Ростехнадзор и СРО: работа над ошибками
Только три саморегулируемые организации на Северо-Западе прошли проверку Ростехнадзора в 2015 году без претензий со стороны надзорного органа. Остальные СРО получили штрафы на сумму 415 тыс. рублей. На минувшей неделе стороны встретились в формате очной ставки, чтобы понять, как оптимизировать процесс проверки саморегуляторов.
Практика проведения проверок строительных саморегулируемых организаций Петербурга Северо-Западным управлением Ростехнадзора обсуждалась на минувшей неделе в рамках заседания круглого стола под эгидой координатора НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу. В мероприятии приняли участие руководители и специалисты контрольных отделов СРО.
Как рассказала консультант межрегионального отдела правового обеспечения Северо-Западного управления Ростехнадзора Наталия Григорьева, по состоянию на 1 октября 2015 года на территории Российской Федерации зарегистрировано 506 саморегулируемых организаций, в том числе 272 «строительные» СРО, 194 СРО проектировщиков и 40 СРО инженерных изыскателей. На подотчетной Северо-Западному управлению территории работают 94 СРО, 70 из которых зарегистрированы в Санкт-Петербурге, 12 – в Ленинградской области. В реестре этих СРО числятся более 45,4 тыс. компаний.
Статистика надзора
По словам представителя ведомства, 2015 год отличается повышенным вниманием Ростехнадзора к деятельности саморегуляторов. Так, по итогам восьми месяцев управление провело 57 проверок, в 2014 году их было только 35. При этом ведомство увеличило как плановые проверки (14 против шести в 2014 году), так и внеплановые (43 против 29). Основаниями для проведения внеплановых стали обращения и заявления третьих лиц (шесть визитов), информация региональных властей (четыре), поручения федерального центра (пять) и 27 актов проведены в целях контроля исполнения выданных ранее предписаний.
«В результате проведенных проверок всего у трех саморегулируемых организаций мероприятия прошли без выявленных нарушений. К сожалению, все остальные СРО, в отношении которых проводилась проверка, допустили те или иные ошибки», – рассказала госпожа Григорьева. Среди основных претензий Ростехнадзора – нарушения при формировании и размещении средств компенсационного фонда (выявлено у 36% СРО). Речь идет в первую очередь о привлечении третьих лиц (агентов) при размещении компфондов на депозитах. Кроме того, общим собранием не всегда обозначен порядок формирования компенсационного фонда и не определены возможные способы размещения средств фонда. 67% проверенных СРО допустили нарушения информационной открытости. Эти организации не разместили в Интернете обязательную информацию или разместили с нарушением требований по обеспечению доступа к этим документам и информации. У одной СРО по результатам проверки вообще не обнаружилось собственного сайта.
Кстати, на вопрос из зала о правах СРО на доменное имя госпожа Григорьева однозначно ответила: сайт должен быть зарегистрирован на организацию. Никакие аренды домена не пройдут.
Наконец, подавляющее большинство СРО (85%), как выяснил Ростехнадзор, нарушают порядок выдачи, замены и приостановления действия свидетельств о допуске. Например, часто СРО вопреки закону производят аннулирование свидетельств, а затем эти же допуски с этими же номерами снова появляются в реестре, в случае приостановления свидетельств на 60 дней СРО «забывают» возобновлять их, и дальнейший статус допуска той или иной строительной компании неизвестен. Многие саморегуляторы в нарушение ст. 55.6 ГрК РФ выдают свидетельства, не дожидаясь полной уплаты взноса в компенсационный фонд. «Это легко прослеживается, поскольку есть платежное поручение с отметкой банка, и понятно, что если свидетельство выдано ранее, мы можем ставить нарушение», – говорит представитель ведомства. СРО далеко не всегда осуществляют контроль за деятельностью своих членов, либо проверки со стороны контрольных отделов идут с нарушением установленных сроков. Все эти нарушения вылились в 30 дел об административных правонарушениях, возбужденных по результатам проверок. Большая часть дел заведена из-за неразмещения СРО необходимых документов. Шесть дел касаются неисполнения организацией ранее выданных предписаний. В итоге сумма начисленных штрафов за восемь месяцев 2015 года составила 415 тыс. рублей. При этом северо-западные СРО свои штрафы платят исправно, отметила госпожа Григорьева.
