Невский меняет арендаторов
Экономический и политический кризис в стране отразился и на основных арендаторах стрит-ритейла на Невском проспекте. С главной улице Петербурга ушли многие премиальные магазины одежды, их места заняли сувениры и общепит.
К концу текущего года на Невском проспекте окончательно скорректировался пул торговых арендаторов. Главную туристическую улицу города покинули премиальные компании, их помещения заняли более демократичные в ценах ритейлеры. По мнению аналитиков, новые игроки рынка пришли на Невский проспект весьма на долгий срок.
По данным исследования компании JLL, из-за экономического кризиса, спровоцированного, в первую очередь, новым политическим курсом, за последний год серьезно изменился рынок стрит-ритейла на Невском проспекте. Значительное падение покупательского спроса заставило владельцев премиальных магазинов уйти с одних из самых дорогих арендных площадей в городе. Возвращаться некоторые ритейлеры не захотели даже после падения арендных ставок.
Как отмечает руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Анна Лапченко, исторически ставки аренды на Невском проспекте самые высокие в городе. При этом арендаторы и арендодатели не самые гибкие. Однако сменившаяся экономическая ситуация заставила меняться и данный консервативный рынок.
«Еще чуть более года назад ставки по аренде помещений на первых этажах домов по Невскому проспекту достигали 12-15 тыс. рублей за кв.м. Сейчас они снизились в среднем до 7-12,5 тыс. рублей за кв. м», - рассказывает специалист.
Эксперт добавляет, что арендные ставки стали уменьшаться не сразу. С конца прошлого года по весну текущего года, они держались на ранее установленном уровне. В это же время число вакантных площадей на главной туристической магистрали города увеличилось до 6%. С Невского проспекта ушли премиальные бренды, в первую очередь из fashion-ритейла. И без того относительно недешевая иностранная одежда, обувь из-за роста курса валют стала менее доступной для многих покупателей.
Исход арендаторов заставил собственников помещений пересмотреть ставки. На свободные площадки пришли бренды среднего сегмента и общепит. Как отмечают специалисты, на данный момент на основной части Невского проспекта – от Дворцовой площади до площади Восстания – в структуре арендаторов превалируют кафе и рестораны - это 35% всех помещений. В том числе «Кофе Хауз», «Шоколадница», Coffee Shop, «Две палочки», «Марчелли`s», «Зингер», «IL Патио», «Чайная ложка», McDonald’s, Starbucks, Mama Roma, Burger King. Кроме того, растет количество магазинов сувенирной продукции. Было 6, а стало 15. Объясняется такая тенденция тем, что рынок въездного туризма в город не упал, а значит, данный товар интересен людям.
Ротация арендаторов на основной части Невского проспекта в течение 1-го полугодия 2015 года была выше, чем в среднем на основных торговых улицах Петербурга, а в 3-м квартале ситуация изменилась – показатель составил 4,9% против 6,6% в среднем по городу. Это связано именно с тем, что большинство собственников помещений,
желающих сменить арендатора, и ритейлеров, заинтересованных в смене локации, сумели сделать это в течение 1-й половины года.
Как считают аналитики, новые игроки рынка пришли на достаточно долгий срок. В среднем договор аренды сейчас заключается на 5 лет. Этого времени достаточно для существенной демократизации стрит-ритейла Невского проспекта.
По мнению главы офиса компании JLL в Петербурге Андрея Амосова, Невский проспект является основным индикатором для рынка стрит-ритейла Северной столицы. Именно поэтому в кризисные периоды большинство игроков рынка внимательно наблюдают за теми изменениями, которые происходят на главном проспекте города.
Обеспечение россиян доступным и комфортным жильем, постулированное в «майских» указах президента, завязло в непроработанных механизмах реализации госпрограмм объемом более 578 млрд рублей. Интереса к главному инструменту развития рынка жилья, программе «Жилье для российской семьи», застройщики не проявляют.
Необходимость обеспечения граждан доступным и комфортным жильем и повышение качества жилищно-коммунальных услуг как святая скрижаль закреплены в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600. С этого момента отчетность об исполнении «майских» указов мертвым грузом висит на сайтах региональных правительств, а без обсуждения статистики по 600-му указу не обходится ни одно заседание полпредств по округам.
Основным документом реализации «майских» заветов президента стала госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», рассчитанная до 2020 года, с объемом финансирования почти 578 млрд рублей. Как говорится в документе, в результате реализации госпрограммы будет обеспечен ввод 76 млн кв. м жилья в 2015 году, в 2016-м – 81 млн кв. м, в 2017 году – до 93 млн кв. м, а к 2020 году страна выйдет на показатель в 100 млн кв. м жилья ежегодно. Базировалась госпрограмма на ФЦП «Жилище», срок которой истекает в 2015 году, а идеологическую замену ФЦП власти нашли в программе «Жилье для российской семьи». Минстрой РФ запустил ее летом 2014 года с твердым намерением к 2017 году построить в регионах около 25 млн кв. м жилья эконом-класса.
