Ростехнадзор и СРО: работа над ошибками
Только три саморегулируемые организации на Северо-Западе прошли проверку Ростехнадзора в 2015 году без претензий со стороны надзорного органа. Остальные СРО получили штрафы на сумму 415 тыс. рублей. На минувшей неделе стороны встретились в формате очной ставки, чтобы понять, как оптимизировать процесс проверки саморегуляторов.
Практика проведения проверок строительных саморегулируемых организаций Петербурга Северо-Западным управлением Ростехнадзора обсуждалась на минувшей неделе в рамках заседания круглого стола под эгидой координатора НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу. В мероприятии приняли участие руководители и специалисты контрольных отделов СРО.
Как рассказала консультант межрегионального отдела правового обеспечения Северо-Западного управления Ростехнадзора Наталия Григорьева, по состоянию на 1 октября 2015 года на территории Российской Федерации зарегистрировано 506 саморегулируемых организаций, в том числе 272 «строительные» СРО, 194 СРО проектировщиков и 40 СРО инженерных изыскателей. На подотчетной Северо-Западному управлению территории работают 94 СРО, 70 из которых зарегистрированы в Санкт-Петербурге, 12 – в Ленинградской области. В реестре этих СРО числятся более 45,4 тыс. компаний.
Статистика надзора
По словам представителя ведомства, 2015 год отличается повышенным вниманием Ростехнадзора к деятельности саморегуляторов. Так, по итогам восьми месяцев управление провело 57 проверок, в 2014 году их было только 35. При этом ведомство увеличило как плановые проверки (14 против шести в 2014 году), так и внеплановые (43 против 29). Основаниями для проведения внеплановых стали обращения и заявления третьих лиц (шесть визитов), информация региональных властей (четыре), поручения федерального центра (пять) и 27 актов проведены в целях контроля исполнения выданных ранее предписаний.
«В результате проведенных проверок всего у трех саморегулируемых организаций мероприятия прошли без выявленных нарушений. К сожалению, все остальные СРО, в отношении которых проводилась проверка, допустили те или иные ошибки», – рассказала госпожа Григорьева. Среди основных претензий Ростехнадзора – нарушения при формировании и размещении средств компенсационного фонда (выявлено у 36% СРО). Речь идет в первую очередь о привлечении третьих лиц (агентов) при размещении компфондов на депозитах. Кроме того, общим собранием не всегда обозначен порядок формирования компенсационного фонда и не определены возможные способы размещения средств фонда. 67% проверенных СРО допустили нарушения информационной открытости. Эти организации не разместили в Интернете обязательную информацию или разместили с нарушением требований по обеспечению доступа к этим документам и информации. У одной СРО по результатам проверки вообще не обнаружилось собственного сайта.
Кстати, на вопрос из зала о правах СРО на доменное имя госпожа Григорьева однозначно ответила: сайт должен быть зарегистрирован на организацию. Никакие аренды домена не пройдут.
Наконец, подавляющее большинство СРО (85%), как выяснил Ростехнадзор, нарушают порядок выдачи, замены и приостановления действия свидетельств о допуске. Например, часто СРО вопреки закону производят аннулирование свидетельств, а затем эти же допуски с этими же номерами снова появляются в реестре, в случае приостановления свидетельств на 60 дней СРО «забывают» возобновлять их, и дальнейший статус допуска той или иной строительной компании неизвестен. Многие саморегуляторы в нарушение ст. 55.6 ГрК РФ выдают свидетельства, не дожидаясь полной уплаты взноса в компенсационный фонд. «Это легко прослеживается, поскольку есть платежное поручение с отметкой банка, и понятно, что если свидетельство выдано ранее, мы можем ставить нарушение», – говорит представитель ведомства. СРО далеко не всегда осуществляют контроль за деятельностью своих членов, либо проверки со стороны контрольных отделов идут с нарушением установленных сроков. Все эти нарушения вылились в 30 дел об административных правонарушениях, возбужденных по результатам проверок. Большая часть дел заведена из-за неразмещения СРО необходимых документов. Шесть дел касаются неисполнения организацией ранее выданных предписаний. В итоге сумма начисленных штрафов за восемь месяцев 2015 года составила 415 тыс. рублей. При этом северо-западные СРО свои штрафы платят исправно, отметила госпожа Григорьева.
Спрос с банков
Опираясь на накопленный опыт проверок, Ростехнадзор предложил внести ряд изменений в действующее законодательство. Так, в ведомстве предлагают установить административную ответственность за нарушение СРО требований действующего законодательства в части нарушений порядка выдачи свидетельств и размещения средств компфонда, законодательно закрепить правопреемство по обязательствам членов саморегулируемых организаций при смене членства в СРО.
Еще один важный аспект – Ростехнадзор хочет получить возможность запрашивать у банков информацию о размещении средств компенсационных фондов. Кроме того, ведомство считает необходимым четко определить порядок и сроки прекращения членства в саморегулируемой организации, а также закрепить порядок перехода средств компфондов, исключенных из реестра СРО, от НОСТРОЙ к тем саморегулируемым организациям, в которые вновь вступает юридическое лицо, утратившее допуск к работам.
