О рекордах и инвесторах
Михаил Москвин, зампредседателя правительства Ленобласти по строительству, о вводе жилья, дорожных объектах и о том, как решаются вопросы с присоединением ЖК к инженерным сетям.
Михаил Москвин, назначенный вице-губернатором по строительству Ленинградской области в начале 2015 года (затем его должность с легкой руки губернатора Александра Дрозденко была переименована в заместителя председателя правительства Ленинградской области), в рамках пресс-конференции был настроен позитивно. Он сразу заявил, что регион по итогам 2015 года не только выполнил, но даже перевыполнил более чем на 30% планы по вводу жилья.
Так, по данным на 1 декабря всего в Ленинградской области было введено 2,203 млн кв. метров жилья. При этом в 2014 году за весь год область могла похвастаться только показателем в 1,6 млн «квадратов», а в 2013 году и вовсе было построено 1,3 млн кв. метров. «Этот год рекордный по вводу. Более того, около 9 млн кв. метров жилья в регионе находится в стадии строительства и еще на 6 млн кв. метров выдано разрешений на начало строительных работ», - отметил Михаил Москвин. Однако тут же добавил, что дело не в количестве, а в качестве квадратных метров, и в комплексном подходе к развитию территорий. Но и здесь Ленинградской области есть чем гордиться.
По словам Москвина, власти Ленинградской области добились синхронизации возведения жилья и социальных объектов. В этом отношении хорошие результаты дает программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Только в ее рамках в 2015 году было построено семь детских садов. Еще восемь дошкольных объектов было возведено за счет инвесторов, но по другой схеме. «Речь идет о тех территориях, где нет массовой застройки, но детские сады нужны. Поэтому мы пошли таким путем: инвестор приходит, строит детский сад, регистрирует право собственности на себя, а мы потом у него покупаем готовый объект. По такой схеме строились детские сады в Бокситогорском, Сланцевском, Кингисеппском, Кировском и Выборгском районах», – пояснил Михаил Москвин. Еще два дошкольных учреждения было введено в работу за бюджетные деньги – в Выборге и Шлисельбурге.
Всего же в 2015 году в регионе было введено 17 детских садов, две поликлиники, девять фельдшерско-акушерских пунктов, одна ледовая арена. Уже заключено 20 соглашений «Соцобъекты в обмен на налоги», по которым до конца 2022 года планируется построить 60 объектов: 44 детских сада на 6559 мест и 16 школ на 14014. Сейчас в рамках этих соглашений возводится 15 детских садов и 4 школы.
Михаил Москвин отметил, что в настоящее время единственной территорией в регионе, где еще есть очередь в детские сады, является Всеволожский район.
«Жилье для российской семьи»
В активную стадию реализации на территории Ленинградской области входит и федеральная программа «Жилье для российской семьи». В ее рамках до 2018 года в регионе планируют построить около 75 тыс. кв. метров доступного жилья.
«Это доступное жилье по цене 35 тыс. за кв. м. При этом РФ кредитует застройщиков, участвующих в этой программе по максимальной ставке 12,5%. В основном кредиты выдают Сбербанк и ВТБ. Ипотечная ставка для граждан составляет 11% годовых. На реализацию этой программы в федеральном бюджете заложены средства в 40 млрд рублей», - рассказал Михаил Москвин.
Уже определены территории, где будут возводиться объекты в рамках программы «Жилье для российской семьи». Появился один застройщик, который прошел «сито отбора» и готов приступить к строительству жилья на площадке в Щеглово. Помимо этой территории областное правительство предполагает реализацию программы в Гатчине, где есть 7 га региональной земли, и в Тосно. В этих локациях по планам региональных властей к реализации программы можно будет приступить к концу весны 2016 года. По закону РФ минимум жилья, который должен быть построен на одном земельном участке, – 10 тыс. кв. метров. Исходя из этого параметра, будут формироваться небольшие земельные наделы.
Как пояснил Михаил Москвин, застройщик получает средства из двух источников. Первый – это займы под 12,5 % годовых, а второй – это деньги покупателей квартир, то есть тех людей, которые подходят под критерии программы «Жилье для российской семьи». «По нашим подзаконным актам первый обязательный критерий – это наличие у участника программы регистрации на территории Ленинградской области. Но я дал поручение расширить этот критерий. Считаю, что нужно дать возможность любому жителю РФ купить квартиру в Ленинградской области. Мы заинтересованы в этих людях, потому что только за счет их средств застройщик может достроить объект», - добавил Михаил Москвин.