Спрос с банков
Опираясь на накопленный опыт проверок, Ростехнадзор предложил внести ряд изменений в действующее законодательство. Так, в ведомстве предлагают установить административную ответственность за нарушение СРО требований действующего законодательства в части нарушений порядка выдачи свидетельств и размещения средств компфонда, законодательно закрепить правопреемство по обязательствам членов саморегулируемых организаций при смене членства в СРО.
Еще один важный аспект – Ростехнадзор хочет получить возможность запрашивать у банков информацию о размещении средств компенсационных фондов. Кроме того, ведомство считает необходимым четко определить порядок и сроки прекращения членства в саморегулируемой организации, а также закрепить порядок перехода средств компфондов, исключенных из реестра СРО, от НОСТРОЙ к тем саморегулируемым организациям, в которые вновь вступает юридическое лицо, утратившее допуск к работам.
Вопросы СРО
У представителей саморегулируемых организаций на мероприятии возникла к Ростехнадзору масса вопросов. Начали с безобидных. Член совета НОСТРОЙ, директор НП «РОССО-ДОРМОСТ» Кирилл Иванов заявил, что сейчас, фактически, формируется культура проведения проверок, и поинтересовался, какие условия нужно создать для специалистов ведомства. Удобно ли большую часть документооборота предоставлять в электронном виде?
По словам госпожи Григорьевой, те, кто уже проходил проверку, особых трудностей в подготовке к приему сотрудников Ростехнадзора не испытывают.
Как правило, к плановым мероприятиям готовятся тщательно, что экономит время обеим сторонам. «В запросе к СРО мы указываем все интересующие нас материалы. На бумаге мы принимаем учредительные документы, документы о размещении компфондов и решения общего собрания, остальное принимаем в электронном виде, но с обязательной защитой носителей», – рассказала Наталия Григорьева.
В свою очередь, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поинтересовался, может ли Ростехнадзор запрашивать у банков данные о размере компенсационных фондов не на дату проверки (поскольку такие выписки СРО может купить и «нарисовать» там любую цифру), а на произвольный период, например оперативную сводку о состоянии компфонда полгода назад. Однако оказалось, что подобную практику в Ростехнадзоре не ведут.
Президент СРО НП «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ» Виктор Нестеров посетовал, что часто за нарушение в Ростехнадзоре принимают обидные технические ошибки. Например, некорректное название компании в тексте решения общего собрания и в реестре.
Участники заседания круглого стола также попросили представителя ведомства прояснить ситуацию по поводу обязанности СРО хранить и предоставлять при проверке документы на бумажных носителях. Ведь в соответствии с законодательством такую документацию организации должны хранить не более трех лет. Госпожа Григорьева ответила, что такие ситуации случаются и что в этом случае саморегулируемая организация просто должна дать письменные пояснения о непредоставлении документов. Тогда административных действий в ее адрес не последует.
В итоге представители СРО попросили Ростехнадзор составить методическое пособие для саморегуляторов по подготовке к прохождению проверок. Было решено, что СРО подготовят вопросы к Ростехнадзору, которые не успели сформулировать к заседанию круглого стола, и вместе с ответами надзорного органа информация также будет размещена в методичке. Кроме того, представители СРО изъявили желание направить в адрес ведомства предложения по оптимизации работы с Ростехнадзором.
По итогам 2013 года рынок сборного железобетона (железобетонных изделий – ЖБИ) для крупнопанельного домостроения составил 650 тыс. кв. м. По экспертным прогнозам, в 2014 году этот сегмент вырастет более чем на 10% и достигнет объема 725 тыс. кв. м.
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», пояснил, что рынок ЖБИ состоит из двух сегментов: крупнопанельного домостроения (КПД) и товарных ЖБИ, которые используются на объектах всех типов (например, сваи, лестничные марши, шахты лифтов и пр.).
