О рекордах и инвесторах
Михаил Москвин, зампредседателя правительства Ленобласти по строительству, о вводе жилья, дорожных объектах и о том, как решаются вопросы с присоединением ЖК к инженерным сетям.
Михаил Москвин, назначенный вице-губернатором по строительству Ленинградской области в начале 2015 года (затем его должность с легкой руки губернатора Александра Дрозденко была переименована в заместителя председателя правительства Ленинградской области), в рамках пресс-конференции был настроен позитивно. Он сразу заявил, что регион по итогам 2015 года не только выполнил, но даже перевыполнил более чем на 30% планы по вводу жилья.
Так, по данным на 1 декабря всего в Ленинградской области было введено 2,203 млн кв. метров жилья. При этом в 2014 году за весь год область могла похвастаться только показателем в 1,6 млн «квадратов», а в 2013 году и вовсе было построено 1,3 млн кв. метров. «Этот год рекордный по вводу. Более того, около 9 млн кв. метров жилья в регионе находится в стадии строительства и еще на 6 млн кв. метров выдано разрешений на начало строительных работ», - отметил Михаил Москвин. Однако тут же добавил, что дело не в количестве, а в качестве квадратных метров, и в комплексном подходе к развитию территорий. Но и здесь Ленинградской области есть чем гордиться.
По словам Москвина, власти Ленинградской области добились синхронизации возведения жилья и социальных объектов. В этом отношении хорошие результаты дает программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Только в ее рамках в 2015 году было построено семь детских садов. Еще восемь дошкольных объектов было возведено за счет инвесторов, но по другой схеме. «Речь идет о тех территориях, где нет массовой застройки, но детские сады нужны. Поэтому мы пошли таким путем: инвестор приходит, строит детский сад, регистрирует право собственности на себя, а мы потом у него покупаем готовый объект. По такой схеме строились детские сады в Бокситогорском, Сланцевском, Кингисеппском, Кировском и Выборгском районах», – пояснил Михаил Москвин. Еще два дошкольных учреждения было введено в работу за бюджетные деньги – в Выборге и Шлисельбурге.
Всего же в 2015 году в регионе было введено 17 детских садов, две поликлиники, девять фельдшерско-акушерских пунктов, одна ледовая арена. Уже заключено 20 соглашений «Соцобъекты в обмен на налоги», по которым до конца 2022 года планируется построить 60 объектов: 44 детских сада на 6559 мест и 16 школ на 14014. Сейчас в рамках этих соглашений возводится 15 детских садов и 4 школы.
Михаил Москвин отметил, что в настоящее время единственной территорией в регионе, где еще есть очередь в детские сады, является Всеволожский район.
«Жилье для российской семьи»
В активную стадию реализации на территории Ленинградской области входит и федеральная программа «Жилье для российской семьи». В ее рамках до 2018 года в регионе планируют построить около 75 тыс. кв. метров доступного жилья.
«Это доступное жилье по цене 35 тыс. за кв. м. При этом РФ кредитует застройщиков, участвующих в этой программе по максимальной ставке 12,5%. В основном кредиты выдают Сбербанк и ВТБ. Ипотечная ставка для граждан составляет 11% годовых. На реализацию этой программы в федеральном бюджете заложены средства в 40 млрд рублей», - рассказал Михаил Москвин.
Уже определены территории, где будут возводиться объекты в рамках программы «Жилье для российской семьи». Появился один застройщик, который прошел «сито отбора» и готов приступить к строительству жилья на площадке в Щеглово. Помимо этой территории областное правительство предполагает реализацию программы в Гатчине, где есть 7 га региональной земли, и в Тосно. В этих локациях по планам региональных властей к реализации программы можно будет приступить к концу весны 2016 года. По закону РФ минимум жилья, который должен быть построен на одном земельном участке, – 10 тыс. кв. метров. Исходя из этого параметра, будут формироваться небольшие земельные наделы.
