Ростехнадзор и СРО: работа над ошибками
Только три саморегулируемые организации на Северо-Западе прошли проверку Ростехнадзора в 2015 году без претензий со стороны надзорного органа. Остальные СРО получили штрафы на сумму 415 тыс. рублей. На минувшей неделе стороны встретились в формате очной ставки, чтобы понять, как оптимизировать процесс проверки саморегуляторов.
Практика проведения проверок строительных саморегулируемых организаций Петербурга Северо-Западным управлением Ростехнадзора обсуждалась на минувшей неделе в рамках заседания круглого стола под эгидой координатора НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу. В мероприятии приняли участие руководители и специалисты контрольных отделов СРО.
Как рассказала консультант межрегионального отдела правового обеспечения Северо-Западного управления Ростехнадзора Наталия Григорьева, по состоянию на 1 октября 2015 года на территории Российской Федерации зарегистрировано 506 саморегулируемых организаций, в том числе 272 «строительные» СРО, 194 СРО проектировщиков и 40 СРО инженерных изыскателей. На подотчетной Северо-Западному управлению территории работают 94 СРО, 70 из которых зарегистрированы в Санкт-Петербурге, 12 – в Ленинградской области. В реестре этих СРО числятся более 45,4 тыс. компаний.
Статистика надзора
По словам представителя ведомства, 2015 год отличается повышенным вниманием Ростехнадзора к деятельности саморегуляторов. Так, по итогам восьми месяцев управление провело 57 проверок, в 2014 году их было только 35. При этом ведомство увеличило как плановые проверки (14 против шести в 2014 году), так и внеплановые (43 против 29). Основаниями для проведения внеплановых стали обращения и заявления третьих лиц (шесть визитов), информация региональных властей (четыре), поручения федерального центра (пять) и 27 актов проведены в целях контроля исполнения выданных ранее предписаний.
«В результате проведенных проверок всего у трех саморегулируемых организаций мероприятия прошли без выявленных нарушений. К сожалению, все остальные СРО, в отношении которых проводилась проверка, допустили те или иные ошибки», – рассказала госпожа Григорьева. Среди основных претензий Ростехнадзора – нарушения при формировании и размещении средств компенсационного фонда (выявлено у 36% СРО). Речь идет в первую очередь о привлечении третьих лиц (агентов) при размещении компфондов на депозитах. Кроме того, общим собранием не всегда обозначен порядок формирования компенсационного фонда и не определены возможные способы размещения средств фонда. 67% проверенных СРО допустили нарушения информационной открытости. Эти организации не разместили в Интернете обязательную информацию или разместили с нарушением требований по обеспечению доступа к этим документам и информации. У одной СРО по результатам проверки вообще не обнаружилось собственного сайта.
Кстати, на вопрос из зала о правах СРО на доменное имя госпожа Григорьева однозначно ответила: сайт должен быть зарегистрирован на организацию. Никакие аренды домена не пройдут.
Наконец, подавляющее большинство СРО (85%), как выяснил Ростехнадзор, нарушают порядок выдачи, замены и приостановления действия свидетельств о допуске. Например, часто СРО вопреки закону производят аннулирование свидетельств, а затем эти же допуски с этими же номерами снова появляются в реестре, в случае приостановления свидетельств на 60 дней СРО «забывают» возобновлять их, и дальнейший статус допуска той или иной строительной компании неизвестен. Многие саморегуляторы в нарушение ст. 55.6 ГрК РФ выдают свидетельства, не дожидаясь полной уплаты взноса в компенсационный фонд. «Это легко прослеживается, поскольку есть платежное поручение с отметкой банка, и понятно, что если свидетельство выдано ранее, мы можем ставить нарушение», – говорит представитель ведомства. СРО далеко не всегда осуществляют контроль за деятельностью своих членов, либо проверки со стороны контрольных отделов идут с нарушением установленных сроков. Все эти нарушения вылились в 30 дел об административных правонарушениях, возбужденных по результатам проверок. Большая часть дел заведена из-за неразмещения СРО необходимых документов. Шесть дел касаются неисполнения организацией ранее выданных предписаний. В итоге сумма начисленных штрафов за восемь месяцев 2015 года составила 415 тыс. рублей. При этом северо-западные СРО свои штрафы платят исправно, отметила госпожа Григорьева.
