Жилье военным дешевеет
Популярность военной ипотеки в России растет.
Если пять лет назад объемы сделок по этой программе исчислялись несколькими тысячами, то, по данным ФГКУ «Росвоенипотека», по итогам 2015 года будет заключено около 32 тыс. сделок купли-продажи. В ведомстве отмечают, что за весь текущий год стоимость жилья для военных не выросла, и даже констатируют снижение на 1%.
По данным на 1 ноября 2015 года, в России по программе «Военная ипотека» было реализовано 26 тыс. квартир. Как отметил Владимир Шумилин, руководитель ФГКУ «Росвоенипотека», до конца года эта цифра может составить 32 тыс. сделок. На 2016 год у ведомства более амбициозные планы – достигнуть объема в 35 тыс. сделок. Однако в Петербурге в 2015 году в рамках программы было реализовано всего 300 квартир. Отличилась Ленинградская область, где военнослужащие купили 706 квартир с помощью военной ипотеки. Накопительно-ипотечная система для военных действует с 2005 года. Всего, по данным на 1 ноября 2015 года, ее участниками являются 343 тыс. российских военнослужащих. За время действия программы было приобретено 134 тыс. квартир.
Лидерами по выдаче кредитов в рамках программы «Военная ипотека» являются Связь-банк, ВТБ24 и Сбербанк. Среди застройщиков Петербурга и Ленинградской области, продающих жилье в рамках данной программы, можно отметить Группу ЛСР, «КВС», «Ленстройтрест», холдинг Setl Group, «БФА-Девелопмент», «Главстрой-СПб» и др. Средняя стоимость 1 кв. м превышает 80 тыс. рублей. По словам Владимира Шумилина, каждая пятая следка по военной ипотеке проходит в Московском регионе. Петербург и Ленинградская область занимают второе место. При этом интерес военнослужащих к приобретению жилья в нашем регионе постоянно растет. В отличие от цен на жилье. Они, по словам Владимира Шумилина, хоть незначительно, но сократились – в течение 2015 года на 1%.
О том, что сегмент военной ипотеки важен для Сбербанка, сообщил Олег Тихомиров, заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк». По его словам, за 10 месяцев 2015 года банк выдал 52 млрд жилищных кредитов. По военной ипотеке доля Сбербанка составляет 34%. В Петербурге и Ленинградской области – 42 и 19% соответственно. В Петербурге банк выдал около 2 млрд рублей по военной ипотеке за отчетный период 2015 года. Олег Тихомиров добавил, что в Петербурге на первичном рынке недвижимости Сбербанком аккредитовано около 130 жилых комплексов, этот список постоянно обновляется.
Для попадания в этот список застройщик должен подходить под требования надежности. «Мы оцениваем финансовое состояние застройщика, соблюдение им законодательства в рамках 214-ФЗ. Рассматриваем стадию готовности объекта. И, как правило, на стандартных условиях начинаем аккредитовывать жилой комплекс не менее чем с 30% готовности. Также во внимание принимается репутация и длительность нахождения девелопера на рынке, количество построенных объектов и т. п. Кроме этого, наши специалисты проводят мониторинг текущего выполнения работ на конкретном объекте, соблюдение сроков сдачи и т. д.», – прокомментировал Олег Тихомиров. Со своей стороны, Владимир Шумилин добавил, что если застройщик имеет поручительство надежных банков, известных страховых компаний, то его объекты могут предлагаться в рамках военной ипотеки на стадии фундамента. «У нас есть также письма от органов власти, курирующих строительство. Это также способствует тому, что застройщики могут реализовывать объекты с более низкой степенью готовности», – заключил он.
Мнение:
Михаил Демиденко, председатель Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга:
– Используя такие инструменты, как военная ипотека, государство поддерживает в это непростое экономическое время и граждан, улучшающих свои жилищные условия, и представителей строительного бизнеса, девелоперов. Осуществляя контроль и надзор в области долевого строительства, мы ежеквартально получаем и внимательно изучаем отчетность компаний, работающих в соответствии с 214-м Федеральным законом. Надежность строительных компаний – это тот нематериальный актив, который больше всего ценится сегодня на рынке. Благодаря профессионализму и ответственности всех участников процесса – сотрудников строительных компаний, банков, страховых компаний, органов власти – российская экономика будет развиваться, несмотря ни на какие внешние факторы.
Кстати:
Москва и Петербург являются самыми дорогими регионами с точки зрения цен на жилье. Поэтому здесь превалирует покупка квартир в рамках программы «Военная ипотека» на первичном рынке. По Московскому региону эта доля составляет около 70%, а по Петербургу и Ленинградской области – 50%.
В Санкт-Петербурге за апрель 2013 года было введено в эксплуатацию 101 068,30 кв.м. жилья, говорится в отчете городского Комитета по строительству.