Как пояснил Михаил Москвин, застройщик получает средства из двух источников. Первый – это займы под 12,5 % годовых, а второй – это деньги покупателей квартир, то есть тех людей, которые подходят под критерии программы «Жилье для российской семьи». «По нашим подзаконным актам первый обязательный критерий – это наличие у участника программы регистрации на территории Ленинградской области. Но я дал поручение расширить этот критерий. Считаю, что нужно дать возможность любому жителю РФ купить квартиру в Ленинградской области. Мы заинтересованы в этих людях, потому что только за счет их средств застройщик может достроить объект», - добавил Михаил Москвин.
Новые дороги за счет инвесторов
Приоткрыл Михаил Москвин и завесу на то, кто выступит инвестором при строительстве двух крупных платных инфраструктурных объектов – съезда с федеральной трассы «Нарва» на КАД стоимостью 6,2 млрд рублей. И продолжения Пискаревского пр. за 2,9 млрд рублей (стоимость участка по территории Ленинградской области). «Мы получили письмо от банка «ВТБ» за подписью старшего вице-президента Юрия Молчанова. В сообщении говорится о том, что банку интересно выступить инвестором при строительстве двух этих объектов. Такие инфраструктурные проекты не могут возводиться только за счет инвестора, нужно бюджетное софинансирование. Процентное соотношение долей между инвестором и федеральным бюджетом может быть разным, в настоящее время оно пока уточняется», - прокомментировал Михаил Москвин. По его словам, банк «ВТБ» будет финансировать эти два инфраструктурных проекта по принципу государственно-частного партнерства. Например, по тому, что заложен при строительстве Западного скоростного диаметра (ЗСД), соинвестором которого также является банк «ВТБ». А это значит, что кредитор планирует окупить свои затраты за счет платного проезда.
Михаил Москвин отметил, что конкурс на строительство обхода Мурино (продолжение Пискаревского пр. до Токсовского шоссе) планируется объявить в 2016 году. Напомним, объект проектируется за счет консорциума застройщиков, реализующих жилье на этой территории (в частности, компании ЦДС). Стоимость работ составила около 55 млн рублей. В экспертизу данный проект может поступить не ранее первого квартала 2014 года, а в настоящее время уточняются его параметры.
Что касается второго объекта, в строительстве которого своими средства готов поучаствовать банк «ВТБ», то проектирование участка платной дороги, которая соединит трассу «Нарва» и КАД пока не началось. Ранее предлагалось предусмотреть средства на проект в бюджете Ленинградской области. Однако Михаил Москвин отметил, что власти решили определить партнера еще на стадии проектирования. «Пока проведены предпроектные работы, есть расчет транспортных потоков, согласование по поводу присоединения новой дороги к КАД и к федеральной трассе «Нарва». Думаю, что мы объявим конкурс «под ключ» – сразу на проектирование и строительство. А для этого нам нужно понимание по объемам финансирования из федерального бюджета. Пока эти средства не заложены нигде. Но министр транспорта Максим Соколов утверждает, что на федеральном уровне готовы поддержать эти проекты», - прокомментировал Михаил Москвин.
«Платон» нам друг
Большие планы у Ленинградской области и на средства, которые будут собраны от работы системы «Платон». «На эти деньги мы планируем построить два моста. Один - через реку Свирь в Подпорожье, а второй - через реку Волхов в Киришах», - рассказал Михаил Москвин, философски добавив, что «эти переправы нужны и людям и экономике».
Сметная стоимость строительства двух мостов составляет около 6,6 млрд рублей. Проекты этих объектов уже есть, они прошли экспертизу. Областные власти готовы к началу стройки, вопрос лишь в деньгах, добавил чиновник. По его словам, Ленинградская область не отказывается от ввода платы за проезд по своим, региональным дорогам, но этот вопрос нужно тщательно проработать. «По местным трассам объем трафика возрастет, так как водители будут искать бесплатные аналоги федеральных дорог. Но вопрос ввода платных трасс на региональном уровне пока не решен. Плату надо вводить, но поэтапно. Чтобы это было подготовлено и безболезненно», - считает Михаил Москвин.
Присоединить к сетям
Журналистов волновал и актуальный вопрос, связанный с присоединением объектов к инженерным сетям. Например, региональные застройщики жалуются на то, что возникают проблемы с подключением новых жилых объектов к канализации во Всеволожском районе.