Спрос с банков
Опираясь на накопленный опыт проверок, Ростехнадзор предложил внести ряд изменений в действующее законодательство. Так, в ведомстве предлагают установить административную ответственность за нарушение СРО требований действующего законодательства в части нарушений порядка выдачи свидетельств и размещения средств компфонда, законодательно закрепить правопреемство по обязательствам членов саморегулируемых организаций при смене членства в СРО.
Еще один важный аспект – Ростехнадзор хочет получить возможность запрашивать у банков информацию о размещении средств компенсационных фондов. Кроме того, ведомство считает необходимым четко определить порядок и сроки прекращения членства в саморегулируемой организации, а также закрепить порядок перехода средств компфондов, исключенных из реестра СРО, от НОСТРОЙ к тем саморегулируемым организациям, в которые вновь вступает юридическое лицо, утратившее допуск к работам.
Вопросы СРО
У представителей саморегулируемых организаций на мероприятии возникла к Ростехнадзору масса вопросов. Начали с безобидных. Член совета НОСТРОЙ, директор НП «РОССО-ДОРМОСТ» Кирилл Иванов заявил, что сейчас, фактически, формируется культура проведения проверок, и поинтересовался, какие условия нужно создать для специалистов ведомства. Удобно ли большую часть документооборота предоставлять в электронном виде?
По словам госпожи Григорьевой, те, кто уже проходил проверку, особых трудностей в подготовке к приему сотрудников Ростехнадзора не испытывают.
Как правило, к плановым мероприятиям готовятся тщательно, что экономит время обеим сторонам. «В запросе к СРО мы указываем все интересующие нас материалы. На бумаге мы принимаем учредительные документы, документы о размещении компфондов и решения общего собрания, остальное принимаем в электронном виде, но с обязательной защитой носителей», – рассказала Наталия Григорьева.
В свою очередь, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поинтересовался, может ли Ростехнадзор запрашивать у банков данные о размере компенсационных фондов не на дату проверки (поскольку такие выписки СРО может купить и «нарисовать» там любую цифру), а на произвольный период, например оперативную сводку о состоянии компфонда полгода назад. Однако оказалось, что подобную практику в Ростехнадзоре не ведут.
Президент СРО НП «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ» Виктор Нестеров посетовал, что часто за нарушение в Ростехнадзоре принимают обидные технические ошибки. Например, некорректное название компании в тексте решения общего собрания и в реестре.
Участники заседания круглого стола также попросили представителя ведомства прояснить ситуацию по поводу обязанности СРО хранить и предоставлять при проверке документы на бумажных носителях. Ведь в соответствии с законодательством такую документацию организации должны хранить не более трех лет. Госпожа Григорьева ответила, что такие ситуации случаются и что в этом случае саморегулируемая организация просто должна дать письменные пояснения о непредоставлении документов. Тогда административных действий в ее адрес не последует.
В итоге представители СРО попросили Ростехнадзор составить методическое пособие для саморегуляторов по подготовке к прохождению проверок. Было решено, что СРО подготовят вопросы к Ростехнадзору, которые не успели сформулировать к заседанию круглого стола, и вместе с ответами надзорного органа информация также будет размещена в методичке. Кроме того, представители СРО изъявили желание направить в адрес ведомства предложения по оптимизации работы с Ростехнадзором.
1. Спрос
Весь 2009-й год проходит без потрясений для рынка недвижимости. С января месяца стало понятно, что рынок оживает, активность восстанавливается. В первом квартале многие строители осознали, что снижение цен неизбежно, если они хотят запустить продажи. Эти действия подтолкнули население к покупкам квартир.
В середине года был сезонный спад спроса. Продажи в третьем квартале просели в самом его начале (июль), но в конце августа и в сентябре наверстали упущенное. Спрос вырос на 25% и поднялся только до уровней весны 2009 года. В итоге, за третий квартал средние продажи по рынку практически не изменились по сравнению с предыдущими двумя кварталами и составили порядка
Самые популярные квартиры по запросам покупателей – это однокомнатные по стоимости около 2 000 000 рублей. Причем спрашивают в основном готовые дома. К сожалению, в Петербурге 1-комнатную квартиру готовом доме за такие деньги не купить. В лучшем случае – студию.
