Железобетонные возможности
В целом спрос на рынке ЖБИ в 2015 году снизился на 25-30%, отмечают эксперты. Но объемы полносборного домостроения остаются прежними – существенных изменений в этом сегменте пока не ожидается. Несмотря на то что уменьшается количество новых объектов на рынке, расширяется число проектов с использованием этой технологии.
По данным компании «УНИСТО Петросталь», в целом за 10 месяцев 2015 года объем рынка товарных ЖБИ Петербурга и Ленобласти составил порядка 450 тыс. куб. м, или около 8-10 млрд рублей.
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», пояснил, что следует разделять рынок ЖБИ и рынок крупнопанельного домостроения (КПД). «Рынок железобетонных изделий ориентирован в первую очередь на реализацию самих изделий без привязки к строительно-монтажных работам (будь то кольца, лестницы, ригели, плиты и т. д.). В то время как рынок КПД связан даже не с железобетонными панелями, а с производством этих панелей и их монтажом, в некотором смысле это рынок услуг по изготовлению и монтажу зданий и сооружений», – прокомментировал эксперт. По его словам, сейчас наблюдается тенденция по снижению емкости ЖБИ. Но на рынке КПД динамика снижения менее заметна, поскольку спрос в этом сегменте более долгосрочный и более плановый.
Со своей стороны, Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», также подтвердил, что спрос на товарные ЖБИ снизился за 10 месяцев 2015 года на 25-30%, что, конечно, скажется на объеме предложения. Но объемы полносборного домостроения, напротив, пока остаются прежними, и в ближайшее время не ожидается существенных изменений в этом сегменте.
По данным аналитиков, сборные железобетонные элементы применяются в 60-70% проектов, а доля домов, преимущественно состоящих из сборных элементов, не опускается ниже 25-30%. В ближайшие год-два даже при условии спада на рынке и сокращения объемов строительства производство ЖБИ может вырасти на несколько процентов.
Эксперты отмечают, что рынок ЖБИ высококонкурентный. По мнению господина Васильева, компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона, в Петербурге и Ленинградской области насчитывается около 10, производящих товарные ЖБИ – до 90. «Но следует отметить, что можно выделить не больше 15-20 компаний, которые оказывают заметное влияние на рынок. В условиях кризиса мелкие компании, выпускающие дешевую и некачественную продукцию, постепенно прекратят свое существование на рынке ЖБИ, а основная конкуренция будет идти между крупными заводами в первую очередь по качеству выпускаемой продукции, срокам ее изготовления и цене», – прокомментировал Арсений Васильев.
Лидером отрасли с 30% рынка является «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад». Также в отрасли со значительными объемами присутствуют компании «СиБ-центр», «Бетонекс», «Бетсет», «Гатчинский ССК», «Метробетон», «Лидер-Пром», «Экспериментальный завод», «Неостром» и др.
Петр Забегаевский глобального передела рынка не прогнозирует. «Интересен будет 2016 год, когда по строительным материалам экономическая ситуация станет чуть более острой, нежели сейчас. Возможны некоторые изменения на рынке как по составу игроков, так и их качеству», – добавил он.
Эксперты отмечают, что в условиях кризиса участники рынка стараются свести к минимуму все затраты, и в этом случае у ЖБИ появился шанс вытеснить монолит за счет более привлекательных цен без потери качества. Некоторые игроки строительного рынка стремятся запустить собственное производство ЖБИ, чтобы оптимизировать затраты. Например, собственный завод планирует запустить до конца текущего года компания «УНИСТО Петросталь». Общая производственная мощность составит 150 тыс. кв. м в год.
Как отметил Арсений Васильев, завод возводится в рамках перехода компании на полный производственный цикл. Собственные мощности позволяют не зависеть от ситуации на внешнем рынке, дают возможность контролировать качество строительных материалов, ускорить сроки строительства, удешевить на 5-7% его стоимость, а в конечном итоге и цену 1 кв. м для покупателей. По расчетам компании, основная загрузка мощностей завода будет направлена на производство изделий для собственных строительных объектов ГК «УНИСТО Петросталь».
