Строителей заманивают сметами
Смольный повышает размеры предельной стоимости всех видов работ по капремонту жилья на 2016 год – работы по «внутрянке» растут в цене до 84%, по ремонту крыш – до 35%, фасадов – до 57%. В Фонде капремонта надеются избежать ситуации весны 2015 года, когда подрядчики массово проигнорировали конкурсы на ремонт кровель из-за девальвации рубля.
О пересмотре предельной стоимости работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах «Строительному Еженедельнику» рассказал глава Фонда капремонта Денис Шабуров. «Сметы у нас считались в прошлом году, и из-за девальвации рубля экономика таких работ никак не складывалась, но впоследствии предельная стоимость была изменена соответствующим постановлением правительства», – рассказал глава фонда. Топ-менеджер имеет в виду провал конкурсных процедур по ремонту кровель в 2015 году. К маю, когда рабочий сезон был в самом разгаре, фонду удалось найти подрядчиков только на 107 адресов, а конкурсы по 337 адресам на сумму более 700 млн рублей были перенесены из-за отсутствия заявок. По мнению подрядчиков, сметы, составленные по «старому» курсу, не отвечают их ожиданиям по рентабельности. Девальвация рубля и невыгодные сметы явились, по сути, одной из причин увольнения с поста генерального директора фонда Дмитрия Локтаева, заслужившего несколько публичных выговоров от губернатора. А на минувшей неделе за сорванные сроки ремонта крыш досталось и главе Жилкомитета Валерию Шияну. Губернатор назвал недопустимым вхождение в отопительный сезон с раскрытыми кровлями. Сейчас программа капремонта по кровлям выполнена только на 63,8%, почти на 200 домах ремонт завершен только наполовину.
Трубы и крыши
Как рассказали в фонде, повышение стоимости работ в основном связано с повышением ставок на оплату труда основных рабочих, а также с повышением прогнозного уровня инфляции на 2016 год с учетом индекса-дефлятора, разработанного Минэкономразвития РФ. Процент повышения стоимости работ в итоге составил от 5 до 84% в зависимости от типа многоквартирных домов и видов работ. Больше всего сметы выросли в части работ по теплоснабжению – от 29 до 84%, горячему и холодному водоснабжению – от 18 до 74%, водоотведению – от 34 до 57% и фасадам – от 16 до 57%. Газовикам денег выделили меньше – рост сметной стоимости составил только 5%. По большей части увеличение финансирования касается зданий дореволюционной постройки, а также «сталинок» и «хрущевок». К примеру, если в 2015 году ремонт систем теплоснабжения в дореволюционном доме стоил 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м, то в 2015 году он оценивается в 2,1 тыс. рублей, в «хрущевках» стоимость растет быстрее – с 1,5 тыс. рублей за «квадрат» до 2,8 тыс. рублей. Хороший рост показали и расценки на ремонт крыш (от 13 до 35%). Верхняя планка роста смет – по дореволюционным зданиям (3,1 тыс. рублей за 1 кв. м в 2015 году против 4 тыс. рублей в 2016-м) и другим зданиям постройки до 1980 года. Отметим, те конкурсы, которые фонду все-таки удалось провести в 2015 году, были разыграны в основном в спальных районах, где кладется мягкая кровля. Идти класть кровлю в Центральный и Адмиралтейский районы не захотел никто. При этом в Фонде капремонта уверяют: указанные расценки не окончательные. Так, в середине 2015 года СПб ГБУ «Центр мониторинга и экспертизы цен» значительно увеличило индексы пересчета в текущие цены заработной платы рабочих и машинистов (индекс вырос с 14,7 до 17,2). «Фонд выступил с предложением по их актуализации, оно частично поддержано Жилкомитетом, работа в этой области сейчас ведется. Планируется, что в итоге размеры предельной стоимости на 2016 год повысятся еще на 10-15%», – говорят в фонде. Кроме того, в организации обещают сократить количество объектов в лоте, чтобы могли прийти компании малого и среднего бизнеса.
