Закатать в цемент
Информация о росте цен на стройматериалы, в частности, цемент, по-разному повлияла на первичный и вторичный рынок жилья в Петербурге, считают эксперты.
Однако они сходятся во мнении, что в ближайшее время не стоит ожидать стагнации цен на рынке жилья. Его стоимость будет расти, и к середине 2008 года может преодолеть очередной ценовой и психологический барьер, достигнув отметки тыс. за 1 кв. метр типового жилья в Петербурге. Цементная лихорадка
«Рост цен на строительные материалы, безусловно, влияет на себестоимость квадратного метра, и, как следствие, на стоимость предложения жилья, – считает руководитель коммерческого управления строительной компании «Петрополь» Алена Милош. – Но маловероятно, что именно «цементная тема» спровоцирует скачкообразный рост рынка. Ситуация с поставками цемента в Петербург излишне драматизирована. Острого дефицита и «цементных очередей» я пока не вижу, – говорит Алена Милош. – Да, существуют некоторые сложности с поставками и кое-кто из поставщиков поднял цены, но рынок есть рынок.
Если застройщиков перестанут устраивать местные предложения, они просто найдут себе других партнеров по адекватным ценам, в том числе за рубежом. Кроме того, хотя расходы на стройматериалы – существенная часть себестоимости строительства, но затраты на цемент занимают в них далеко не львиную долю. Поэтому маловероятно, что увеличение его стоимости может существенно повлиять на сложившийся уровень цен.
Цены на рынке недвижимости определяются платежеспособным спросом. Застройщики не смогут продавать квартиры дороже той суммы, которая есть у покупателя. Сегодня финансовые возможности петербуржцев, а, следовательно, и спрос увеличиваются, но не такими быстрыми темпами как, возможно, хотелось бы некоторым строительным компаниям. Поэтому рост издержек на цемент не приведет к резкому повышению цены, а скорее может снизить рентабельность бизнеса», – резюмирует эксперт.
В последние недели августа агенты заметили, что в расчетные центры не записаться. «Я считаю, что это ожидаемая осенняя активизация рынка, которая не связана с повышением цен на стройматериалы», – сообщила Ирина Гудкина, генеральный директор АН «Бекар». Она согласна с тем, что «цементная тема» раздувается специально, чтобы стимулировать продажи, особенно на первичном рынке.
Это лишний повод вселить страх в покупателей, что цены будут только расти, чтобы подтолкнуть их быстрее покупать квартиры. На самом деле все знают, что к концу года активизируются продажи, а строительные компании поднимают цены, так было всегда. Это запланировано в графике продаж, а чтобы как-то объяснить рост цен, строители используют легенду о невероятных ценах на цемент.
По мнению генерального директора Центрального агентства недвижимости Алексея Попова, сложно однозначно оценить влияние информации о повышении цен на строительные материалы на стоимость квадратного метра в новостройках. Рыночная цена квартиры складывается из многих составляющих.
Основная часть в себестоимости – цена земельного участка, на котором ведется строительство. Но и строительные материалы занимают не последнее место. Конечно, рост их стоимости влечет за собой увеличение себестоимости строительства. Однако есть и спекуляция на разговорах о росте цен на стройматериалы.
Директор филиала АН «Магазин квартир» Эдуард Гоголев отметил, что «безусловно, одной из основных позиций в себестоимости 1 кв. метра в новостройке является цена цемента». Поэтому среднегодовое увеличение цены более чем в два раза неизбежно приведет к увеличению себестоимости строительства.
«Дефицит цемента на рынке Петербурга действительно есть, но он существовал всегда», – утверждает менеджер отдела нового и строящегося жилья компании «Александр» Дмитрий Аникеев. В настоящее время добычей гранита и производством цемента для второй столицы занимаются всего два завода – Сланцевский и в Пикалево. Цемента для города требуется много, поскольку активно идет новое строительство, строится КАД и т.д., но пока эти заводы работают на нужды Петербурга, острой ситуации не наблюдается.
Однако в преддверии Олимпиады в Сочи сейчас начинается мощная стройка, в связи с чем крупные поставщики потянутся туда. Если также поступят и наши цементные заводы, дефицит цемента станет еще острее. Из-за роста цен на стройматериалы стоимость жилья в Петербурге тоже будет возрастать, но это случится, скорее всего, не завтра.
История болезни
Ирина Гудкина считает маловероятной ситуацию, при которой «цементная тема» даст резкий подъем цен и простимулирует продажи жилья на первичном рынке. «Но на эту ситуацию могут обратить внимание каким-то образом, – уточняет она. – Планируется плавный сезонный подъем цен». Ирина Гудкина не видит оснований полагать, что в связи с повышением стоимости цемента произойдет резкий скачок цен до конца года.
Бытующие про строителей легенды говорят о том, что наценка на каждый квадратный метр настолько большая, что даже если цемент сейчас очень сильно подорожает, они все равно останутся в плюсе. «Все эти риски просчитываются и закладываются, насколько я знаю, в момент строительства», – завершает свою мысль эксперт.
