За порядок ответит Полукеев


27.08.2007 21:43

 На минувшей неделе правительство приняло постановление «Об основных направлениях работы по организации движения транспорта в Санкт-Петербурге». 
Речь в нем идет о развитии городского пассажирского транспорта, дорожно-транспортной инфраструктуры (ремонт и строительство магистралей, развязок, подземных и надземных пешеходных переходов, оборудование парковок и автостоянок), совершенствовании организации дорожного движения и, в конечном итоге, – улучшении дорожно-транспортной обстановки в городе.
По словам председателя Комитета по транспорту Александра Дацюка, «в настоящее время около 30 процентов основных магистралей города исчерпали свою пропускную способность и загружены в среднем на 90–120 процентов, перегружены все мосты, число заторовых перекрестков превысило цифру 200 и продолжает увеличиваться».

Скорость сообщения на большинстве магистралей общегородского значения в дневной период не превышает 18–20 км/час (десять лет назад – 18–30 км/час), сокращаясь в часы пик на наиболее загруженных участках (Невский пр., пр. Славы, Литейный пр., Литовский пр., Ленинский пр., пр. Стачек, пр. Народного Ополчения, подходы к главным мостам через р. Неву и др.) до 5–8 км/час, приближаясь к скорости движения пешеходов. На общественном транспорте, следующим по этим магистралям, скорость сообщения и того меньше – 10–12 км/час. В целом за последние 5 лет скорость сообщения на главных магистральных улицах упала на 10–20 процентов.

Вместе с тем интенсивность транспортных потоков на городских магистралях возросла в несколько раз. Если в 2000 году уровень автомобилизации составлял 180 автомобилей на 1 тыс. жителей, в настоящее время он равен 220–230 автомобилей на 1 тыс. жителей города. И хотя в результате ремонта улучшилось качество дорожного покрытия значительного количества улиц города, пропускная способность их осталась на прежнем уровне. Вызвано это, прежде всего, тем, что ремонтные работы проводились без реконструкции улиц в существующих «красных» линиях, спроектированных по нормам, разработанным в 60–70 годах, исходя из уровня автомобилизации 50–70 единиц на 1 тыс. человек населения.

В центре проблемы с парковками
Сохраняется недостаток парковок и стоянок, особенно в центральных районах города. Несогласованность размещения новых объектов бизнеса с возможностями их транспортного обеспечения привела к тому, что в городе отмечается дефицит мест постоянного и временного хранения автотранспорта.
Расчеты показали, что ежедневно в Петербурге совершается около 700 тыс. поездок на легковом транспорте с деловыми и культурно-бытовыми целями. Около 370 тыс. жителей города каждый день пользуются индивидуальным автомобильным транспортом для поездок на работу. Из-за нехватки мест временного хранения автотранспорта на внутриквартальных и резервных территориях большинство водителей активно использует для парковки улично-дорожную сеть города, включая не только улицы и дороги местного значения, но и магистрали районного и общегородского значения. При этом продолжительность парковки колеблется от 15–20 минут до 8 и более часов.

Впрочем, с парковками, по словам чиновника, намечаются улучшения. Прежде всего с перехватывающими. Появились инвесторы, заинтересованные в строительстве таковых за собственный счет. Но для начала проведут эксперимент на городской парковке у Ладожского вокзала. На ней предполагают отработать стимулы для автовладельцев, согласных оставить машину на въезде в центр. Идея губернатору понравилась. Правда, она заметила: «Вы об этом говорите уже не первый раз. Хватит болтать. Замечательно, что появились инвесторы и у нас есть возможность привлечь бизнес для создания перехватывающих парковок. Но надо быстрее двигаться. Покажите результат. Двигайтесь активнее», – потребовала Валентина Матвиенко.
Еще одна причина – в центральных районах находится большое количество мест притяжения грузового транспорта (Большой морской порт, товарные станции железнодорожных вокзалов, промышленные предприятия, таможенные терминальные комплексы и т.д.). Действующими Правилами дорожного движения разрешено движение грузового транспорта под запрещающие знаки, в случаях, если пункт доставки груза находится в зоне запрещения грузового транспорта. Несмотря на то что с нынешнего года отменены льготные пропуска, желающих въехать в центр на крупнотоннажных машинах не убавляется.

