Невский меняет арендаторов
Экономический и политический кризис в стране отразился и на основных арендаторах стрит-ритейла на Невском проспекте. С главной улице Петербурга ушли многие премиальные магазины одежды, их места заняли сувениры и общепит.
К концу текущего года на Невском проспекте окончательно скорректировался пул торговых арендаторов. Главную туристическую улицу города покинули премиальные компании, их помещения заняли более демократичные в ценах ритейлеры. По мнению аналитиков, новые игроки рынка пришли на Невский проспект весьма на долгий срок.
По данным исследования компании JLL, из-за экономического кризиса, спровоцированного, в первую очередь, новым политическим курсом, за последний год серьезно изменился рынок стрит-ритейла на Невском проспекте. Значительное падение покупательского спроса заставило владельцев премиальных магазинов уйти с одних из самых дорогих арендных площадей в городе. Возвращаться некоторые ритейлеры не захотели даже после падения арендных ставок.
Как отмечает руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Анна Лапченко, исторически ставки аренды на Невском проспекте самые высокие в городе. При этом арендаторы и арендодатели не самые гибкие. Однако сменившаяся экономическая ситуация заставила меняться и данный консервативный рынок.
«Еще чуть более года назад ставки по аренде помещений на первых этажах домов по Невскому проспекту достигали 12-15 тыс. рублей за кв.м. Сейчас они снизились в среднем до 7-12,5 тыс. рублей за кв. м», - рассказывает специалист.
Эксперт добавляет, что арендные ставки стали уменьшаться не сразу. С конца прошлого года по весну текущего года, они держались на ранее установленном уровне. В это же время число вакантных площадей на главной туристической магистрали города увеличилось до 6%. С Невского проспекта ушли премиальные бренды, в первую очередь из fashion-ритейла. И без того относительно недешевая иностранная одежда, обувь из-за роста курса валют стала менее доступной для многих покупателей.
Исход арендаторов заставил собственников помещений пересмотреть ставки. На свободные площадки пришли бренды среднего сегмента и общепит. Как отмечают специалисты, на данный момент на основной части Невского проспекта – от Дворцовой площади до площади Восстания – в структуре арендаторов превалируют кафе и рестораны - это 35% всех помещений. В том числе «Кофе Хауз», «Шоколадница», Coffee Shop, «Две палочки», «Марчелли`s», «Зингер», «IL Патио», «Чайная ложка», McDonald’s, Starbucks, Mama Roma, Burger King. Кроме того, растет количество магазинов сувенирной продукции. Было 6, а стало 15. Объясняется такая тенденция тем, что рынок въездного туризма в город не упал, а значит, данный товар интересен людям.
Ротация арендаторов на основной части Невского проспекта в течение 1-го полугодия 2015 года была выше, чем в среднем на основных торговых улицах Петербурга, а в 3-м квартале ситуация изменилась – показатель составил 4,9% против 6,6% в среднем по городу. Это связано именно с тем, что большинство собственников помещений,
желающих сменить арендатора, и ритейлеров, заинтересованных в смене локации, сумели сделать это в течение 1-й половины года.
Как считают аналитики, новые игроки рынка пришли на достаточно долгий срок. В среднем договор аренды сейчас заключается на 5 лет. Этого времени достаточно для существенной демократизации стрит-ритейла Невского проспекта.
По мнению главы офиса компании JLL в Петербурге Андрея Амосова, Невский проспект является основным индикатором для рынка стрит-ритейла Северной столицы. Именно поэтому в кризисные периоды большинство игроков рынка внимательно наблюдают за теми изменениями, которые происходят на главном проспекте города.
Государственный комитет по статистике РФ (Росстат) обнародовал свежие данные по ценам на жилье во всех субъектах страны. Как подсчитал Росстат во II квартале 2009 г. в среднем по стране цены на вторичном рынке стали ниже на 5%, чем они были в I квартале 2009 г. По сравнению же с концом 2008 г. они во втором квартале оказались ниже всего на 2,5%.