«Тема цемента не настолько сильно обсуждалась СМИ, чтобы простой владелец квартиры или комнаты обратил на нее внимание, – соглашается Дмитрий Щегельский. – Игроки первичного рынка, естественно сделали из этого выводы». Он допускает версию, что «цементная тема» раздувается специально, чтобы стимулировать продажи, особенно на первичном рынке в условиях стагнирующего рынка. «Для увеличения продаж подходит любой «слух», – замечает он.
«Для того чтобы «цементная тема» повлияла на рост цен и стимулировала продажи на первичном рынке, необходимо, чтобы она коснулась потребителя, – уверен Дмитрий Щегельский. – Об этой теме надо хорошенько поговорить, тогда повод повышения цен на цемент, возможно, и осядет в сердце простого обывателя. Хотя цемент, как и рост цен на энергоресурсы, которые тоже влияют на увеличение цены продажи строящегося жилья, простому человеку кажется какой-то далекой от рынка недвижимости», – уточняет эксперт.
Карантин
Часть продавцов жилья на вторичном рынке сняли объекты с продажи после начала «цементной темы». По мнению Алены Милош, это связано с тем, что продавцы ожидают шквальный рост рынка. «Но как я уже отмечала, мы на подобное увеличение цен не рассчитываем», – напомнила эксперт. Дмитрий Щегельский согласен с коллегой: «такие продавцы рассчитывают на увеличение цен на недвижимость». С другой стороны, Михаил Бимон ничего не слышал о практике снятия объектов с продажи.
По данным Ирины Гудкиной, подорожание цемента началось в конце июня 2007 года, когда обычно ряд продавцов снимают свои объекты с продаж. Это связано с тем, что людям хочется отдохнуть, и осенью уже вернуться к этому вопросу, а никак не с ценами на цемент. «Летом в продаже остаются только те объекты, которые необходимо продать, остальные продавцы снимают», – конкретизирует эксперт. Летом и покупатели в городе остаются только те, которым надо срочно купить квартиру, остальные откладывают «на потом». Поэтому «цементная тема» тут ни при чем.
По мнению некоторых экспертов, сейчас ряд новых домов не вводят в эксплуатацию из-за того, что многие квартиры там не проданы. Генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов заметил, что зависимость от продаж и конъюнктуры рынка, как правило, возникает у небольших компаний, не имеющих достаточной материальной базы. Серьезные участники рынка с этой проблемой не сталкиваются, и даже в отсутствие продаж могут вести бесперебойное строительство, привлекая собственные и кредитные средства.
«Ряд компаний даже намеренно открывают продажи ближе к концу строительства, так как это позволяет вести более выгодную ценовую политику, – детализирует эксперт. – Например, наша компания на ряде объектов начала использовать схему целевого фондирования кредита, разработанную совместно со Сбербанком РФ. Проект реализуется с использованием только собственных средств компании и кредитных средств банка, без участия средств дольщиков».
Квартиры продаются после завершения проекта, а на этапе строительства предполагается только бронирование квартир, для чего покупатели открывают специальные счета в том же банке. «Кстати, по данным нашего отдела продаж, существенного снижения покупательской активности не наблюдается», – уточняет Василий Селиванов.
Дмитрий Щегельский говорит, что ситуация, при которой ряд новых домов не вводят в эксплуатацию из-за того, что многие квартиры там не проданы, является нормальной практикой уменьшения налогооблагаемой базы. Ему возражает Ирина Гудкина: «В моей практике такого не случалось ни разу». Кроме непроданных квартир есть много факторов, по которым дома не вводят в эксплуатацию вовремя – электричество, технические условия и т.д. «При неполной продаже квартир, в крайнем случае, строительные компании оформляют их на «своих» людей, чтобы потом продать как вторичное жилье», – уверена Ирина Гудкина.
«Наша компания работает в соответствии со среднерыночными ценами, поэтому пожаловаться на отсутствие интереса к объектам не могу, – утверждает Алена Милош. – Сегодня доля непроданных квартир в наших сданных объектах составляет не более 3–4 процентов. Выбранная ценовая политика позволяет зарабатывать маржу и уверенно финансировать объекты, поэтому нас эта проблема не коснулась», – заметила эксперт.
Диагноз
«Сегодня первичный рынок жилья Петербурга находится в стадии равновесия. Его средняя стоимость на первичном рынке сейчас составляет 57,5 тыс. рублей за 1 кв. метр», – считает Михаил Бимон. Возросли объемы предложения на первичном и вторичном рынках. Продолжается сегментирование рынка, и цены сегодня растут не равномерно: все зависит от сегмента.
Цены на жилье массового спроса существенно замедлили свой рост, однако все равно до конца года они вырастут не менее чем на 2-3 процента. При этом наиболее максимальный прирост цен в августе наблюдался в сегменте класса «комфорт». Цены в августе 2007 года выросли на 2 процента – до 63 за 1 кв. метр. В сегменте типового жилья стоимость увеличилась на 1 процент – до 70 за 1 кв. метр. Средняя цена в сегменте элитного жилья – 00 за 1 кв. метр. Стоимость жилья в сегментах «комфорт» и «элита» будет расти не менее чем на 1,5 процента в месяц.
