Строителей заманивают сметами
Смольный повышает размеры предельной стоимости всех видов работ по капремонту жилья на 2016 год – работы по «внутрянке» растут в цене до 84%, по ремонту крыш – до 35%, фасадов – до 57%. В Фонде капремонта надеются избежать ситуации весны 2015 года, когда подрядчики массово проигнорировали конкурсы на ремонт кровель из-за девальвации рубля.
О пересмотре предельной стоимости работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах «Строительному Еженедельнику» рассказал глава Фонда капремонта Денис Шабуров. «Сметы у нас считались в прошлом году, и из-за девальвации рубля экономика таких работ никак не складывалась, но впоследствии предельная стоимость была изменена соответствующим постановлением правительства», – рассказал глава фонда. Топ-менеджер имеет в виду провал конкурсных процедур по ремонту кровель в 2015 году. К маю, когда рабочий сезон был в самом разгаре, фонду удалось найти подрядчиков только на 107 адресов, а конкурсы по 337 адресам на сумму более 700 млн рублей были перенесены из-за отсутствия заявок. По мнению подрядчиков, сметы, составленные по «старому» курсу, не отвечают их ожиданиям по рентабельности. Девальвация рубля и невыгодные сметы явились, по сути, одной из причин увольнения с поста генерального директора фонда Дмитрия Локтаева, заслужившего несколько публичных выговоров от губернатора. А на минувшей неделе за сорванные сроки ремонта крыш досталось и главе Жилкомитета Валерию Шияну. Губернатор назвал недопустимым вхождение в отопительный сезон с раскрытыми кровлями. Сейчас программа капремонта по кровлям выполнена только на 63,8%, почти на 200 домах ремонт завершен только наполовину.
Трубы и крыши
Как рассказали в фонде, повышение стоимости работ в основном связано с повышением ставок на оплату труда основных рабочих, а также с повышением прогнозного уровня инфляции на 2016 год с учетом индекса-дефлятора, разработанного Минэкономразвития РФ. Процент повышения стоимости работ в итоге составил от 5 до 84% в зависимости от типа многоквартирных домов и видов работ. Больше всего сметы выросли в части работ по теплоснабжению – от 29 до 84%, горячему и холодному водоснабжению – от 18 до 74%, водоотведению – от 34 до 57% и фасадам – от 16 до 57%. Газовикам денег выделили меньше – рост сметной стоимости составил только 5%. По большей части увеличение финансирования касается зданий дореволюционной постройки, а также «сталинок» и «хрущевок». К примеру, если в 2015 году ремонт систем теплоснабжения в дореволюционном доме стоил 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м, то в 2015 году он оценивается в 2,1 тыс. рублей, в «хрущевках» стоимость растет быстрее – с 1,5 тыс. рублей за «квадрат» до 2,8 тыс. рублей. Хороший рост показали и расценки на ремонт крыш (от 13 до 35%). Верхняя планка роста смет – по дореволюционным зданиям (3,1 тыс. рублей за 1 кв. м в 2015 году против 4 тыс. рублей в 2016-м) и другим зданиям постройки до 1980 года. Отметим, те конкурсы, которые фонду все-таки удалось провести в 2015 году, были разыграны в основном в спальных районах, где кладется мягкая кровля. Идти класть кровлю в Центральный и Адмиралтейский районы не захотел никто. При этом в Фонде капремонта уверяют: указанные расценки не окончательные. Так, в середине 2015 года СПб ГБУ «Центр мониторинга и экспертизы цен» значительно увеличило индексы пересчета в текущие цены заработной платы рабочих и машинистов (индекс вырос с 14,7 до 17,2). «Фонд выступил с предложением по их актуализации, оно частично поддержано Жилкомитетом, работа в этой области сейчас ведется. Планируется, что в итоге размеры предельной стоимости на 2016 год повысятся еще на 10-15%», – говорят в фонде. Кроме того, в организации обещают сократить количество объектов в лоте, чтобы могли прийти компании малого и среднего бизнеса.
