Сезон высокой аренды
Рынок аренды «загородки» в новогодние праздники предлагает ограниченное число вариантов, ориентированных на зимние каникулы. Но у сегмента есть предпосылки к развитию, говорят специалисты.
Сезон сдачи в новогодние торжества – всего несколько дней в году, и обычно для владельцев, отмечают эксперты, он не очень интересен. Однако в нынешнем году в этом сегменте рынка наблюдается оживление: по экспертной оценке, рост спроса составляет 10-15%. «Мы наблюдаем высокий спрос на загородные дома, предлагаемые в аренду на новогодние праздники», - констатирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. Она связывает эту динамику с изменением финансовых возможностей россиян. «В этом году не все могут позволить себе привычный отдых на европейских курортах. Ленинградская область может предложить массу возможностей для активного времяпрепровождения, поэтому те, кто раньше уезжал покорять зарубежные склоны, остаются в городе», - объясняет она.
Со своей стороны, Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), объясняет усиление спроса в этом сегменте рынка изменением туристической структуры не только в силу актуальных экономических сложностей. «Если пару лет назад на католическое Рождество определенный сегмент петербуржцев уже в городе было не застать, то теперь это вышло из тренда, перестало быть ультрамодным. Народ на патриотической волне крайне спокойно начал к этому относиться – это перестало быть престижным», - говорит Андрей Тетыш.
Курорты на волне патриотизма
Насколько длительным может быть позитивное влияние на рынок патриотических настроений, эксперты не прогнозируют. Однако отмечают, что в нынешних экономических условиях наилучшие шансы на развитие есть у формата загородных отелей, расположенных, как правило, в непосредственной близости от транспортных магистралей, а также у жилой инфраструктуры в пределах какого-либо центра притяжения – такого как горнолыжный курорт в пос. Коробицыно или курорт «Игора». «Нынешняя волна патриотических предпочтений может оказать стратегическую поддержку рынку краткосрочной аренды в Выборге, особенно в центре города, вокруг замка: там есть, чем заняться туристам», - комментирует Андрей Тетыш. «В новогодние праздники наибольшим спросом пользуются гостиничные объекты, где есть возможность заняться зимними видами спорта. Так, загрузка гостиничного фонда горнолыжного курорта «Игора» в новогодние каникулы может достигать 100%. Однако загрузка зимой сильно зависит от погодных условий», - говорит, со своей стороны, Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. По данным петербургского подразделения Knight Frank, сегодня базы отдыха,
расположенные вблизи горнолыжных курортов в Ленинградской области, могут принять 968 человек, причем преимущественная часть предложения (74%) приходится на коттеджи.
Отели также имеют шансы
Тем не менее жилье как дополнение к спортивной инфраструктуре не единственный развивающийся формат на рынке краткосрочной аренды загородной недвижимости в Ленобласти. Загородные отели, несмотря на крайне неравномерную загрузку – в выходные, которая фактически означает занятость только 100 ночей в году, также имеют шансы на успех. «Путь к достижению общей цели – относительно стабильной загрузки – у всех разный. Если это формат типа загородного отеля «Балтиец», то в наличии весьма приличный конференц-зал для массовых мероприятий. Какие-то отели идут по пути создания СПА-комплекса. Другие организуют мероприятия определенной тематики, которые собирают аудиторию ив будние дни. Отели, расположенные совсем рядом с Петербургом, пытаются привлечь посетителей качественной кухней», - комментирует Андрей Тетыш. Он также отмечает, что формат недвижимости, наиболее востребованный в новогодние праздники, - это коттеджи с возможностью размещения четырех-пяти, реже семи человек. Цена аренды в расчете на человека сопоставима с ценами в гостиницах: от 1,0-1,5 тыс. рублей за сутки, что сопоставимо с расценками в 2014 году. Некоторую часть праздничного предложения в сегменте краткосрочной аренды составляет также, по его оценке, инфраструктура, которую можно обозначить как «базы отдыха».
В то же время в Colliers International в Санкт-Петербурге наиболее востребованным называют формат загородного дома с двумя-четырьмя спальнями, который можно использовать как для семейного отдыха, так и для совместного времяпрепровождения нескольких семей или компании друзей. С точки зрения локации, по данным Colliers International в Санкт-Петербурге, популярностью пользуется северное направление. «Там представлены развлечения на любой вкус», - подчеркивает Елизавета Конвей.
Кроме того, Colliers International фиксирует, что «на некоторые объекты наблюдалось повышение [цен] на 15-20%. Однако в целом, говорят аналитики, цены остались на уровне пиковых показателей прошлого года.
«В новогодние праздники аренда коттеджа в сутки в несколько раз превышает стоимость проживания в коттедже в среднем в зимний период», - говорит Тамара Попова. При этом, по ее оценке, уровень загрузки гостиничных объектов и коттеджей в летнее время и в период праздников, особенно новогодних, составляет около 95%.
Снижение туристического потока сказалось на показателях работы гостиниц Петербурга. Так в I полугодии загрузка гостиниц составила 49%, снизившись по сравнению с показателями прошлого года на 6%. При этом средний тариф вырос на 6-10% в зависимости от сегмента.
