Страхование подорвало «долевку»
Рынок жилищного строительства Петербурга начинает приходить в себя после октябрьской революции в 214-ФЗ, оставившей на рынке страхования ответственности застройщиков лишь несколько компаний. Крупный бизнес смог выбить у страховщиков нужные ставки, а вот малый и средний спасет лишь пересмотр системы страхования, уверены эксперты.
Почти месяц потребовался петербургским строителям, чтобы выбраться из коллапса, вызванного поправками в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», вступившими в силу 1 октября. Изменения коснулись требований к уставному капиталу компаний, работающих на рынке страхования договоров долевого участия. С 1 октября работать позволено лишь компаниям с уставным капиталом не менее 1 млрд рублей. В итоге без страхового обеспечения Росреестр просто остановил процесс регистрации сделок с недвижимостью по договорам долевого участия.
В списке Центробанка есть всего 19 подходящих под новые требования компаний, а реально занимаются страхованием только 3-4 организации. Среди них участники рынка называют такие компании, как «Ринко», «Меско», «Евро-Полис». При этом ставка у них разнится от 0,3 до 1,75%. «Остальные компании не занимаются страхованием ответственности по ДДУ. Причины две: первая – очень высокие риски, и связано это в первую очередь с прозрачностью деятельности компаний-застройщиков, вторая причина – отсутствует рынок перестрахования рисков», – говорит заместитель председателя Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья ОМОР Российского Союза строителей Константин Пороцкий. «Эти несколько компаний выстроились в очередь к крупным застройщикам, а некрупные застройщики, не входящие в первую десятку, выстроились в очередь к этим четырем страховщикам. Все ходят по кругу друг за другом и по одному «прорываются» и «подписываются», – рассказал генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. По его данным, несколько компаний уже решили для себя этот вопрос. Но счет идет на единицы, а только в Петербурге работают порядка 200 строительных компаний.
Эту информацию подтверждает и генеральный директор СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов: «Ряд наших питерских застройщиков уже договорился и вышел к страховщикам, которые предложили им приемлемые тарифы». Официально же первым объектом в Петербурге, в котором возобновляется регистрация сделок в Росреестре после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, стал ЖК «Екатерининский» компании «Мегалит». Застраховался застройщик у «Меско».
Самая актуальная проблема – ограничение Центробанка по объему страхования: не более 30% капитала компании (в среднем 300 млн рублей), то есть страховка покрывает только 100 квартир по 3 млн рублей, комментирует господин Белоусов. «А в Петербурге ежемесячно регистрируется 3 тыс. ДДУ. То есть объем страхового покрытия должен составлять не менее 9 млрд рублей. Таких возможностей у страховщиков просто нет», – рассказал эксперт.
По словам Константина Пороцкого, всего в стране работают около 4 тыс. застройщиков, емкость рынка примерно составляет около 3 трлн рублей. Застройщики отдают за страховку 1,7%, то есть суммарно более 50 млрд рублей. «Кроме того, какая или какие страховые компании, в том числе ОВС, готовы взять на себя риск страхования всего объема рынка?» – задается вопросом господин Пороцкий. По словам экспертов, искусственное сужение рынка было введено для того, чтобы принудить застройщиков к использованию либо банковских гарантий и проектного финансирования, а это значит работать с кредитами под 15-18% годовых, либо вступать в Общество взаимного страхования застройщиков. Впрочем, оба эти инструмента кажутся экспертам сомнительными.
«В явном виде прослеживается попытка направить застройщиков в некое ОВС, за которым стоят известные всем личности, в том числе депутаты Госдумы, что наводит на вопросы о прямом лоббировании интересов этого ОВС», – говорит Марк Лернер. При вступлении в общество нужно внести членский взнос – 1 млн рублей, что для региональных застройщиков является внушительной суммой. «Мы спрашивали лоббирующего ОВС депутата Хинштейна: что вы будете делать с рушащимся СУ-155, которое состоит в обществе? Он молчит. В ОВС за год собрали 500 млн рублей, а у компании долгов на сотни миллиардов. Да и в принципе недострой из 3-4 домов – это уже несколько миллиардов. А отвечать должны все члены общества – скидываться и достраивать объекты этого жулика?» – рассуждает господин Белоусов. Сейчас в ОВС 176 компаний, и ни одной из Петербурга.
Участники рынка и эксперты предлагают сразу несколько путей выхода из ситуаци. В «Объединении строителей СПб» предлагают создание специального агентства по страхованию рисков в долевом строительстве. Предполагается создать фонд страхования, куда все застройщики будут перечислять единый взнос для страхования рисков неисполнения своих обязательств. Похожую схему предлагают и в Российском Союзе строителей. По словам господина Пороцкого, необходимо создать специальные ассоциации застройщиков, на резервные счета которых строители будут отчислять 0,5-2% от стоимости каждой проданной квартиры. Средства данного счета идут на то, чтобы в ситуации возникновения трудностей у застройщика завершать недостроенные объекты строительства. Но все эксперты сходятся в одном: нужно срочно ввести мораторий на уже запущенные с 1 октября требования к страховым компаниям и не выдвигать никаких новых инициатив до Нового года.