Новые дороги за счет инвесторов
Приоткрыл Михаил Москвин и завесу на то, кто выступит инвестором при строительстве двух крупных платных инфраструктурных объектов – съезда с федеральной трассы «Нарва» на КАД стоимостью 6,2 млрд рублей. И продолжения Пискаревского пр. за 2,9 млрд рублей (стоимость участка по территории Ленинградской области). «Мы получили письмо от банка «ВТБ» за подписью старшего вице-президента Юрия Молчанова. В сообщении говорится о том, что банку интересно выступить инвестором при строительстве двух этих объектов. Такие инфраструктурные проекты не могут возводиться только за счет инвестора, нужно бюджетное софинансирование. Процентное соотношение долей между инвестором и федеральным бюджетом может быть разным, в настоящее время оно пока уточняется», - прокомментировал Михаил Москвин. По его словам, банк «ВТБ» будет финансировать эти два инфраструктурных проекта по принципу государственно-частного партнерства. Например, по тому, что заложен при строительстве Западного скоростного диаметра (ЗСД), соинвестором которого также является банк «ВТБ». А это значит, что кредитор планирует окупить свои затраты за счет платного проезда.
Михаил Москвин отметил, что конкурс на строительство обхода Мурино (продолжение Пискаревского пр. до Токсовского шоссе) планируется объявить в 2016 году. Напомним, объект проектируется за счет консорциума застройщиков, реализующих жилье на этой территории (в частности, компании ЦДС). Стоимость работ составила около 55 млн рублей. В экспертизу данный проект может поступить не ранее первого квартала 2014 года, а в настоящее время уточняются его параметры.
Что касается второго объекта, в строительстве которого своими средства готов поучаствовать банк «ВТБ», то проектирование участка платной дороги, которая соединит трассу «Нарва» и КАД пока не началось. Ранее предлагалось предусмотреть средства на проект в бюджете Ленинградской области. Однако Михаил Москвин отметил, что власти решили определить партнера еще на стадии проектирования. «Пока проведены предпроектные работы, есть расчет транспортных потоков, согласование по поводу присоединения новой дороги к КАД и к федеральной трассе «Нарва». Думаю, что мы объявим конкурс «под ключ» – сразу на проектирование и строительство. А для этого нам нужно понимание по объемам финансирования из федерального бюджета. Пока эти средства не заложены нигде. Но министр транспорта Максим Соколов утверждает, что на федеральном уровне готовы поддержать эти проекты», - прокомментировал Михаил Москвин.
«Платон» нам друг
Большие планы у Ленинградской области и на средства, которые будут собраны от работы системы «Платон». «На эти деньги мы планируем построить два моста. Один - через реку Свирь в Подпорожье, а второй - через реку Волхов в Киришах», - рассказал Михаил Москвин, философски добавив, что «эти переправы нужны и людям и экономике».
Сметная стоимость строительства двух мостов составляет около 6,6 млрд рублей. Проекты этих объектов уже есть, они прошли экспертизу. Областные власти готовы к началу стройки, вопрос лишь в деньгах, добавил чиновник. По его словам, Ленинградская область не отказывается от ввода платы за проезд по своим, региональным дорогам, но этот вопрос нужно тщательно проработать. «По местным трассам объем трафика возрастет, так как водители будут искать бесплатные аналоги федеральных дорог. Но вопрос ввода платных трасс на региональном уровне пока не решен. Плату надо вводить, но поэтапно. Чтобы это было подготовлено и безболезненно», - считает Михаил Москвин.
Присоединить к сетям
Журналистов волновал и актуальный вопрос, связанный с присоединением объектов к инженерным сетям. Например, региональные застройщики жалуются на то, что возникают проблемы с подключением новых жилых объектов к канализации во Всеволожском районе.
