Новогодний сюрприз в «квадрате»
Новый год является хорошим поводом для стимулирования покупательского спроса на рынке новостроек.
В рамках предпраздничных акций застройщики предлагают клиентам подарки, скидки, порой доходящие до 30% от начальной цены. По мнению экспертов, подобные акции повышают интерес покупателей и гарантируют определенную выгоду.
Каждый раз под Новый год застройщики стараются предложить клиентам наиболее привлекательные условия приобретения квартир в своих проектах.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg, отметила, что этот праздник – хороший повод для подарков и сюрпризов. Потребители, приученные магазинами к предновогодним распродажам, переносят эти ожидания на приобретение недвижимости и рассчитывают на самое выгодное предложение. «Девелоперы не оставляют без внимания эти ожидания, и маркетологи изобретают предновогодние «завлекалки». Но степень щедрости целиком зависит от текущей ситуации на рынке и потребности денег самого девелопера для стройки и может иметь широкий диапазон – от бутылки шампанского до 30-40% экономии покупателем на приобретении жилья», – прокомментировала она. По ее словам, этой зимой на фоне общего сокращения объемов продаж застройщики стремятся максимально охватить отложенный до декабря спрос, в различных объектах дарят машино-места, отделку, автомобили и предоставляют дополнительные скидки на различных условиях.
Кто больше
Щедрость девелоперов на скидки не может быть безгранична. Ставшие вполне привычными для рынка 10-15% за единовременную оплату лежат в пределах допустимых возможностей и даже в каком-то смысле выгодны девелоперам с учетом стоимости заемных денег и обслуживания кредитных линий, отмечает Екатерина Немченко. Более серьезные скидки не страшны для экономики проекта и его качественных характеристик, если носят временный характер и применимы к определенной группе товарного запаса. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что, как правило, предновогодние скидки могут быть довольно внушительными, хотя их величина зависит от состояния рынка и стадии готовности объекта, от возможностей девелопера и конкурентных предложений и т. п. Размер реальной скидки обычно варьируется от 1 до 15%.
«Скидки необязательно предлагаются на конкретный тип квартир. Однокомнатные квартиры, конечно, наиболее ликвидны, поэтому девелопер не предложит на них больших скидок, но на квартиры с большим метражом, худшими видовыми характеристиками, естественно, предлагаются специальные условия. Новый проект на стадии котлована, как правило, уже имеет ряд преимуществ, например долгосрочную рассрочку, а при 100% оплате могут предлагаться дополнительные специальные условия», – прокомментировала эксперт.
По словам Евгении Литвиновой, руководителя проекта консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средний размер предновогодней скидки – около 8%. Распространяться они могут как на готовые комплексы, так и на объекты в стадии котлована. Помимо скидок на стоимость квадратного метра компании предлагают своим клиентам поучаствовать в акциях и получить чистовую отделку, паркинг или кладовую в подарок.
«Неоднократно в новогодних акциях компаний участвует ограниченное количество студий по привлекательным ценам. В ЖК «Новое Сертолово» застройщик «КВС» представляет всего 20 студий по цене 1,5 млн рублей. Зачастую к празднику девелоперы предлагают специальные цены, в таких случаях скидки не указываются, а клиентам предоставляется список уже фиксированных цен на квартиры и размер суммы, которую можно сэкономить, совершив сделку в этот период. Так, компания «Прок» в трех жилых комплексах – «Шуваловский дуэт», «Кудров-Хаус» и «Дом у разлива» – предлагает покупателям купить квартиру с экономией до 950 тыс. рублей», – заключила эксперт.
Палитра скидок
Как правило, перед Новым годом застройщики соревнуются друг с другом в предоставлении скидок. Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, отмечает, что размер скидки кардинальным образом не отличается от дисконта, который предлагают застройщики в течение всего года, и составляет не более 10-15%. «Чаще всего в предновогодний период застройщики помимо дисконта предоставляют покупателям подарки в виде машино-места в паркинге или отделки квартиры.