Плясать от старых цен
При расчете стоимости работ по капремонту Жилищный комитет взял за основу цены 2013 года, и индексы в сметах стоят соответствующие, объясняет генеральный директор ООО «Водостройпроект» Сергей Иванов. Речь идет прежде всего о заложенной в сметы стоимости строительных материалов – с 2013 года цены на трубы с защитным слоем выросли на 50%, железо, кровля, штукатурка подорожали на 70-80% и т. д. «Жилищный комитет делает благое дело, они пытаются хоть как-то выровнять этот перекос и подогреть интерес со стороны строителей. Но сметы поднимают относительно данных 2013 года, а не относительно существующих цен. Увеличение сметы на 15-20% от цен двухлетней давности не интересно вообще никому. Это заведомо убыточные для подрядчиков работы», – уверен господин Иванов. По его словам, стройматериалы нужно рассчитывать не по смете, а исходя из реальной ситуации на рынке и цен на продукцию на текущий момент. Эти закупки, по словам эксперта, подрядчики готовы подтверждать счетами-фактурами и накладными. Только в этом случае можно ожидать интереса к конкурсам со стороны строителей.
Строительство гольф-клубов в России больше всего активизировалось в последние лет пять. Связано это с несколькими факторами. Важным стимулом для развития этого вида спорта стал тот факт, что в 2009 году 13-й олимпийский конгресс в Копенгагене включил гольф в программу летних Олимпиад 2016 и 2020 года. Другим немаловажным фактором в приобщении к гольфу россиян и строительству соответствующей инфраструктуры является то, что этот вид спорта любим крупными политическими деятелями и представителями бизнеса. Например, свою страсть к гольфу не скрывает председатель Государственной Думы РФ Сергей Нарышкин, депутат Светлана Журова и другие представители как законодательной, так и исполнительной власти.
Конкуренция нарастает
В России сейчас действуют уже порядка полусотни гольф-клубов, постоянно проводятся турниры и кубки. Станислав Щукин, президент Региональной спортивной федерации гольфа Ленинградской области, рассказал, что в регионе существуют крупные действующие гольф-клубы и на стадии реализации еще несколько подобных проектов.
Среди действующих объектов – гольф-клуб «Горки», расположенный в Ломоносовском районе. На данный момент в проекте работает 9-луночное поле. В сентябре текущего года состоится открытие 18-луночного поля, соответствующего всем европейским стандартам.
Еще один гольф-клуб расположен в комплексе «Земляничные поляны» также в Ломоносовском районе. В 2016 году здесь намечено открытие 18-луночного поля. Гольф-клуб «Мельничный ручей» строится в городе Всеволожск. Открытие 18-луночного поля намечено на 2017 год. Также существует проект 18-луночного поля в Приозерском районе, недалеко от горнолыжного курорта «Игора». В Стрельне напротив Михайловского дворца также строится 18-луночное поле.
По словам Станислава Щукина, в регионе есть так называемые гольф-парки. Это частные или муниципальные объекты. Например, во Всеволожске есть муниципальный гольф-парк «Песчанка», имеющий девяти луночное поле. В поселке Запорожское расположен частный гольф-парк «Бурное» с полем на 12 лунок. По его словам, конкуренция на рынке усиливается. В итоге к 2017 году в регионе появятся еще четыре гольф-поля.
«Развитие инфраструктуры для гольфа в Ленинградской области началось не так давно. И здесь существует некое противоречие. Для того чтобы спорт стал массовым, он должен быть доступным по цене, а инфраструктура доступной по логистике. Соответственно, чем дальше гольф-поле от черты Петербурга, тем оно менее доступно. Но в конечном счете все зависит от цены. Я считаю, что развитие семейного, детского гольфа (дошкольного и школьного) – это лучший способ сделать этот вид спорта массовым и доступным», – прокомментировал Станислав Щукин.
Не только гольф
Станислав Щукин говорит, что для реализации проекта гольф-клуба нужен комплексный подход. Инвестор должен иметь минимум 100 га земли. Помимо собственной инфраструктуры для гольфа в проекте также должна быть предусмотрена коммерческая недвижимость (отели, рестораны и т. д.) и жилые объекты. «В чистом виде создание только гольф-поля – это закапывание денег», – рассуждает эксперт.
Мнения экспертов сошлись на том, что один из самых удачных в этом отношении проектов в Ленинградской области – это гольф-клуб «Горки» в Ломоносовском районе.
Евгений Иванченко, директор по капитальному строительству компании «Юлмарт Девелопмент», рассказал, что если в проекте предусмотрено исключительно строительство гольф-клуба с соответствующей инфраструктурой (сервисные объекты, кафе и рестораны, торговая галерея, специализированные магазины и бутики, игровые зоны для детей, зоны отдыха для взрослых), то период окупаемости проекта может затянуться. По его словам, чаще всего девелоперы стремятся создать комплексный проект – как правило, это коттеджный жилой комплекс с расширенной зоной отдыха. «С точки зрения окупаемости данные проекты правильно рассматривать как объекты долгосрочных инвестиций. Сумма вложений в проект зависит от многих факторов, в первую очередь от местоположения и стоимости участка, существующей инфраструктуры. Средний объем инвестиций в подобный проект составляет 15 млн рублей за 1 га. В нашем регионе для строительства гольф-клубов девелоперы выбирают районы Ленинградской области. Например, гольф-клубы «Горки» и Strawberry fields в Ломоносовском районе», – прокомментировал Евгений Иванченко.