Андрей Семенов, генеральный директор ООО «Перспектива», считает, что уходу с рынка мелких игроков способствует и рост стоимости доставки инертных материалов производителям ЖБИ и бетона и готовых изделий и товарного бетона покупателям. «Рост стоимости инертных материалов составил 20-60%. Но только увеличение стоимости перевозок уже привело к повышению стоимости ЖБИ, приобретаемых застройщиками, например домокомплектов, на 10-15%, что достаточно быстро скажется на стоимости продаваемого нового жилья. При этом крупные производители ЖБИ, решая вопросы выживания, демпингуют на рынке в течение последних полутора-двух месяцев, что пока ограничивает экономически обоснованное увеличение цены изделий из железобетона», – прокомментировал господин Семенов.
«Наша компания думает об увеличении объемов и номенклатуры производства, но в настоящих условиях принятие решения должно быть просчитано многократно – риски слишком непредсказуемы. Аргументом в пользу инвестиций являются существующие потребности в изделиях для объектов к чемпионату мира по футболу и продолжающееся активное развитие федеральных автодорог», – прокомментировал Андрей Семенов.
Мнение:
Петр Забегаевский, коммерческий директор «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– Мы наблюдаем тенденцию, когда крупнопанельное домостроение отвоевывает долю рынка у других технологий. Это нормальная практика, все строительные рынки, в том числе Европы, прошли такой путь. Индустриальное домостроение снова заслуживает все больше симпатий строителей, проектировщиков и покупателей. И мы уверены, что и рынок ЖБИ, и рынок КПД, несмотря на кризис, продолжат развиваться и совершенствоваться.
Специалисты компании Praedium Oncor International подготовили краткий обзор основных тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в мае 2010 г.
Рынок офисной недвижимости
Основными тенденциями рынка офисной недвижимости в мае 2010 года стали:
· незначительное увеличение объема предложения за счет ввода в эксплуатацию нескольких объектов;
· рост спроса на качественные объекты с удачным расположением;
· отсутствие динамики изменения уровня вакантных площадей;
· незначительное увеличение уровня ставок аренды в сегменте класса А с центральным расположением;
· сохранение цен продажи на прежнем уровне.
Объем инвестиций в офисную недвижимость в 1 квартале 2010 года составил $265 млн. Прогнозируемый на 2 квартал 2010 года объем инвестиционных сделок в сегменте офисной недвижимости – около $370 млн. Ставки капитализации сохраняются на уровне 11-11,5%.
Среди основных событий мая 2010 года на рынке офисной недвижимости следует отметить заключение ряда крупных инвестиционных сделок. Так «ВТБ Капитал» принял решение о покупке бизнес-центра Capital Plaza, принадлежащего Capital Group. Кроме того, австрийский инвестиционный фонд UFG Real Estate II приобрел офисный центр на улице Бахрушина, а «РусГидро» планирует приобрести для размещения своей штаб-квартиры бизнес-центр Pallau-MD на Малой Дмитровке.
Рынок складской недвижимости
Тенденции, наблюдавшиеся на рынке складской недвижимости в конце 1 квартала и апреля 2010 года, получили продолжение и в мае. Потенциальные арендаторы сохраняют активность, при этом темпы нового строительства невысоки, что в совокупности приводит к постепенному снижению доли вакантных площадей на рынке индустриальной недвижимости. Однако ставки аренды пока сохраняются на прежнем уровне. Цены продажи также стабильны.
Среди значимых событий на рынке складской недвижимости следует отметить закрытие крупных сделок по аренде индустриальных площадей в Санкт-Петербурге. Две из них были заключены в складском комплексе класса А «МЛП Уткина Заводь»: площади здесь арендовали логистическая компания Global Logistic Projects (12 320 кв.м) и международный производитель упаковки для жидких пищевых продуктов «Элопак» (10 000 кв.м).
Кроме того, компания «СКЛ», владелец сантехнических брендов Iddis и Milardo, арендовала
Таким образом, уровень вакантных площадей на складском рынке Санкт-Петербурга, который во время кризиса превысил отметку в 30%, начал снижаться.
