Застройщики борются за спрос
Спрос на первичном рынке недвижимости в Петербурге, по разным оценкам, сократился на 20-50%. С осени наметилось увеличение интереса со стороны покупателей, и небольшой рост спроса до конца года будет, однако эксперты не ждут глобальных перемен – рынок останется в состоянии стагнации.
По данным Комитета по строительству Петербурга, за девять месяцев 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,942 млн кв. м жилья, что составляет 71,9% от общего объема запланированного ввода. Лидером по вводу стал Приморский район, в котором на 1 октября построено 277,5 тыс. кв. м. На втором месте – Пушкинский район, где введено в эксплуатацию 256,7 тыс. кв. м. Третье место занял Московский район с показателем 217,8 тыс. кв. м.
Сезонный всплеск
Участники рынка недвижимости Петербурга констатируют значительное снижение спроса на жилье. Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что снижение спроса на первичном рынке в первом полугодии 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года составило 30-40% в зависимости от сегмента.
Со своей стороны, Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, отмечает, что в начале года спрос на жилье снизился вдвое, но в сентябре был отмечен традиционный подъем спроса в среднем на 30%, что связано с началом делового сезона и желанием покупателей воспользоваться льготной ипотекой до окончания программы субсидирования. На данный момент застройщики продолжают стимулировать спрос путем скидок. По словам эксперта, на текущий момент наибольшую долю предложения на первичном рынке жилья в Петербурге составляют однокомнатные и квартиры-студии. Доля малогабаритного жилья сегодня достигает 33% и превалирует в структуре спроса.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», подтверждает, что по итогам III квартала 2015 года наблюдалось существенное увеличение объема продаж строящегося жилья на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области по сравнению со II кварталом 2015 года.
«За три месяца с июля по сентябрь было продано 1,02 млн кв. м жилой недвижимости на первичном рынке, что на 27,4% больше, чем в предыдущем квартале текущего года. В III квартале было заключено около 23,27 тыс. сделок с новостройками. Наибольшее увеличение объема продаж отмечается на территории Петербурга, где прирост по сравнению с показателями II квартала составил 34%. В пригородной зоне Ленинградской области объем продаж вырос на 18%», – прокомментировала Ольга Трошева.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», также констатирует сокращение спроса по итогам девяти месяцев 2015 года на 30-50%. Но по ее мнению, так обстоят дела исключительно у стабильно работающих компаний, имеющих хорошую репутацию. А у застройщиков с менее устойчивым положением или просто небольших компаний ситуация может быть еще сложнее.
Как и коллеги по рынку, Екатерина Гуртовая отмечает, что в сентябре и начале октября наметился явный рост спроса, по ее словам, это связано с тем, что покупатели «более-менее освоились в новых реалиях, с новым курсом рубля и ценой нефти и вновь стали активнее приобретать жилье, в первую очередь для себя».
Новые проекты держат продажи
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на начало IV квартала 2015 года первичные продажи жилья открыты более чем в 600 объектах, включая разные очереди комплексов. Основная доля объема рынка жилой недвижимости приходится на массовый класс, к которому относятся сегменты комфорт и эконом – 89%, или 9,3 млн кв. м из 10,5 млн кв. м общего объема.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», констатирует, что процент снижения объема продаж у каждой конкретной компании зависит от того, выводил ли застройщик на рынок новый объект или нет. «Вывод нового проекта сопровождается пиком продаж: покупатели стараются приобрести жилье по минимальным ценам, на начальной стадии совершаются инвестиционные покупки. На объектах, где состоялось открытие продаж, снижение спроса оказалось минимальным, а в компаниях, где вывода нового объекта не было, произошло заметное снижение. Наша компания тоже фиксировала снижение спроса. В конце I квартала появилась ипотека с господдержкой, которая служит подспорьем и является основным драйвером спроса, что позволяет смягчить негативные факторы, влияющие на рынок».
В свою очередь, Любава Пряникова отметила, что, несмотря на сообщения о банкротстве различных строительных компаний, говорить о массовой заморозке проектов на рынке не приходится. «Конечно, объем вывода на рынок проектов сократился, но тем не менее за девять месяцев 2015 года было выведено в продажу около 100 проектов (включая отдельные секции и очереди уже строящихся проектов) совокупной площадью квартир более 1,3 млн кв. м», – прокомментировала эксперт.
Цены не падают
Участники рынка недвижимости не отмечают значительного колебания в ценах на недвижимость. Полина Яковлева говорит, что цены на квартиры держатся на уровне 2014 года. «Средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах эконом-класса составляет 85 тыс. рублей, комфорт-класса – 105 тыс. рублей.