Растущий сегмент
Александр Батушанский ссылается на Росстат и отмечает, что за 8 месяцев 2014 года общий объем производства ЖБИ снизился по сравнению с 2013 годом на 2,5%. «Но, по нашим предварительным оценкам, в 2014 году суммарный объем рынка товарных ЖБИ, а также изделий КПД вырастет на 9%. Основная причина роста – повышение популярности домов из сборного железобетона, потому что это наиболее технологичный вид домостроения, а потребительские качества таких домов шагнули далеко вперед по сравнению с советскими «панельками», – прокомментировал Александр Батушанский.
Он отметил, что, по данным мониторинга ЗАО «Решение», доля строящихся домов из сборного железобетона в Петербурге и Ленобласти в сентябре 2014 года составляла 20% по сравнению с 15% в 2013 году. Еще 2% приходится на технологию «панель-монолит», где каркас создается из монолитного железобетона, а сборный железобетон используется в качестве ограждающей конструкции и части внутренних перегородок.
Эксперт добавил, что общеэкономическая и тем более политическая ситуация никак не повлияла на рынок ЖБИ. «Согласно нашим предварительным прогнозам, объем возведения каркасов с использованием КПД в 2014 году составит около 725 тыс. кв. м в год против 650 тыс. кв. м в прошлом году», – сказал он.
В компании «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» отметили, что рынок железобетонных изделий достаточно закрыт, но добавили, что если говорить о структуре отгрузки в целом, то в текущем году, по сравнению с 2013 годом, увеличилась доля потребления изделий, используемых при возведении надземной части зданий.
«Причина в том, что в прошлом году на территории Петербурга и пригородных районов Ленинградской области было начато большое количество новых объектов (за 8 месяцев 2014 года было выдано 120 разрешений на строительство жилых объектов, за тот же период 2013 года – более 170). Это простимулировало спрос на изделия нулевого цикла в начале прошлого года. В нынешнем году потребность в таких изделиях оказалась ниже. В течение 2014 года велись строительство и сдача готовых объектов. Об этом свидетельствует количество выданных разрешений на ввод в эксплуатацию жилых объектов: рост с 233 в 2013 году до 296 в 2014 году», – прокомментировали в компании.
Со своей стороны, Олег Семененко, генеральный директор Производственной Компании «ПрофБетон», рассказал, что рынок ЖБИ, как и другие сегменты строительной отрасли Петербурга, склонны к общим тенденциям и колебаниям. «С уходом из финансовой сферы «дешевых денег» резко сокращается объем кредитования строительной сферы. Это, в свою очередь, сказывается на рынке ЖБИ. Многие производители, не желая рисковать, переводят на условия предоплаты или короткой отсрочки своих клиентов», – прокомментировал эксперт. Он прогнозирует по итогам 2014 года небольшой рост рынка ЖБИ в пределах 1-3% в целом, хотя не отрицает, что по некоторым позициям может быть и спад.
Сотня игроков
В компании «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» сообщили, что на рынке сборного железобетона действуют не менее 100 различных компаний, занимающихся как непосредственно производством, так и перепродажей железобетонных изделий. Однако их точное количество определить сложно, поскольку численность небольших компаний постоянно меняется. Достаточно крупными являются не менее 30-40 участников рынка, среди которых и железобетонные заводы, существующие еще с советских времен.
«Вероятная причина, по которой девелоперы стремятся обладать собственным железобетонным производством – крупные проекты, при реализации которых они не хотят зависеть от сторонних производителей строительных материалов. Вместе с тем можно предположить, что застройщики планируют использовать для возведения зданий собственные технологии, предполагающие применение железобетонных изделий, нетиповых для рынка, но «стандартных» в рамках используемой технологии строительства. В этом случае девелопер рассчитывает сэкономить на производстве и гарантировать своевременную поставку изделий со своего завода на свои же объекты за счет создания вертикально интегрированной структуры», – рассказали в компании, добавив, что некоторые игроки рынка специализируются преимущественно на выпуске типовой продукции, на поставках ЖБИ из других регионов и перепродаже изделий других заводов-изготовителей, что возможно за счет оптовых скидок. Входной барьер для начала производства простых изделий – дорожных плит, фундаментных блоков – сравнительно невысок.