На вторичном рынке увеличился спрос на комнаты, выросла доля сделок с ними, востребованность позволяет прогнозировать рост цен на комнаты. Увеличились и будут расти далее, так как спрос не изменен, цены на квартиры в кирпичных домах. Большая часть сделок на рынке – обменные.
«Об активизации покупателей на вторичном рынке операторы говорят уже сейчас. Что касается первичного рынка, то в сегменте типового жилья цены могут до конца года подрасти в среднем на 5–10 процентов, – прогнозирует Алена Милош. – Хотя в осенние месяцы рост, возможно, будет и более интенсивным, что связано с сезонной активизацией покупателей.
Что касается элитного домостроения, то, судя по нашим объектам, спрос стабильно высок, а цены растут. Так, с начала года средняя цена предложения в наших домах увеличилась в среднем на 17 процентов, и до конца года подрастет еще на 5–8 процентов. Скорее всего к декабрю 2007 года мы будем продавать квартиры бизнес-класса уже на уровне ,5–7 тыс. за 1 кв. метр,» – говорит эксперт.
Конец августа – начало сентября 2007 года напомнили Дмитрию Щегельскому события того же периода 2006 года, но с точностью до наоборот. Если в прошлом году в конце августа резко сократился покупательский спрос, что в итоге привело к стабилизации цен на рынке недвижимости, то в августе-сентябре 2007 года резко сократилось предложение, практически на 50 процентов, при этом спрос остается стабильным.
Эксперт считает, что «это предвестник оживления рынка недвижимости, который мы явно ощутим в ноябре 2007 года». Вполне возможно, что к началу декабря 2007 года цены на вторичном рынке жилья вырастут на 10 процентов. Первичный рынок будет подстраиваться под вторичный, так как в момент начала оживления рынка недвижимости именно вторичный рынок выступает «паровозом».
Ирина Гудкина ожидает обычное сезонное повышение цен. При этом на первичном рынке купить проще, чем на вторичном. Обычно к концу года квартиры на первичном рынке покупают те, кому необходимо инвестировать лишние средства, чтобы они не пропали. «Часть денег будет инвестировано в загородную недвижимость, потому что это направление приобретает популярность среди людей с достатком выше среднего», – отмечает эксперт.
Сейчас в загородной недвижимости также появилась «первичка», куда люди охотно вкладывают деньги. Вторичный рынок тоже не стоит на месте, квартиры продаются и покупаются. Но ничего неординарного на рынке недвижимости до конца года происходить не будет.
Алексей Попов уверенно прогнозирует сохранение высокого уровня спроса как на первичном, так и на вторичном рынках. При сохранении дефицита предложения вследствие отсутствия достаточного количества пятен под застройку, особенно в черте города, цена квадратного метра будет только расти. Сейчас началась реализация программы по расселению коммуналок, а значит, квартиры в центре города выйдут на рынок, или даже освободятся пятна под застройку. Здесь будет вестись элитное строительство, а типовое сместится в ближайшие пригороды.
«Сейчас на рынке строящегося жилья наступает время стабилизации, поскольку количество объектов, выставляемых на продажу, удовлетворяет имеющийся спрос», – полагает Дмитрий Аникеев. Темпы роста цен на типовое жилье составляют 15–20 процентов в год. К концу года большие корпорации поднимут цены примерно на 270–350 у.е. на 1 кв. метр, и ко II-III кварталам 2008 года цена составит ,5-3,5 тыс. за 1 кв. метр типового жилья.
Элитное жилье дорожает быстрее, чем типовое: темпы роста составляют 25–40 процентов в год. В будущем ожидается дефицит на рынке элитной недвижимости по причине отсутствия пятен под застройку и ухода с этого рынка некоторых строительных компаний. Поэтому в настоящее время «элитка» является самым ликвидным направлением для инвестиций.
Глобальной стагнации строящейся недвижимости не предвидится, поскольку объемы вводимого в строй жилья выполняются полностью – 2,2-2,7 млн кв. метров. Вводимые в план строительства объекты в Кудрово и Балтийской Жемчужине будут притягивать основной приток покупателей. Цена на эти объекты на начальном этапе строительства будет невелика.
Также сохраняется устойчивый спрос на близлежащие районы Ленобласти: Всеволожск, Гатчину и т.д. Когда замкнут КАД, строительный рынок резко обернется на юго-восточную сторону: Ломоносов, Красное Село. Хочется добавить, что застройщики к 2010 году преодолеют регламент высотности домов. Например, высота «Лондон-Парка» на пр. Просвещения составляет 45 этажей.
По мнению Эдуарда Гоголева, в настоящее время цены на недвижимость достаточно высоки, но до сих пор еще достаточно велика разница между рыночной ценой и себестоимостью, хотя бы даже по сравнению с ситуацией стагнации 2004–2005 гг. Поэтому скачка цен не ожидается. Он прогнозирует плавный рост цен на уровне 12–15 процентов годовых. С другой стороны, потенциальным клиентам необходимо понимать, что увеличение себестоимости строительства, а это не только цемент, но и выкуп земельных участков, рост тарифов монополистов не способствует снижению цен.