Так, компания «ЦДС» при покупке квартиры в жилых комплексах «Северные высоты» и «Северные высоты – 2» предлагает скидку в 10% (15% на квартиру на первом этаже), а также паркинг в подарок. Компания «Отделстрой» при покупке ряда квартир в комплексе «Новый Оккервиль» дарит покупателям предчистовую отделку и беспроцентную рассрочку», – уточнил он. По его словам, чаще всего дисконт предоставляется на квартиры на первых этажах и крупногабаритные квартиры. Например, компания Normann предлагает покупателям приобрести трехкомнатную квартиру по цене двухкомнатной при 100% оплате в жилом комплексе «Десяткино».
Удивить своих клиентов торопится и «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», которая с 1 декабря проводит акцию «2016». По ее условиям в жилых комплексах класса масс-маркет предоставляется скидка 2016 рублей с каждого квадратного метра квартиры. Дисконт суммируется со всеми другими скидками и предоставляется при любой форме оплаты. Как отмечают в компании, на большее смогут рассчитывать те, кто приобретет квартиру в «объектах месяца». Такими в декабре стали проект «Новая Охта», ЖК «Шуваловский», «Южная акватория» и Cinema.
ГК «РосСтройИнвест» предлагает новогодние скидки на квартиры в жилых комплексах «Золотые купола», «Петр Великий и Екатерина Великая», «Старая крепость», «Кремлевские звезды», «Город мастеров. 2 этап» при условии заключения в течение семи календарных дней со дня обращения в компанию договора долевого участия либо иной формы договора на покупку квартиры. В компании подчеркивают, что размер скидки зависит от типа квартиры.
Со своей стороны, компания Setl City в декабре запустила акцию «350 000 рублей + 15 тыс. рублей в месяц = квартира». По ней застройщик предлагает приобрести в ипотеку (кредит предоставляет ПАО «Сбербанк России») квартиру-студию общей площадью 24,10 кв. м стоимостью 1,750 млн рублей в ЖК «GREENЛАНДИЯ» (корпус 2.4) по программе «Ипотека с господдержкой». Девелопер Skavery при покупке квартиры в ЖК «Моя крепость» в декабре дарит кладовую. А в условиях акции от компании «Ленстройтрест» размер новогодней скидки зависит от выбираемой покупателем очереди строительства объекта.
Мнение:
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar: – Отличить реальную скидку от маркетингового хода застройщика покупателю поможет профессиональный риэлтор, разбирающийся в рынке. Реальный размер скидки оценить крайне сложно, так как он зависит от конкретного застройщика, объемов строительства, реализуемых компанией. Маржинальность каждого проекта индивидуальна. В текущих условиях девелопер не имеет возможности сэкономить на строительстве. В условиях удорожания строительных материалов маржинальность многих проектов находится сегодня на минимальном уровне.
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»: – В «ЦДС» принято дарить подарки и дополнительные скидки клиентам к Новому году. Это не только приятная традиция любимого всеми праздника, но и часть нашей концепции повышения доступности жилья. Поэтому мы готовы монетизировать подарки: к примеру, если наш покупатель ограничен в средствах, то вместо подарочной отделки предоставим дополнительную скидку на квартиру. В декабре итоговая сумма бонусов может достигать 37% от стоимости квартиры. Эти маркетинговые инструменты работают хорошо и эффективно, важно, что все в выигрыше: у нас продажи растут, и покупатели в плюсе, так как могут значительно сэкономить. Подводить итоги этого месяца пока рано, но уже можно сказать, что спрос вырос примерно на треть.
Развитие промышленности региона зашло в тупик: в Петербурге есть профессиональные кадры, но не хватает территории для строительства. В Ленобласти же земли полно, но ощущается дефицит специалистов. Участники рынка уверены, что двум субъектам Федерации надо срочно объединять усилия.
Набор льгот, предоставляемых разными регионами, схож и, как правило, включает льготный налог на землю, имущество, прибыль, службу одного окна, инженерную подготовку территории. Основные различия заключаются в том, как реализованы эти преференции на каждой конкретной территории: насколько легко в регионе получить землю, льготы, как работает поддержка инвесторов и т. п.