Как объяснил вице-губернатор, весь район состоит из множества муниципалитетов, которых закон наделил обязанностью обеспечивать население энергоресурсами. Если электроэнергией ведают две организации – «Ленэнерго» и «ЛОЭСК», и проблем в это сфере намного меньше, то водой и канализацией в каждом муниципалитете занимается свой водоканал. Парадокс в том, что канализация находится на балансе Единой службы заказчика, а водоводы – у Всеволожских тепловых сетей. Как объяснил Михаил Москвин, иногда бывает конфликт между застройщиком и этими двумя организациями, которые не могут между собой договориться. В такой ситуации, например, оказалась компания NCC. По его словам, пока подобные ситуации приходится решать в ручном режиме, но в дальнейшем вопрос конфликтов между муниципалитетами будет устранен путем создания регионального водоканала. В 2016 году проект уже стартует по пилотным районам.
Много вопросов возникает к организации стоков и в Мурино. Как отметил Михаил Москвин, новое жилье как раз обеспечено необходимыми канализационными мощностями. Во Всеволожском районе есть частная компания «Ленооблводинвест», которая имеет свои мощности, идущие на очистные сооружения ГИПХа и частично на Петербург. Также канализование домов новой застройки обеспечивает УК «Евроинвест».
«Самая большая наша проблема по существующей застройке, возведенной в 80-е годы 20-го века, и не обеспеченной канализацией. Конечно, проще эту задачу решить совместно с новой застройкой. Сейчас мы в начале пути по проектированию коллектора мощностью 15 тыс. куб. м, который соберет стоки от существующей застройки в Девяткино и Мурино и подключит новые проекты, которые пока еще не присоединены к канализации, а некоторые даже не начали строиться», - заключил Михаил Москвин.
В летний сезон традиционно возрастает спрос на тентовые конструкции. На сегодняшний день оборот по продаже и аренде тентовых сооружений в Северо-Западном федеральном округе составляет около 800 млн рублей в год.
Изначально тентовые сооружения использовались в промышленной сфере в качестве складских помещений и ангаров. Далее системы проникли в сферу выставочной деятельности, а на сегодняшний день охватывают множество отраслей. Они используются в качестве промышленных помещений, выставочных и торговых комплексов, спортивных площадок, теннисных кортов, автосалонов, шатров для проведения свадеб и других праздников, летних кафе.
Рынок тентовых систем пришел в Россию из Европы и начал особенно активно развиваться с 1999 года. По оценке экспертов компании NWTS, на сегодняшний день оборот по продаже тентовых сооружений в Северо-Западном федеральном округе составляет около 500 млн рублей в год; оборот аренды – около 300 млн рублей в год. На рынке Северо-Запада работает порядка 20 компаний, среди которых есть как имеющие собственное производство, так и поставляющие продукцию из-за границы: Европы, Китая, Кореи. Среди крупных производителей – компании "Родер", "Роскон", "ЛД-Групп", "Скандий", "Тент-Сервис". Лидеры на рынке аренды тентов – компании NWTS, "Родер", Tentorium Rent , "Роскон".
"Крупнейшим игроком на рынке является московская компания "Родер", обслуживающая все основные государственные заказы, такие как Экономический и Юридический форум. Компания ОТИДО, которая является лидером в предоставлении услуг аренды в сегменте эконом, в последнее время входит в более дорогой сегмент, занимаемый также компаниями ТENTORIUMrent и KDL-Groupe. В этом году на рынок вошла компания Live-event, которая, вполне возможно, составит всем конкуренцию, в особенности компании "Родер" в конструкциях пролетом до 15 м. Так что петербургский рынок аренды тентов в 10 млн USD станет делить немного сложнее", – прокомментировал Андрей Петраков, руководитель направления аренды шатров TENTORIUMrent производственной фирмы ООО "Скандий".
По словам Анастасии Ильиной, генерального директора компании NWTS/ "Северо-Западные тентовые системы", применение тентовых сооружений в таком большом и разнообразном количестве отраслей связано с рядом значимых преимуществ. Тентовая конструкция значительно дешевле капитального здания: средняя стоимость производства 1 кв. м составляет 2,5-9 тыс. рублей; аренда – 300-1000 рублей за 1 кв. м. При этом срок эксплуатации тентового сооружения составляет 30 лет.