Плясать от старых цен
При расчете стоимости работ по капремонту Жилищный комитет взял за основу цены 2013 года, и индексы в сметах стоят соответствующие, объясняет генеральный директор ООО «Водостройпроект» Сергей Иванов. Речь идет прежде всего о заложенной в сметы стоимости строительных материалов – с 2013 года цены на трубы с защитным слоем выросли на 50%, железо, кровля, штукатурка подорожали на 70-80% и т. д. «Жилищный комитет делает благое дело, они пытаются хоть как-то выровнять этот перекос и подогреть интерес со стороны строителей. Но сметы поднимают относительно данных 2013 года, а не относительно существующих цен. Увеличение сметы на 15-20% от цен двухлетней давности не интересно вообще никому. Это заведомо убыточные для подрядчиков работы», – уверен господин Иванов. По его словам, стройматериалы нужно рассчитывать не по смете, а исходя из реальной ситуации на рынке и цен на продукцию на текущий момент. Эти закупки, по словам эксперта, подрядчики готовы подтверждать счетами-фактурами и накладными. Только в этом случае можно ожидать интереса к конкурсам со стороны строителей.
Рынок по-прежнему продолжает испытывать нехватку производственных помещений. Определенным тормозом в развитии этого сегмента девелопмента выступает то, что, в отличие от бизнес-центров или торговых объектов, рынок производственных помещений слабо ориентирован на спекулятивное строительство.
Как правило, объекты тут возводятся по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. В результате, приходя на рынок, новый производитель сталкивается с отсутствием предложения и вынужден ждать, пока подрядчик возведет объект с нуля.
Производственные площади – это сложный продукт, который требует больших вложений, специального участка земли, где возможно размещение и функционирование производства. Помимо самого здания любой производственный объект, предполагающий простую сборку или производственный процесс от начала до конца, требует также подключения коммуникаций, причем намного большего объема, чем предполагается, например, для складского комплекса.
Нет смысла
Поэтому, говорят участники рынка, строить не под конкретного заказчика, ориентируясь на некий собирательный портрет «производственника», практически никто не решается. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, говорит: «Я не слышал ни об одном производственном здании, которое бы строили вне рамок технопарка и под непонятного клиента. Это невозможно, потому что производство имеет массу своих требований и ограничений, а производственное здание должно полностью соответствовать всем нюансам, связанным с классом вредности, с технологией и прочими ограничениями». И даже в промышленных парках, в технопарках девелоперы стремятся продавать землю, а не готовые производственные помещения. Их задача – подготовить площадку, решить все вопросы: правовые, планировочные, вопросы инженерного обеспечения территории.
Александр Паршуков, директор управления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал Управление активами», также считает, что спекулятивное строительство производственных помещений нерентабельно. «Любое предприятие имеет в основе индивидуальную технологию, которая определяет как характеристики необходимого помещения, так и инженерные мощности по всем видам сетей. Эти параметры могут сильно варьироваться, предугадать их значения, держа в голове некое абстрактное производство, невозможно. Таким образом, на такой товар будет очень сложно найти покупателя», – объясняет он.
В результате часто под производства переоборудуются склады, которых в Санкт-Петербурге достаточно много – такие примеры есть в Уткиной заводи, на Московском шоссе (АКМ «Лоджистик»). «Это все примеры не от хорошей жизни. Изначально эти здания строились как складские: и конструктивные особенности, и инженерное обеспечение, и даже ставка – все это рассчитывалось для складской функции. Но так как не было арендаторов на эти складские помещения, собственники и управляющие компании вынуждены были сдавать их под производство», – говорит господин Игонин.
Золотое дно
Одиночных проектов промышленных зданий сегодня крайне мало. «Строительство в индустриальном парке предпочтительнее в связи с тем, что инвестиции на общие нужды и возникающие проблемы распределяются между всеми резидентами парка, а риски во многом берет на себя девелопер данной территории, – считает Наталья Затейщикова, консультант отдела складских площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Строить с нуля (так сказать, в поле) могут позволить себе крупные компании, у которых есть свободные финансовые средства или доступ к недорогому заемному финансированию».
