Нерудные затягивает в кризис
Рынок нерудных материалов в Петербурге и Ленобласти чувствует себя неоднозначно. Из-за снижения строительной активности наблюдается серьезное падение спроса на щебень, но востребованность песка продолжает расти.
По данным аналитиков консалтинговой компании CMPro, в стране с начала текущего года наблюдается стабильное снижение объемов производства и потребления нерудных строительных материалов по отношению к 2014 году. По итогам первого полугодия падение рынка в сегменте добычи составило 9%. Правда, в этом июле по сравнению с годом ранее добыча НСМ выросла на 2%. Тем не менее, считают эксперты, до конца года в целом сохранится тенденция со знаком «минус».
Песок для дорог
В Петербурге и Ленобласти ситуация на местном рынке НСМ схожа с общероссийской, но имеет свои нюансы. В частности, как рассказывает заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий «ЛСР. Базовые материалы — Северо-Запад» Василий Кострица, по сравнению с прошлым годом резко сократилось потребление щебня. «В этом году на рынке практически нет крупных проектов, которые могли бы стать хорошими драйверами роста. В настоящий момент производственные мощности превышают потребность практически в два раза. «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад» за первое полугодие 2015 года отгрузило щебня 2,4 млн куб. м, что на 34% меньше, чем в прошлом году», – отметил он.
При этом, добавляет господин Кострица, с песком противоположная ситуация. В частности, объем реализации песка предприятием в первом полугодии составил более 4 млн куб. м. Это на 32% больше, чем за аналогичный период 2014 года. Ряд крупных стратегически важных проектов для страны пока удерживает рынок песка в Петербурге и Ленинградской области на уровне прошлого года.
С мнением представителя строительного холдинга согласен и генеральный директор ЗАО «Решение» Александр Батушанский. По его словам, общий спрос на песок заметно вырос за счет дорожно-инфраструктурных проектов, таких как трассы «Скандинавия», «Сортавала», намыв территорий вдоль ЗСД и станции «Новокрестовская». Кроме того, с середины лета начато строительство трассы Москва – Санкт-Петербург, где будут потребляться очень значительные объемы песка. «Но по ряду других сегментов потребления наблюдается падение спроса, так как сократилось число новых проектов. В частности, спрос на щебень снизился. Основная причина – снижение спроса со стороны производителей бетона и железобетона, а объем потребления на инфраструктурных проектах на работах, где требуется щебень, не компенсировал сокращение спроса в прочих сегментах», – считает эксперт.
Транспортировка растет в цене
По словам игроков рынка, негативно сказывается на рынке нерудных материалов ужесточение законодательства в отношении перевозки тяжеловесных грузов. В августе уже выросли штрафы за перевес большегрузной техники, в ноябре начнет взиматься оплата проезда по федеральным трассам. Это означает, что уже в ближайшее время можно ожидать роста тарифов на грузоперевозки в 1,5-2 раза.
«Такое резкое увеличение производители не смогут взять на себя, и рынок придет к неминуемому росту цен для конечного покупателя. Необходимо понимать, что из песка и щебня строятся федеральные дороги, стратегически значимые инфраструктурные проекты, то есть те объекты, для реализации которых привлекается госбюджет. В условиях кризиса и утвержденных бюджетов рынок абсолютно к этому не готов. При таком развитии событий отдельные проекты просто встанут. Производители НСМ начнут череду консервации заводов. Это, в свою очередь, приведет к сокращению налоговых отчислений в бюджет и так далее. Это очень важный вопрос, и его необходимо выносить в публичную плоскость», – считает Василий Кострица.
Напомним: как прогнозируют в российском правительстве, в результате реализации проекта по сбору денег с грузовиков весом 12 тонн и больше удастся пополнить казну от 41 млрд рублей в 2016 году до 69 млрд рублей в 2025. Дополнительные вливания в федеральный Дорожный фонд составят 50 млрд рублей в год. Денежные средства будут направлены на ремонт дорожной сети.