Дмитрий Малышев
Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга представила обобщенные результаты работы за 2006 год.
АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ ЭКСПЕРТИЗЫ
За прошедший 2006 год общее количество рассматриваемых экспертизой проектов возросло в 1,03 раза. Можно отметить, что и доля городского бюджета в комплексном строительстве начала увеличиваться. Качество проектной документации, представленной в экспертизу за 2006 год, не улучшилось.
По сравнению с предыдущими годами возросло проектирование и строительство крупных гипермаркетов (в основном одноэтажных), многоэтажных торгово-развлекательных центров (с подземными автостоянками, торговыми площадями, ресторанами и кафе, многозальными кинотеатрами малой вместимости), салонов по продаже автомобилей с центрами сервисного обслуживания, офисно-деловых центров и пр.
Увеличилась доля жилищного строительства. В основном осваиваются северные и южные районы города. Большая доля строительства приходится на «уплотнительную» застройку.
В жилищном строительстве все больший процент составляют здания, которые проектируются по каркасно-монолитной схеме (кирпично-монолитные жилые дома). Вместе с тем доля панельного домостроения не уменьшилась по сравнению с 2005 годом.
Увеличивается количество объектов малоэтажного строительства.
Значительная доля строительства приходится на историческую часть города – объединенную охранную зону памятников истории и культуры. Здесь проводилось расселение «коммуналок» и реконструкция этих зданий под «элитное» жилье или размещение в них, а также на свободных территориях банков, гостиниц, ресторанов, офисов, магазинов и др. Как правило, эти проекты достаточно сложны и в большинстве случаев по ним имелись серьезные замечания.
В 2006 году проведена большая работа по утеплению и техническому перевооружению жилых домов, построенных по проектам массовых серий в 60-х годах прошлого века.
При реконструкции здания или строительстве новых зданий в стесненных условиях не всегда представлялись качественные материалы по обследованию конструкций, фундаментов и инженерно-геологических исследований. Одна из задач экспертизы состояла в том, чтобы в представляемых на рассмотрение проектах не допускались ошибки, которые повлекли бы за собой потерю устойчивости и прочности существующих сооружений после реконструкции.
При рассмотрении экспертизой проектной документации встречаются следующие технические недостатки:
– несоответствие исходно-разрешительной документации и функционального назначения здания и его частей;
– неправильное толкование заказчиком и проектировщиком терминов «капитальный ремонт», «реконструкция», «новое строительство»;
– отсутствие необходимых заключений специализированных экспертиз;
– сокращение по объему и уменьшение информации в пояснительных записках к проектам вплоть до ненормативного «пояснения к проекту»;
– формальное отношение к «заданию на проектирование», которое может вообще не соответствовать проекту;
– грубые технические ошибки практически во всех разделах проектов;
– продолжается практика представления проектов на экспертизу при фактическом завершении строительства объектов;
– изменяется функциональное назначение здания по сравнению с исходно-разрешительной документацией;
– без соответствующих согласований самовольно предусматривается снос существующих зданий и строительство на его месте новых, тогда как разрешение получено только на реконструкцию здания.
Архитектура
Качество проектной документации, представляемой на рассмотрение в экспертизу, с точки зрения объемно-планировочных решений в большинстве случаев можно оценить как удовлетворительное. При этом отмечается постоянное снижение качества оформления проектной документации. Более качественная проектная документация и с точки зрения проектных решений, и с точки зрения оформления представляется организациями, которые имеют большой опыт проектирования и, соответственно, прохождения экспертизы. Однако и у них практически всегда выявляются ошибки, требующие доработки проектных материалов.
К сожалению, следует отметить дальнейшее снижение качества проектных решений и оформления проектных материалов у крупных в прошлом отраслевых и региональных проектных организаций, связанное с уходом ведущих специалистов. Больше всего проблем возникает при проведении экспертизы проектов «молодых» проектных организаций, не имеющих должного опыта проектирования. Лучше обстоят дела у проектных организаций, которые нашли свою «нишу» и специализируются на проектировании объектов определенного функционального назначения (особенно транспортных и торговых предприятий), как это было раньше, при существовании отраслевых проектных институтов.
Отмечается улучшение объемно-планировочных решений проектов индивидуального жилищного строительства. В проектах предусматриваются более комфортные условия проживания, разнообразие в объемно-планировочном и архитектурном решениях. Первые этажи зданий используются под нежилые цели (магазины, офисы и другие объекты социальной инфраструктуры). В связи с резким увеличением количества индивидуального транспорта в цокольных этажах или рядом с жилыми домами, в отдельных подземных сооружениях, проектируются автостоянки.
Следует отметить снижение уровня архитектурных решений жилых домов, в которых прослеживается влияние требований заказчиков и строительных организаций, поскольку конкурсы объявляются не на разработку объектов на данном участке, а проводится аукцион на продажу или аренду участка между застройщиками. Победитель, как правило, игнорирует конкурсное проектирование и заказывает проектную документацию «угодному» ему архитектору.