Как объяснил вице-губернатор, весь район состоит из множества муниципалитетов, которых закон наделил обязанностью обеспечивать население энергоресурсами. Если электроэнергией ведают две организации – «Ленэнерго» и «ЛОЭСК», и проблем в это сфере намного меньше, то водой и канализацией в каждом муниципалитете занимается свой водоканал. Парадокс в том, что канализация находится на балансе Единой службы заказчика, а водоводы – у Всеволожских тепловых сетей. Как объяснил Михаил Москвин, иногда бывает конфликт между застройщиком и этими двумя организациями, которые не могут между собой договориться. В такой ситуации, например, оказалась компания NCC. По его словам, пока подобные ситуации приходится решать в ручном режиме, но в дальнейшем вопрос конфликтов между муниципалитетами будет устранен путем создания регионального водоканала. В 2016 году проект уже стартует по пилотным районам.
Много вопросов возникает к организации стоков и в Мурино. Как отметил Михаил Москвин, новое жилье как раз обеспечено необходимыми канализационными мощностями. Во Всеволожском районе есть частная компания «Ленооблводинвест», которая имеет свои мощности, идущие на очистные сооружения ГИПХа и частично на Петербург. Также канализование домов новой застройки обеспечивает УК «Евроинвест».
«Самая большая наша проблема по существующей застройке, возведенной в 80-е годы 20-го века, и не обеспеченной канализацией. Конечно, проще эту задачу решить совместно с новой застройкой. Сейчас мы в начале пути по проектированию коллектора мощностью 15 тыс. куб. м, который соберет стоки от существующей застройки в Девяткино и Мурино и подключит новые проекты, которые пока еще не присоединены к канализации, а некоторые даже не начали строиться», - заключил Михаил Москвин.
Рынок теплоизоляционных материалов, по данным экспертов, с начала года вырос на 20%. В прошлом году темпы роста доходили до 100% по сравнению с 2010 годом. Участники рынка настроены оптимистично и полагают, что к концу года рынок подрастет еще минимум на 15%.
Ситуация на рынке теплоизоляционных материалов неразрывно связана с положением дел в строительной сфере. СЗФО в первом полугодии показал довольно высокие темпы роста объемов строительных работ, прирост по сравнению с прошлым годом составил 13,1%, приводит данные Владимир Степура, заместитель генерального директора ООО "ПКП Ресурс".
Об активном развитии говорит и Виктор Адамов, исполнительный директор СТД "Петрович". "Рынок по-прежнему стабильно растет. Большинство крупных производителей наращивают объемы выпуска или планируют это сделать. Растут и розничные продажи. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года он вырос на 15-20%", – отмечает господин Адамов.
По его подсчетам, на северо-западе России в месяц продается примерно 100 тыс. кубометров стекловаты, примерно столько же каменной ваты, 60-70 тыс. кубометров приходится на экструдированный пенополистирол. В целом объем рынка составляет до 1 млрд рублей в месяц, а цены растут примерно на 5% два раза в год перед сезоном и осенью, поясняет господин Адамов.
В Петербурге и Ленинградской области основными игроками рынка теплоизоляции являются ООО "Строительные материалы", которое производит теплоизоляционные материалы под маркой "ИЗОТЕК", ООО "ПЕНОПЛЭКС СПб", занимающее лидирующие позиции по производству экструдированного пенополистирола, и завод ООО "Роквул-Север". 50% рынка изделий из минеральной ваты приходится на Rockwool, 54% производства экструдированного пенополистирола – на "ПЕНОПЛЭКС2, рынок стекловаты в равных долях делят URSA и "Изовер".
"Доля российских производителей на этом рынке стремится к нулю. Другое дело, что у всех крупных игроков российского рынка теплозвукоизоляции, а это иностранные компании, есть производства в нашей стране. На эти производства и приходится значительный объем рынка. Например, в сегменте каменной ваты порядка 70% занимает продукция Rockwool, а большую часть сегмента стекловаты делят между собой Isover, Ursa и Knauf", - считает Виктор Адамов.
"Рынок теплоизоляционных материалов в Санкт-Петербурге можно охарактеризовать как достаточно зрелый и стабильный, основные игроки сохраняют свои позиции на протяжении длительного времени", - говорит Елена Мочалова, заместитель директора по продажам RockwoolRussia.
Госпожа Мочалова отмечает, что рынок теплоизоляционных материалов Санкт-Петербурга является высококонкурентным, на нем представлен широкий ассортимент продуктов как отечественных, так и зарубежных производителей. Появление новых крупных игроков на столь насыщенном рынке маловероятно, считает она.
