Из офиса в офис
Рынок офисной недвижимости Петербурга, просевший в первой половине 2015 года, в III квартале ожил. Спрос вырос на высококачественные объекты. Хуже всего приходится небольшим офисам, которые арендует малый и средний бизнес. Эксперты отмечают увеличение миграции арендаторов в поисках лучших условий.
По данным JLL, всего за первые девять месяцев года на петербургский рынок вышло 127 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости, или 14 бизнес-центров. Из них четыре относятся к классу А, 10 – к классу В+/В. В III квартале были введены в эксплуатацию пять бизнес-центров совокупной арендной площадью 74,5 тыс. кв. м. Крупнейшим является бизнес-центр класса А «Фландрия Плаза» площадью 33 тыс. кв. м. Остальные четыре объекта (41,5 тыс. кв. м) относятся к классу В+/В. «Согласно нашим прогнозам, объем ввода офисов в Петербурге по итогам 2015 года составит около 200-210 тыс. кв. м, а в 2016 году снизится до 150-160 тыс. кв. м», – подсчитал Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
По данным Knight Frank St Petersburg, суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров Петербурга на конец III квартала 2015 года достигла 2,3 млн кв. м.
Сезонный всплеск
Все участники офисного рынка Петербурга констатируют в течение 2015 года снижение спроса в отрасли, по разным оценкам, достигшее 20-40%. «В настоящее время спрос по-прежнему неоднороден. Разные сегменты рынка как с точки зрения секторов экономики, в которых задействованы компании-арендаторы, так и с точки зрения занимаемых площадей ведут себя по-разному. Если говорить о цифрах, то как объем предложения, так и объемы спроса в III квартале выросли. Объемы поглощения в III квартале превысили суммарные показатели за первые шесть месяцев 2015 года – 57 500 кв. м в июле-сентябре против 50 тыс. кв. м в январе-июне текущего года. После традиционного летнего затишья на рынке наблюдался рост активности арендаторов, в результате чего было закрыто несколько крупных сделок свыше 1000 кв. м каждая», – проанализировала ситуацию Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Петербурге.
Владислав Фадеев подтвердил, что активизация спроса на офисы привела к снижению объема вакантных площадей. «С рынка уходят панические настроения, когда собственники офисных объектов были готовы идти на большие уступки многим клиентам. Сегодня мы наблюдаем более рациональный подход арендодателей и точечные, взвешенные переговоры по условиям аренды. Но каждый клиент по-прежнему является крайне желательным для собственников, несмотря на оживление спроса и уменьшение доли вакантных площадей, рынок пока находится на стороне арендатора».
Ориентиры на Газпром
Эксперты офисного рынка сошлись во мнении, что активными арендаторами в настоящее время остаются компании из IT, финансовой и нефтегазовой сфер. Также наблюдается оживленный спрос со стороны компаний, работающих в строительной сфере.
Безусловно, самым активным игроком на рынке в текущих условиях остается Газпром и компании, обеспечивающие работу его структуры. По словам Дмитрия Золина, управляющего директора сети бизнес-центров «Сенатор», именно последние оживили спрос на офисные объекты класса А. «По итогам III квартала вакансия на объекты класса А снизилась и составила около 15%. Хуже всего в настоящий момент себя чувствуют офисы маленьких площадей – спрос на них просел, это связано с усугублением экономического положения малого и среднего бизнеса», – добавил он.
В свою очередь, Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE, отметила, что компания также испытала на себе внимание со стороны Газпрома: «В БЦ «Пулково Скай» для предоставления монополисту нужных площадей мы вынуждены были не продлевать договоры с другими арендаторами нашего БЦ и помогали им в переезде».
Дайте скидку
В сложной экономической ситуации собственники бизнес-центров стараются удержать арендаторов. И тут, по мнению Ирины Зеренковой, важен индивидуальный подход. «Кому-то можно предложить переехать в более комфортное или видовое помещение, предоставить бесплатный ремонт, а для кого-то значение имеет только снижение ставки. Удержание арендаторов в кризис полностью зависит от профессионализма управляющей компании», – добавила она.
«Чтобы удержать клиентов в наших проектах, мы работаем над лояльностью и качеством сервиса», – отметил Дмитрий Золин.