По мнению экспертов, из-за того, что автодороги станут менее выгодными для транспортировки, вырастет отправка НСМ железнодорожной дорогой и водными путями. Однако данная доставка грузов имеет свои слабые стороны, так как не у каждого потребителя есть удобный доступ к данным транспортным узлам. В итоге все равно до места назначения нерудные материалы будут возить грузовиками.
Равнение на крупных
Опрошенные независимые специалисты считают, что в ближайшее время каких-либо значительных перемен среди игроков рынка нерудных материалов не произойдет. По-прежнему доминировать будут крупные игроки, при этом малые компании останутся при своих клиентах.
«Рынок материалов довольно конкурентен. За последние годы появились новые игроки, которые хоть и не изменили состав лидеров, все же уменьшили их долю на рынке. К слову, никаких особых маркетинговых приемов на рынке НСМ не применяется. Цена, условия платежа (наличие отсрочек) и возможность обеспечить регулярные поставки – главные критерии, по которым выбирают поставщиков, а задача последних – заявить о себе лучшим образом по этим пунктам», – подчеркивает Александр Батушанский.
Сейчас по данным CMPro в России действует около тысячи предприятий по производству нерудных строительных материалов. Значительная часть объектов работает в Центральном, Сибирском и Северо-Западном федеральном округах.
Как уже отмечали эксперты, на рынке щебня Петербурга и Ленобласти сегодня работают около 20 предприятий. Крупнейшие из них относятся к холдингам Группы ЛСР и «Ленстройматериалов». На рынке песка региона присутствуют около 10 компаний. Опять же, самые крупные из них входят в ЗАО «ЛСР-Базовые». Кроме крупных компаний-производителей на рынке песка и щебня представлены в большом количестве простые и транспортные посредники.
Отдел аналитики группы компаний «Бекар» подготовил обзор первичного и вторичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга, а также обозначил существующие тенденции и перспективы на ближайшее время.
Вторичный рынок
III квартал на рынке жилой недвижимости отмечен сезонным снижением спроса, усилившимся начавшемся мировым финансовым кризисом. Однако эксперты полагают, что имеет место спекулятивное снижение спроса: реальный потребительский спрос на объекты недвижимости в одночасье упасть не может – на сегодняшний момент большинство потенциальных покупателей предпочитает переждать нестабильные времена с тем, чтобы в дальнейшем реализовать накопленные финансовые средства. Кроме того, налицо изменение структуры спроса. По данным о поступивших звонках диспетчерской службы АН «Бекар», количество желающих продать объекты жилой недвижимости увеличилось за три месяца квартала на 10%.
По-прежнему наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в Приморском, Фрунзенском и Выборгском районах. На первичном рынке особой популярностью у покупателей пользовались однокомнатные квартиры Приморского, Невского и Выборгского районов Петербурга, а также двухкомнатные квартиры во Фрунзенском и Приморском районах.
Динамика цен на городскую недвижимость показала плавный рост, который остановился в сентябре. «По нашим подсчетам, уровень цен на недвижимость Петербурга за третий квартал увеличился ориентировочно на 10 процентов», - говорит заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров.
Существенных изменений в распределении средних цен по районам города в III квартале 2008 года не произошло: самая высокая цена квадратного метра среднестатистического жилья по-прежнему в Московском и Василеостровском районе, самая низкая – в Красносельском и Фрунзенском районах.
Третий квартал не выявил существенных изменений в сегментации рынка жилой недвижимости: традиционно бОльшую долю сделок составляют сделки с недвижимостью эконом-класса, наименьшую – элит-класса.
Развитие финансового кризиса отразилось и на распределении сделок по месяцам. Наиболее продуктивным месяцем квартала стал июль, на который пришлось 45% сделок за квартал. Традиционного оживления рынка осенью не произошло: в сентябре число сделок осталось на уровне последнего летнего месяца.
Первичный рынок
Жилищное строительство в Санкт-Петербурге активно развивалось в последние несколько лет. За период с 1990 по 2008 гг. в Петербурге построено более 20,5 млн кв. м жилья. Динамика ввода жилья по кварталам, начиная с 2005 г., представлена ниже.