Несовременная инфраструктура
Городская дорожно-транспортная инфраструктура не соответствует потребностям города в безопасном дорожном движении. Отмечается недостаточный уровень оборудования улично-дорожной сети современными техническими средствами организации дорожного движения. Требуется внедрение интеллектуальной транспортной системы, совершенствование автоматизированной системы управления дорожным движением. Замены требуют 50 процентов дорожных знаков. Недостаточно развита система маршрутного ориентирования, стационарных информационных табло, отсутствуют табло со сменной информацией. В этом году установлено более 900 таймеров и, по словам Александра Дацюка, аварийность на оборудованных таймерами перекрестках упала практически до нуля. До конца года предстоит установить еще 150 таймеров.

Позитивную роль играет и снабжение 200 перекрестков системами АСУ. Правда, при загрузке дорожной сети свыше 80 процентов АСУ перестает регулировать движение, теряется.
В целях улучшения транспортной обстановки и совершенствования организации дорожного движения власть предполагает заняться развитием городского пассажирского транспорта общего пользования, дорожно-транспортной инфраструктуры, ограничением движения автомобильного транспорта в центральных районах Санкт-Петербурга. А так как у нас отсутствует орган исполнительной власти, обладающий полномочиями по организации и координации деятельности в области организации дорожного движения, решено создать Комиссию по координации транспортной деятельности в Санкт-Петербурге при правительстве Санкт-Петербурга под руководством вице-губернатора Александра Полукеева.
Отныне, по словам Валентины Матвиенко, за транспортную ситуацию в городе отвечает именно он. Губернатор подчеркнула, что новая комиссия станет постоянно действующим органом, главная задача которого – координировать работу и в соответствии с обстановкой в городе принимать решения, которые должны быть общими для всех участников дорожного движения.

И смех, и слезы
В процессе обсуждения вопроса были затронуты проблемы заполняемости пассажирского транспорта в часы пик. Главный по транспорту уверяет, что у нас на 1 кв. метр транспорта приходится по нормативу пять человек, а в часы пик умещается до девять человек. Валентина Матвиенко предложила провести эксперимент и попробовать поставить на 1 кв. метр девять присутствующих в зале чиновников. Предложение вызвало дружный смех, однако, не смутило Александра Дацюка. Он сообщил, что недавно провели испытание заполняемости вновь полученных автобусов, и вместо 160 человек (максимум пассажиров, рекомендуемый для одновременной перевозки производителем) в него вошло 320. Между тем в городах Европы привлекательность общественного транспорта падает при наполнении автобуса более полутора человек на кв. метр, а допустимый уровень – три человека на кв. метр.

Наконец, наше правительство решило поступить по-европейски и ввести выделенные полосы для общественного транспорта. Выделение полос дает возможность увеличить скорость более чем в два раза, а провозную способность в несколько раз без численного увеличения транспортных средств. Первой такой магистралью станет после реконструкции Лиговский проспект. До конца года выделенные полосы планируется сделать еще на двух улицах Петроградской стороны – Большом проспекте и Большой Пушкарской. Правда, только выделить полосы недостаточно, необходимо еще обеспечить особый контроль за движением и дисциплиной водителей.

Вице-губернатора Виктора Лобко заинтересовало, каким образом эту самую дисциплину водителей собирается обеспечить Александр Дацюк. «Мы все хорошо знаем, – заметил он, – что одной из причин повышения аварийности на дорогах является пренебрежительное отношение участников дорожно-транспортного движения к правилам. Мы можем выделить полосы, но если их не будут соблюдать, то эффекта не будет». Г-н Дацюк уверен, что меры, принятые федеральным правительством по ужесточению наказания, должны сыграть свою роль. С другой стороны, в плане есть пункты, в соответствии с которыми предполагается наладить качество подготовки водителей.

Председателя Комитета по законодательству Леонида Богданова удивило создание еще одной комиссии. «У нас же есть комиссия по безопасности», – сказал он. На что губернатор Валентина Матвиенко отреагировала: «Комиссия-то есть, безопасности нет. Водители не соблюдают правила. Ситуация ухудшается, растет количество ДТП (+8,7 процента), в том числе – со смертельным исходом (+8,4 процента) и инвалидностью населения (+10,4 процента). Я полагаю, что надо серьезно разбираться с этим, в том числе и с эффективностью работы ГИБДД. Они должны нести ответственность за организацию дорожного движения».