За год было подписано 65 трехсторонних соглашений (между субъектом РФ, Минстроем РФ и АИЖК – прим. ред.) на строительство 19 млн кв. м. При этом в госпрограмме четко расписано: в рамках ФЦП «Жилье для российской семьи» в 2015 году будет введено 5 млн кв. м жилья, в 2016 году – 6 млн, в 2017 году – 14 млн кв. м.
Однако реальная статистика подтверждать министерские планы не спешит. По данным официального портала программы, на данный момент из 5 млн в 2015 году введено только 1,9 тыс. кв. м жилья (0% от плана), из 92 тыс. семей получили новое жилье только 1 тыс. Выдано разрешений на строительство только на 412 тыс. кв. м жилья. Лидерами являются Ярославская область (108 тыс. кв. м) и Тульская (140 тыс. кв. м), а вот в СЗФО получено разрешение на строительство только 13 тыс. кв. м.
Округ не форсирует события
Хотя летом прошлого года регионы Северо-Запада достаточно активно подключались к программе (строить вызвались семь регионов), заявив строительство около 1,3 млн кв. м жилья, первых метров от областных строителей придется ждать еще долго. Так, наполеоновские планы построила Вологодчина, заявив в программу 906 тыс. кв. м жилья, при том что ежегодно регион вводит со скрипом 250-300 тыс. кв. м.
Сейчас власти региона реально признаются в намерении построить только 70 тыс. «квадратов», при том что застройщика с пятой попытки нашли пока только на 20 тыс. кв. м. Еще один трудноперевариваемый кусок откусила Архангельская область. Поморье заявило 244 тыс. кв. м, почти весь этот объем уже обеспечен муниципальной землей, а вот застройщики конкурсы на право строительства пока игнорируют. Есть в округе и обратные примеры. Например, Калининградская область осторожно подала заявку в Минстрой на 50 тыс. кв. м, а реально построит более 105 тыс. кв. м. 75 тыс. кв. м вместо заявленных 25 тыс. обещает построить Новгородская область. Тут тоже уже есть два готовых проекта – ЗАО «СУ-5» и ЗАО «Проектстрой» обещают построить 25 тыс. кв. м, еще 50 ждут своих интересантов. В два раза превысила заявку и Псковская область (60 тыс. кв. м вместо 30 тыс.).
Что касается аутсайдеров, то Карелия и Ленинградская область, заявившие 25 и 75 тыс. кв. м соответственно, даже не отобрали земельные участки под реализацию проектов и с большой долей вероятности в программу не уложатся.
Ржавый механизм
В целом программа «Жилье для российской семьи» в первые полгода не просто реализовывалась медленно – она стояла из-за отсутствия заявок со стороны строителей, которые элементарно не видели, каким образом, следуя условиям программы, они могут окупить свои проекты. Напомним, программа предполагает, что цена жилья должна быть не более 80% от средней рыночной цены по региону, но не должна превышать 35 тыс. рублей за «квадрат». Чтобы снизить нагрузку на застройщиков, АИЖК предусмотрело механизм выкупа инженерных сетей, построенных в рамках проектов.
При этом цена выкупа таких объектов не должна превышать 4 тыс. рублей за «квадрат». Итоговая стоимость 1 кв. м составляет, таким образом, 39 тыс. рублей. Бизнес и рад бы вступить в программу – на фоне падающего спроса для застройщиков это возможность сработать хотя бы «в ноль», рассказывали региональные застройщики. Но множество законодательных пробелов и нерешенных вопросов по инфраструктуре делают программу непрозрачной. Основные проблемы – государство не компенсирует строителям дороги, также платежи за подключение к сетям там, где действуют инвестпрограммы «сетевиков». Не компенсируется и вынос сетей с пятна застройки. Более того, сами энергоснабжающие организации не понимают, как принимать на баланс эти сети от АИЖК и как дальше с ними работать.
Рынок кирпича пока не почувствовал негативного влияния кризиса – статистика за шесть месяцев 2015 года говорит о росте потребления этого материала на 15-20%. Причина в том, что строители хотят быстрее закончить давно начатые объекты, проданные во время ажиотажных покупок жилья в конце 2014 года. Но число новых проектов в этом году заметно снизилось, что скажется на рынке стеновых материалов в 2016-2017 годах.
Александр Батушанский, управляющий партнер консалтинговой группы «Решение», рассказал, что объем рынка кирпича за полгода 2015 года в Петербурге и Ленинградской области составил около 180-200 млн усл. шт. Рост составил 15-20%. Среди причин роста эксперт назвал заметное увеличение объема работ по кладке стен на проектах жилищного строительства. «По данным нашего мониторинга, этот рост составил около 20% – с 1,9 млн кв. м будущего жилья до 2,2 млн кв. м. Сам рост этих объемов является следствием увеличения обязательств перед покупателями жилья после заметного роста объемов продаж в 2014 году», – прокомментировал господин Батушанский.