В свою очередь Александр Батушанский рассказал, что компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона «под ключ», насчитывается около 10. А тех, кто производит товарные ЖБИ, до 90. Из них более-менее заметных на рынке 15-20.
Следуя этой логике, среди лидеров в сегменте товарных ЖБИ следует отметить ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», ООО «СИБ-Центр», компании «Т-Бетон», «Бетсет», «Бетонекс». В сегменте каркасно-панельного домостроения крупными игроками являются ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), «Войсковицкий ЗЖБИ № 1» (принадлежит СУ-155), «Гатчинский ССК» (входит в группу «Ленстройматериалы»), «Киришский ДСК» (входит в «ЛенРусСтрой»).
Олег Семененко считает, что рынок производителей ЖБИ в Петербурге в целом стабилен и по объемам, и по числу производств. «Каждый год появляются новые компании, но вместе с тем закрываются или сокращаются в объемах уже существующие производства. Серьезных изменений нет и, скорее всего, в ближайшее время не будет. Опять же, это связано с усложнившейся финансовой ситуацией в отрасли. Что касается нашей компании, то на своем производстве в Пушкине мы делаем дорожные плиты, сваи, шахты лифтов, вентиляционные блоки. В ближайшее время планируется расширение номенклатуры продукции и общего объема выпуска, для чего мы модернизируем бетонное производство и изготавливаем новые формы», – рассказал он.
Цены вырастут к весне
В «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» рассказали, что цены на железобетонные изделия в течение года изменялись слабо – не выше уровня инфляции: «В первую очередь это касается типовых изделий – дорожных плит, элементов колодцев, фундаментных блоков. Упомянутая продукция является сравнительно несложной, а производителей, которые ее выпускают, много. По этой причине методы ценовой конкуренции активно используются многим участниками рынка. При этом в течение года цены на отдельные виды изделий колеблются, то повышаясь, то понижаясь в зависимости от спроса».
Олег Семененко также отметил, что цены на ЖБИ в целом не имели существенных колебаний за 2014 год, несмотря на рост стоимости бетона и сырья. «Но, думается, в ближайшие месяцы при сохранении спроса они останутся такими же за счет межсезонья, а весной нас ждет резкий рост из-за инфляции», – заключил он.
Мнение
Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «ПЕНОПЛЭКС»:
– Говорить о том, что санкции и прочие неприятности, которые настигли нас в 2014 году, каким-либо существенным образом повлияли на рынок ЖБИ, я бы не стал. Сейчас наблюдается небольшой вполне планомерный рост рынка, который вскоре может немного замедлиться в связи с сокращением вывода новых объектов на рынок. Но на данный момент этого пока не происходит.
Мы имеем опыт взаимодействия с несколькими заводами, занимающимися выпуском ЖБИ, и наблюдаем за тем, что здесь идет постепенное и последовательное наращивание производственных мощностей. Но локальный рынок, на котором и происходит сейчас реализации произведенной продукции, не готов к серьезному увеличению потребления. Поэтому предприятия крупных застройщиков, например, Группа ЛСР, заинтересованы скорее в улучшении качества производства, чем в значительном наращивании объема. Рынок не стоит на месте, и потому важно совершенствовать свой продукт, находить оптимальные и удобные решения, которые будут выгодны и полезны. Например, мы совместно с некоторыми производителями ЖБИ ведем переговоры по выпуску новых сэндвич-панелей, состоящих из железобетонной конструкции и утеплителя из экструзионного пенополистирола. Выпуск готовых панелей позволит значительно сократить время на монтажные работы, когда требуется время на прикрепление теплоизоляционного материала к каждой плите, а соответственно, удастся оптимизировать и финансовые расходы. Кроме того, из таких полноценных заготовленных элементов гораздо удобнее строить – все собирается как конструктор, фактически речь идет о полносборном домостроении.