Со своей стороны, Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, также отметил, что, исходя из мирового опыта, создание гольф-клуба экономически оправдано только в случае создания инфраструктуры как непосредственно для самого гольфа, так и сопутствующих объектов недвижимости, в первую очередь апартаментов и гостиниц. «Именно создание жилой составляющей дает необходимый экономический запас для реализации всего проекта, кроме того, высококачественная жилая недвижимость, в свою очередь, позволяет создать соответствующий статус гольф-клубу и при правильном подходе дает дополнительные возможности для ландшафтного дизайна», – рассуждает эксперт.
По его словам, если говорить о небольших полях, то их создание возможно и без дополнительной инфраструктурной составляющей, однако экономика таких проектов возможна за границей, где сформирован спрос на гольф, затрагивающий все сегменты потребителей. На северо-западе России с учетом низкой вовлеченности населения в эту игру, климатических особенностей создание открытых небольших полей малоперспективно, а крупные проекты должны включать и дополнительную инфраструктуру, заключил Владислав Фадеев.
Мнение Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Интерес к созданию современных проектов для загородного отдыха (в частности таких, как гольф-клуб) у инвесторов есть. Но определенную трудность представляют сроки окупаемости проекта. Продажа жилья обычно намного доходнее его аренды, даже с учетом интересной концепции загородной базы отдыха. Наиболее эффективным, на наш взгляд, является комплексный формат, где загородный дом отдыха с временным проживанием и организованным тематическим досугом сочетается с возможностью приобрести в собственность земельные участки или готовые загородные коттеджи. Хорошим примером подобного проекта является «Горки Гольф-клуб». Здесь есть вся инфраструктура для гольфа. Вместе с тем проект является коттеджным поселком, где можно купить участок или дом, что обеспечивает основной доход девелоперу.
Аналитики говорят, что в первом полугодии 2015 года общие инвестиции в недвижимость Петербурга снизились в два раза. Больше всего уменьшилось число сделок на покупку земли под жилье и коммерческие объекты. Но активность наблюдалась в сегменте покупок объектов под собственные нужды и для перепродаж.
По данным компании Colliers International, общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга за первое полугодие 2015 года составил 250 млн USD, что в два раза меньше по сравнению с итогами первого полугодия 2014 года. Наиболее заметное снижение объема инвестиций наблюдалось в сделках по покупке земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости. Если год назад объем вложенных средств здесь составил 425 млн USD, то в первом полугодии 2015 года в землю вложили всего 120 млн USD. Тем не менее сделки с землей по-прежнему преобладают среди других видов инвестиций в недвижимость, говорят аналитики компании.
Среди девелоперов, работающих в жилом сегменте, наиболее активными покупателями земли в первом полугодии стали компании «Лидер Групп», «РосСтройИнвест», «Темп» и ряд других. По словам Анны Сигаловой, заместителя директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, спрос на земельные участки под коммерческий девелопмент формируют преимущественно крупные продуктовые ретейлеры и DIY-сети, ориентированные на покупку участка и строительство собственных гипермаркетов и супермаркетов. «Совершенные сделки отражают лишь часть текущей активности – потенциальный интерес девелоперов к крупным земельным участкам под жилое строительство по-прежнему высок, по ряду проектов продолжаются переговоры, анонсированы планы по развитию новых крупных территорий под жилую застройку», – отметила эксперт.
Объект для себя
Несмотря на снижение общей инвестиционной активности, аналитики отмечают высокий интерес к покупке объектов недвижимости с целью получения дохода и сделок с объектами под собственные нужды. Это сегмент превысил показатели 2014 года и составил 130 млн USD (90 млн и 40 млн USD соответственно) против 118 млн USD годом ранее. «Офисный сегмент уже четвертый год становится лидером по привлечению крупных инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости. Из последних сделок в офисном секторе можно отметить сделку по продаже компанией FORTGROUP бизнес-центра «Орлов». Также в первом полугодии была закрыта сделка по продаже автосалона ГК «Олимп», где покупателем выступил автомобильный холдинг Major», – добавила Анна Сигалова.