Он отметил, что, по данным Росстата, в первом полугодии 2015 года также наблюдается рост потребления кирпича в 5%, отдельные производители также констатируют такую тенденцию (у кого-то рост более 20%, у других более 10%).
Другая статистика
Совсем другую статистику представляют аналитики CM PRO. Они констатируют, что производство кирпича в РФ в первом полугодии 2015 года сократилось на 2,6% по отношении к такому же периоду 2014 года и составило 5,4 млрд условных кирпичей. Отгрузка кирпича средним и крупным предприятиям в первом полугодии 2015 года упала на 10%, или на 482 млн условных кирпичей. Объем остатков кирпича на складах средних и крупных предприятий в РФ в июле 2015 года составил 1,2 млрд условных кирпичей. Средние цены производителей на кирпич с начала года не растут, свидетельствуют аналитики CM PRO. «Снижение объемов отгрузки керамического кирпича идет меньшими темпами, чем силикатного. Если поставки первого снизились на 9% за первое полугодие 2015 года, то второй тип кирпича показал падение почти на 13%», – подсчитали в CM PRO.
На пути к замедлению
Со своей стороны, Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», сказал, что если смотреть на цифры по отгрузке кирпича, то кажется, что на рынке идет бурный рост, и никакого кризиса нет. «Но эти тенденции на рынке уже замедляются, а по некоторым сегментам уже и не прослеживаются. Объем отгрузок «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» за первые шесть месяцев 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос как по Петербургу и Ленинградской области, так и по другим регионам. Мы чувствуем себя довольно комфортно. Сейчас строители стараются интенсифицировать темпы строительства, чтобы завершить текущие объекты в срок либо с опережением графика строительства. К сожалению, количество новых объектов в этом году существенно снизилось, что скажется на рынке стеновых материалов в 2016-2017 годах», – уверен Алексей Онищенко.
Уже сегодня эксперты отмечают снижение объемов импортного кирпича из стран Европы. По данным «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», по предварительным оценкам, в первом полугодии 2015 года он снизился по различным позициям на 30-70%.
«Конечно, этот фактор дает существенный толчок к развитию российского производства клинкерной продукции, поскольку клинкер (фасадный и тротуарный) – основа импорта из Европы. Группа ЛСР в настоящее время реализует фасадный и тротуарный клинкер собственного производства, который по всем характеристикам не уступает европейским аналогам», – прокомментировал Алексей Онищенко.
Со своей стороны, Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест» (компания использует большой объем кирпича при возведении жилья), также наблюдает на рынке тенденцию к сокращению потребления кирпича, поскольку объемы строительных работ снижаются – многие компании сегодня не закладывают новые проекты, а стараются сосредоточиться на завершении строительства текущих объектов.
«В связи с чем в этом году возможна ситуация, когда показатели общего объема ввода жилой недвижимости будут находиться на уровне 2014 года или даже выше. Скорее всего, аналогичная ситуация будет наблюдаться и в 2016 году, поскольку проекты, ввод которых намечен на следующий год, были запланированы еще в 2013-м. Если ситуация в экономике не изменится, в конце 2016 – середине 2017 года на первичном рынке может произойти значительное снижение объемов ввода новых объектов», – прокомментировал господин Кузнецов.
Производители остались прежними
Александр Батушанский говорит, что число производителей кирпича в Петербурге и Ленинградской области не изменилось. «Оно уменьшилось на одного игрока после покупки в 2014 году Группой ЛСР Рябовского кирпичного завода. Безусловный лидер рынка – «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», также производят керамический кирпич «Петрокерамика» и ГК «Эталон». На рынок поставляются незначительные объемы импортного кирпича и ввозится продукция из других регионов», – перечисляет господин Батушанский.
Как рассказали в Группе ЛСР, сегодня у компании четыре кирпичных завода – три в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, один в Московской области. Совокупная мощность достигает 450 млн шт. условного кирпича в год.
Мнение
Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест»:
– Вследствие сложной экономической ситуации в стране, снижения платежеспособности населения и спроса на жилую недвижимость предпосылок к увеличению предложения недвижимости нет, и, соответственно, тенденций к увеличению производства работ, потребляющих кирпичную кладку, не наблюдается. Еще одна тенденция – колебание курсов валют повлияло на цену стройматериалов. В частности, за последние полгода стоимость кирпича, который использует объединение «Строительный трест» для строительства своих объектов (поризованный и облицовочный керамический кирпич разных цветов и фактур), увеличилась в среднем на 3-4%. Крупнейшим производителем кирпича в Петербурге является компания «ЛСР-Стеновые». При этом уход игроков с рынка мы не наблюдаем.
Кстати
По данным КГ «Решение», цены за полгода 2015 года на некоторые позиции кирпича не изменились, а на некоторые повысились до 5-7%.