Фасады в тренде
Строительные компании все чаще используют в облицовке зданий только отечественную продукцию. Тем самым игроки рынка продолжают курс на импортозамещение, объявленный властями страны.
По оценке экспертов, наружная отделка в новых многоэтажных жилых домах в 75% случаев становится полностью российской.
Экономический подход
По словам аналитика ИХ «Финам» Тимура Нигматуллина, новые политические условия заставляют застройщиков искать дополнительные возможности для экономии и снижения себестоимости строительства.
«Рынок фасадных материалов достаточно разнообразен, но сама продукция все больше становится российской. В первую очередь, отечественные материалы применяются в сегменте строительства массового многоэтажного жилья и недорогого малоэтажного. В элитном строительстве иностранные фасадные материалы по-прежнему востребованы, в том числе они закупаются в странах, не попавших под санкции. Однако эта зарубежная продукция не меняет ситуацию на рынке – в тренде именно отечественные материалы», – считает эксперт.
Отметим, что в нежилом премиальном строительстве доминирует иностранная отделка. К слову, несколько дней назад в Петербурге немецкая компания Gartner арендовала 18 тыс. кв. м для организации собственного производства фасадных материалов в логистическом комплексе «Орион» на Горском шоссе. Работа предприятия будет заточена под строительство «Лахта-Центра». Субподрядчик займется остеклением башни «Газпрома».
Предполагается, что производство будет запущено уже в этом году.
Эксперты полагают, что сейчас российские «дочки» иностранных производителей строительных материалов стараются максимально локализоваться в нашей стране. Это экономически более выгодно для компаний, которые не хотят терять наш рынок. В частности, немецкий холдинг KNAUF, давно присутствующий на отечественном рынке, теперь при выпуске своей продукции ориентируется на местное сырье и необходимые материалы.
Представители компании подчеркивают, что сейчас необходимые базовые стройматериалы в значительной степени производятся в России, поэтому сложностей с их приобретением нет. Однако данные производственные площадки, где закупается продукция, распределены по стране неравномерно, в связи с чем возникают транспортные и логистические трудности.
Ориентация на ввод жилья
Сами застройщики также отмечают, что в облицовке зданий все чаще используется только отечественная продукция. При этом они подчеркивают, что востребованность фасадных материалов напрямую зависит от объемов возводимого жилья. Специалисты напоминают, что до недавнего времени рынок фасадных материалов активно развивался, ежегодно увеличиваясь на 10-20%; сейчас из-за кризиса на нем наблюдается замедление. Но конкуренция остается высокой – в настоящее время основная «борьба» за заказчика развернулась между штукатуркой и навесными вентилируемыми фасадами.
Начальник отдела маркетинга «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» Алексей Онищенко рассказывает, что в начале этого года на рынке наблюдалось увеличение спроса на кирпич, поскольку многие застройщики хотели быстрее закончить строительство объектов. Сейчас отмечается снижение спроса, поскольку к новым проектам компании приступают уже с большей осторожностью.
«Наша компания в настоящее время реализует фасадный клинкер собственного производства, что соответствует текущей политике импортозамещения. Объем импорта кирпича в России из стран Европы в первом полугодии снизился по различным позициям на 30-70%. И с учетом растущего курса евро можно предположить, что клинкер нашего производства будет еще более востребованным, поскольку он будет доступнее по цене и при этом по всем характеристикам не уступает европейским аналогам. По фасадному клинкеру наблюдается даже некоторый локальный дефицит по отдельным номенклатурам», – подчеркивает специалист.
По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, в настоящее время при строительстве первой очереди жилого комплекса «Огни Залива» они применяют вентилируемые фасады. Использование навесных конструкций позволяет, с одной стороны, «одеть» фасад в современные отделочные материалы, а с другой – улучшить теплозащитные показатели ограждающей конструкции и защитить ее от вредных атмосферных воздействий. Уже успешно налажено импортозамещение в этой сфере, есть предложения по отечественным аналогам. На втором объекте, в ЖК «Академ-Парк», для отделки фасадов используется лицевой кирпич, стены из которого красивы, долговечны, климатоустойчивы, мало подвержены влиянию внешних факторов.
«В целом ситуация на рынке фасадных материалов абсолютно спокойная, так как есть альтернатива. Фасадное остекление стоит уже едва ли не дешевле или сопоставимо с другими материалами, поэтому архитекторы могут найти такие проектные решения, которые позволят сделать фасад выразительным и в то же время не разорят застройщика», – уверена представитель строительной компании.