Из них 90 715,10 кв.м. приходится на шесть новых домов на 1 922 квартиры, 10 353,20 кв.м – на 40 объектов индивидуального строительства. Лидером по количеству введенных квадратных метров стал Красносельский район. Там построено 62 475,30 кв.м. жилья (1540 новых квартир).
Больше всего объектов индивидуального строительства появилось в Курортном районе, где завершено строительство 20 домов общей площадью 5 507,70 кв.м. Кроме того в Московском районе построен многофункциональный спортивно-развлекательный и торговый комплекс, а в Приморском районе завершено строительство физкультурно-оздоровительного комплекса и сельскохозяйственного рынка.
Всего, по данным комитета на 01.05.2013, в Петербурге с начала года введено в эксплуатацию 687 406,90 кв. м. жилья.
Рынок складских помещений Петербурга все еще испытывает серьезный дефицит предложения. Так в I квартале был введен один объект площадью всего 16 тыс. кв.м. Однако эксперты прогнозируют, что объем ввода по итогам 2013 года может в 3 раза превысить показатели 2012 года.
Предложение
В первом квартале 2013 года было введено в эксплуатацию одно складское здание площадью 16 тыс. кв. м, реализованное в рамках комплекса «Логопарк «Осиновая Роща». Таким образом, общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге достиг 1,87 млн кв. м, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Ожидается, что до конца года начнут функционировать еще шесть проектов суммарной арендуемой площадью 135 тыс. кв. м.
«Начало 2013 года ознаменовалось анонсированием строительства ряда складских проектов как следующих фаз уже работающих на рынке комплексов, так и новых объектов. В случае, если все анонсированные проекты будут реализованы в обозначенные сроки, в ближайшие два года рынок складских площадей может увеличиться на 250 тыс. кв. м», - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
«В I-м квартале 2013 года предложение на рынке качественной складской недвижимости не пополнилось ни одним новым комплексом. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец I-го квартала на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается около 15 тыс. кв. м. готовых площадей. В основном данные площади либо расположены в комплексах с не самой удачной локацией, либо представляют собой не очень удобные для потенциальных арендаторов блоки в комплексах», - говорится в аналитическом отчете Knight Frank St. Petersburg.
По итогам первых трех месяцев общий объем спекулятивного предложения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга сохранился на прежнем уровне и составляет 1,07 млн кв.м. За отчетный период на рынок не вышло ни одного нового спекулятивного складского комплекса, рассказывают аналитики Colliers International.
Спрос
«Стабильно высокий уровень спроса и небольшой прирост новых площадей на рынке складской недвижимости привели к снижению уровня вакантных площадей. Доля вакантных площадей в классе А упала до уровня 1,5-1% из-за повышенного спроса в этом сегменте, а доля в классе B уменьшилась до 1%», - рассказывают специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
По данным Jones Lang LaSalle, в последние два года внимание девелоперов привлекали северное и восточное направления, где сосредоточены большинство строящихся складских комплексов. Южная часть города по-прежнему рассматривается как одна из приоритетных, что подтверждается заявленными проектами на ближайшие два-три года, отмечают эксперты.
Спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. Однако полное отсутствие нового предложения, по словам аналитиков Knight Frank St. Petersburg, сказывается на уровне поглощения спекулятивных складских площадей, которое в I квартале составило менее 4 тыс. кв. м. Но даже такое незначительное поглощение сказалось на доле вакантных площадей, которая продолжила снижаться и к концу рассматриваемого периода достигла уровня 1,4%, отмечают в компании.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что за последние 12 месяцев структура спроса на качественную складскую недвижимость начала меняться. Так, в I-м квартале текущего года доля заявок на блоки площадью менее 1 тыс. кв.м. снизилась в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, а доля заявок на блоки площадью 3–7 тыс. кв.м. увеличилась на 15 п.п.
По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle в I квартале объем чистого поглощения качественных складских площадей составил около 22 тыс. кв. м, что почти на 40% выше показателей прошлого квартала (16 тыс. кв. м). Объем сделок за январь-март достиг 59 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему остаются блоки площадью 3-5 тыс. кв. м., говорится в сообщении компании.
Объем поглощения площадей в 1 квартале аналитиками ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate оценивается не более чем в 25-30 тыс. кв.м.
Эксперты Jones Lang LaSalle отмечают, что к концу марта доля свободных складских площадей упала ниже 1%, что сопоставимо с показателями 2007 года, а в абсолютном выражении объем свободных качественных площадей составил 18,6 тыс. кв. м.
Наиболее активными арендаторами, согласно отчету Jones Lang LaSalle, стали торговые и дистрибьюторские компании, на долю которых пришлось 64% от общего объема арендованных площадей. Компании производственного сектора заняли приблизительно треть рынка аренды за тот же период.