Рынок торговой недвижимости
Объем предложения на рынке торговой недвижимости продолжает сокращаться: свободные площади в успешных торговых центрах и объекты стрит-ритейла с удачным расположением практически отсутствуют. Средние ставки аренды и цены продажи продолжили рост.
В сегменте стрит-ритейла спрос на помещения, расположенные в проходных зонах, превысил предложение. Основной объем спроса на торговые помещения формируют рестораны и кафе, работающие в низком и среднем ценовых сегментах, а также фуд-корты. Доля общепита в общем объеме спроса на торговую недвижимость составляет 40%.
Кроме того, значимую доля рынка занимают банки (23%), магазины косметики и парфюмерии (13%), магазины обуви (11%) и одежды (7%).
Среди наиболее заметных тенденций мая 2010 года следует отметить приход в Россию новых крупных иностранных торговых и ресторанных сетей. Среди них - мировая сеть Dunkin’ Donuts, открывшая первую кофейню в Москве на Новом Арбате, дом 17. До конца года сеть планирует открыть 10 кофеен. А одежный ритейлер эконом-сегмента из Франции Kiabi объявил о своих планах открыть свой первый в Москве магазин площадью 1 700 тыс. кв. м. в ТРЦ «Гагаринский».
Материал предоставлен Praedium Oncor International
Аналитики АРИН подготовили обзор тенденций рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга весной 2010 г.
Анализ предложения
На конец 1 квартала 2010 года в продаже находился 231 загородный комплекс (земельные участки с подрядом и без в коттеджных поселках, таунхаусы, дуплексы, загородные дома и усадьбы, квартиры в малоэтажных домах в пригородах Санкт-Петербурга). В течение 1 квартала 2010 года, в продажу вышли 29 новых комплекса, а также открылись продажи в новых очередях еще двух комплексов.
Загородные комплексы, находящиеся в продаже, включают в себя около 26,6 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи, или 4,5 млн. кв. метров. Объем предложения, выраженный в кв. метрах, увеличился на 10%, по сравнению с концом 2009 года.
Увеличение предложения связано с традиционным весенним оживлением рынка и выводом новых проектов. Во многих новых проектах к продаже предлагаются земельные участки без подряда. Тенденция роста популярности участков без подряда была характерна для загородного рынка и в 2009 году.
Большинство новых проектов (64%) позиционируются в сегменте «эконом». Доля объектов класса «бизнес» и «элита» составляет 33% и 3% соответственно. Увеличение доли объектов эконом-класса за счет сокращения других сегментов объясняется кризисной ситуацией на рынке и ориентацией застройщиков на наиболее дешевые и ликвидные объекты.
Тенденцией 1 квартала 2010 года стало появление на рынке новых проектов с минимальными площадями объектов (50-60 кв.м).
Размер земельных участков в проектах эконом-класса варьирует от 2 соток до 38 соток. Некоторые девелоперы предлагают к продаже крупные земельные участки (до
Ценовая характеристика
Цены на участки без подряда
Средняя стоимость земельных участков без подряда, предлагаемых в коттеджных поселках, составляет 100-300 тыс. руб./сотка. Максимальная стоимость – 600 тыс. руб./сотка.
Наиболее высоки цены на земельные участки в коттеджных поселках, расположенных во Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области и в Курортном районе Санкт-Петербурга. Наиболее низкие цены на земельные участки в Гатчинском и Волховском районах Ленинградской области.
По итогам 1 квартала 2010 года средняя цена земельных участков в коттеджных поселках снизилась практически во всех классах.
Наибольшее снижение цен (на 29%) наблюдалось в сегменте «эконом». Это произошло не только за счет снижения цен в ранее находившихся на рынке проектах, но и за счет вывода новых проектов с чрезвычайно низкой ценой за сотку.
В сегменте «элита» средняя цена земельных участков снизилась на 11%, «премиум» - на 9%. В сегменте «комфорт» цены остались примерно на том же уровне.