Справка:
В настоящее время в Петербурге при строительстве домов используются все основные виды облицовки: штукатурка, кирпич, камень, вентфасады. Все они имеют свои преимущества друг перед другом и считаются надежными способами сохранения «лица» зданий.
Увеличение ключевой ставки Центробанка до 17% сделает кредиты для многих строительных организаций неподъемными. Сегодня около 70% застройщиков привлекают заемные средства, но брать их под 23-25% решатся немногие. А значит, отрасль ждет серьезный финансовый голод. Эксперты уповают, что введение такой ставки – мера временная.
Алексей Кокорев, генеральный директор «Авантель-Инвест», отмечает: «Исходя из новой ключевой ставки ЦБ России, реальные ставки по кредитам для застройщиков должны быть 23-25%. Никто сейчас не готов брать такие дорогие деньги на новые проекты, да и банки не торопятся их давать, даже по таким ставкам».
Он полагает, что в связи с этим все новые проекты, по которым застройщики еще не вышли на стройплощадку, будут заморожены, пока ситуация не стабилизируется: «Сложнее с проектами, которые в процессе реализации и по которым у застройщиков есть кредитные обязательства. Банки в такой ситуации, несомненно, будут существенно поднимать ставки. И тут уже каждый будет выживать, как может. Кто-то уйдет в банкротство (кто помельче, сильно закредитован и не сможет договориться с банками); кто-то сможет изыскать средства для погашения дорогих кредитов; кто-то поднимет цены и будет надеяться, что по новой цене что-то будет продаваться».
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», рассуждает: «Ставка по кредитам зависит от того, как долго ЦБ будет удерживать ключевую ставку на нынешнем относительно высоком уровне. На текущий момент я не думаю, что ЦБ будет удерживать ставку дольше, чем 1-2 квартала, чтобы не спровоцировать глубокую рецессию.
Если же ставки будут оставаться высокими продолжительное время, то пострадают практически все проекты, так как абсолютное большинство их реализуется на заемные средства или структурировано с их участием. Компании будут вынуждены поднять цены (+5-20% в рублях), что станет дополнительным фактором падения спроса».
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», согласен с коллегой: «Если недоступность кредитов для бизнеса и населения будет сохраняться в течение длительного периода времени, неизбежно снижение деловой активности в стране в целом и на рынке недвижимости в частности. Нельзя исключить и риск впадения российской экономики в рецессию, однако я предпочитаю надеяться, что ЦБ вернет ставку на прежний уровень, как только курс рубля стабилизируется».
Впрочем, большинство экспертов вообще пребывают в растерянности. Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», говорит: «Если Центробанк и федеральные власти продолжат принимать решения по ночам, то в ближайшем будущем будет очень сложно давать хоть какие-то внятные прогнозы даже о том, как закончится день».
Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO, продолжает: «Сегодня пока не представляется возможным озвучивать конкретные финальные цифры, но I квартал 2015 года станет показательным, и постепенно начнет формироваться понимание правил нового рынка».
Представители банковского сообщества также пребывают в замешательства, давать комментарии о кредитной политике большинство представителей кредитных учреждений пока воздерживаются. Председатель правления ОАО «Балтинвестбанк» Игорь Кирилловых лишь отмечает: «Балтинвестбанк не планирует резких движений в области кредитования, но если в течение месяца ситуация не изменится, всем банкам придется менять условия кредитной политики в соответствии с текущей ключевой ставкой».
Мнение:
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Насколько мне известно, сейчас банковское сообщество пребывает в состоянии, близком к шоковому. Оно вызвано полным непониманием действий финансовых властей нашей страны. Последний шаг Центробанка по поднятию ключевой ставки уже спровоцировал остановку выдачи кредитов по всем, даже ранее одобренным договорам. Эти непонятные и даже абсурдные действия Центробанка сопровождались большим количеством странных заявлений, например о том, что повышение ключевой ставки снизит инфляционные риски.
В Америке такой метод может быть правильным, у нас – нет. В нашей стране это теоретическая мера, которая приведет только к всеобщему удорожанию, ориентированию бизнеса и населения на новый уровень процентных ставок, то есть, наоборот, на инфляцию. Рублю это никак не поможет, а бизнес убьет.
Рынок ипотечного кредитования в следующем году ждет резкое сужение, а возможно, и полная заморозка. Ключевая ставка Центробанка в 17% делает кредитные ресурсы на покупку жилья неподъемными для большинства россиян.
Повышение ключевой ставки до 17% спровоцировало отказ некоторых банков от ипотечных программ и рост ставок до 20% по ипотеке в крупных банках. «В краткосрочной перспективе это приведет к колоссальному снижению объемов продаж жилой недвижимости, поскольку доля сделок с привлечением ипотеки в общем объеме продаж составляет в некоторых проектах 50%. Но поскольку других источников денежных средств для решения жилищного вопроса у большинства россиян нет, спустя некоторое время покупки квартир в ипотеку возобновятся.