По данным Елены Васильевой, менеджера по маркетингу ООО "ТИМ", расширение производств затеяли основные игроки рынка. К примеру, строительство завода по производству минераловатного утеплителя Paroc может существенно повлиять на расклад сил в секторе рынка, где лидерами являются Rockwool и "ТЕХНОНиколь". Нижний порог инвестиций в такое производство эксперты оценивают в 50 млн EUR.
Эксперты прогнозируют, что рынок теплозвукоизоляционных материалов будет расти быстрыми темпами еще долгое время, а структура спроса останется неизменной.
"Рынок будет расти примерно на 10-15% в год. Кроме того, со временем девелоперы и строители будут уделять все больше внимания энергоэффективности своих проектов, что повысит спрос на качественную и экологичную теплоизоляцию", - прогнозирует Виктор Адамов.
"Свою лепту в развитие отрасли теплоизоляционных материалов внесло и ужесточение контроля за соблюдением законодательства в сфере энергосбережения и энергоэффективности. Можно смело прогнозировать стабильный рост рынка теплоизоляционных материалов на ближайшие несколько лет", - считает Елена Васильева.
"Делать краткосрочные прогнозы довольно сложно, поскольку рынок изоляционных материалов зависит от развития строительного рынка, который, в свою очередь, опирается на общую экономическую ситуацию в стране и в мире. Однако в долгосрочной перспективе мы ожидаем позитивную ситуацию", - прогнозирует Елена Мочалова.
Мнение:
Владимир Степура, заместитель генерального директора ООО "ПКП Ресурс":
– По данным нашей компании, прирост в первом полугодии 2012 года по группе "сшитый и несшитый пенополиэтилен" составил порядка 50%, по минеральным ватам этот показатель несколько ниже (порядка 10%). Такие цифры объясняются, в первую очередь, спецификой рынка. Рынок пенополиэтиленов локален, высокие транспортные издержки при доставке материала в другие регионы и присутствие в каждом аналогичных производителей ограничивает рынок пределами Северо-Западного федерального округа. Мы рассчитываем на ежегодный рост рынка сшитого пенополиэтилена на 12-14%.
"Рынок товарного бетона Петербурга, по оценкам экспертов, с начала года вырос более чем на 25%. Если темпы роста не снизятся, то уже к концу года рынок сможет приблизиться или даже обогнать докризисные показатели. Однако не все участники рынка настроены оптимистично.
Участники рынка говорят, что текущий год для товарного бетона можно назвать весьма успешным. "Рынок демонстрирует очень высокие темы роста - более 25%. Если объемы потребления во втором полугодии не снизятся, то, вероятно, объем рынка приблизится или даже превысит уровень 2008 года. Емкость рынка товарного бетона и растворов Петербурга и Ленобласти в 2011 году составила более 4,5 млн куб. м, а за 6 месяцев 2012 года – более 2,5 млн куб. м", - отмечает Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО "Решение".
Александр Дубодел, директор по маркетингу "ЛСР-Базовые2, говорит что, по разным оценкам, потребление в первом полугодии 2012 года выросло по сравнению с аналогичным периодом 2011 года на 35-38%. Особенно бурный рост, по его словам, наблюдался в I квартале.
"На данный момент емкость рынка бетона в Санкт-Петербурге составляет около 450 тыс. куб. м в месяц. С начала года в десятке крупнейших производителей отмечается увеличение спроса в среднем на 10-12%», – подсчитывает Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН".
"За последние 3 года спрос на бетонно-растворные смеси повышается на 10-15% ежегодно. В первом полугодии 2012 года на рынке товарного бетона наблюдался некоторый подъем. Прирост объема составляет примерно 10-15%. За полугодие было отгружено более 2 млн куб. м бетонных смесей. Сейчас ощущается несущественное снижение объемов, связанное с окончанием или приостановкой некоторых строительных объектов», – полагает Дмитрий Карачевцев, директор отдела продаж растворобетонных смесей ОАО "Ленстройдеталь". Говорить, что рынок оправился от кризиса, преждевременно, скорее, он находится в предвкушении нового, считает господин Карачевцев.