Наравне с индивидуальными проектами жилых зданий строится жилье и по типовым секциям, из элементов, выпускаемых заводами железобетонных изделий (ЗАО «ДСК-3», КЖБИ в Сертолово, Гатчинский комбинат). Это панельные жилые дома, относительно дешевые по сравнению с кирпичными и монолитными домами, строящимися по индивидуальным проектам.
Кроме многоэтажного строительства в городе ведется и малоэтажная застройка. В малоэтажном строительстве самым распространенным типом застройки являются секционные жилые дома (до 3-4 этажей) и блокированные одноквартирные дома с придомовым участком для каждой квартиры. В целом качество проектов жилищного строительства более высокое, чем зданий общественного и производственного назначения.
В 2006 году проведена значительная работа по экспертизе зданий общественного назначения. В их числе можно отметить здания, относящиеся к различным типам: административные и офисные, бизнес-центры, торгово-выставочные комплексы, объекты здравоохранения и спорта, торговые, религиозного назначения, промышленные и др. Большинство общественных зданий можно отнести к многофункциональным.
В последние годы новым типом торговых зданий стали крупные магазины самообслуживания – гипермаркеты международного типа. Некоторые проекты гипермаркетов разрабатывались иностранными проектными организациями и были адаптированы к российским нормам. Необходимо отметить в целом их высокое качество.
По объектам здравоохранения в основном рассматривались проекты реконструкции или достройки медицинских комплексов.
Значительно увеличилось число проектов для строительства автопредприятий. В основном это станции технического обслуживания автомобилей производства иностранных фирм и выставочные залы при них, автозаправочные станции (АЗС). Отмечается увеличение количества проектов на строительство станций техобслуживания автомобилей отечественного производства. При проектировании указанных объектов, в отсутствие достаточной нормативной базы, разрабатывались технические условия на проектирование (в том числе по замечаниям экспертизы), учитывающие «фирменную» технологию функционирования указанных объектов.
Управлением проведена большая работа по улучшению качества проектов на реконструкцию, реставрацию жилых и общественных зданий, встроенных нежилых помещений в подвальных, цокольных и надземных этажах жилых зданий, а также на реконструкцию чердаков и мансард в эксплуатируемых домах в центральной исторической части города.
Основные требования, предъявляемые экспертизой к этим проектам:
– соответствие действующим нормам и правилам;
– конструктивная надежность, долговечность, экологическая безопасность и хорошие эксплуатационные качества;
– экономическая целесообразность проектных решений;
– сохранение и воссоздание архитектурного облика зданий, находящихся в охранной зоне центральных районов.
Однако не все проекты удовлетворяют указанным требованиям. Особо следует отметить низкое качество оформления проектов реконструкции жилых и общественных зданий, несоблюдение ГОСТов, строительных норм и правил, непрофессиональное выполнение проектов, несоответствие наименования проекта и его функциональной сути.
При рассмотрении проектной документации выделяются, как правило, следующие типичные недостатки:
– невыполнение ГОСТов по составу проектной документации;
– пояснительные записки не содержат всех необходимых разделов, заполняются по сокращенной схеме, малоинформативны, не содержат обоснований принятых решений;
– формальное отношение к заданию на проектирование, которое может вообще не соответствовать проекту, в том числе в части функционального назначения здания или его частей;
– неправильное толкование заказчиком и проектировщиком терминов «капитальный ремонт», «реконструкция», «новое строительство»;
– предусматривается самовольный снос существующих зданий и строительство на его месте новых без соответствующих согласований, тогда как разрешение получено только на реконструкцию здания;
– в проектах содержится большое количество ошибок, связанных с невыполнениями противопожарных требований;
– не соблюдаются требования по защите жилых помещений от шума;
– участились случаи грубых ошибок при разработке решений кровель, нерационально определяются способы водоотвода, что говорит об отсутствии должного внимания к этой части проектов;
– встречаются ошибки при определении теплозащиты ограждающих конструкций зданий;
– зачастую не выполняются требования по обеспечению доступности маломобильных групп населения к объектам инфраструктуры города;
– продолжается практика представления проектов в экспертизу объектов, уже находящихся в стадии строительства или полностью построенных.
Примеры:
1. Корректировка проекта перепланировки части помещений построенного здания магазина по продаже отделочных материалов под фитнес-центр с устройством бассейна для взрослых и детей по адресу: Кировский район, Юго-Запад, квартал 1 (пр. Стачек, 99) (заказчик – ООО «Адамант», генпроектировщик – ООО «АМ Фрайфельда В.М.»). Представлена перепланировка 4-го этажа введенного в эксплуатацию здания, затрагивающая планировочные и конструктивные решения всего здания: указанные габариты и место размещения лестничных клеток и лифтов отличаются от согласованных ранее и выполненных в натуре, изменена сетка колонн здания, не обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами вновь запроектированные помещения фитнес-центра. Проект без дальнейшего рассмотрения возвращен на доработку.
2. Проект многофункционального нежилого здания торгово-административного назначения со встроенной автостоянкой по адресу: Пискаревский пр., 3 (заказчик – ООО «Ирлайн», генпроектировщик – ООО «АСБ»). Торговые, административные и подсобные помещения запроектированы без учета функционального зонирования, разгрузочных мест предусмотрено в два раза меньше необходимого. По замечаниям экспертизы в проект внесены изменения с учетом переработанных функциональных связей.