Приобрести жилье в объектах высокого ценового сегмента можно примерно за 150 тыс. рублей за 1 кв. м», – пояснила эксперт. Со своей стороны, Светлана Денисова считает, что на прежнем уровне цены поддержит еще одно важное явление: вывод в продажу новых объектов сократился почти на 40% по отношению к прошлому году. «Уменьшающийся объем предложения не позволит снизить стоимость квадратного метра. В конце текущего года в связи с тенденцией сокращения объема предложения возможен рост в пределах 5-7%. Ограничителем для уменьшения стоимости служит произошедшее снижение курса национальной валюты. Происходит рост себестоимости строительства. Кроме того, недвижимость в Петербурге не может стоить дешевле, чем в других, более скромных, но крупных городах России, в которых рынок менее насыщен», – добавляет она.
По мнению Юлии Ружицкой, руководителя департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», динамика цен в каждом конкретном проекте зависит от спроса на квартиры в нем. «Предпосылок к резкому изменению стоимости квадратного метра на первичном рынке Петербурга нет. Застройщики продолжат также предлагать покупателям акции и спецпредложения, в рамках которых можно будет выгодно купить квартиру в новом доме», – заключила Юлия Ружицкая.
Мнение:
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
– По итогам 2015 года на рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга будет выведено порядка 2-2,5 млн кв. м жилья. Это примерно в два раза ниже показателей прошлого года, кода застройщики вывели на рынок около 5 млн кв. м жилой недвижимости. До конца текущего года цены на уже выведенные на рынок проекты жилой недвижимости, скорее всего, останутся на текущем уровне. Возможно их краткосрочное снижение в рамках акций, проводимых застройщиками. При этом новые проекты, продажи в которых только будут открыты в октябре-декабре, могут радовать покупателей интересными ценовыми предложениями. В среднем по рынку мы ожидаем снижение цен на строящееся жилье в пределах 5-7% по отношению к аналогичному периоду 2014 года.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга компании RBI:
– Продуктовые предложения застройщиков отличаются разнообразием, многие проекты комфорт-класса могут конкурировать с отдельными предложениями в бизнес-классе. Девелоперы «комфорта» стремятся создать лучший продукт и привлечь своего покупателя как дополнительными опциями, так и скидками. Лето и осень – период разнообразных предложений от застройщиков, начиная от скидки на 1 кв. м и заканчивая выгодной ценой машино-места.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Прогнозы дальнейшего развития рынка недвижимости зависят от множества факторов как экономического характера, влияющих на рынок и покупательский спрос, так и внерыночных, в частности новых предложений властей, касающихся деятельности застройщиков в Петербурге. Мы надеемся, что тенденция к росту спроса, обозначившаяся в сентябре – начале октября, получит дальнейшее развитие и в IV квартале 2015 года, и в 2016 году. Очевидно и то, что клиенты будут все более внимательно смотреть не только на цену жилья (по крайней мере в сегменте комфорт-класса и выше), но станут еще более требовательно относиться к выбору застройщиков. И это абсолютно обоснованно – покупателям следует очень пристально оценивать реальную надежность компаний, стремясь получить максимум дополнительной информации для подтверждения их финансовой устойчивости.
В первом полугодии 2011 года в эксплуатацию было введено порядка 18 тыс. кв. м складских площадей класса А (новые очереди в составе действующих складских комплексов). По сравнению с предыдущими годами эти объемы невелики. На этом фоне эксперты впервые с момента наступления кризиса зафиксировали рост арендных ставок.
По данным NAI Becar, в первом полугодии 2011 года уровень вакантных площадей в качественных складских комплексах сократился на 3% и в настоящее время составляет порядка 10-11% в складских объектах класса А и 8-9% в складских комплексах класса В и В+.
Большинство экспертов рынка отмечают, что ситуация в этом секторе рынка коммерческой недвижимости заметно улучшилась. Высокая активность арендаторов наблюдалась в течение всего полугодия, что подтверждается заключением целого ряда крупных сделок аренды, а также ростом средней площади заявки (в некоторых случаях до 5-6 тыс. кв. м). Однако пока основная часть заявок клиентов, порядка 60%, приходится на складские помещения площадью до 1000 кв. м. В то же время складских комплексов высокого класса А и В, которые могли бы удовлетворить данный спрос, крайне мало. В основном складские комплексы предлагают потенциальным арендаторам крупные блоки от 2,5 до 5 тыс. кв. м, которые технически невозможно разделить на блоки площадью до 1 тыс. кв. м. «Важно отметить существование дефицита специализированных складов, например складов с пандусами для мелкой дистрибуции, температурных складов», – говорит Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с
Крупнейшей за полугодие сделкой по аренде складских помещений можно назвать аренду 19 тыс. кв. м в складском комплексе АКМ Logistics в Шушарах китайским контактным производителем телевизоров и компьютерных мониторов TPV Technology.
Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, считает, что 2011 год станет стартовым для выхода на рынок Петербурга еще ряда международных производственных компаний, не имеющих иных индустриальных площадок в России. «В Петербурге, несмотря на высокий инвестиционный потенциал и выход в последнее время многих международных компаний на наш рынок, практически отсутствуют современные производственные площадки и индустриальные парки, которые способны удовлетворить спрос производственников. Размещение своих производств на базе складских площадей или их модернизация – это, скорее, вынужденный шаг, учитывая, что строительство собственной площадки может занять в среднем от 2 лет начиная с момента подбора земельного участка. Кроме того, компании минимизируют риски, связанные со многими нюансами согласовательных процедур, сроками строительства и т. д», – говорит она.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Санкт-Петербурге, при этом констатирует, что впервые после кризиса зафиксирован рост арендных ставок на складскую недвижимость в Санкт-Петербурге. В первом полугодии 2011 года он составил около 10%. «Это обусловлено сочетанием высокой активности спроса и нулевого ввода доступных для аренды качественных складских площадей. Таким образом, диапазон ставок аренды в классе А составил 95-115 USD/кв. м/год, в классе B – 80-110 USD /кв. м/год», – рассказал господин Киямов.
По данным компании NAI Becar, объем рынка сдаваемой в аренду складской недвижимости Санкт-Петербурга за первое полугодие 2011 года не изменился и составляет в настоящее время 1,53 млн кв. м (только спекулятивные складские комплексы).
Первое полугодие 2011 года ознаменовалось заявлениями о начале строительства складского комплекса «Логинпарк» концерна
Учитывая изложенное выше, к концу 2011 года общий объем предложения может составить 1610-1720 тыс. кв. м.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что сегодня наиболее высокая концентрация качественных складских площадей – в Пушкинском (28%), Московском (15%) и Всеволожском (14%) районах. Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам. Наиболее высокая концентрация качественных складских объектов – в промзонах Шушары (Пушкинский район), Предпортовая (Московский район) и Уткина Заводь (Всеволожский район). Качественные складские объекты представлены также в промзонах Обухово, Горелово, Колпино и Парнас. Единичные объекты встречаются в других локациях.
По различным оценкам, на рынке заявлено несколько крупных проектов, ввод которых ожидается в 2011 году – их суммарная площадь составляет около 190 тыс. кв. м складских помещений разных классов. Однако Оксана Малеева полагает, что до конца 2011 года ожидается ввод лишь 2 складских объектов совокупной площадью складов около 43 тыс. кв. м.
Вера Бойкова рассказала, что заявленная до кризиса площадь всех строящихся и проектируемых спекулятивных складских комплексов превышала 2 млн кв. м. «Однако во время кризиса значительная часть проектов была заморожена. В настоящее время девелоперы постепенно объявляют о возобновлении работы по замороженным в период кризиса проектам. В качестве примера можно назвать проект спекулятивного комплекса Nord Way компании Hanner, проект транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе компании «Созвездие», проект складского комплекса для собственных нужд компании Wuerth», – перечисляет она.
Денис Кожин
.jpg)
.jpg)
В перспективе ближайших 5 лет около Петербурга может появиться 3-4 новых гольф-клуба. Сегодня вблизи городской черты насчитывается 17 площадок, предназначенных для игры в гольф.
Эксперты полагают, что Петербург имеет высокий потенциал для развития этого вида спорта, который сегодня сдерживается только отсутствием предложения. Вместе с тем создание площадок для гольфа требует значительных инвестиций и может быть экономически целесообразным только в симбиозе с элитной недвижимостью.
Как правило, клуб включает непосредственно поле для игры в гольф (полноценное поле включает в себя 18 лунок), тренировочную площадку, клаб-хаус, гостиницу или апартаменты, ресторан и кафе, магазин инвентаря, одежды для гольфа и аксессуаров. Возможно размещение и других объектов. Все зависит от площади, формата проекта, ценовой политики, специфических особенностей местоположения.
Потребность назрела
Первое гольф-поле в России появилось в 90-х годах прошлого века, и достаточно логично, что произошло это в Подмосковье. Впрочем, практически сразу последовало появление гольф-клуба в Петербурге (в 1995 году в Курортном районе Петербурга был построен гольф-клуб «Дюны» – ред.), – рассказывает заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Михаил Гущин. – Однако обстоятельства складывались так, что за последующие два десятка лет это направление в Москве получило развитие, в то время как в Петербурге гольф-клуб «Дюны» остается пока единственным».