О возможной стагнации предупреждает и Михаил Бизяев, заместитель генерального директора ЗАО "Проммонолит". 2Положительная динамика роста производства бетона в 2011 году и в I квартале 2012 года начала притормаживать с апреля, а это тревожный сигнал возможной дальнейшей стагнации", - опасается господин Бизяев.
Между тем цены на товарный бетон с начала года уже упали в среднем на 9%.
Цены с начала года колебались несколько раз и остановились на отметке, не оправдывающей затраты на производство, сетует Дмитрий Карачевцев.
Александр Батушанский поясняет, что цены снижаются на фоне роста спроса, что нетипично и объясняется высокой конкуренцией. "По сравнению с декабрем прошлого года цены на товарный бетон, по нашим замерам, снизились на 5-6%, а по сравнению с уровнем января текущего года – более чем на 20%", – уточняет господин Батушанский.
"Цены на товарный бетон с начала года несколько упали и находятся практически в прямой зависимости от стоимости цемента. Самый ходовой класс бетона (В25) сегодня стоит около 3250 рублей за 1 куб. м. Строительный сезон подходит к концу, соответственно будут сокращаться и объемы потребления при существующих производственных мощностях. Закономерно предположить, что цены на рынке в такой ситуации тенденции к повышению иметь не будут", – говорит Александр Дубодел.
"В этом году мы наблюдаем парадокс – цены на основное сырье растут, а отпускные цены на бетон, наоборот, падают, несмотря даже на вроде бы высокий летний сезон. В среднем с начала года отпускные цены на бетон упали на 8-10%. Это если не брать дебиторскую задолженность по взаиморасчетам, то есть реальные цены еще ниже", – считает Михаил Бизяев.
Евгения Моисеева, ведущий специалист технической поддержки клиентов ООО "Полипласт Северо-Запад", рассказывает, что в некоторых регионах Ленинградской области, напротив, наблюдалось увеличение стоимости бетона в связи с повышением цен на инертные материалы, такие как щебень и песок, а также за счет роста тарифов на доставку сырья из-за дефицита железнодорожного и автотранспорта.
Андрей Мукосеев полагает, что к концу года произойдет снижение цены на бетон. По его словам, этому будут способствовать значительная конкуренция на рынке и ценовой демпинг со стороны крупных производителей, а также прогнозируемое снижение цены на цемент в среднем на 200-300 рублей за тонну. "Необходимо отметить, что рентабельность рынка бетона составляет 8-9%, поэтому любые колебания в сторону снижения цены могут неблагоприятно сказаться на производителях бетона", – добавляет господин Мукосеев.
Александр Дубодел позитивно оценивает перспективы рынка. "Мы планируем развитие сети БРУ (бетонорастворные узлы). У нас уже есть оборудование, которое готово к установке. В кризис мы законсервировали часть своих производств, а сейчас планируем наращивать объемы производства и продаж. Недавно мы открыли новый завод на Васильевском острове, далее планируем открывать заводы в Невском и Приморском районах. Также разместим БРУ в Ленинградской области, где будем выпускать бетонорастворные смеси на основе отсева с наших гранитных карьеров", – говорит он.
"В этом году мы возобновили отгрузки с производства № 8 на Октябрьской набережной и планируем установить еще 1-2 бетонных узла", – делится планами Дмитрий Карачевцев. О возможном увеличении мощностей говорит и Андрей Мукосеев. "Мы рассматриваем такую возможность, однако не готовы сейчас говорить о чем-то конкретном. Решение будет приниматься по результатам 2012 года. При этом возможность реализации новых проектов мы рассматриваем не ранее середины 2013 года", – заключил господин Мукосеев.
Александр Батушанский считает, что рынок имеет шансы как минимум сохранить существующие объемы, так как в последние годы доля монолитных технологий, где в основном потребляется товарный бетон, стабильна.
Евгения Моисеева полагает, что перспективы рынка товарного бетона не ограничены ни объемами, ни возможностью внедрения новых технологий, и, соответственно, они открыты процессу совершенствования качества своей продукции.
Мнение:
Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН":
– Основная проблема для производителей бетона на данный момент – неплатежи строительных компаний, у которых все чаще возникают сложности с финансированием строек. В среднем задержки по оплате составляют 30 дней. В связи с низкой ликвидностью на рынке идет перераспределение долей в пользу производителей, способных работать в условиях низкой платежеспособности потребителей.