По данным аналитиков, рынок песка и щебня в 2012 году вырос на 8-10 % по сравнению с в 2011 годом. Однако в этом году эксперты прогнозируют незначительное замедление роста, который составит 5-7% к уровню прошлого года.
Как рассказал Александр Дубодел, директор по маркетингу «ЛСР. Базовые – Северо-Запад», производство строительных материалов в регионе в целом демонстрирует положительную динамику. «В 2012 году увеличились объемы жилищного и инфраструктурного строительства, а следовательно, вырос и спрос на строительные материалы. На сегодняшний день тенденция к увеличению потребления инертных строительных материалов от месяца к месяцу сохраняется. Если сравнивать объемы рынка с января по май текущего и прошлого года, то в 2013-м рост составил 3-5%», – отметил специалист.
В ЗАО «Ленпромстройматериалы» рассказали, что сезон 2012 года прошел на уровне 2011-го, а начало 2013 года было провальным – материала было много, а заказов мало.
По камушку
По данным ЗАО «Решение», емкость рынка гранитного щебня в 2012 году составила около 11 млн куб. м. «Щебень как ввозится в наши регионы – главным образом из Республики Карелия, так и экспортируется – в основном в Московский регион. Объем добычи в прошлом году вырос вслед за рынком на 10%», – подсчитал Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение».
Лидером на рынке нерудных материалов является Группа ЛСР, которая, по данным ЗАО «Решение», контролирует 35% рынка щебня.
Компания «ЛСР. Базовые материалы-Северо-Запад» производит гранитный щебень различных фракций, который используется во всех видах строительства, а также в производстве железобетонных изделий и товарного бетона. В настоящее время щебень добывается на шести месторождениях, расположенных в Приозерском и Выборгском районах Ленинградской области. Работа ведется на восьми заводах.
Александр Дубодел подтвердил, что Группа ЛСР завершила 2012 год с очень хорошим результатом. В частности, продажа щебня в прошлом году по сравнению с 2011 годом увеличилась на 18% и составила 6,4 млн куб. м. Объем реализации товарного бетона увеличился на 5% по сравнению с 2011 годом и составил 1,4 млн куб. м. Из них в Санкт-Петербурге было реализовано 928 тыс. куб. м, в Москве – 507 тыс. куб. м. Объем реализации песка составил 10,9 млн куб. м.
По его словам, в сфере производства и продажи гранитного щебня компания намерена планомерно развиваться. Осенью 2012 года Группа ЛСР открыла производственный комплекс «Боровинка» в Выборгском районе Ленинградской области общей мощностью около 500 тыс. куб. м в год. «После выведения ПК «Боровинка» на проектную мощность в 2013 году суммарная производственная мощность бизнес-единицы «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад» превысит 6,5 млн куб. м в год. Дополнительно на территории ПК «Боровинка» с началом строительного сезона начал работать бетонорастворный узел. В ближайшее время мы планируем запустить еще два бетонорастворных узла в черте города: на Октябрьской наб. и в Приморском районе города», – добавил Александр Дубодел.
Вторым крупным игроком на рынке щебня является ЗАО «Ленстройкомплектация», входящее в ПО «Ленстройматериалы» и занимающее, по оценке ЗАО «Решение», около 20% этого рынка по Санкт-Петербургу.
Под управлением компании сегодня находятся ЗАО «Каменногорский комбинат нерудных материалов», ЗАО «Каменногорское карьероуправление», ЗАО «Карьер «Пурга», ООО «Минерал». По собственным оценкам организации, ЗАО «Ленстройкомплектация» занимает 40% рынка поставки нерудных материалов Ленинградской области и 25% рынка Северо-Запада.
Кроме этого, на рынке щебня доли более 7% имеют компании «Первая нерудная компания», «Выборгское карьероуправление», «Гавриловское карьероуправление».
Как уточнил господин Батушанский, в 2012 году цены на щебень незначительно колебались в зависимости от периода и фракции. «Но по итогам года практически не изменилась, в этом году с января наблюдается рост в пределах 3-5%, но по сравнению с этим же периодом прошлого года цена также практически не изменилась», – добавил эксперт.
Игроки рынка констатируют, что на сегодняшний день тренд к увеличению спроса на нерудные строительные материалы сохраняется.
Александр Батушанский отметил, что в 2013 году емкость рынка нерудных материалов вырастет на 5-7%, то есть темпы роста замедлятся, но не значительно.
Однако, по словам представителя ЗАО «Ленпромстройматериалы», развитие рынка нерудных материалов зависит от сроков окончания тендеров на работы в Санкт-Петербурге и Ленобласти и от расчетов за прошлый год. «А вообще, готовимся к очередному кризису в отрасли», – заключил он.
Александр Дубодел, напротив, уверен, что во второй половине 2013 года в строительной отрасли будет сохраняться положительная динамика развития и стабильность. «Это дает нам основание строить оптимистичные прогнозы для развития нашего бизнеса», – резюмировал эксперт.
Из рынка сыплется песок
По данным ЗАО «Решение», емкость рынка песка в 2012 году составила до 17 млн куб. м. По статистике, строительный песок потребляется более 50 заводами и предприятиями Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Лидером среди производителей и поставщиков песка является Группа ЛСР, контролирующая 65% рынка.