Специалисты считают, что развитие промышленности будет в ближайшее время осуществляться за счет индустриальных парков.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит: «Такое развитие производства предполагает оптимизацию управленческих и эксплуатационных затрат, профессиональный подход к ведению бизнеса. Чаще всего индустриальный парк имеет специализацию, поскольку каждый сегмент производства имеет свои особенности. Часто индустриальные парки ориентированы на средний и малый бизнес, поскольку для крупного производства может быть более целесообразен собственный проект, реализованный в формате built-to-suit».
Регионы, которые рассматривают развитие промышленности как приоритетное, уделяют внимание не только созданию непосредственно индустриальных парков, но и развитию всей инфраструктуры, причем не только инженерной или административной, но во многом уже и социальной. В ряде случаев параллельно с развитием производственных площадок по соседству реализуется жилая функция, формируется социальная инфраструктура. Хотя пока таких примеров немного. Практика строительства жилья для сотрудников завода не очень распространена в современной России. Как правило, такая потребность возникает только спустя 3-5 лет после старта завода и только в том случае, если на рынке труда наблюдается высокая конкуренция за квалифицированный персонал. «В качестве примера одного из таких проектов можно привести поселок Hakkapelita Village, который завод Nokian Tyres построил под Всеволожском через четыре года после запуска самого завода, а также технопарк «Грабцево», поблизости от которого специально строится жилье для сотрудников якорного арендатора, завода «Фольксваген». Но эти примеры относятся к первой волне индустриальных парков», – уточняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге.
Все участники рынка утверждают, что политику по развитию индустриальных парков в Петербурге и Ленинградской области следует вести скоординировано. Земельные ресурсы есть в области, кадровые – в Петербурге. Высокий потенциал города-миллионника может способствовать развитию индустриальных парков. Но многое упирается в земельный вопрос – стоимость земли оказывается чрезмерно высокой для окупаемости проекта. «Кроме того, на сегодняшний день лишь со стороны Администрации Ленинградской области наблюдается реальная заинтересованность в инвесторе, областные власти постепенно выстраивают систему привлечения инвестора, его сопровождения», – констатирует господин Фадеев.
В Петербурге это содействие пока проявляется в меньшей степени. Тем не менее опыт развития индустриальных парков в Петербурге уже есть. Если под индустриальным парком понимать территорию, обеспеченную инженерной инфраструктурой, на которой размещены производственные предприятия, находящиеся под управлением специализированной управляющей компании, то в Петербурге и прилегающих районах Ленинградской области, по данным JLL, в активной стадии находятся 10 индустриальных парков. Еще около восьми проектов заявлены к реализации как индустриальные парки. «Однако реально эти промышленные площадки вряд ли можно пока отнести к индустриальным паркам», – говорит господин Фадеев.
Алена Давыдова, консультанта отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris в ассоциации с CBRE, рассуждает: «Самым эффективным, на мой взгляд, для развития промышленности было бы соглашение правительства Ленобласти или правительства Санкт-Петербурга с естественными монополистами о предоставлении в качестве преференций точек доступа к коммуникациям (воде, газу и электричеству) в непосредственной близости к развиваемым территориям. Такая практика существует в Канаде, Америке и Европе, на территории России подобная модель реализована в Калуге. Таким образом, парки будут дешевле и станут более привлекательными для промышленников, которые, в свою очередь, будут строить больше заводов и создавать новые рабочие места, и как следствие, обеспечат гарантированные долгосрочные налоговые поступления».
По экспертным данным, в год в Петербурге вводится около 800 тыс. кв. м жилья по панельной технологии сборного домостроения, что составляет около 30% от общего числа построенных «квадратов».