Ставки
Аналитики Jones Lang LaSalle полагают, что дисбаланс спроса и предложения на складском рынке привел к дальнейшему росту ставок. «В 1-ом квартале максимальные арендные ставки увеличились на 5%, достигнув 125-135 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4% фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах класса А в среднем составляют 35-40 долл. США/кв.м.»,- рассказывают специалисты компании.
В Knight Frank St. Petersburg считают, что несмотря на дефицит свободных для аренды качественных складских площадей, ставки аренды пока остаются стабильными и соответствуют уровню конца 2012 г.: 120-127 USD/кв.м/год (triple net) в классе А и 117-120 USD/кв.м/год в классе В.
Прогноз
Специалисты Knight Frank St. Petersburg говорят, что до осени 2013 года не планируется введение в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского комплекса. «К концу года заявлен выход нескольких новых объектов, однако помещения в них сдаются в аренду уже сейчас, к тому же, их общая площадь не превысит 50-60 тыс. кв.м. Сходная ситуация ожидается в 2014 году. Таким образом, ситуация, сложившаяся на данный момент на рынке качественной складской недвижимости, сохранится в ближайшие 2 года. Под давлением активного спроса на рынке ожидается дальнейшее увеличение дефицита качественных складских помещений. В свою очередь это неизбежно приведет к росту арендных ставок, однако превышение контрактными ставками аренды уровня в 130 $/кв.м/год (triple net) в текущем году ожидать не стоит. В связи с достаточно пассивной позицией девелоперов, которые не спешат с выводом на рынок новых площадей, следует ожидать появления сделок в формате «строительство под заказчика» (built-to-suit) с последующей арендой или продажей построенных объектов. Подобные сделки станут единственным способом удовлетворить хотя бы часть имеющегося на рынке спроса», - прогнозируют эксперты Knight Frank.
В 2013 году ожидается увеличение объемов ввода складских комплексов класса В за счет трех крупных транспортно-логистических проектов («Звезда» в Обухово, Санкт-Петербургский терминальный комплекс-2 оч), прогнозируют в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
В Colliers International рассказывают, что в условиях ограниченного предложения вакантных на рынке площадей и небольшого числа строящихся комплексов, компании, заинтересованные в новых площадях, рассматривают варианты строительства собственных производственных и распределительных центров, в том числе посредством привлечения профессионального индустриального девелопера.
«Учитывая высокую инвестиционную привлекательность региона, ряд международных компаний заинтересован в открытии своих производств на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Уже сегодня они ведут активный мониторинг рынка и проводят предварительные переговоры с целью запуска своих проектов в 2013-2015 годах», - говорится в аналитическом отчете Colliers International.
Мнение:
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:
- В настоящий момент предложение качественных складских помещений незначительно, а с учетом нынешнего высокого спроса и сроков ввода строящихся объектов уже к середине 2013 г. на рынке вообще может не остаться свободных площадей.
Текущая ситуация открывает перспективы для реализации проектов в формате built-to-suit, которые достаточно популярны в других регионах (в частности в Москве). Уже сейчас мы наблюдаем рост числа таких сделок и увеличение их объема. Наша компания принимает участие в реализации ряда проектов этого типа. Стоит отметить, что для девелоперов проекты в формате built-to-suit – один из способов минимизации рисков того, что объект останется не заполненным на момент его выхода на рынок.
Мнение:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Сегмент складской недвижимости Санкт-Петербурга постепенно становится «рынком собственника». Из-за нехватки свободных складских площадей, арендаторы начинают конкурировать между собой. Несмотря на значительный объем будущего предложения, оно вряд ли серьезно изменит ситуацию, поскольку процесс переговоров по аренде начинается задолго до окончания строительства склада, и потому только небольшая часть нового предложения будет предлагаться потенциальным арендаторам после ввода объектов в эксплуатацию.
Динамика объема складских площадей, Санкт-Петербург
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика максимальных арендных ставок, Санкт-Петербург
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
Ключевые индикаторы рынка складской недвижимости за I квартал 2013 года
|
Показатель |
класс A |
класс B |
|
Общий объем качественных площадей, тыс. м2 |
2 123 |
|
|
в том числе, тыс. м2 |
1 142 |
981 |
|
Общий объем качественных площадей, сдаваемых в аренду, тыс. м2 |
1 140 |
|
|
в том числе, тыс. м2 |
774 |
366 |
|
Введено в эксплуатацию в I-м квартале 2013 г., тыс. м2 |
0 |
0 |
|
Доля свободных площадей, % |
0,8 |
2,8 |
|
Арендные ставки (triple net) *, $/м2/год |
117-120 |
105-110 |
|
Ставки операционных расходов, $/м2/год |
35-45 |
30-35 |
* цены предложения
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2013