Застройщики борются за спрос
Спрос на первичном рынке недвижимости в Петербурге, по разным оценкам, сократился на 20-50%. С осени наметилось увеличение интереса со стороны покупателей, и небольшой рост спроса до конца года будет, однако эксперты не ждут глобальных перемен – рынок останется в состоянии стагнации.
По данным Комитета по строительству Петербурга, за девять месяцев 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,942 млн кв. м жилья, что составляет 71,9% от общего объема запланированного ввода. Лидером по вводу стал Приморский район, в котором на 1 октября построено 277,5 тыс. кв. м. На втором месте – Пушкинский район, где введено в эксплуатацию 256,7 тыс. кв. м. Третье место занял Московский район с показателем 217,8 тыс. кв. м.
Сезонный всплеск
Участники рынка недвижимости Петербурга констатируют значительное снижение спроса на жилье. Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что снижение спроса на первичном рынке в первом полугодии 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года составило 30-40% в зависимости от сегмента.
Со своей стороны, Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, отмечает, что в начале года спрос на жилье снизился вдвое, но в сентябре был отмечен традиционный подъем спроса в среднем на 30%, что связано с началом делового сезона и желанием покупателей воспользоваться льготной ипотекой до окончания программы субсидирования. На данный момент застройщики продолжают стимулировать спрос путем скидок. По словам эксперта, на текущий момент наибольшую долю предложения на первичном рынке жилья в Петербурге составляют однокомнатные и квартиры-студии. Доля малогабаритного жилья сегодня достигает 33% и превалирует в структуре спроса.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», подтверждает, что по итогам III квартала 2015 года наблюдалось существенное увеличение объема продаж строящегося жилья на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области по сравнению со II кварталом 2015 года.
«За три месяца с июля по сентябрь было продано 1,02 млн кв. м жилой недвижимости на первичном рынке, что на 27,4% больше, чем в предыдущем квартале текущего года. В III квартале было заключено около 23,27 тыс. сделок с новостройками. Наибольшее увеличение объема продаж отмечается на территории Петербурга, где прирост по сравнению с показателями II квартала составил 34%. В пригородной зоне Ленинградской области объем продаж вырос на 18%», – прокомментировала Ольга Трошева.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», также констатирует сокращение спроса по итогам девяти месяцев 2015 года на 30-50%. Но по ее мнению, так обстоят дела исключительно у стабильно работающих компаний, имеющих хорошую репутацию. А у застройщиков с менее устойчивым положением или просто небольших компаний ситуация может быть еще сложнее.
Как и коллеги по рынку, Екатерина Гуртовая отмечает, что в сентябре и начале октября наметился явный рост спроса, по ее словам, это связано с тем, что покупатели «более-менее освоились в новых реалиях, с новым курсом рубля и ценой нефти и вновь стали активнее приобретать жилье, в первую очередь для себя».
Новые проекты держат продажи
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на начало IV квартала 2015 года первичные продажи жилья открыты более чем в 600 объектах, включая разные очереди комплексов. Основная доля объема рынка жилой недвижимости приходится на массовый класс, к которому относятся сегменты комфорт и эконом – 89%, или 9,3 млн кв. м из 10,5 млн кв. м общего объема.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», констатирует, что процент снижения объема продаж у каждой конкретной компании зависит от того, выводил ли застройщик на рынок новый объект или нет. «Вывод нового проекта сопровождается пиком продаж: покупатели стараются приобрести жилье по минимальным ценам, на начальной стадии совершаются инвестиционные покупки. На объектах, где состоялось открытие продаж, снижение спроса оказалось минимальным, а в компаниях, где вывода нового объекта не было, произошло заметное снижение. Наша компания тоже фиксировала снижение спроса. В конце I квартала появилась ипотека с господдержкой, которая служит подспорьем и является основным драйвером спроса, что позволяет смягчить негативные факторы, влияющие на рынок».
В свою очередь, Любава Пряникова отметила, что, несмотря на сообщения о банкротстве различных строительных компаний, говорить о массовой заморозке проектов на рынке не приходится. «Конечно, объем вывода на рынок проектов сократился, но тем не менее за девять месяцев 2015 года было выведено в продажу около 100 проектов (включая отдельные секции и очереди уже строящихся проектов) совокупной площадью квартир более 1,3 млн кв. м», – прокомментировала эксперт.