Ввод жилья в эксплуатацию на первичном рынке (тыс. кв. м):
В 2008 г., по данным Комитета по строительству, планировалось ввести в эксплуатацию порядка 2 700 тыс. кв. м жилья. По состоянию на октябрь 2008 г. объем ввода составил 1 133 тыс. кв. м. Поквартальная динамика ввода жилья представлена на диаграмме ниже.
Объем ввода в эксплуатацию жилых объектов (новых и реконструированных) в III квартале составил 418 335,8 кв. м, что на 24,8% больше аналогичного показателя II квартала 2008 г. Однако, несмотря на отмеченный рост, очевидно, что планы по вводу жилья за год вряд ли будут реализованы.
Из общего объема квартального ввода в июле было сдано 206 352 кв. м, в августе 159 233 кв. м, в сентябре 52 751 кв. м жилья (см. диаграмму на рис. ниже).
Максимальный объем ввода жилых площадей в III квартале 2008 г. пришелся на июль. По районам города введенные площади распределились следующим образом:
Тенденции и прогнозы
Традиционного осеннего скачка цен на недвижимость в этом году не произошло. Средняя цена за квадратный метр на первичном и вторичном рынке Санкт-Петербурга за сентябрь выросла чуть более чем на 1%. На конец месяца она составила ориентировочно 108 500 руб./кв. м в готовых домах и 93 000 руб./кв. м – в строящихся домах. Основной причиной снижения скорости изменения цен является мировой финансовый кризис, развивающийся на Западе.
Специалисты не исключают дальнейшее снижение основных индикаторов финансового рынка России, что может сказаться на девелоперах, активно привлекающих заемные средства под мегапроекты. Из-за дефицита наличных денег и высоких кредитных ставок (до 18% до конца года) компании будут приостанавливать строительство объектов или продавать свои активы, что значительно уменьшит объемы ввода нового жилья.
По данным аналитиков, спрос на новостройки в Санкт-Петербурге упал по сравнению с весной на 20%. В ближайшей перспективе прогнозируется снижение спроса на первичном и вторичном рынке, связанное с нестабильностью экономической ситуацией в стране.
Первоначально в 2008 году прогнозировался рост цен в пределах 35-40%, в 2009 году 20%. Однако, финансовый кризис вносит коррективы в динамику изменения цен на рынке жилья. В III кв. 2008 года рост цен остановился. Согласно прогнозам большинства аналитиков, в ближайшее время ожидается снижение цен в пределах 10 - 30%.
В соответствии с долгосрочными прогнозами, в 2009 году начнет сказываться влияние отложенного спроса, и рост цен возобновиться, в 2010 году возникнет дефицит предложения, что будет способствовать росту цен на жилую недвижимость.
Предлагаем вниманию читателей подготовленный специалистами GVA Sawyer краткий обзор по рынку коммерческой недвижимости Москвы в условиях кризиса, содержащий также прогноз ее развития на 2009 г. Материал рассматривает все основные виды коммерческой недвижимости – офисную, торговую, гостиничную и складскую, существующие тенденции, имеющиеся перспективы в рамках разных сценариев дальнейшего развития ситуации.
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
1. Предложение
По итогам 3 кв.
Обеспеченность качественными офисными площадями в 3 кв.
В связи с влиянием кризиса может быть отложен срок насыщения рынка офисной недвижимости Москвы, который специалисты GVA Sawyer прогнозировали в период с
Среди девелоперов, официально объявивших о «заморозке» проектов, стоит выделить: MiraxGroup (бизнес-центр «Адмирал» (Адмирала Макарова ул., вл. 4) – 128 000 кв.м, проект «Вращающаяся башня»; бизнес-центр «Поклонная-11» (ул. Поклонная, вл. 11) - 108 300 кв.м; МФК (Лужнецкая набережная) - 240 000 кв.м).
Группа компаний «Пересвет» заморозила свои перспективные проекты, строительство которых должно было начаться в 2012 году.