3. Проект продовольственного рынка «Шкиперский» по адресу: Васильевский остров, Наличный пер., 18 (заказчик – ООО «Фирма С и Б», генпроектировщик – ООО «Б2». Вместо рынка запроектирован супермаркет, занижено количество загрузочных мест. По замечаниям экспертизы изменена планировка, пересчитаны площади помещений, увеличено количество загрузочных мест.
4. Рабочий проект реконструкции объекта незавершенного строительства под административно-офисный комплекс (1 очередь строительства) по адресу: пр. Стачек, 48, лит. Е. В нарушение исходно-разрешительной документации на первом и, частично, на втором этаже запроектирован торговый комплекс с кафе открытого типа. По требованию экспертизы торговый комплекс ликвидирован, кафе запроектировано закрытого типа (обслуживание офисов).
5. Рабочий проект капитального ремонта помещений Василеостровского районного суда по адресу: Средний пр., 55, лит. А (генпроектировщик – ООО «Ленинс»). По замечаниям экспертизы в проектную документацию внесены изменения в части выполнения требований СП 31-104-2000 («Здания районных и городских судов»): предусмотрена звукоизоляция стен и дверей кабинетов судей, комнат для свидетелей, предусмотрено устройство двойных дверей.
6. Проект многофункционального делового центра комплекса «Балтийская жемчужина» по адресу: Петергофское шоссе, уч. 1, кв. 39-2 (заказчик – ЗАО «Балтийская жемчужина», генпроектировщик – ООО «Архитектурная мастерская Цыцина»).
Выдано предварительное заключение с очень большими и серьезными замечаниями по противопожарным требованиям с необходимостью разработки компенсирующих мероприятий.
Отмечена нерациональность принятых планировочных решений в части прохода в столовую, рассчитанную на 200 посадочных мест для сотрудников, через улицу и хозяйственную лестничную клетку, при отсутствии в столовой гардероба, несоблюдение норм по рабочим помещениям столовой. Кроме того, имеются замечания по заниженным высотам залов совещаний и конференций, нерациональное использование площадей, резко завышенное количество санитарных узлов и др.
Особое замечание по кровле, где организовано замкнутое по контуру пространство, с парапетами высотой 2,5 м что может привести к скоплению большой массы снега с неконтролируемой нагрузкой на покрытие и без решений по возможному удалению снега с кровли.
Учитывая, что уже ведется строительство и металлический каркас возведен, исправление проекта по замечаниям усложнится.
Основные решениЯ по обеспеЧению условий жизнедеЯтельности инвалидов
Качество проектно-сметной документации в части «Обеспечения доступной среды жизнедеятельности для инвалидов и других маломобильных групп населения» значительно выросло. В проектах объектов социальной инфраструктуры, представленных на экспертизу, предусматривается комплекс мероприятий, обеспечивающий доступность их для маломобильных групп населения. Наряду с хорошими проектами встречаются проекты, в которых мероприятия по обеспечению условий жизнедеятельности инвалидов выполнены, но не в полном объеме.
Так, по замечаниям экспертизы в проектах общеобразовательных школ были предусмотрены мероприятия, обеспечивающие доступность для маломобильных групп населения: предусматривалась возможность использования спортивных залов и бассейна для занятий учащихся с нарушением опорно-двигательного аппарата, в раздевалках предусматривались для инвалидов кабины санузлов и душевые.
В проектах подземных пешеходных переходов на пересечении Гражданского проспекта и проспекта Просвещения, а также у станций метро «Проспект Большевиков и «Академическая» не были предусмотрены мероприятия, обеспечивающие выход маломобильных групп населения к трамвайным остановкам. По замечаниям экспертизы проектно-сметная документация была откорректирована, на выходах к трамвайным остановкам были установлены подъемные платформы с наклонным перемещением.
Также по замечаниям экспертизы в проектах гостиниц были предусмотрены номера, приспособленные для проживания любых категорий инвалидов, в торговых залах гипермаркетов и других торговых комплексов были предусмотрены контрольно-кассовые узлы с шириной прохода более 1,1 метра для обслуживания маломобильных групп населения и пр.
В пятницу, 2 марта губернатор провела в Смольном совещание по вопросам строительства нового футбольного стадиона в Западной части Крестовского острова. Делегация Петербурга, побывавшая на инвестиционном форуме в Японии и параллельно успевшая провести переговоры с победителем архитектурного конкурса Кисе Курокавой, вернулась в город и представила губернатору подробный календарный план реализации проекта.Согласно этому плану все работы по возведению основного спортивного сооружения и сопутствующих объектов, благоустройству окружающей территории, строительству электроподстанции и прокладке инженерных сетей должны быть завершены к 30 декабря 2008 года. Уже в начале марта 2009 года на новом стадионе будет проведен первый футбольный матч сезона.