Цены не падают
Участники рынка недвижимости не отмечают значительного колебания в ценах на недвижимость. Полина Яковлева говорит, что цены на квартиры держатся на уровне 2014 года. «Средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах эконом-класса составляет 85 тыс. рублей, комфорт-класса – 105 тыс. рублей.
Приобрести жилье в объектах высокого ценового сегмента можно примерно за 150 тыс. рублей за 1 кв. м», – пояснила эксперт. Со своей стороны, Светлана Денисова считает, что на прежнем уровне цены поддержит еще одно важное явление: вывод в продажу новых объектов сократился почти на 40% по отношению к прошлому году. «Уменьшающийся объем предложения не позволит снизить стоимость квадратного метра. В конце текущего года в связи с тенденцией сокращения объема предложения возможен рост в пределах 5-7%. Ограничителем для уменьшения стоимости служит произошедшее снижение курса национальной валюты. Происходит рост себестоимости строительства. Кроме того, недвижимость в Петербурге не может стоить дешевле, чем в других, более скромных, но крупных городах России, в которых рынок менее насыщен», – добавляет она.
По мнению Юлии Ружицкой, руководителя департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», динамика цен в каждом конкретном проекте зависит от спроса на квартиры в нем. «Предпосылок к резкому изменению стоимости квадратного метра на первичном рынке Петербурга нет. Застройщики продолжат также предлагать покупателям акции и спецпредложения, в рамках которых можно будет выгодно купить квартиру в новом доме», – заключила Юлия Ружицкая.
Мнение:
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
– По итогам 2015 года на рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга будет выведено порядка 2-2,5 млн кв. м жилья. Это примерно в два раза ниже показателей прошлого года, кода застройщики вывели на рынок около 5 млн кв. м жилой недвижимости. До конца текущего года цены на уже выведенные на рынок проекты жилой недвижимости, скорее всего, останутся на текущем уровне. Возможно их краткосрочное снижение в рамках акций, проводимых застройщиками. При этом новые проекты, продажи в которых только будут открыты в октябре-декабре, могут радовать покупателей интересными ценовыми предложениями. В среднем по рынку мы ожидаем снижение цен на строящееся жилье в пределах 5-7% по отношению к аналогичному периоду 2014 года.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга компании RBI:
– Продуктовые предложения застройщиков отличаются разнообразием, многие проекты комфорт-класса могут конкурировать с отдельными предложениями в бизнес-классе. Девелоперы «комфорта» стремятся создать лучший продукт и привлечь своего покупателя как дополнительными опциями, так и скидками. Лето и осень – период разнообразных предложений от застройщиков, начиная от скидки на 1 кв. м и заканчивая выгодной ценой машино-места.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Прогнозы дальнейшего развития рынка недвижимости зависят от множества факторов как экономического характера, влияющих на рынок и покупательский спрос, так и внерыночных, в частности новых предложений властей, касающихся деятельности застройщиков в Петербурге. Мы надеемся, что тенденция к росту спроса, обозначившаяся в сентябре – начале октября, получит дальнейшее развитие и в IV квартале 2015 года, и в 2016 году. Очевидно и то, что клиенты будут все более внимательно смотреть не только на цену жилья (по крайней мере в сегменте комфорт-класса и выше), но станут еще более требовательно относиться к выбору застройщиков. И это абсолютно обоснованно – покупателям следует очень пристально оценивать реальную надежность компаний, стремясь получить максимум дополнительной информации для подтверждения их финансовой устойчивости.
Колебания курса валют привели к ажиотажному спросу на жилье. Люди рассматривают жилую недвижимость как один из самых надежных активов для вложений. Так, за последние месяцы темпы продаж у ряда застройщиков выросли в разы по сравнению с показателями за аналогичный период прошлого года. Участники рынка признаются, что из-за высокого спроса цены могут вырасти.
По словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», очень высокий спрос на недвижимость наблюдался в ноябре, декабре и январе. Недавно только по одному объекту компания заключила порядка 16 сделок за один день. Люди торопятся вложить свои сбережения в ликвидные активы, объясняет возросший спрос госпожа Гуртовая.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, говорит, что существующую ситуацию со спросом на жилье в Петербурге можно охарактеризовать как «вспарывание матрасов». «Это связано прежде всего с обвалом национальной валюты. Покупать за рубли сегодня, если они есть в наличии, достаточно интересно, потому что цены рано или поздно будут приведены к новому рублевому курсу. В связи с этим многие сейчас активно начали покупать недвижимость», – отмечает господин Богданов.
По оценкам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, существенно увеличилось количество инвестиционных сделок, поскольку люди не понимают, как еще можно сохранить свои средства. «К нам приходят клиенты, готовые приобретать разом по 20 квартир, причем как жилой недвижимости, так и апартаментов», – рассказывает госпожа Яковлева.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», считает, что изменение курса рубля напрямую повлияло на рост интереса инвесторов к покупке жилья.
По данным Елены Валуевой, директора по маркетингу компании Mirland Development Corporation, доля инвестиционных сделок на рынке жилья сегодня составляет порядка 10-15%. «До 2008 года она составляла 15-20%, в 2009-2010 доля таких приобретений сократилась до 5-7%, а в 2011 году снова начала расти», – вспоминает госпожа Валуева.
«Характер сделок за декабрь 2013‑го и январь 2014 года свидетельствует о том, что доля «инвестиционных квартир» в общем количестве заключаемых договоров увеличивается. Можно прогнозировать рост до 20%», – комментирует ситуацию Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб».
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), отмечает, что объем продаж компании по новым контрактам в январе 2014 года стал рекордным для этого месяца за всю историю ГК «Эталон» как публичной компании. По сравнению с январем 2013 года количество контрактов выросло на 37%, делится данными госпожа Онищенко.
На фоне всколыхнувшегося спроса можно ожидать и роста цен на жилье. Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон», говорит, что многие девелоперы уже провели небольшую корректировку по ценам – в пределах нескольких процентов.
Екатерина Гуртовая отмечает, что компания цены не повышала, но «даже та цифра, которую называют аналитики, – рост на 5%, существенно ниже, чем изменение курса».
«Но вполне естественно, что если растет спрос, то будут расти и цены», – резюмирует госпожа Гуртовая.
По оценке аналитиков, объем рынка теплоизоляционных материалов в России в 2013 году вырос на 9% и составил не менее 52 млн куб. м. В ближайшие годы участники рынка ожидают рост потребления теплоизоляционных материалов на 8-9% в год.
Согласно данным компании «Строительная информация», на волокнистые виды теплоизоляционных материалов приходится около 70% совокупного объема потребления в строительстве. В этой группе доля каменной ваты несколько выше – 40%, стеклянная вата занимает меньшую долю – 31%. На долю экструдированного пенополистирола приходится около 9% в объеме потребления теплоизоляционных материалов, и около 20% занимает продукция из вспененного пенополистирола.
«Минеральную (каменную) вату в России выпускают не менее 33 компаний. Количество производственных площадок еще больше – 42. Это связано с тем, что ряд компаний владеет несколькими заводами в разных регионах страны. Например, группа компаний ROCKWOOL имеет четыре завода, компания «ТехноНИКОЛЬ» – пять заводов, производственно-инвестиционная компания «Челябинский завод теплоизоляционных изделий» – два завода», – рассказала Наталья Скороходова, исполнительный директор компании «Строительная информация».
Она добавила, что выпуск стекловаты осуществляется пятью компаниями – «Урса Евразия», «Сен-Гобен», «Кнауф Инсулейшн», «Новгородский завод стекловолокна» и «Ивотстекло». Компания «Урса Евразия» выпускает стеклянную вату на двух заводах. Также две производственные площадки у компании «Кнауф Инсулейшн».
«Производством вспененного пенополистирола занимаются не менее 136 производителей (148 заводов). Крупнейшим производителем является компания «Мосстрой-31». Экструдированный пенополистирол выпускают не менее 18 компаний. Лидерами в этом сегменте являются компании «Пеноплэкс» (работает шесть производственных площадок в разных регионах страны) и «ТехноНИКОЛЬ» (имеет также шесть заводов по выпуску экструдированного пенополистирола)», – говорится в исследовании компании «Строительная информация».