2. Предложение
Новые проекты сегодня на рынок практически не поступают. Ниже приведены все «распакованные» в этом году объекты (продажи на которых начались в 2009 году с нулевого цикла):
1. Рант – Актерский Олимп
2. 36 трест – Парус
3. Норман – Шушары
4. Арсенал – Девяткино
5. ЦДС – Бугры
6. ЦДС – Парковый
7. ЛенСпецСМУ – Талисман
8. Сигма – Бугры
9. Северный Город – Привилегия
Новые проекты, продажи на которых начались в 2009 году на высокой стадии готовности
10. ИПС – Английский бульвар
11. ГДСК – Каролина, на Народной улице
12. ЦДС – Дом на Октябрьской
Новые корпуса, поступившие в продажу в 2009 в «старых» проектах
13. ЛенСпецСМУ – Юбилейный (дополнительный корпус)
14. ГДСК – Долгоозерный (два дополнительных корпуса)
15. ГДСК – Пулковский Посад (два дополнительных корпуса)
16. ГДСК – Южный (два дополнительных корпуса)
17. Строительный трест – Учительская, 16 (дополнительный корпус)
18. Строительный трест – Коломяжский, 15 (дополнительный корпус)
19. Темп – на Бадаева (кирпичный корпус + панельный корпус)
Таким образом, заложено только 9 новых проектов, остальные уже находились в процессе строительства, но не продавались. В общей сложности за 2009 год были открыты продажи в проектах не более чем на 500 тыс. кв. м. жилья. Этот объем квартир реализуется сегодня за пол года.
Для сравнения, с 2003 по 2008 год в продажу выводилось от 2,2 до 2,8 млн. кв. м. жилья. Только в 2006 году был спад до 1,2 млн. кв. м. из-за изменения процедуры получения участков.
То есть предложение стремительно убывает и особенно в готовых домах. В эконом-классе в сданных проектах или с близкими сроками сдачи (2009 год) осталось реализовать
Сейчас еще рано говорить о дефиците, но если спрос продолжит нарастать, а темпы прироста предложения останутся на прежнем уровне, то к середине 2010 года с недостатком предложения мы столкнемся в полный рост. Не последнюю роль в образовании дефицита играет город, выкупая самые ликвидные квартиры у застройщиков под социальные программы.
3. Цены
Средние цены в третьем квартале снижались, но не значительно. Ощутимо упали квартиры в сегменте элита – на 4,4%. В бизнес-классе падение не превысило 3%. В типовом жилье цены за квартал упали на 2,5%. Темпы снижения цен падают. Для сравнения во втором квартале снижение составило в элите, бизнесе и эконом классе 8,8%, 6,2%, 5,9% соответственно.
Особенно сильно цены падали в апреле-мае этого года.
Сегодня застройщики явно стали чувствовать себя увереннее. Опережая аналитику четвертого квартала, можно сказать, в нем, вероятна, не просто остановка цен, но даже и рост. Несколько крупных застройщиков Петербурга с начала октября существенно подняли цены (на 10% и более). Конечно, не все последуют их примеру, но «первые ласточки» уже появились. Сегодня уверенно можно говорить о дне цен на ликвидные квартиры. Некоторое снижение возможно только по проектам с поздними сроками сдачи и неликвидными квартирами.
4. Анализ активности строительства
По итогам объезда объектов, находящихся в процессе строительства, были собраны следующие данные: отмечена динамика – 43,1%; изменений нет – 56,9%. Больше половины объектов не изменили своего фактического состояния в течении III квартала 2009 года. То есть видимых изменений за прошедший квартал на объекте строительства не наблюдается, даже если при этом на нем ведутся работы. Часть из этих объектов (30%) находится на завершающих этапах строительства и на них проводятся внутренние работы. На остальных же объектах стройка фактически стоит.
Илья Логинов,
директор департамента консалтинга и аналитики компании «Мир недвижимости»
По данным специалистов Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в сентябре 2009 г. рост арендных ставок на встроенные помещения в Санкт-Петербурге составил порядка 5%.