В Москве по данным Росстата цены выросли во II квартале 2009 г. на 5% по сравнению с концом 2008 г., в Московской области – снизились на 6,9%, в Санкт-Петербурге – выросли на 10,9%. Впрочем, если сопоставлять данные I квартала 2009 г. и II квартала, то цифры выглядят более правдоподобно. Во всех трех регионах зафиксировано снижение цен на вторичном рынке – на 4,2% в Москве, 6,3% - в Московской области и 3,5% - в Санкт-Петербурге. Цифры Росстата существенно расходятся с данными независимых исследовательских агентств, в том числе аналитического центра GED Analytics. По данным последнего цены предложения на вторичном рынке в 14 крупнейших городах страны снизились за I полугодие на 11,4%, а с учетом результатов июля – уже на 13%. Данные обеих организаций вполне сравнимы между собой: обе ведут наблюдение в территориальных центрах и крупных городах и не учитывают изменения цен на жилье в малых и средних городах, а также сельской местности. По данным GED Analytics в Москве за первое полугодие 2009 г. средние цены предложения на жилье на вторичном рынке снизились на 7,7%, в Московской области – на 14,4%, а в Санкт-Петербурге – на 10%. Расхождение данных официальной статистики по снижению цен на жилье и независимых исследователей в несколько раз выглядит странным. Впрочем, как показывает анализ предыдущих публикаций Росстата, эта организация всегда была консервативна в отношении фиксации динамики ценовых показателей. В периоды роста цен на жилье данные этой государственной организации также существенно отставали от фиксируемых участниками и исследователями рынка. Однако с точки зрения анализа состояния рынка жилой недвижимости в региональном разрезе именно данные Росстата представляют наибольший интерес, поскольку в них представлены практически все регионы страны. По этим данным во II квартале 2009 г. больше всего цены на вторичном рынке снизились в Пермском крае (-19%), Краснодарском крае (-15,9%) и Липецкой области (-15,3%). В тоже время небольшой рост цен зафиксирован в Камчатском крае (+4,9%), Калмыкии (+2,3%) и Ингушетии (+0,2%). По сравнению с концом 2008 г. цены снизились наиболее стремительно в Пермском крае (-37,7%), Липецкой области (-34,9%), Мордовии (-25%). Выросли же цены за это время в Ленинградской области (+20,1%), Карачаево-Черкесии (+19,2%), Кабардино-Балкарии (+16,7%). Как и в конце 2008 г. самые высокие цены на жилье в стране установились летом 2009 г. в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, за ними, как и зимой 2008 г., следуют Сахалин, Краснодарский край и Калужская область. Наиболее дешевое жилье, как и полгода назад, можно купить на юге страны – в Ингушетии, Калмыкии и Северной Осетии. Сравнение данных GED Index и Росстата по ценам на жилье на вторичном рынке на 1 июля 2009 г.: Росстат, руб. за кв. м GED Index, руб. за кв. м Разница Москва 163063 140500 14% Московская область 67903 59500 12% Санкт-Петербург 87808 87000 1% Средние цены на вторичном рынке жилья за 1 кв.м. общей площади по субъектам РФ (Росстат): Цена кВ. м на вторичном рынке, рублей 2008 2009 Изменение II квартал 2009 к I кварталу 2009 Изменение II квартал 2009 к IV кварталу 2008 IV квартал I квартал II квартал Российская Федерация 56495 57806 55059 -5,0% -2,5% Центральный федеральный округ 86014 90649 86327 -5,0% 0,4% Белгородская область 38477 39354 37866 -3,9% -1,6% Брянская область 35588 34717 33773 -2,8% -5,1% Владимирская область 40026 38126 34808 -9,5% -13,0% Воронежская область 32784 35263 33236 -6,1% 1,4% Ивановская область 32773 31911 30858 -3,4% -5,8% Калужская область 61191 58405 55055 -6,1% -10,0% Костромская область 39454 39068 34421 -13,5% -12,8% Курская область 33716 31429 29217 -7,6% -13,3% Липецкая область 49143 36909 32013 -15,3% -34,9% Московская область 72826 72149 67903 -6,3%
Макроэкономическая ситуация в июле 2009 г. еще раз доказала свою нестабильность. Большинство игроков рынка недвижимости ждут ухудшения положения. Низкий спрос на коммерческую недвижимость продолжает тянуть вниз цены и арендные ставки. Однако даже после падения ставок аренды и цен продажи на 40-45% рынок вернулся только на уровень 2007 г., тогда как непрерывный рост происходил с 2000 г. Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за июль 2009 г. Индикаторы 31.07.2009 Изменение за июль 2009, % Изменение с начала кризиса,% Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес. 29,9 -7,1% -40,7% Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес. 21,4 -5,2% -40,4% Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м 3303 -7,2% -43,2% Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м 2960 -2,9% -42,3% Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок Изменение цен и ставок рассчитано в долларах Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года Офисы На офисном рынке Санкт-Петербурга в июле 2009 года произошло несколько значимых событий: · Следует отметить сделку продажи бизнес-центра класса С на ул. Коли Томчака по цене около 340 USD за кв.м. С 2008 года цена продажи здания площадью 6,4 тыс. кв. м упала в 2 раза со 150 млн. руб. до 70 млн. руб. В результате торгов здание с земельным участком было продано за 70,3 млн. руб. Из крупных сделок по продаже действующих бизнес-центров за последний год цена продажи оказалась наиболее низкой. · ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на торгах продал здание ДК им. Цюрупы на наб. Обводного канала, 181 за 121,6 млн руб. (более 900 USD за кв. м). Стартовая цена составляла 38 млн. руб. Площадь здания – Торговля На рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжается процесс продажи крупных торговых объектов. ТЦ продают как крупнейшие игроки рынка торговых центров Санкт-Петербурга (Адамант, Макромир), так и владельцы единичными объектами. Московская группа РТМ, владеющая ТЦ «Измайловский», ТЦ «Купчино» и ТЦ «Кушелевка», выставила свои объекты в Санкт-Петербурге на продажу еще в конце 2008 года. Однако цена продажи была непривлекательной для покупателей, в июле 2009 года москвичи объявили о банкротстве РТМ. Скорее всего, это повлияет на стоимость оцениваемых активов. Существенным фактом стало закрытие за долги люксового торгового центра «Vanity Opera». Это первый случай ареста крупного торгового центра в Санкт-Петербурге. Материал подготовлен аналитиками ГУД