«В Северо-Западном регионе в целом значительная доля продаж каменной ваты приходится на привозную продукции, в том числе на продукцию Paroc. Также привозится много экструдированного пенополистирола. Компания «Урса» везет продукцию с подмосковного завода, «ТехноНИКОЛЬ» – из Рязани, «Теплэкс» – из Нижнего Новгорода», – прокомментировала Наталья Скороходова.
Ирина Садчикова, директор по маркетингу и стратегическому развитию компании ROCKWOOL Russia Group, отметила, что рынок каменной ваты является достаточно насыщенным, с большим количеством производителей. «Говоря о структуре рынка, мы можем сказать, что практически все крупные компании – производители теплоизоляции уже представлены в регионе, и перераспределения долей не ожидается», – прокомментировала она.
По ее словам, на сегодня существует большой выбор теплоизоляции. «Продукция из каменной ваты, производством которой занимается компания ROCKWOOL, благодаря своим свойствам негорючести, экологичности и долговечности является самой востребованной. Ее доля на рынке минераловатной продукции составляет около 70%», – прокомментировала эксперт.
«В марте текущего года на заводе ROCKWOOL в Выборге будет запущена линия по производству материала «ЛАЙТ БАТТС СКАНДИК». Данный продукт широко востребован на рынке, особенно среди частного домостроения. Его уникальность состоит, прежде всего, в революционном качестве волокон каменной ваты, которые позволяют подвергать готовые плиты компрессии до 60%. Инвестиции в новое оборудование составят более 400 млн рублей. В этом году мы прогнозируем умеренные темпы роста продаж на материалы для теплоизоляции и звукоизоляции зданий и стабильное развитие рынка», – подчеркнула Ирина Садчикова.
Мнение:
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation:
– На протяжении нескольких лет мы наблюдаем рост и расширение рынка теплоизоляционных материалов (ТИМ). В среднем каждый год, начиная с 2008-го, он прибавляет по 8-11%. В Петербурге уверенный рост показывают теплоизоляционные материалы из каменной ваты и пенополистирола. Для нас как строителей экокомплекса «Триумф Парк» особенно важно то, что растет спрос на экологичные материалы и натуральное сырье, в частности на каменную вату. Рост на рынке ТИМ обусловлен различными инициативами государства в области энергосбережения, ростом тарифов на ЖКХ и доходов населения. Оказывает влияние на этот рынок и развитие строительной области в целом, темпы застройки и ввода коммерческих и жилых объектов в эксплуатацию. Ситуация с ценами стабильная на протяжении нескольких лет: производство налажено, конкуренция присутствует, поэтому цены изменяются скорее в соответствии с инфляцией. Не думаю, что в 2014 году ситуация изменится кардинально.
Ирина Садчикова, директор по маркетингу и стратегическому развитию компании ROCKWOOL Russia Group:
– Наша компания производит тепло- и звукоизоляционные материалы на основе каменной ваты. На территории России расположены четыре завода ROCKWOOL: в Ленинградской, Московской, Челябинской областях и Республике Татарстан.
Владимир Самохвалов, коммерческий директор СТД «Петрович»:
– На рынке теплоизоляции Петербурга невысокий уровень конкуренции, это связано с удаленностью производственных мощностей. Среди основных игроков этого сегмента строительного рынка можно отметить компании «Роквул», «Парок», «ТехноНИКОЛЬ», «Урса», «Изовер», «Кнауф», «Пеноплекс». В Петербурге и Ленобласти располагают свои заводы «Роквул» и «Пеноплекс», а остальную продукцию завозят из других регионов РФ, например Великого Новгорода, Твери, Москвы, Рязани и др.
На протяжении последних лет основной рост показывают продукты из каменной ваты и экструзионного пенополистирола. Эти сегменты рынка все так же будут показывать рост на уровне в 10-15%. На рынке стекловаты продолжается стагнация. В следующем году он останется на прежнем уровне.