Участники рынка видят перспективы данного сегмента в расширении масштабов застройки на границе с Ленинградской областью.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, рассказала, что главная особенность панельного домостроения состоит в том, что такие дома возводятся по типовым проектам. К ним относятся 121, 137, 504, 606.11 серии, у каждой их которых свой тип планировочного решения, отличающийся по метражу. Позитивной тенденцией в панельном домостроении в Санкт-Петербурге, по ее мнению, является то, что внешний вид домов становится более привлекательным. «Например, в ЖК «Силы природы» (застройщик – О2 Development) фасады зданий будут окрашены в различные яркие цвета, а также предусмотрены окна большего, чем стандартные, размера», – отметила Полина Яковлева. По ее словам, большинство панельных домов возводится в новых спальных районах Санкт-Петербурга (за КАД) и в Ленинградской области. Минимальная стоимость 1 кв. м составляет около 55 тыс. рублей, что на 15% ниже цены «квадрата» в монолитном доме.
Евгений Веденеев, директор по строительству O2 Development, рассказал, что доля «чистой» панели в новом строительстве составляет около 5%, а доля домов, построенных по смешанным технологиям (монолитной или каркасной технологии с навесными панельными фасадами), – около 15%. По его словам, панельное домостроение претерпевает качественные изменения. Приходит оборудование из Швеции, Финляндии, Германии. Многие заводы модернизировались, кроме того, в Петербурге есть представительства западных предприятий (в том числе из стран Прибалтики). Выбор панелей тоже стал разнообразнее – есть панели бетонные, железобетонные одно- и многослойные, из различных «небетонных» материалов.
В свою очередь, Евгений Семенов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», рассказал, что прежде всего особенность панельного домостроения в сроках строительства и себестоимости. Также из плюсов можно отметить полную отделку в домах такого класса, более низкую цену квартир в сравнении с кирпично-монолитной технологией и др. «Бюджетное жилье из кирпича-монолита строить очень дорого, а на территории Ленинградской области, где в основном и сосредоточенно такое домостроение, конкуренция очень высока. В ближайшее время панель никуда не исчезнет, потому что цена квартир в такого класса домах на порядок дешевле более современного кирпича-монолита. На территории Ленинградской области каждый второй дом – панельный, кирпично-монолитные дома там просто экономически нецелесообразно строить. КОТы также строят в основном из панели», – прокомментировал господин Семенов.
Со своей стороны, Дмитрий Плавник, генеральный директор «ПСП Групп», отметил недостатки панельной технологии: отсутствие возможности контроля качества скрытых работ (армирование, установка закладных и т. п.) на строительной площадке и уменьшение свободы планировки строящихся помещений. «Также исторически существует мнение о том, что эти дома являются менее теплыми. Это связано со случаями брака при изготовлении на заводе и некачественным выполнением стыков на стройке», – отметил он.
Полина Яковлева рассказала, что лидером на рынке панельного домостроения в Санкт-Петербурге является Группа ЛСР. К наиболее крупным игрокам в этом сегменте также относятся застройщики Setl City и «Полис Групп», «СУ-155» и «КВС», «ЮИТ», «О2 Девелопмент», «Ленстройтрест» (с продуктом панель «Оптима») и др.
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation, считает, если правительство будет поощрять строительство более дешевых панельных домов, то его объем однозначно вырастет. «Безусловно, основным достоинством панельного строительства является то, что оно дешевле монолитного. Сроки строительства короче, кроме того, панельное строительство – серийный продукт, технологические ошибки минимизированы. К плюсам относится и то, что современные серии панельных домов дают большую гибкость в планировках, чем серии 20-30-летней давности», – прокомментировал он.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», уверен, что рынок панельного домостроения занимает уверенную долю на рынке жилищного строительства: «Рост этого сегмента возможен только за счет увеличения количества домов с навесными панелями на монолитном каркасе. Возможно увеличение мощности заводов по изготовлению серийных панельных домов, но это не окажет существенного влияния на распределение долей, так как количество таких заводов ограничено».
Мнение:
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation:
– В советское время львиную долю рынка массового жилого строительства занимало панельное домостроение. Это позволяло более оперативно решать вопросы обеспечения жильем населения, поэтому сегодня для увеличения темпов жилого строительства, снижения стоимости и большей доступности такого жилья государство может и должно поощрять развитие домостроительных комбинатов, вводить льготы и создавать финансовые инструменты, особенно для развития панельного строительства в регионах РФ.