Система Галс приостановила реализацию проекта «Leningradsky Towers» на стадии строительства - 110 000 кв.м
«Эвоком» приостановила реализацию проектов - БЦ «Эвоком Плаза» (Октябрьская ул., вл. 98) – 44 000 кв.м, Бизнес-парк «Орехово-Домодедово» (Каширское шоссе, вл. 63) – 310 800 кв.м, и строительство многофункционального комплекса на пересечении Ленинградского и Международного ш. – 270 000 кв.м
Приостановлено строительство «Башни Россия» в ММДЦ «Москва Сити». Не начаты надземные работы по строительству МФК «Меркурий» (Москва Сити), Tech Invest, заключившая соглашение о получении кредита с ВТБ на строительство транспортного терминала с многофункциональным комплексом (207 000 кв.м), временно приостановило финансирование из-за кризиса.
Объекты компании «РИГрупп» БЦ «Два капитана» и МФК «Спартак-Мытищи» достроит подмосковное правительство. На конец 2 кв.
Уровень вакантных площадей в «Москва Сити» на ноябрь
GVA Sawyer прогнозирует увеличение доли свободного предложения субаренды, в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий (предоставление в аренду офисных помещений с выполненной отделкой, мебелью и офисной техникой). Также увеличение предложения по переуступке права аренды от компаний, заключивших предварительные договоры аренды, оказавшиеся не в состоянии оплачивать аренду офисного помещения.
2. Спрос
Влияние кризиса на финансовое состояние крупных компаний повлияло на сокращение сделок по предварительным договорам аренды, заключавшихся с расчётом на будущие потребности компании в расширении бизнеса. Многие иностранные компании «замораживают» планы развития и расширения своего бизнеса в Москве.
В следующем году следует ожидать сокращения спроса по сравнению с текущим годом на 234 тыс. кв.м для офисов класса А и на 287 тыс. кв.м для офисов класса В. При этом, что бы компенсировать падение спроса, должно произойти сокращение ставок аренды до 1 020$ за кв.м для класса А и до 730 тыс. кв.м для класса В.
Поэтому более вероятен сценарий снижения спроса на класс А на 120 тыс. кв.м (объем занятых площадей около 2 070 тыс. кв.м), при ставке в 1 090$ за кв.м, и спроса на класс В на 140 тыс. (объем занятых площадей 4 300 тыс. кв.м), при сохранение ставки в 740$ за кв.м.
В конце 2008-
В течение 2009-2010 гг. продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А, в первую очередь со стороны компаний, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля таких компаний в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20% (см. Диаграмму 1).
Диаграмма 1. Распределение спроса по сферам деятельности компаний, 1 пол.
Среди ключевых событий на рынке аренды стоит отметить отказ IT-холдинг IBS от переезда в бизнес-центр Nordstar Tower, пока собственник объекта — «ДС Девелопмент» не снизит ставку аренды. Предварительный договор по аренде 36,8 тыс. кв.м за $36,8 млн. в год был подписан в декабре
В краткосрочном периоде ожидается уменьшение сроков аренды с 5-7 лет до 3-5 лет, некоторые арендаторы стремятся заключать договора на срок до года, в связи с неопределённостью на рынке.
Сейчас можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в аренду, к примеру, в бизнес-центрах, где минимальный блок составлял 500 кв.м, теперь можно снять площадь от 200 кв.м.
Компании, ранее арендующие площади «про запас», планируя расширение компании на текущий момент не совершают подобных сделок, по причине экономической нецелесообразности, ожидая, что ставки возможно снизятся ещё.
3. Коммерческие условия
Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости начало проявляться в коррекции арендных ставок и цен продаж на некоторые объекты в пределах 10-15%. В некоторых случаях – до 30-40%.