Вопросы СРО
У представителей саморегулируемых организаций на мероприятии возникла к Ростехнадзору масса вопросов. Начали с безобидных. Член совета НОСТРОЙ, директор НП «РОССО-ДОРМОСТ» Кирилл Иванов заявил, что сейчас, фактически, формируется культура проведения проверок, и поинтересовался, какие условия нужно создать для специалистов ведомства. Удобно ли большую часть документооборота предоставлять в электронном виде?
По словам госпожи Григорьевой, те, кто уже проходил проверку, особых трудностей в подготовке к приему сотрудников Ростехнадзора не испытывают.
Как правило, к плановым мероприятиям готовятся тщательно, что экономит время обеим сторонам. «В запросе к СРО мы указываем все интересующие нас материалы. На бумаге мы принимаем учредительные документы, документы о размещении компфондов и решения общего собрания, остальное принимаем в электронном виде, но с обязательной защитой носителей», – рассказала Наталия Григорьева.
В свою очередь, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поинтересовался, может ли Ростехнадзор запрашивать у банков данные о размере компенсационных фондов не на дату проверки (поскольку такие выписки СРО может купить и «нарисовать» там любую цифру), а на произвольный период, например оперативную сводку о состоянии компфонда полгода назад. Однако оказалось, что подобную практику в Ростехнадзоре не ведут.
Президент СРО НП «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ» Виктор Нестеров посетовал, что часто за нарушение в Ростехнадзоре принимают обидные технические ошибки. Например, некорректное название компании в тексте решения общего собрания и в реестре.
Участники заседания круглого стола также попросили представителя ведомства прояснить ситуацию по поводу обязанности СРО хранить и предоставлять при проверке документы на бумажных носителях. Ведь в соответствии с законодательством такую документацию организации должны хранить не более трех лет. Госпожа Григорьева ответила, что такие ситуации случаются и что в этом случае саморегулируемая организация просто должна дать письменные пояснения о непредоставлении документов. Тогда административных действий в ее адрес не последует.
В итоге представители СРО попросили Ростехнадзор составить методическое пособие для саморегуляторов по подготовке к прохождению проверок. Было решено, что СРО подготовят вопросы к Ростехнадзору, которые не успели сформулировать к заседанию круглого стола, и вместе с ответами надзорного органа информация также будет размещена в методичке. Кроме того, представители СРО изъявили желание направить в адрес ведомства предложения по оптимизации работы с Ростехнадзором.
Цены на жилье на вторичном рынке по данным Росстата и GED analytics
Уровни цен на жилье на вторичном рынке российских городов
Изменение цен на жилье с начала года по данным Росстата
Карта стоимости квадратного метра жилья в регионах России (данные Росстата)
Сезонное затишье на рынке недвижимости нашло отражение в основных показателях, характеризующих торговую, офисную и складскую недвижимость Петербурга. Замедление снижения или стабилизация ставок, небольшое число сделок и низкий объем ввода новых площадей – так можно охарактеризовать III квартал 2009 г.
Рынок офисных площадей
Предложение
Объем качественного офисного предложения в Санкт-Петербурге к концу сентября 2009 г. достиг 1539600 кв. м. В III квартале на рынок было выведено 68200 кв. м новых площадей. Было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Содружество», III очередь (18780 кв. м), «Авантаж» (7500 кв. м), «Атрио» (7200 кв. м).
Объем анонсированного строительства постоянно снижается, так как растет число отложенных или отмененных проектов вследствие отсутствия финансирования на их реализацию. Тем не менее, ожидается, что в течение следующих 4 лет будет введено около 500000 кв. м офисных площадей.
Спрос
В III квартале 2009 г. на рынке наблюдалось ослабление спроса, связанное как с сезонным затишьем, так и с тем, что большинство крупных компаний заняло выжидательную позицию, отложив принятие решения об аренде до осени. Число новых компаний, выходящих на рынок Санкт-Петербурга, невелико. В тоже время, процесс переезда арендаторов из одного бизнес-центра в другой остается активным, поскольку собственники готовы предлагать более выгодные коммерческие условия с целью заполнить освобождающиеся площади в существующих зданиях.
III квартал 2009 г. характеризовался положительным поглощением офисных площадей в Классах А и В. Объем чистого поглощения составил 2310 кв. м против 8790 кв. м во II квартале 2009 г. Пользуются спросом площади от 500 до 1500 кв. м. Арендаторы предпочитают помещения в уже готовых проектах, предварительные договоры в строящихся объектах заключаются нечасто, преимущественно крупными компаниями, которых не удовлетворяет существующее предложение.
Баланс рынка
Активный ввод новых бизнес-центров на фоне низкого спроса привел к росту доли свободных площадей как в классе А, так и в классе В. В настоящее время объем свободных офисных площадей составляет около 380000 кв. м, а доля свободных площадей в общем объеме предложения достигла 24,7%.