Кроме того, привлекательным для многих сегментов является отсутствие необходимости архитектурного проектирования и согласований для возведения сооружения. В этом смысле тентам присуща высокая мобильность, то есть возможность его установления практически на любом вместе на относительно ровной поверхности. Для неровной поверхности возможно установление специального подиума, который позволяет ставить такие конструкции даже в горах. Тент достаточно быстр в возведении: монтаж 1 тыс. кв. м занимает 3 дня, возведение фундамента не требуется.
"Потребность в тентовых системах особенно высока в Петербурге, который славится непредсказуемостью погоды. В этом смысле шатер – хороший выход из ситуации хоть для открытия завода, хоть для выездной регистрации брака. Еще один момент, в котором шатер становится "палочкой-выручалочкой", – это необходимость в больших площадях, например для выставок. При этом тент предоставляет все возможности обычного здания: свет, звук, регуляция температуры", – дополнила Анастасия Ильина.
Также стоит отметить, что в последние годы потребность в тентовых системах приобрела выраженную сезонность.
Как пояснил Андрей Петраков, вне теплого времени года работу обеспечивают производственные и строительные организации, к примеру открытие нового завода или бизнес-центра, и это в условиях падения реального сектора дает о себе знать. Тентовые сооружения особенно востребованы летом, в период выездных регистраций брака, а также осенью, которая традиционно считается выставочным периодом в Петербурге.
Рынок аренды тентов в последние два года чувствует себя относительно стабильно, однако темпы роста в России пока невысоки. Соотношение корпоративных и частных клиентов, увеличившееся в пользу последних, в период кризиса сильно не изменилось, стабильными остаются и госзаказы.
Особой популярностью пользуются классические двухскатные большепролетные сооружения, используемые для проведения официальных мероприятий. Конструкции для проведения в том числе и частных мероприятий отличаются большим разнообразием. Экспертами компании NWTS также отмечены стены 10-метровой высоты, ранее не применявшиеся в каркасно-тентовой архитектуре – это нововведение расширяет круг потенциальных потребителей среди складских и логистических терминалов.
Кроме того, появились компрессорные кровли, позволяющие эксплуатировать легкие сооружения без оглядки на снеговые нагрузки; снег на такой кровле практически не скапливается. Также на данный момент широко используются двухэтажные павильоны, не требующие фундамента, архитектурного проектирования и согласований.
Возможности тентов развиваются и в эстетическом ключе: стены тентовых сооружений могут быть выполнены из ПВХ, металлических листов или сэндвич-панелей; покрытие кровли – из ПВХ, прозрачного или непрозрачного тентового полотна; распространено брендирование и внутреннее декорирование тентов тканями, светом, цветами.
Рынок складской недвижимости Петербурга в I полугодии, по словам экспертов, сохранял стабильность. Дефицит арендопригодных площадей и высокий спрос, спровоцировал рост арендных ставок в среднем на 8%. Участники рынка прогнозируют сохранение подобных тенденций в следующем полугодии.
Дефицитное предложение
"На конец I полугодия 2012 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,5 млн кв. м. С начала года фактически не был введен в эксплуатацию ни один спекулятивный складской комплекс, однако предложение качественных площадей увеличилось, так как три объекта на стадии строительной готовности предлагают площади в аренду еще до получения акта о вводе в эксплуатацию. Это первые очереди комплексов STC в промзоне Парнас, Орион Лоджистик в Выборгском районе, а также обе очереди логопарка Nordway", - говорит Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Участники рынка сетуют, что, несмотря на появившееся предложение, оно пока не в состоянии покрыть дефицит помещений, готовых для сдачи в аренду, поэтому активно развивается формат built-to-suit (строительство под заказ конкретного арендатора).
"В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторых проектов других крупных девелоперов. Этот формат интересен для собственников как способ создания проектов с предсказуемыми сроками заполнения и финансовой эффективностью", - поясняет госпожа Бойкова.
Во II квартале 2012 года "А+ Девелопмент" объявила о планах создания логистического комплекса общей площадью 100 000 кв. м на участке в зоне Пулково для компаний, предоставляющих логистические услуги и осуществляющих отправку грузов и корреспонденции. Это первый подобного рода проект в Санкт-Петербурге, который соединяет в себе элементы built-to-suit и спекулятивной схемы и при этом ориентирован на арендаторов одного профиля, отмечают эксперты.