В целом развитие рынка недвижимости замедлится. Надеяться на снижение цен бессмысленно, поскольку некоторые жилые объекты и так сейчас продаются по себестоимости. Цены на недвижимость возрастут, а объемы продаж на некоторое время сократятся в результате снижения объемов ипотечного кредитования», – считает Илья Андреев, вице-президент NAI Becar.
Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate, рассказывает: «Утром 16 декабря от банков было заявление, что они продолжают принимать заявки по прежним ставкам, однако ситуация в связи с бешеным ростом курсов валют стремительно поменялась. Вечером уже банк «Санкт-Петербург» объявил о повышении ставки на 4%. Итог – 17,5%. Покупатели же в большинстве своем сидели на договорах по нескольку часов в страхе принять решение о приобретении квартиры в рассрочку».
Начальник департамента казначейства РосинтерБанка Николай Мамолин продолжает: «В текущих условиях банкам, конечно, придется корректировать ипотечные программы. На тех, кто уже взял ипотеку, это может не отразиться – все зависит от условий кредитного договора. В целом же на ипотечном рынке ставки могут вырасти пропорционально мерам ЦБ – максимально на 7%. Увеличится количество отказов в выдаче ипотечных кредитов со стороны банков, но до полного отказа от работы с ипотекой вряд ли дойдет».
Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL, также говорит, что сразу на рынке ипотеки новая ключевая ставка не отразится, и надеется, что мера Центробанка временная: «Напрямую и сразу потребители от этого не пострадают. В случае сохранения ее на таком уровне длительное время вырастет стоимость ипотечных кредитов или их вообще перестанут давать. В то же время, по нашему мнению, ставка вернется на прежний уровень. Трудно сказать когда, но мы не ожидаем сохранения ее на таком высоком уровне в течение длительного времени».
Елена Беседина, генеральный директор «О2 Недвижимость», впрочем, считает, что полного отказа банков от ипотеки не будет: «Да, некоторые игроки действительно не смогут работать в существующих условиях, но у «О2 Недвижимость» остается пул банков, которые готовы продолжать взаимодействие и выдачу ипотеки. И их вполне хватит, чтобы обеспечить желающих квартирами и выбором между разными программами. В нашей структуре продаж порядка 30% покупателей используют кредит для приобретения квартиры. Конечно, их число уменьшится в связи с ростом процентной ставки до 20-22%. Но первый шок пройдет, и клиенты вернутся на рынок. Тем более что рано или поздно ставки опустятся, и тогда потребители смогут уменьшить свои выплаты за счет перекредитования. Также для поддержания спроса мы предлагаем гибкие условия рассрочки».
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, говорит: «Если мы увидим отказы ведущих банков от выдачи ипотеки в рублях, то это приведет к серьезному падению продаж «первички». Если отталкиваться от ключевой ставки 17%, то ипотека должна стоить больше 20%. Под такой процент будут брать только для того, чтобы срастить какую-то сделку с участием «вторички» и быстро закрыть кредит. Количество потенциальных заемщиков на рынке, способных обслуживать типовой кредит 1-1,5 млн по такой ставке, также сократится в несколько раз».
Есть и эксперты, которые полны пессимизма. Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP, полагает: «Доля сделок с привлечением ипотеки на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса доходит до 50%. Рост ставок по ипотечным кредитам, резкое ужесточение требований к заемщикам приведут к снижению спроса на квартиры. Многие девелоперские структуры до 80% от всех требуемых инвестиций на строительство жилья покрывают за счет привлеченных средств дольщиков. Снижение спроса и отсутствие возможности привлечь заемные средства по адекватным ставкам приведет к неисполнению обязательств девелопера перед дольщиками, например задержка сроков сдачи жилых домов, и вплоть до банкротства ряда девелоперских структур».
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена», с ней согласен: «На проектах эконом-класса доля ипотеки достигает 40%. Этот кусок спроса сильно сократится, так как ипотека будет стоить 19-25%».
Мнение:
Алексей Кокорев, генеральный директор «Авантель-Инвест»:
– Сегодня около 40% сделок идет с ипотекой. Не будет ипотеки, и рынок потеряет до 30% потенциальных покупателей. Это очень много и будет катастрофой для рынка жилья. Будут ли банки выдавать ипотечные кредиты и по каким ставкам, сейчас сказать сложно. Какая-то ясность, может быть, появится в конце января – начале февраля 2015 года.