Первая половина 2015 года продемонстрировала заметную активность в сегменте небольших инвестиций до 0,5 млн USD. Преимущественно это вложения во встроенные помещения, предназначенные для сдачи в аренду под торговую функцию. Среди покупателей можно отметить как инвесторов, которые готовы вложить от 30 до 200 млн рублей со сроком окупаемости не более 10 лет и наличием потенциального или действующего арендатора, так и конечных потребителей, приобретающих помещения под свои цели (для размещения предприятий сферы услуг – салоны красоты, медицинские центры и т. д.).
Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, говорит, что частным инвесторам нужно очень внимательно подходить к вложениям в коммерческую недвижимость в кризис. «По различным данным, за первое полугодие текущего года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге сократился на показатели от 27 до 40% относительно аналогичного периода прошлого года. Коммерческая недвижимость может принести инвестору большую прибыль, чем жилая, но лишь в условиях бурного экономического роста. Например, есть оценки, что каждый пункт прироста ВВП России приводит к возникновению потребности примерно 400 тыс. кв. м офисных площадей по всей стране, преимущественно в Москве. Когда ВВП перестает расти, а на рынок выводятся все новые площади коммерческих помещений, возникает явный переизбыток. Это утверждение справедливо и для торговых площадей», – пояснил Игорь Петров.
По его оценкам, в Петербурге сейчас закрылись (или на грани закрытия) около 15% учреждений общепита и увеселительных заведений – баров, ресторанов и т. п., не менее 5% магазинов одежды и бытовой техники. Во времена экономического спада рынок коммерческой аренды реагирует значительно острее, найти арендатора или продать коммерческое помещение сложнее и дольше, чем продать или сдать квартиру.
Меньше иностранцев
Участники рынка отмечают, что в Петербурге снизилось количество иностранных инвестиций по итогам первого полугодия 2015 года. Но Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами (ОРГ), уверена, что уменьшение объемов – еще не показатель падения интереса к России. «Текущие условия вынуждают инвесторов быть более осторожными и тщательно продумывать каждую сделку, в худшем случае – брать паузы на год-полтора. Зависимость отечественной экономики от цен на нефть, санкции, ограничивающие доступ к капиталам и технологиям, конечно, оказывают определенное влияние, но в целом доходность от вложений в российскую экономику перекрывает эти риски, – рассуждает эксперт. – Тем более что снижение стоимости рубля и предпринимаемые на государственном уровне меры поддержки, наоборот, создают благоприятные условия для захода на наш рынок зарубежного бизнеса. Так что, думаю, в ближайшее время иностранные инвесторы станут еще активнее, чем были до прошлого года. Особенно если говорить о «восточном направлении». Сегодня Россия плотно контактирует с Турцией, Китаем, Объединенными Арабскими Эмиратами, Индией, странами АСЕАН и Африки».
Анна Сигалова отмечает, что структура инвестиций продолжает смещаться в сторону российских покупателей объектов недвижимости – по итогам первого полугодия доля иностранных инвесторов составила всего 3% в общем объеме вложенных средств в недвижимость. Для сравнения, по итогам 2014 года иностранцы заключили 10% инвестиционных сделок, по итогам 2013-го – 20%.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Несмотря на продолжающийся рост валют, многие инвесторы предпочитают вкладывать свои накопления в недвижимость уже сейчас. Это связано в том числе с заявлением некоторых застройщиков о грядущем повышении цен. В августе впервые с февраля текущего года увеличилось число покупателей с первоначальным взносом более 50% от стоимости квартиры, значительно выросло число заявок на покупку жилья при 100%-й оплате. В соответствии с особенностями инвестиционного спроса наиболее востребованы объекты на ранней стадии строительства и перед сдачей. Покупают инвесторы и новую «вторичку». При этом средний чек покупки не изменился: 2,8 млн рублей на первичном рынке и 4-5 млн рублей на вторичном.
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Для рынка инвестиций Петербурга характерна высокая доля сделок с землей и действующими объектами, приобретаемыми под собственные нужды. Ситуация в офисном и торговом сегментах коммерческой недвижимости остается сложной. При снижающихся ставках аренды и определенных сложностях в поиске арендаторов для заполнения объектов решение об инвестировании в готовый объект требует взвешенной оценки ситуации, что приводит к удлинению как сроков экспозиции объектов на рынке, так и сроков переговоров с каждым конкретным интересантом. Тем не менее в экспозиции присутствуют несколько крупных активов, по которым продолжают вестись переговоры о продаже. Избавление от непрофильных активов ряда компаний может подтолкнуть рынок к заключению большего числа сделок во втором полугодии.