Неудовлетворенный спрос
Аналитики говорят о том, что на протяжении I полугодия спрос на складские помещения непрерывно рос.
"За отчетный период поглощение спекулятивных складских площадей составило около 73 тыс. кв. м, что составляет 42 % от годового объема поглощения 2011 года. В течение II квартала на фоне высокого спроса доля свободных площадей снижалась, однако в среднем по рынку итоговое значение осталось на уровне конца I квартала. В классе А доля свободных помещений снизилась на 0,5 п.п. и составила 6,8%; в классе В показатель увеличился почти на 1 п.п. до 5,7%", - рассказывает Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg.
Общий объем сделок, по данным Jones Lang LaSalle, во втором квартале достиг 50 тыс. кв. м, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах. Наиболее востребованным форматом остаются блоки площадью 2-5 тыс. кв. м.
"На протяжении января-июня наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были торговые операторы. Доля сделок с ними составила 68% от общего объема всех транзакций, совершенных в первой половине 2012 года. Логистические компании, которые были активны в конце 2011 года, в первом полугодии 2012 года вели себя более сдержанно", – говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, а структура спроса изменилась незначительно, полагает госпожа Бойкова.
Аренда растет в цене
За I полугодие 2012 года ставки аренды в классе А выросли на 8% и составили 120-127 USD/кв. м/год (triple net), в классе В - на 10% до 117-120 USD/кв. м/год, подсчитали специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Михаил Тюнин отмечает, что на фоне высокого спроса собственники продолжают повышать ставки аренды "на перспективу", не ожидая усиления конкуренции в ближайший год.
"Рост ставок на объекты класса В объясняется тем, что в настоящее время на рынке Санкт-Петербурга количество качественных, доступных для аренды и имеющих удачное местоположение помещений этого класса невелико. Увеличение показателя здесь происходит в основном за счет роста ставок на наиболее качественные объекты, предложение которых сокращается", - добавляет господин Тюнин.
Вера Бойкова, напротив, полагает, что повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах.
Ставка на новый формат
Участники рынка полагают, что дефицит качественных складских площадей сохранится, а ставки будут продолжать расти, несмотря на заявленные к вводу проекты, так как темпы увеличения спроса опережают количество нового предложения.
"Несмотря на то, что с вводом новых спекулятивных объектов дефицит доступных для аренды площадей на рынке снизился, мы ожидаем, что под давлением активного спроса уже к концу 2012 года дефицит вновь возрастет. Сокращающееся доступное для аренды предложение спекулятивных складских площадей приведет к росту арендных ставок. Мы предполагаем, что до конца года рост ставок может составить 5-7% по сравнению с результатами конца I полугодия 2012 года. Кроме того, уже сейчас отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей побуждает некоторые компании строить собственные склады, и таких компаний становится все больше", - полагает Михаил Тюнин.
"До конца 2012 года заявлены к вводу один логистический и один спекулятивный складской комплекс. В случае если оба проекта будут реализованы, общий объем рынка складской недвижимости Петербурга увеличится на 94,3 тыс. кв. м. Строительство складского комплекса, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group еще не началось и его ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на 2013 год", - рассказывает Вера Бойкова.
Все заявленные ко вводу в эксплуатацию складские площади, по словам аналитиков ASTERA, относятся к классу А, и в случае ввода всех запланированных объектов, площадь складов класса A составит в структуре предложения более 75%.
Эксперты говорят, что, несмотря на активный спрос, инвесторы не планируют новых проектов, занимая выжидательную позицию, а это стимулирует арендаторов к строительству объектов формата built-to-suit.
Мнение:
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
- Максимально привлекательные для освоения под складской сегмент территории находятся на границе Петербурга и Ленобласти. Ключевые параметры - удобный доступ до основных транспортных магистралей (Московское шоссе, трасса "Скандинавия" и пр.) и КАД. Сейчас есть все предпосылки для развития в Ленобласти складов временного хранения, так как объем перевалки грузов через северо-западную границу растет устойчивыми темпами и будет увеличиваться в ближайшие 4-7 лет в связи со вступлением России в ВТО.