Со своей стороны, Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова», считает, что нужно привлекать внимание арендаторов новым ремонтом и ярким, нестандартным дизайнерским решением. «Опыт показывает, что помимо привлекательной арендной ставки и качественного предложения для заключения сделки арендатору можно предложить дополнительный бонус, например бесплатный переезд», – прокомментировал эксперт. По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами NAI Becar, несмотря на сложную экономическую ситуацию, спрос на высококачественные объекты постепенно увеличивается. «Объем ввода новых объектов до конца года будет невысоким: заявлен выход на рынок двух бизнес-центров класса B (общая арендопригодная площадь – 24,7 тыс. кв. м)», – заключила эксперт. По ее словам, высококачественные объекты всегда были и будут востребованы.
Владислав Фадеев констатирует, что сейчас в основном реализуются лишь проекты, которые задумывались еще 2-3 года назад и более. А новые проекты на ранней, «бумажной» стадии откладываются до существенного оживления спроса, возобновления роста арендных ставок, а также существенного улучшения условий финансирования.
Мнение:
Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Рынок офисной недвижимости Петербурга продолжает находиться под влиянием макроэкономических и политических факторов. По-прежнему компании сырьевого сектора обеспечивают основное поглощение площадей. Статистический рост ставок аренды на вакантные площади обусловлен тем, что наиболее востребованными являются недорогие для своего сегмента площади, а остающиеся вакантными помещения с более высокими ставками составляют основную часть предложения. В долгосрочной перспективе практически не просматриваются новые масштабные высококлассные проекты, и рынок все больше рискует столкнуться с дефицитом площадей при выправлении экономической ситуации.
Цены на жилье на вторичном рынке по данным Росстата и GED analytics
Уровни цен на жилье на вторичном рынке российских городов
Изменение цен на жилье с начала года по данным Росстата
Карта стоимости квадратного метра жилья в регионах России (данные Росстата)
Сезонное затишье на рынке недвижимости нашло отражение в основных показателях, характеризующих торговую, офисную и складскую недвижимость Петербурга. Замедление снижения или стабилизация ставок, небольшое число сделок и низкий объем ввода новых площадей – так можно охарактеризовать III квартал 2009 г.
Рынок офисных площадей
Предложение
Объем качественного офисного предложения в Санкт-Петербурге к концу сентября 2009 г. достиг 1539600 кв. м. В III квартале на рынок было выведено 68200 кв. м новых площадей. Было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Содружество», III очередь (18780 кв. м), «Авантаж» (7500 кв. м), «Атрио» (7200 кв. м).
Объем анонсированного строительства постоянно снижается, так как растет число отложенных или отмененных проектов вследствие отсутствия финансирования на их реализацию. Тем не менее, ожидается, что в течение следующих 4 лет будет введено около 500000 кв. м офисных площадей.
Спрос
В III квартале 2009 г. на рынке наблюдалось ослабление спроса, связанное как с сезонным затишьем, так и с тем, что большинство крупных компаний заняло выжидательную позицию, отложив принятие решения об аренде до осени. Число новых компаний, выходящих на рынок Санкт-Петербурга, невелико. В тоже время, процесс переезда арендаторов из одного бизнес-центра в другой остается активным, поскольку собственники готовы предлагать более выгодные коммерческие условия с целью заполнить освобождающиеся площади в существующих зданиях.
III квартал 2009 г. характеризовался положительным поглощением офисных площадей в Классах А и В. Объем чистого поглощения составил 2310 кв. м против 8790 кв. м во II квартале 2009 г. Пользуются спросом площади от 500 до 1500 кв. м. Арендаторы предпочитают помещения в уже готовых проектах, предварительные договоры в строящихся объектах заключаются нечасто, преимущественно крупными компаниями, которых не удовлетворяет существующее предложение.
Баланс рынка
Активный ввод новых бизнес-центров на фоне низкого спроса привел к росту доли свободных площадей как в классе А, так и в классе В. В настоящее время объем свободных офисных площадей составляет около 380000 кв. м, а доля свободных площадей в общем объеме предложения достигла 24,7%.
Высокая конкуренция между объектами и низкий спрос стимулируют дальнейшее снижение ставок. В III квартале 2009 г. снижение арендных ставок в классе А составило 8,5%, а в классе В - 2,4% в долларовом выражении. Сильное падение ставок зарегистрировано в премиальном сегменте – цена предложения опустилась с 700 до 600 долларов за 1 кв. м в год.