Цены на домовладения
По итогам 1 квартала 2010 года средние цены на домовладения снизились практически во всех сегментах рынка загородной недвижимости.
Наибольшее снижение цен – на 20% – наблюдалось в сегменте «эконом». В сегменте «элита» средняя цена кв. метра снизилась на 14%. В сегментах «бизнес» и «премиум» цены сохранились примерно на том же уровне.
По итогам 1 квартала 2010 года на рынке произошла более четкая дифференциация между объектами класса «эконом» и «бизнес», а также между объектами класса «элита» и «премиум». Загородные комплексы, не дотягивающие по своим качественным характеристикам до сегментов «бизнес» и «премиум» были вынуждены снизить цены.
Падение цен в сегменте «эконом» объясняется не только снижением цен в существующих загородных комплексах (в пределах 5-7%), но и появлением на рынке новых проектов с чрезвычайно низкой ценой кв. метра. В данный момент в продаже находится 15 загородных комплексов с ценой кв. метра ниже 30 тыс. руб.
Так, в коттеджном комплексе «Феликсово» в Кировском районе, в
Стабилизация цен в классе «премиум» связана с тем, что в 2009 годы в этом сегменте наблюдалось наиболее значительное снижение цен (на 23%). На дальнейшее снижение цен продавцы не идут в надежде на оживление спроса, традиционно наблюдаемое в весенний период.
Средняя стоимость загородных объектов составляет от 4,9 млн. руб. в сегменте «эконом» до 48 млн. руб. в сегменте «премиум».
Следует отметить, что стоимость домовладений в пределах каждого класса существенно различается в зависимости от местоположения, площади объекта и других характеристик (стадия строительства, строительные материалы и др.).
Наиболее характерные площади объектов по классам и стоимостные диапазоны
|
Сегмент |
Стоимость объектов |
Площадь объектов |
|
эконом |
3-7 млн. руб. |
до |
|
бизнес |
7-18 млн. руб. |
80-250 кв. м |
|
элита |
18-30 млн. руб. |
250- |
|
премиум |
от 30 млн. руб. |
400- |
На 2010 год можно прогнозировать изменение цен:
- сегмент «эконом» - возможно дальнейшее снижение средней цены кв. метра за счет выхода на рынок новых проектов в сверхнизком ценовом диапазоне на 10-15 %;
- «бизнес» - по итогам первого полугодия средняя цена скорей всего сохранится на текущем уровне;
- «элита» - в первом полугодии средняя цена может снизиться еще на 5-10%, в дальнейшем цены стабилизируются;
- «премиум» - до конца 3 квартала текущего года можно прогнозировать стабилизацию цен.
Темпы снижения цен замедлятся во всех классах, по сравнению с наблюдавшимися в 2009 году.
Спрос
В зависимости от загородного комплекса текущие темпы продаж на 70-85% ниже «докризисного» уровня. Средние темпы продаж по итогам 1 квартала 2010 года оцениваются в размере 0,7 объектов в месяц, включая и участки без подряда.
Некоторые девелоперы успешно (по кризисным меркам) открыли продажи в 1 квартале 2010 года, но таких немного. Так, например, в комплексе «Охтинский парк» было продано 28 земельных участков (38% от общего числа участков в комплексе).
Успех «Охтинского парка» можно объяснить привлекательным местоположением (всего в
Продажи на загородном рынке традиционно активизируются весной, поэтому во 2 квартале 2010 года можно прогнозировать увеличение спроса на земельные участки и коттеджи.
За 1 квартал 2010 года на загородном рынке было продано порядка 380 земельных участков и около 130 домовладений.
Среди проданных участков наиболее широко представлены участки класса «эконом» и «бизнес» (с ценой 1-2,5 млн. и 4-5 млн. за участок соответственно). Среди проданных домовладений преобладают индивидуальные коттеджи.
На 2010 год можно прогнозировать увеличение спроса на загородные объекты, по сравнению с 2009 годом, однако возвращения к докризисному уровню ожидать не следует. В общем объеме продаж по-прежнему основную долю будут занимать земельные участки без подряда.
Материал предоставлен АРИН