«По данным российских туроператоров в первом полугодии 2014 года отмечен спад туристического потока со стороны иностранных туристов. В первую очередь из стран США и Европы, - отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. – Основные причины отказа – военно-политическая ситуация на соседней Украине и страх перед возможностью вооруженного конфликта. Меньшая часть туристов отказывается от поездки в Санкт-Петербург по идеологическим соображениям. С начала года спад иностранного турпотока составил 10%, и ожидается дальнейшее снижение».
Динамичное предложение
«На конец июня 2014 года рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга насчитывал 135 объектов общим объемом номерного фонда 19,3 тыс. номеров (не включая мини-отели, ведомственные гостиницы и общежития), - рассказывает Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге. - На начало III квартала 2014 года в стадии активного строительства в Петербурге находится 8 гостиниц с общим номерным фондом около 1 400 номеров, появление на рынке которых ожидается до конца 2016 года. Продолжают анонсироваться новые проекты. Активно развивается формат хостелов. В ближайшем будущем предвидится увеличение интереса со стороны профессиональных девелоперов к этому формату и рост сетевых операторов в общем объеме рынка».
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в течение первых шести месяцев 2014 года на гостиничном рынке Санкт-Петербурга появились два новых 4-х звездочных отеля: Hotel Indigo St. Petersburg (ул. Чайковского, 17) на 119 номеров (первый в Петербурге сетевой бутик-отель, под управлением InterContinental Hotel Group) и Park Inn by Radisson Pulkovo Airport St. Petersburg рядом с новым терминалом Пулково, который примет первых гостей в августе. «В четырехзвездочном бутик-отеле «Росси» на набережной реки Фонтанки открылись новые номера. Таким образом, номерной фонд гостиницы увеличился до 58. Весной 2014 года был введен в эксплуатацию трехзвездочный отель Aglaya Hotel&Courtyard на Разъезжей улице на 50 номеров», - говорится в аналитическом отчете компании.
В Петербурге работают 15 международных операторов, под управлением которых находится 51% качественного номерного фонда города.
«В 2013 году появился новый международный оператор Four Seasons. В 2014 году ожидается приход Hilton. В 2015 году - Golden Tulip Hotels. В первом полугодии 2014 года свое присутствие на рынке Петербурга увеличила компания InterContinental Hotel Group и Rezidor Hotel Group. Кроме того, планируют дальнейшее развитие в Петербурге такие международные сети как: Starwood Hotels & Resorts и Accor», - отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Спрос и ценовая политика
Загрузка отелей Санкт-Петербурга в первом полугодии составила 49%, снизившись по сравнению с прошлым годом на 6%, приводят данные эксперты компании JLL. При этом средний тариф качественных гостиниц Петербурга вырос до 4,6 тыс. рублей. А показатель RevPAR (доходность на номер) достиг 2,25 тыс. рублей. «Высокий сезон на рынке гостиниц Петербурга с мая по сентябрь, с пиком в июне, когда в городе проходит фестиваль «Белые ночи». В это время в отелях наблюдается всплеск загрузки и тарифов. Проходящий в мае Международный экономический форум также стимулирует рост показателей, – рассказал руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс. – В то же время показатели петербургских гостиниц значительно отстают от московских из-за сильной зависимости бизнеса от летнего туризма. Пиковые значения загрузки достигают немногим более 50% в люксовом сегменте и 70% в среднем ценовом. В свою очередь, годовой ADR (средняя стоимость номера) составляет 11 тыс. рублей в люксовом сегменте и 2,5 тыс. рублей в среднем ценовом».
Евгения Тучкова говорит, что за I полугодие был зафиксирован рост тарифов в высоком и средне-высоком ценовом сегментах на 6–8%, и на 8–10% в среднем ценовом сегменте. «Было отмечено уменьшение доли американских туристических групп в люксовом сегменте. В то же время увеличился поток внутренних туристов, при этом с их стороны значительно выросло качество спроса, который переориентировался на брендовые отели», - отмечает эксперт.
В периоды проведения крупных международных мероприятий, в том числе Петербургского международного экономического форума, наблюдался краткосрочный рост тарифов в крупных гостиницах более чем на 50%. Однако этот рост может нивелироваться по итогам второго полугодия 2014 года.
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, тенденция увеличения стоимости проживания в первом полугодии во многом связана с ростом курса евро и доллара. Тем не менее, отели все чаще предлагают скидки и специальные акции, добавляют аналитики Maris.
Перспективы роста
Во второй половине 2014 года номерной фонд увеличится в южной части города в Пушкинском районе за счет планируемого открытия двух отелей Hilton Hotels & Resorts и Hampton by Hilton (235 и 211 номеров) в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум».
Кроме того, как рассказала Евгения Тучкова, гостиничный оператор Jumeirah Group объявил об открытии отеля класса люкс на 74 номера на Невском проспекте. Другой гостиничный оператор InterContinental Hotel Group в ближайшие годы планирует вывести на рынок три отеля под брендами Holiday Inn, Holiday Inn Express и Intercontinental. Один из них должен появиться на Кременчугской улице в рамках строительства гостиницы «Девелоперской компанией «Созвездие».