Основным докладчиком выступил заместитель председателя Комитета по строительству Станислав Логунов. По его словам, в декабре минувшего года был проведен конкурс на проектирование и строительство, в котором победило общество с ограниченной ответственностью «СИНТЕЗ-СУИ». 5 февраля правительство города подписало контракт с компанией «СИНТЕЗ-СУИ», сумма которого составляет 6644 млн рублей, в том числе на 2007 год 1479 млн рублей. А 21 февраля в присутствии представителей Правительства Российской Федерации был подписан контракт между этой компанией и Архитектурной мастерской Кисе Курокавы на выполнение архитектурной части проекта и авторский надзор на весь период строительства. В конце февраля руководитель компании Григорий Фельдман побывал в Японии, где были оговорены детали контракта и получен первый пакет чертежей в количестве 360 листов от автора.
Сохраним
гармониЧный ландшафт
По представленным японцами чертежам предусмотрено сохранение гармоничных очертаний ландшафта Финского залива. При этом общая высота стадиона составит 54 метров, она необходима, чтобы вместить 62 тысячи зрителей. Именно такое количество кресел планируется установить, в том числе около 500 кресел для инвалидов. Размеры поля почти 10 тыс. кв. метров (110х80 метров). Стадион будет многофункциональным. И послужит не только для проведения матчей, но и для других массовых мероприятий. Помимо непосредственно спортивных помещений в нем предполагается разместить бизнес-центр на 300 комнат, музей истории стадиона имени Кирова и японский центр с рестораном. Причем музей и центр Архитектурная мастерская Кисе Курокавы планирует возвести за счет собственных средств. Станислав Логунов сообщил, что в настоящее время завершаются работы по сбору исходных данных для подготовки документации по проектированию. Утверждены границы строительной площадки, получены необходимые согласования КГА. КГИОП выданы условия для проектирования, предусматривающие сохранение габаритов и фасадов существующих объектов. До 20 апреля КГА должно согласовать благоустройство всей западной части Крестовского острова, а проект планировки земельного участка под строительство нового стадиона – до 30 апреля. Если изначально речь шла только о строительстве стадиона, то теперь, по словам чиновника, принято решение по реконструкции всей западной части Крестовского острова, включая «Невское кольцо», гребной канал, завершение строительства велотрека и строительство новой базы для спортсменов-гребцов.
В начале марта планируется завершить проектно-изыскательские работы по несущей способности грунтов, сваи уже вбиты, осталось снять показания. Завершены работы по обустройству строительного городка. Ведутся подготовительные работы. В начале апреля планируется приступить к работам по закладке фундамента.
Губернатор докладом осталась довольна. Попросила только установить веб-камеру, чтобы иметь возможность контролировать строительство в режиме онлайн. Александр Вахмистров пообещал установить ее в апреле, когда подрядчики приступят к основным строительным работам.
Чувство ответственности есть
Далее на трибуну вышел Григорий Фельдман, руководитель «СИНТЕЗ-СУИ». Губернатор для начала спросила: «Есть ли у вас чувство ответственности компании за реализацию такого крупного проекта, за который беретесь? Это очень сложный объект». Григорий Фельдман ответил, что если бы не было такого чувства и уверенности, что справятся, они бы просто не взялись за строительство. «Мы не то что приложим все усилия, – уверенно говорил он, – но сделаем все, чтобы проект был реализован. Я хочу доложить о том, что были проведены отдельные переговоры с Кисе Курокавой, который просил передать, что также понимает всю ответственность и собирается участвовать в этом проекте более чем активно». Григорий Фельдман озвучил информацию о том, что Кисе Курокава баллотируется на пост губернатора Токио, и не исключена возможность, что скоро он будет разговаривать с Валентиной Матвиенко как губернатор с губернатором.
На вопрос, четко ли определено участие архитектора в этом проекте, Григорий Фельдман уверенно ответил, что «не только четко определено, но и удалось достичь личного контакта, что очень важно». Он рассказал, что знаменитый японский архитектор предоставил чертежи и «качество работы очень высокое».
Дефицит проектировщиков
Перешли к российской действительности. И тут всплыла давно известная истина, что, если со строителями в Петербурге дела обстоят более или менее неплохо, то с проектировщиками все значительно сложнее. Сделать проект в короткие сроки и провести его экспертизу подвластно только московским институтам. А потому на роль генерального проектировщика приглашен ЦНИИСК имени Кучеренко. СПб НИИПИ, который до настоящего времени занимался проектированием, выступит в роли субподрядчика проекта. Впрочем, договор с московскими проектировщиками еще не подписан. Консультантом по проекту выступит рекомендованная Кисе Курокавой английская компания «АРУП», которая имеет офис в Москве и планирует открыть офис в Петербурге.
ЦНИИСК им. Кучеренко выбран потому, что стадион относится к уникальным высотным объектам, а значит, экспертизу будет проводить федеральный центр. А главным федеральным экспертом по таким конструкциям как раз и является институт Кучеренко. Проект стадиона, согласованный экспертизой, планируется получить в июле 2007 года. Губернатор высказала пожелание, чтобы контракт с главным проектировщиком был подписан жесткий и с большими штрафными санкциями за срыв сроков.