После кризиса
Таблица 1. Изменение коммерческих условий на офисную недвижимость в период октябрь – ноябрь 2008
Название/Адрес | Коммерческие условия, $/3 кв. 2008 | Коммерческие условия, $/4 кв. 2008 | Изменение |
МФК «Башня Федерация» Краснопресненская наб., 16 | Аренда: 2 000 – 2 500 + 120 (экспл.) + НДС Продажа: 15 000
| Аренда: 1 400 – 1 990 + 130 (экспл.) + НДС Продажа: 14 500
| Минимальная ставка снизилась в среднем на 35%, максимальная снизилась в среднем на 20%. |
МФК «Башня на набережной» Краснопресненская наб., 18 | Аренда: 1 300 + 100 (экспл.) + НДС
| Аренда: 1 200 + 100 (экспл.) + НДС
| Ставка снизилась в среднем на 7%
|
БЦ «Silver City» Серебряническая наб., 29 | Субаренда: 1 200 + 100 (экспл.) + НДС
| Аренда: 1 150 + 100 (экспл.) + НДС
| Ставка снизилась в среднем на 4-5% |
МФК «Легион III» Киевская ул. , 3-7,17 | Аренда: 1340 + 100 (экспл.) + НДС
| Аренда: 1290 + 100 (экспл.) + НДС
| Снижение арендной ставки в среднем на 4% |
БЦ «Yauza Tower II» Радио ул. , 24, стр. 2
| Аренда: 1 200 + 45 (экспл) + НДС
| Аренда: 1 000 + 45 (экспл.) + НДС
| Уменьшение арендной ставки в среднем на 17% |
«Nordstar Tower», Хорошевское ш., 2-20 В | Аренда: $1 200 – 1 500 + НДС
| Аренда: $900- 1 300 + НДС
| Уменьшение максимальной арендной ставки в среднем на 15%, минимальной на 30% |
БЦ «CityDel» Земляной Вал , 11-19 | Аренда: 1 150 – 1 060 + 92 (экспл) + НДС
| Аренда: 1 050 – 960 + 92 (экспл.) + НДС
| Ставка аренды снизилась в среднем на 9% |
БЦ «Отрадный» Отрадная ул. , 2Б
| Аренда: 650 + 110 (экспл) + НДС
| Аренда: 550 + 110 (экспл) + НДС
| Ставки аренды снизились в среднем на 15% |
БЦ «Маяковская плаза» Оружейный пер. , 15A | Аренда: 1 100 + 120 (экспл) + НДС
| Аренда: 1 000 + 120 (экспл) + НДС
| Ставки аренды снизились в среднем на 10% |
Коррекция арендных ставок произошла не только в бизнес-центрах, расположенных в Москве, но и за её пределами. Ставки на некоторые объекты снизились на 15-25%.
К примеру, в бизнес-центре «Мякининская Пойма» (р-н Мякининской поймы, МКАД 65-
В краткосрочном периоде (4 кв. 2008 - 2009 гг.) ожидается коррекция арендных ставок в сторону понижения в пределах 10-15 %, в некоторых случаях – до 40-50%.
Изменение ценовой политики собственника (для арендуемых офисов) будет проявляться в пересмотре в сторону снижения ставок по некоторым договорам аренды, в том числе и предварительным. В первую очередь коррекция произойдёт в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу.
Оживление рынка стоит ожидать не ранее, чем через полгода. В среднесрочном периоде будет наблюдаться стагнация арендных ставок и повышение в пределах не более 10-12% (на период конец 2009 – начало 2010г).
4. Развитие рынка офисной недвижимости в 2008-2009 гг. Прогноз
Оптимистический сценарий
Стабилизация на рынке начнется с весны-начала лета
Пессимистический сценарий
Данный сценарий получит своё развитие, в случае стагнации экономики в течение всего следующего года.
Спрос со стороны компании будет достаточно низким, новые офисы будут просто «никому не нужны». Падение ставок составит 30-40%. Предложение будет по-прежнему превышать спрос.
5. Рынок офисной недвижимости в регионах
В последнее время в крупнейших городах России было заявлено к строительству большое количество проектов офисной недвижимости, однако, реализуемость этих проектов крайне низка. Согласно прогнозам GVA Sawyer, к 2011-2012 гг. будет реализовано не более 40-50% от планируемого к вводу предложения офисной недвижимости.
Стоит отметить, что для многих региональных городов данный фактор окажет положительное влияние на развитие рынка офисной недвижимости.
Так, например, в Новосибирске ещё в середине