Рынок торговых площадей
Спрос
Объем розничного товарооборота продолжает снижаться наряду с доходами населения. Наиболее низкие показатели были зарегистрированы в июле 2009 г., когда реальное снижение товарооборота по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. составило 15,7%.
Торговые операторы сокращают планы по развитию, что отражается на менее качественных торговых центрах. Такие объекты зачастую характеризуются неэффективным составом арендаторов, некачественным зонированием и неудобной навигацией внутри торгового центра. Доля свободных площадей в таких объектах достигает 20-30%. В то же время, в качественных объектах свободных площадей практически нет. Например, в освободившихся площадях ТРК «Гранд Каньон» открылся гипермаркет «О'Кей», а в ТЦ «МЕГА-Дыбенко» в ноябре 2009 г. состоится открытие первого магазина Н&М.
Предложение
В III квартале 2009 г. объем предложения торговых площадей в Санкт-Петербурге достиг 1273000 кв. м. В эксплуатацию был введен ТЦ «Круиз» арендопригодной площадью 15000 кв. м. Основная доля запланированных объектов будет введена в 2010 г., когда на рынок выйдут два супер-региональных торговых центра - Galeria (арендопригодная площадь - 95000 кв. м) и Лето (79000 кв. м). Ожидается, что объем ввода в 2011-2012 гг. существенно снизится в связи с заморозкой строительства объектов, находящихся на начальных стадиях девелопмента.
Арендные ставки
Максимальные ставки аренды для арендаторов торговой галереи, после серьезной коррекции в I квартале 2009 г/, сохранились на прежнем уровне и составили 1800 долларов за 1 кв. м в год.
Практика применения процента с оборота получает распространение в новых договорах аренды. Как ответ на сложившуюся экономическую ситуацию, арендодатели предлагают новым арендаторам опцию снижения ставки на первые 1-2 года действия договора (step rent). Для существующих арендаторов в некоторых торговых центрах предлагается скидка до конца 2009 г. Для ставок, выраженных в долларах или евро, имеется возможность фиксирования валютного курса.
Рынок складских площадей
Предложение
Объем качественного складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1484300 кв. м, что составляет 22,5% от общего объема складских площадей в городе.
Объемы строительства снижаются. В III квартале 2009 г. на рынок было выведено 30000 кв. м складских площадей (складской комплекс «Кулон-Пулково»), что в 3 раза меньше объема в аналогичный период 2008 г. Низкий спрос и отсутствие финансирования проектов у девелоперов привели к пересмотру стратегий развития компаний на рынке складской недвижимости. Большинство игроков отложило начало строительства следующих фаз крупных проектов до улучшения экономической ситуации.
Спрос
С конца 2008 г. спрос на качественные складские площади остается на низком уровне. В 2009 г. было заключено небольшое число сделок. Запрашиваемые складские площади существенно меньше по размеру, чем в 2007-2008 гг. В связи с этим спрос переориентировался на менее качественные объекты классов В и С, поскольку в таких объектах существует возможность выделить необходимое по размеру помещение. Снижающийся спрос влияет на уровень свободных площадей на рынке. В III квартале 2009 г. объем свободных площадей достиг 356400 кв. м. Крупные арендаторы пересматривают договоры в сторону уменьшения занимаемых площадей или предлагают часть площадей в субаренду.
Арендные ставки
После постепенного снижения в I полугодии с 100-115 долларов за 1 кв. м в год до 80-90 долларов, арендные ставки в III квартале 2009 г. не претерпели изменений, что связано с низкой активностью складского рынка. Однако собственники складских объектов готовы идти навстречу арендаторам и предлагают снижение ставки до 60-80 долларов на первый и второй год аренды.
Краткое резюме
Вероника Лежнева, старший аналитик Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, Санкт-Петербург, отмечает: «Сезонный спад в III квартале и последующий рост активности в четвертом квартале – черты, характерные для рынка коммерческой недвижимости. Мы ожидаем, что IV квартал 2009 г. не станет исключением и продемонстрирует рост активности. Мы уже наблюдаем рост числа сделок как в офисном, так и в торговом сегментах. При этом объекты, находящиеся на финальной стадии строительства также не остаются без внимания со стороны арендаторов. Рост активности объясняется не только реализацией отложенного спроса, но и тем, что собственники и арендаторы научились находить компромисс в новых рыночных реалиях и договариваться о взаимовыгодных условиях сотрудничества».
Материал предоставлен Jones Lang LaSalle