«Несмотря на текущие колебания туристического рынка, Санкт-Петербург по-прежнему находится в фокусе внимания международных гостиничных операторов.
К 2015 году ожидается увеличение числа операторов до 14 с текущих 12. Однако мы ожидаем изменения локаций выхода новых проектов в сторону децентрализации, так как администрация города активно расторгает заключенные договоры аренды на инвестусловиях, которые были получены за последние 6-8 лет для строительства гостиниц. Таким образом, в долгосрочной перспективе можно ожидать недостатка качественных гостиниц в центральной части города», - полагает госпожа Тучкова.
Российский союз туриндустрии снижает прогнозы по туристическому потоку в Петербурге. Ожидается, что сокращение турпотока по итогам 2014 года составит около 10% (по итогам 2013 года объем туристического потока в Петербург составлял 6,3 млн человек, из которых 3 млн – иностранные туристы), делятся данными специалисты Colliers International.
По мнению строителей, металлочерепица является самым популярным материалом для создания скатной крыши в России. По оценкам экспертов, размер этого рынка составляет около 120 тыс. кв. м в год. При этом ежегодно спрос на металлические кровли растет не менее чем на 15%.
«Рынок металлочерепицы создавался с середины 90-х годов XX века усилиями финских поставщиков и их торговых представителей в России. Сейчас уже практически вся металлочерепица в нашей стране – местного производства. Ее делают заводы, оснащенные самым современным оборудованием по профилированию металлочерепицы, поэтому у крупных российских производителей качество профилирования не уступает заводам в Финляндии и Швеции», – прокомментировали ситуацию специалисты компании «Уникма».
Андрей Мальцев, руководитель департамента кровельных систем компании «Металл Профиль», рассказал, что металлочерепица имеет ряд преимуществ перед другими видами покрытий. «В отличие от «мягкой кровли» и ондулина, металлическая кровля полностью негорюча. По сравнению с «мягкой кровлей» она имеет меньшую стоимость из-за отсутствия сплошной обрешетки из OSB-плит (что для «мягкой кровли» является обязательным элементом). В отличие от натуральной кровли, металлочерепица имеет вес в 10-12 раз меньше – всего 4,5 кг на 1 кв. м, натуральная черепица – 45-55 кг на 1 кв. м. Металлическая кровля абсолютно негигроскопична. Как известно, глиняная и керамическая черепица имеет свойство впитывать влагу, что иногда во время снижения температуры ниже –2 °С приводит к растрескиванию черепицы», – объяснил Андрей Мальцев.
По словам специалиста, металлические кровельные материалы в основном используются в скатных крышах с углом склона выше 12 градусов. Как правило, они устойчивы к большому количеству агрессивных воздействий, при этом весьма просты в монтаже, имеют большой срок службы, низкую эксплуатационную стоимость и даже утилизационную стоимость. Это связано с тем, что металлическую кровлю, в отличие от битумных и керамических материалов, после окончания срока службы можно сдать в металлолом и получить деньги.
Эксперты и представители отрасли отмечают, что рынок производителей металлочерепицы довольно насыщен. При этом специалисты говорят, что в этом сегменте строительной отрасли в регионах наблюдается высокий уровень конкуренции. По подсчетам Анны Молчановой, заместителя исполнительного директора Национального кровельного союза, на российском рынке работают более 200 производителей металлочерепицы. Лидером рынка, по версии ABARUS Market Research, является ГК «Металл Профиль». Другие крупные производили – ЗАО «Самарский завод «Электрощит-Стройиндустрия», ПО «Металлист», ОАО «ММК-Профиль-Москва», ЗАО «Стальинвест», ОАО «Челябинский завод профилированного стального настила», ООО «Климовский профнастил» и др.
«По данным ВЦИОМ, компания «Металл Профиль» является лидером по объему переработки стали с покрытиями, занимает первое место в России по производству профнастила и металлочерепицы. В компанию входят 16 заводов, в том числе и в Санкт-Петербурге. Совокупные производственные мощности позволяют перерабатывать свыше 1,5 млн тонн металла в год. Объем переработки в 2013 году составил 813 тыс. тонн», – подтвердили свою позицию в компании «Металл Профиль».
«В Петербурге присутствует продукция российского и финского производства. Среди крупных игроков рынка стоит отметить ГК «Металл Профиль», ПО «Металлист» (бренд Grand Line), компанию Ruukki и др. Присутствует и металлочерепица, созданная на основе стали из Китая», – прокомментировала Анна Молчанова.
Специалисты выделяют пять наиболее популярных типов профилей: «Монтеррей», на который приходится почти 80% рынка, «Каскад», «Андалузия», «Испанская дюна» и «Памир».
По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС), индекс потребительских цен на металлочерепицу по итогам июня 2014 года по отношению к такому же периоду 2013 года составил 102,22% в Ленобласти, что говорит о небольшом увеличении стоимости. В Санкт-Петербурге индекс потребительских цен равняется 100%, то есть специалисты ЕМИСС роста цен не наблюдают.