По информации компании, ЗАО «ЛСР-Базовые» является единственным производителем и поставщиком морского песка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Добыча морского песка осуществляется из месторождений в акватории Финского залива Балтийского моря.
Среди крупных игроков на рынке песка также можно выделить ООО «ЦБИ» (Гепард) с долей около 13% (по оценке ЗАО «Решение»).
Основные производственные мощности компании сосредоточены в Выборгском районе Ленинградской области, где расположено месторождение «Воронцовское». По информации предприятия, на данный момент запасы карьера составляют 7 млн куб. м песка. Проведенное геологическое изучение нижележащих слоев месторождения показало, что в 2013-2014 годах возможно увеличение минерально-сырьевой базы до 18,5 млн «кубов» песка.
Компания предлагает на рынок четыре вида продукции: песчаный грунт, карьерный песок, намывной песок, сеяный песок.
На рынке песка, по данным ЗАО «Решение», доли более 5% имеют компании «Кампес», «Салитар» и «Вуолы-Эко».
Потребность как в песке, так и в щебне носит сезонный характер и напрямую зависит от интенсивности строительства, которое имеет тенденцию к снижению в зимнее время года, как следствие, наблюдается прямая зависимость объемов добычи продукции.
«Фактор сезонности оказывает существенное влияние и на стоимость нерудных материалов. В теплое время года, когда строительный сезон в самом разгаре, цены традиционно немного поднимаются, зимой мы наблюдаем снижение. Важная составляющая формирования конечной цены материала – это стоимость транспортировки, на которую, в свою очередь, оказывают влияние постоянно растущие цены на топливо», – рассказал Александр Дубодел, директор по маркетингу «ЛСР. Базовые – Северо-Запад».
«В начале 2013 года цены на песок значительно снизились по сравнению с пиковыми значениями осени, но по сравнению с соответствующим периодом прошлого года также очень близки к тому уровню», – отметил господин Батушанский.
По словам Александра Дубодела, в среднем цены на песок варьируются в пределах 100-500 рублей за тонну в зависимости от его качественных характеристик и времени года. Цены на щебень находятся в пределах 650-1300 рублей за тонну.
Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области 21 мая 2013 года провел практический семинар, посвященный актуальным вопросам градостроительной деятельности на территории региона.
За I квартал текущего года Комитетом стройнадзора вынесено 87 постановлений по делам об административно-правовых нарушениях, в том числе в области нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве.
Комитетом проведено 447 проверок соблюдения порядка осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства, выдано 78 предписаний об устранении выявленных нарушений, составлено 28 протоколов административных правонарушений. Выдано 47 заключений о соответствии, принято 6 решений об отказе в выдаче заключений. Проведены 42 проверки соблюдения органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности при выдаче разрешений на строительство и вводе объектов в эксплуатацию. По итогам проверок выдано 38 предписаний об устранении выявленных нарушений и составлено 24 протокола об административных правонарушениях.
Комитет принял участие в рассмотрении судами 24 дел об административных правонарушениях, при этом были вынесено постановлений по делам на общую сумму порядка 6 млн рублей.
ГАУ «Леноблгосэкспертиза» за 4 месяца текущего года выдано 115 заключений, из которых 92 – положительных, 23 – отрицательных. За тот же период рассмотрена проектная документация по 196 объектам. Общая стоимость объектов, получивших положительной заключение экспертизы, составила 17 млрд 660 млн рублей, в том числе объектов нового строительства – 10 млрд 860 млн рублей, реконструкции – 1 млрд 920 млн рублей, капитального ремонта – 4 млрд 880 млн рублей.
«Эти цифры говорят как об активной деятельности органов строительного надзора в Ленобласти, так и о высоких темпах развития строительства на территории региона в целом. В соответствии с этим много вопросов возникает в ходе проведения проверок, касающихся изменений в градостроительном законодательстве, применения тех или иных норм и правил», – отметил Михаил Москвин.
ДОКЛАДЫ:
К.А.Федосеев: Соблюдение органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности при выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатации.
В.Е.Шибаев: Ответственность за нарушения в сфере строительства.
Е.А.Боякова: Новое в законодательстве, регулирующем градостроительную деятельность.
В.В.Шалаев: Изменения в нормативно-правовых актах в области дорожного хозяйства.
А.Е.Фалалеева: Изменение в законодательстве РФ в области долевого строительства.
Ю.Ю.Текутьева: Требования экологического и санитарно-эпидемиологического законодательства при осуществлении регионального государственного строительного надзора на объектах капитального строительства Ленинградской области.
Н.А.Карась: Проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства.
М.Ю.Куприков: Проблемы, возникающие при применении требований норм пожарной безопасности в строительстве.
М.В.Андросова: Требования действующего законодательства в области охраны окружающей среды при проектировании и строительстве и инженерно-экологические изыскания.
М.А.Петрова: Информация о типичных ошибках и нарушениях законо-дательства о градостроительной деятельности, выявленных комитетом при проверке градостроительных планов земельных участков.