиента в должном исполнении обязательств. Однако у каждого кредитного продукта с учетом набора параметров и системы риска есть обоснование к его существованию и реализации.
Дмитрий Малышев
Предложение квартир на продажу увеличилось за прошедшую неделю еще на 600 единиц или примерно на 5%.При этом, по данным БН.ру, доля однокомнатных квартир сохраняется на рекордно высоком уровне - более 25% от общего числа. Обычно «однушки» наиболее востребованы покупателями, и при нормальном состоянии рынка (относительном балансе спроса и предложения) их бывает не более 14-15%.
Сейчас в листинге БН.ру представлено 3 тыс. однокомнатных квартир. Больше было только в начале 2005 года (3200 шт.) Средняя цена предложения квадратного метра в однокомнатной квартире составила $2710. Средний по вторичному рынку «квадрат» предлагался на прошлой неделе за $2587, прирост за неделю составил 0,36%.
В лидерах спроса остаются однокомнатные квартиры в Ленобласти за $40-41 тыс. Этот факт, по мнению руководителя информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, говорит о «нервном состоянии рынка». То есть прогнозируемая стабилизация все еще не наступила.
«Продавцы упорно играют на повышение, надеясь, что установившийся уровень цен сохранится. Это приводит к росту объема предложения», - объясняет Сергей Бобашев. Активность спроса незначительно колеблется, оставаясь на уровне в 2,3-2,5 раза меньшем, чем в июне этого года.
Продолжили дорожать комнаты. Средняя цена предложения - $44,2 тыс. за комнату, это на 1,6% больше, чем на предыдущей неделе.