А строителей хватает
Строить стадион будет известная петербургская организация «СУ-288», обладающая полной компетентностью, необходимой линейкой техники и численностью персонала для производства подготовительного периода. В настоящее время компания уже работает. Так как для строительства понадобится огромное количество бетонных смесей, а подвоз их затруднен (рассматривался даже водный путь), то решили ставить не менее трех заводов по производству бетонных смесей. «СУ-288» это обеспечить сможет.
На вопрос губернатора, есть ли какие-то претензии к городским службам, Григорий Фельдман дипломатично ответил, что крупных нет, а мелкие решит в рабочем порядке, так как контакты со всеми налажены еще во время согласования документов для предыдущей стройки – Юго-Западной ТЭЦ. По его мнению, самое главное – синхронизировать строительство стадиона с благоустройством окружающей территории, в первую очередь – коммуникаций, поскольку стадион должен соответствовать нормам УЕФА, а они рассматривают не только объект, но и окружающую инфраструктуру.
Благоустроить к осени 2008
Разговор перешел к благоустройству. Вице-губернатор Александр Вахмистров сообщил, что в настоящее время разрабатывается проект планировки всей западной оконечности Крестовского острова, включая «Невское кольцо», велотрек и прочие сооружения. 19 марта его вынесут на общественные слушания, а в апреле – на утверждение правительства. В этом же документе будет решен вопрос с парковками и стоянками для личного автотранспорта. «Мы рассмотрели все вопросы и нашли полное взаимопонимание по размещению других объектов, отметил вице-губернатор. – И окончательно рассмотрим на очередном заседании штаба, чтобы понимать резервы и те необходимые мероприятия, которые надо будет выполнить в 2008 году по оформлению пространства, в том числе, по озеленению».
Валентина Матвиенко потребовала, чтобы не позднее апреля правительство утвердило полностью план развития всей территории вокруг стадиона. И предложила максимально привлечь внебюджетные средства для развития этой территории. «А то, что невозможно сделать за внебюджетные средства, – заявила она, – мы должны включить в бюджет 2008 года и все работы по благоустройству завершить осенью следующего года. Чтобы летом следующего только зачистить».
ПамЯтник Миллеру
Кроме того, губернатор посоветовала «заранее заказать и оплатить железные конструкции, так как они очень дорожают, почти на 40 процентов в год». Александру Викторову она предложила продумать, как сделать территорию максимально красивой, а Вере Дементьевой – по поводу замены памятника Кирову на памятник Алексею Борисовичу (Миллеру) или Сергею Александровичу (Фурсенко) «Вера Анатольевна, вам все дорого, что покрыто пылью. Но давайте посмотрим свежим новым взглядом. Я ничего не имею против Кирова. Но надо действовать по уму. Вот сделали фонтанный комплекс на Московской площади, красивый комплекс. А памятник Ленину никак там не смотрится, при всем уважении к скульптору. Может, надо было в другое место перенести? Так и здесь. Подумать надо».
Изменить графики
Последним заслушали председателя Комитета по энергетике Александра Боброва. Он сообщил, что удалось найти удобную площадку для строительства подстанции. И если все пойдет по графику, то в I квартале 2009 года она будет сдана. Губернатора такой срок ввода не устроил. «Мы планируем запустить стадион в декабре 2008 года, в этот же срок должна быть введена и подстанция, – заявила она, – меняйте все свои графики». Александр Бобров попытался было убедить присутствующих, что объект слишком сложный, высоковольтный, однако в итоге аргументы Валентины Матвиенко («Каждый раз, как только речь заходит о строительстве подстанций, вы мне рассказываете о героических подвигах. Я понимаю, что подстанция – сложный инженерный объект. Но сам проект подстанции – типовой, ничего там сложного нет».) оказались убедительнее. Когда же речь зашла о прокладке канализационного коллектора, губернатор вспомнила о пивопроводе и предложила прокладывать их рядом, одновременно.
Каждый – при своем мнении
В самом конце возникла дискуссия о том, быть полю выдвижным или нет. Руководство «Зенита» выступает за такое модное новшество, как выдвижное поле; таких всего два в Европе. Однако губернатор и городское правительство считают, что гоняться за модой не следует. Главное – какое поле будет более качественным. Чиновники считают, что для Петербурга неважно, какое поле, все равно солнечных дней слишком мало, а в парниках у нас все хорошо растет, так что и газон расти будет. Правительство поддержал Григорий Фельдман, сообщив, что поле будет модульным и при необходимости его можно будет вывезти на улицу на автопогрузчиках. Сергей Фурсенко остался при своем мнении. Дискуссию решили продолжить на рабочей группе.
Подводя итоги совещания, губернатор подчеркнула, что сейчас основная задача – синхронизировать строительство стадиона и комплексное обустройство западной части Крестовского острова. «Это один из приоритетных городских проектов. Мы все заинтересованы в том, чтобы к концу 2008 года в Санкт-Петербурге появился современный стадион, отвечающий всем международным требованиям. А потому руководители всех комитетов должны решения относительно стадиона принимать молниеносно, без бюрократизма и волокиты».
Лилиана Глазова