Характеристики существующего гольф-клуба «Дюны» не позволяют проводить состязания международного уровня, поэтому давно назрела необходимость создания в городе соответствующего гольф-клуба, отмечает Михаил Гущин. Замдиректора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург Евгения Васильева говорит, что поле в «Дюнах» рассчитано только на 9 лунок при стандарте в 18 лунок. По ее словам, в качестве альтернативных площадок петербуржцы могут воспользоваться услугами гольф-клубов в Финляндии и Прибалтике. «Несмотря на схожий климат и ограниченную сезоном игру на открытом воздухе, в Финляндии высокая концентрация полей хорошего уровня. Причем стоимостный диапазон достаточно широкий: от демократичного до статусного, – поведала Евгения Васильева. – Для примера: средняя стоимость членства в клубах Финляндии составляет 500-850 EUR в год».
По данным Михаила Гущина, руководство действующего гольф-клуба «Дюны» предпринимает попытки развивать соседние территории и с этой целью получило в аренду участок земли. Однако для улучшения экономической целесообразности проекта требуется рыночная реализация достаточно большого объема коммерческой недвижимости, считает эксперт.
Мячик катится
Помимо упомянутого расширения клуба «Дюны» на текущий момент широкую огласку получили несколько подобных проектов вокруг города. В их числе «Peterhof Lakes Course / Михайловка» площадью
Что касается проекта «Бельведер», то некоторое время назад к нему проявлял интерес германский BHF Bank, но судя по низкой новостной активности в отношении проекта, его развитие пока приостановлено.
Евгения Васильева считает, что открытие новых клубов в Петербурге послужит хорошим стимулом для увеличения популярности игры среди жителей города и пригородов. Дополнительный потенциал спроса создадут гости из Финляндии и жители Северо-Западного региона РФ. Кроме того, москвичи, играющие в гольф, которым будет интересно «освоить» новую игровую площадку.
Выгодный симбиоз
Эксперты связывают низкие темы развития крупных гольф-площадок в Петербурге с высоким уровнем инвестиций, который требуется для таких проектов и длительные сроки окупаемости, которые в среднем составляют не менее 10 лет. Как отмечает руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова, под размещение непосредственно полей нужны участки площадью в среднем
«Также на развитие гольф-проектов влияет сезонность. Если говорить о нашем климате, то сезон длится примерно с апреля по октябрь. Как альтернативный вариант – зимний гольф – на снегу. Лунки вырубаются в снегу, курс делается с использованием вместо травяного покрытия – снежного покрытия разной степени плотности. Длина одной лунки короче, а мячи не традиционно белого цвета, а желтого или оранжевого, чтобы игрок мог легко их отыскать в снежной «ловушке», – добавляет замдиректора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург Евгения Васильева.
Необходимость значительного объема инвестиций в проект обуславливает тот факт, что все заявленные проекты гольф-клубов содержат в своем составе либо коттеджный поселок, либо комплекс апартаментов. От такого симбиоза выигрывают и гольф-объекты и проекты загородного жилья. Соседство с гольф-клубом прибавляет загородному жилью привлекательности, создает определенный образ, поднимает стоимость «квадрата» и служит двигателем продаж. Гольф-проекту коттеджный поселок гарантирует повышение экономического эффекта.
«Инвестиции в строительство гольф-поля и инфраструктуры достаточно велики, и их строительство без коттеджного поселка не очень целесообразно, – отмечает Михаил Гущин. – Поле для гольфа само по себе не является прибыльным бизнесом. Основной доход приносит реализация коттеджей, которые располагаются рядом. По его словам, коттеджи позиционируются в классе А, что позволяет достигать сроков окупаемости 7-8 лет». По словам Зоси Захаровой, гольф-клуб увеличивает стоимость элитного поселка и в плане маркетинга, и в плане стоимости реализации, и в плане темпа продаж, так же как и стоянка для яхт. Евгения Васильева оценивает рост стоимости самого жилья, расположенного либо в составе гольф-проекта либо рядом с ним, в 20-30%.
Учитывая все сдерживающие факторы, эксперты уверены, что в Петербурге есть все предпосылки для того, чтобы гольф получил распространенность, сравнимую с популярностью этой игры в Финляндии или Швеции. Емкость гольф-рынка в Северной столице очень высокая, спрос сдерживает только дефицит предложения, и в случае появления хорошего гольф-поля интерес к нему со стороны потребителей будет значительным.
Проекты гольф-клубов международного уровня вокруг Санкт-Петербурга
|
Название проекта |
Местоположение |
Площадь, га |
Предполагаемые объекты инфраструктуры |
|
Peterhof Lakes Course / Михайловка |
Стрельна |
90 |
Клубный дом, административное здание, комплекс апартаментов |
|
Царскосельский гольф-клуб |
Пушкин, Баболовский парк |
100 |
Административное здание Коттеджный поселок |
|
Дюны |
Сестрорецк |
200 |
Водно-оздоровительный комплекс Площадки для зимних видов спорта Коттеджный поселок, 300 домов |
|
Бельведер |
Петродворец, Луговой парк |
250 |
Не определены |
Источник: Knight Frank St. Petersburg
Марина Акатова