По оценкам экспертов, на конец сентября ставки аренды на наиболее ликвидные встроенные помещения (удобное местоположение, высокий пешеходный трафик) составили порядка 2 500 - 3 000 рублей за кв.м в месяц (спальные районы) и около 5 000 – 6 000 рублей за кв. м в месяц (центральные районы города). «Менее ликвидные помещения в спальных районах города выставлялись по цене 1 500- 2 000 рублей за кв. м в месяц, в центральных районах – за 2 000 - 3 500 рублей за кв. м в месяц», - комментирует Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
Ставки аренды на встроенные помещения на конец сентября
|
Невский пр. |
3000 – 6000 рублей за кв. м в месяц |
|
Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. ПС, Московский пр. |
2000 – 3500 рублей за кв. м в месяц |
|
Основные торговые магистрали спальных районов |
2500 – 3500 рублей за кв. м в месяц |
|
Отдаленные от станций метро улицы |
600 – 1300 рублей за кв. м в месяц. |
В целом предложение на рынке встроенных помещений в настоящий момент превышает спрос. «Увеличилось количество ликвидных объектов рядом со станциями метро, которые ранее занимали банковские структуры, - рассказывает Екатерина Лапина. – Кроме того, до сих пор пустуют некоторые помещения, которые ранее арендовали казино». Превышение предложения над спросом особенно заметно на примере объектов, которые расположены в удалении от станций метро. «Собственники таких помещений вынуждены снижать ставки аренды, чтобы хоть как-то привлечь внимание потенциальных арендаторов, - комментирует Екатерина Лапина. – Владельцы ликвидных объектов сейчас практически не предлагают скидки, а стараются дать арендатору какие-то бонусы: например, предоставить льготный период на время въезда и проведения ремонта». Стандартный вариант в данном случае – как минимум 2 месяца за половину арендной ставки. В заполненных помещениях ставка аренды формируется исходя из существующего предложения.
По-прежнему, существует большое количество помещений, предлагаемых в аренду, на центральной магистрали Петербурга – Невском пр. (Невский пр., 3, Невский пр., 8, Невский пр., 11, Невский пр., 22, Невский пр., 47 и др.). «Однако надо отметить, что уже сейчас предложение на Невском пр. стало более доступным, нежели год назад, - рассказывает Екатерина Лапина. – Разрыв в ставках аренды между объектами, расположенными на центральной магистрали города и на его окраине, сократился и может составлять 30 - 50%». Вследствие этого помещения на Невском пр. стали «по карману» не только элитным бутикам, но и предприятиям общепита.
Кроме того, в сентябре появилось больше свободных помещений в торговых комплексах. «Пустующие помещения можно встретить в ТРК, которые имеют неудачное местоположение или концепцию», - рассказывает Екатерина Лапина. Также сложно найти арендатора тем управляющим компаниям ТК, которые существенно завышают ставки аренды.
Если же говорить о спросе, то в сентябре у покупателей встроенных помещений пользовались популярностью наиболее ликвидные объекты как в центральных, так и в спальных районах города. «При этом, большая часть наших клиентов рассматривала возможность приобретения помещений с целью инвестиций, а не для себя, - отмечает Екатерина Лапина. – Соответственно, основное требование со стороны покупателей – срок окупаемости не более 7 лет, желательно варианты покупки помещений с действующим арендатором». Что касается рынка аренды помещений street retail, то в сентябре большинство договоров аренды было заключено именно с предприятиями общепита. «Их в основном интересуют помещения, расположенные в наиболее проходных местах, с большими витринными окнами, обязательно наличие больших энергомощностей, а также возможность заключения долгосрочного договора аренды», - говорит Екатерина Лапина.
«Думаю, что в ближайшие месяцы ситуация на рынке встроенных помещений кардинально не изменится, - прогнозирует Екатерина Лапина. – Однако, спрос уже сейчас несколько активизировался, поэтому можно ожидать увеличение количества клиентов с желанием и возможностями купить помещение площадью от 100 кв.м. до 3000 кв.м». При этом, более активном будет рынок street retail и ТРК, нежели офисная недвижимость.
Материал предоставлен АРИН