Рынок ипотечного кредитования продолжает рост, хоть и не такой бурный, как в начале нынешнего года. Однако банкиры стали гораздо более взвешенно относиться к оценке рисков потенциальных заемщиков – число отказов в выдаче жилищных кредитов выросло.
По итогам первого полугодия, благодаря государственным инвестициям, поддержавшим ставки, рынок ипотечного кредитования в России, по данным УК «Финам Менеджмент», вырос на 40% (за весь 2013 год рост составил 30%). Опираясь на благоприятный фундамент предыдущего периода, очень динамично росло новое строительство – в первом полугодии рост ввода нового жилья составил 30% (за 2013 г. – только около 7%).
Но, как говорят аналитики, в ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает замедление на фоне увеличения ставок и сужения спроса, но все-таки по итогам года рост будет довольно высоким. На локальном рынке Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2014 г. объем ипотечного кредитования составил около 43 млрд руб., рост год к году – около 58%. «Во втором полугодии динамика на фоне прогнозируемого роста ставок и сужения спроса заметно снизится, тем не менее, по итогам года результаты могут сформироваться на весьма высоком уровне – около 90-95 млрд руб. (рост составит около 40%)», – прогнозирует Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
На первичном рынке рост ипотечных сделок был еще выше. «Доля ипотечных сделок в общем объеме заключенных договоров «Главстрой-СПб» растет с начала 2014 года. За 3 квартал она составила 50% от общего количества договоров долевого участия. Мы ожидаем сохранения высоких показателей по количеству выдаваемых ипотечных кредитов до конца года», – оптимистично отзывается Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб».
Он отмечает, что на протяжении последних 4-5 лет доля отказов банков на обращения граждан в выдаче ипотечных кредитов в среднем составляет около 10%.
Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость», согласна с такой оценкой: «В среднем порядка 10% заемщиков отказывают в выдаче ипотечного кредита, еще незначительной доле клиентов – порядка 3% – банки предлагают сумму, которая несколько меньше запрашиваемой. Доля ипотечных сделок с начала года также практически не менялась, в зависимости от застройщика она составляет от 40% и более в общем объеме продаж».
Директор Санкт-Петербургского регионального филиала Россельхозбанка Илья Злуницын, впрочем, несколько выше оценивает долю отказов. По его словам, процент отказа заемщикам по ипотечным кредитам составляет около 20%. «Данный показатель зависит от подхода банка к оценке залога, платежеспособности клиента и его кредитной истории», – соглашается господин Злуницын.
Ирина Дзюба, директор ипотечного бизнеса Локо-Банка, также оценивает процент отказа в 15-20%.
Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, говорит, что в целом по рынку наблюдается рост отказов по ипотечным заявкам в связи с динамичным ростом потребительского кредитования и, как следствие, просрочки. «Основными причинами отказа клиентам в получении ипотечного кредита являются плохая кредитная история и несоответствие требованиям службы безопасности», – говорит господин Мурашкин
Сергей Китаев, руководитель отдела ипотечного кредитования и оформления сделок с недвижимостью «ЮИТ Московия», также полагает, что с начала года наблюдается увеличение доли отказов. «Банки стали тщательнее проверять заемщиков, и даже небольшие «темные пятна» в кредитной истории могут повлиять на решение об отказе», – уверен он.
Константин Мурашкин отмечает, что «осторожничают» не только банки, но и клиенты. «Поэтому с начала года наблюдается сокращение средней суммы ипотечного кредита с 2,3 до 2,0 млн рублей», – говорит он.
Мнение:
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:
– Декларируемые условия банков постепенно ужесточаются: так, первоначальный взнос фактически вырос с 10% до 15%. При большом количестве обращений за ипотекой весьма велик оказывается и процент отказов. По нашим данным, примерно каждый четвертый обратившийся не получает ипотеку, поскольку его не устраивают предложенные условия. И примерно каждый третий просто получает отказ банка. Соответственно, доля ипотечных сделок среди наших клиентов составляет примерно 50% – в полтора раза меньше количества желающих получить ипотеку.