Высокая конкуренция между объектами и низкий спрос стимулируют дальнейшее снижение ставок. В III квартале 2009 г. снижение арендных ставок в классе А составило 8,5%, а в классе В - 2,4% в долларовом выражении. Сильное падение ставок зарегистрировано в премиальном сегменте – цена предложения опустилась с 700 до 600 долларов за 1 кв. м в год.
Рынок торговых площадей
Спрос
Объем розничного товарооборота продолжает снижаться наряду с доходами населения. Наиболее низкие показатели были зарегистрированы в июле 2009 г., когда реальное снижение товарооборота по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. составило 15,7%.
Торговые операторы сокращают планы по развитию, что отражается на менее качественных торговых центрах. Такие объекты зачастую характеризуются неэффективным составом арендаторов, некачественным зонированием и неудобной навигацией внутри торгового центра. Доля свободных площадей в таких объектах достигает 20-30%. В то же время, в качественных объектах свободных площадей практически нет. Например, в освободившихся площадях ТРК «Гранд Каньон» открылся гипермаркет «О'Кей», а в ТЦ «МЕГА-Дыбенко» в ноябре 2009 г. состоится открытие первого магазина Н&М.
Предложение
В III квартале 2009 г. объем предложения торговых площадей в Санкт-Петербурге достиг 1273000 кв. м. В эксплуатацию был введен ТЦ «Круиз» арендопригодной площадью 15000 кв. м. Основная доля запланированных объектов будет введена в 2010 г., когда на рынок выйдут два супер-региональных торговых центра - Galeria (арендопригодная площадь - 95000 кв. м) и Лето (79000 кв. м). Ожидается, что объем ввода в 2011-2012 гг. существенно снизится в связи с заморозкой строительства объектов, находящихся на начальных стадиях девелопмента.
Арендные ставки
Максимальные ставки аренды для арендаторов торговой галереи, после серьезной коррекции в I квартале 2009 г/, сохранились на прежнем уровне и составили 1800 долларов за 1 кв. м в год.
Практика применения процента с оборота получает распространение в новых договорах аренды. Как ответ на сложившуюся экономическую ситуацию, арендодатели предлагают новым арендаторам опцию снижения ставки на первые 1-2 года действия договора (step rent). Для существующих арендаторов в некоторых торговых центрах предлагается скидка до конца 2009 г. Для ставок, выраженных в долларах или евро, имеется возможность фиксирования валютного курса.
Рынок складских площадей
Предложение
Объем качественного складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1484300 кв. м, что составляет 22,5% от общего объема складских площадей в городе.
Объемы строительства снижаются. В III квартале 2009 г. на рынок было выведено 30000 кв. м складских площадей (складской комплекс «Кулон-Пулково»), что в 3 раза меньше объема в аналогичный период 2008 г. Низкий спрос и отсутствие финансирования проектов у девелоперов привели к пересмотру стратегий развития компаний на рынке складской недвижимости. Большинство игроков отложило начало строительства следующих фаз крупных проектов до улучшения экономической ситуации.
Спрос
С конца 2008 г. спрос на качественные складские площади остается на низком уровне. В 2009 г. было заключено небольшое число сделок. Запрашиваемые складские площади существенно меньше по размеру, чем в 2007-2008 гг. В связи с этим спрос переориентировался на менее качественные объекты классов В и С, поскольку в таких объектах существует возможность выделить необходимое по размеру помещение. Снижающийся спрос влияет на уровень свободных площадей на рынке. В III квартале 2009 г. объем свободных площадей достиг 356400 кв. м. Крупные арендаторы пересматривают договоры в сторону уменьшения занимаемых площадей или предлагают часть площадей в субаренду.
Арендные ставки
После постепенного снижения в I полугодии с 100-115 долларов за 1 кв. м в год до 80-90 долларов, арендные ставки в III квартале 2009 г. не претерпели изменений, что связано с низкой активностью складского рынка. Однако собственники складских объектов готовы идти навстречу арендаторам и предлагают снижение ставки до 60-80 долларов на первый и второй год аренды.
Краткое резюме
Вероника Лежнева, старший аналитик Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, Санкт-Петербург, отмечает: «Сезонный спад в III квартале и последующий рост активности в четвертом квартале – черты, характерные для рынка коммерческой недвижимости. Мы ожидаем, что IV квартал 2009 г. не станет исключением и продемонстрирует рост активности. Мы уже наблюдаем рост числа сделок как в офисном, так и в торговом сегментах. При этом объекты, находящиеся на финальной стадии строительства также не остаются без внимания со стороны арендаторов. Рост активности объясняется не только реализацией отложенного спроса, но и тем, что собственники и арендаторы научились находить компромисс в новых рыночных реалиях и договариваться о взаимовыгодных условиях сотрудничества».
Материал предоставлен Jones Lang LaSalle