Госпожа Затейщикова подтверждает, что спекулятивных проектов, которые реализовывались в расчете только на промышленные компании, нет. «Складские проекты имеют возможность разместить на своей территории производство, но зачастую только легкую сборку, поскольку существуют проблемы с необходимым объемом электрических мощностей, воды, а также отсутствием подключения технологического газа», – перечисляет она «подводные камни» складского переоборудования.
Также есть советские заводские площади под редевелопмент, которые арендуются или покупаются, и на их месте размещают либо производства, либо территория меняется до неузнаваемости и уже на месте бывшего завода начинает возводиться бизнес-центр или жилье. «С точки зрения любого производства, старые советские площадки (если, конечно, по градплану на площадке можно развивать производство) – это «золотое дно», так как зачастую их обеспеченность электроэнергией и в целом подготовленность к производственной деятельности позволяет вложиться только в улучшение непосредственно самих помещений», – отмечает госпожа Затейщикова.
Что касается мелких производств, которым требуется помещение до 1000 кв. м, то для них строительство собственного здания нерентабельно, им предпочтительна аренда готового объекта. «Такую задачу может решить «производственный центр» – универсальное производственное здание, помещения в котором могут нарезаться на блоки различной площади и сдаваться в аренду нескольким компаниям. Но надо учитывать, что для инвестора такой продукт является очень сложным в управлении, и если говорить о выходе из проекта, практически не продаваемым», – говорит господин Паршуков.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– Рост спроса на земельные участки под строительство складских объектов, наметившийся в 2012 году, продолжается. Эта тенденция отражается как в активном развитии такого формата, как индустриальные парки, в которых предоставляется возможность размещения как производственных, так и складских помещений, которые строятся под конкретного арендатора. Дефицит качественного предложения и, как следствие, потребность в новых проектах все еще являются одними из определяющих характеристик этого сегмента.
За первый квартал текущего года в городе введено в эксплуатацию 586 338,6 квадратных метров жилья, в то время как за I квартал 2012 года было введено 258 134,8.
За февраль 2013 года в трех районах города было введено в эксплуатацию 6 многоквартирных домов общей площадью 109 147,20 кв. метров. Так, в Красносельском районе возведено 3 жилых дома (29 121,3 кв.м.), в Невском районе – 2 (64 703,8 кв.м.) и во Фрунзенском районе – 1 (15 322,1 кв.м.). Кроме того, 24 дома относятся к индивидуальному жилищному строительству, что составило 5 292,00 кв. метра. Больше всего таких жилых объектов было построено в Курортном районе – 22, по 1 жилому дому - в Колпинском и Выборгском районах.
Также в феврале в различных районах города были введены в эксплуатацию построенные объекты общегражданского назначения: 4 спортивных комплекса в Кировском, Петродворцовом, Красносельском и Выборгском районах, здание Свято-Троицкого собора в Колпинском районе, часовня Покрова Пресвятой Богородицы в Московском районе, магазин розничной торговли непродовольственными товарами в Приморском районе, проведена реконструкция нежилого здания под гостиницу в Центральном районе.
За март 2013 года было введено в эксплуатацию 103 230,10 кв.м. жилья. Из них 99 095,20 кв.м. – это 14 новых домов на 1 809 квартир и 25 объектов индивидуального строительства общей площадью 4 134,90 кв.м.
Лидером по количеству возведенных домов стал Курортный район, там построено 7 домов на 52 квартиры (5 935,10 кв.м.). По количеству введенных квадратных метров лидер - Приморский район, где завершено строительство 42 752,50 кв. м., это 3 многоквартирных дома на 920 квартир. Так же было построено 2 корпуса многоярусного гараж-паркинга в Московском районе и торговый центр в Приморском районе.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за февраль 2013 года
.jpg)
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за февраль 2013 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за февраль 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь-февраль 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за март 2013 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за март 2013 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за март 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за 1 квартал 2013 года
Данные предоставлены Комитетом по строительству Администрации Санкт-Петербурга