Надземные переходы и не только
Вице-губернатор Юрий Молчанов завел речь о надземных пешеходных переходах, особенно на выезде из города в аэропорт, по Приморскому шоссе и другим федеральным трассам. По его мнению, «светофоры, установленные там, не решают дела. Скоростные трассы должны быть скоростными и не останавливать машину через небольшие промежутки». Валентина Матвиенко активно поддержала своего заместителя. «Александр Макарович, можно было за два года определиться с КБДХ, и на самых острых перекрестках установить легкие надземные переходы. Олег Арвович, ну, сколько можно говорить о переходах у ЦПКиО, на Приморском шоссе. Это стоит 5 копеек, и построить можно за два месяца. Сколько можно на эту тему говорить?», – искренне возмущалась она. Г-н Виролайнен попытался сказать, что «во всех проектах реконструкции основных магистралей такие переходы предусматриваются – и на Приморском, и на Киевском шоссе», но Валентина Ивановна его перебила: «Жаль только жить в это время прекрасное... Я Вас спрашиваю, что Вам мешает построить их прямо сегодня? Время общих разговоров закончилось. В течение месяца подготовьте 5-6 адресов, сделайте легкий проект и постройте. Можно сегодня, не дожидаясь реконструкции, снять проблему на ряде перекрестков. Определите перечень, купите проект у москвичей, они уже штук пять переходов построили, и запускайте».

Но тут вмешался другой вице-губернатор, Александр Полукеев, и сообщил, что «мешает несогласованность действий комитетов администрации города». «Не хочу снимать с себя вину, – сказал он, – но сегодня светофоры устанавливают без согласований все, кому не лень. Посмотрите – на Пулковском шоссе каждый торговый центр поставил свой светофор без согласования с нами».
Терпение губернатора лопнуло, и она потребовала все самовольно установленные светофоры демонтировать. А заместителя начальника ГИБДД предупредила, что в октябре правительство заслушает подробный отчет этой организации и сделает соответствующие выводы.

Дискуссия завершилась поручением Валентины Матвиенко в течение двух месяцев разработать и до конца года утвердить конкретный план действий по каждому из пунктов программы улучшения организации дорожного движения. Особое внимание, по мнению губернатора, необходимо обратить на программы строительства «перехватывающих» парковок у станций метро и надземных пешеходных переходов, а также на организацию специальной полосы для общественного транспорта на центральных улицах города.

Лилиана Глазова


 





22.08.2007 21:00

Прирост коттеджных поселков (по дате начала продаж) в первом полугодии 2007 года по сравнению с данными за второе полугодие 2006 года составил 81 процент. По данным аналитиков, к концу этого года прирост количества поселков относительно 2006 года может достигнуть 100 процентов.За первое полугодие 2007 года рынок загородной недвижимости в области организованной коттеджной застройки показал достаточно быстрый рост. Аналитики рынка отмечают значительное увеличение количества как объектов, вводимых в эксплуатацию, так и объектов, где открылись продажи (на стадии строительства). Рост цен за это полугодие в некоторых поселках достигал 60–70 процентов, если же сравнивать с ценами конца 2006 года, то в некоторых случаях стоимость объектов (домов, участков земли под строительство) выросла в два раза.
Тенденция к росту сохранится и дальше, считает исполнительный директор НП «Ассоциация «Загородная недвижимость» Владимир Майоров. Спрос на загородную недвижимость подвержен сезонным колебаниям, однако, по мнению директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, этим летом на крупные проекты снижения спроса не произошло.

С сентября–ноября текущего года на рынке загородной недвижимости ожидается всплеск роста стоимости коттеджей в цене на 2-3 процента во всех секторах, кроме класса «эконом».
Директор по продажам компании «ПетроСтиль» Михаил Фуксман отмечает, что осенью рост цен на реализуемые лоты в дачном клубе «Корабельные Сосны» (элитный коттеджный поселок из 49 домов, общая территория застройки – 12,5 га, в 60 км от Петербурга) составит не меньше 10 процентов.
«Рост цен не связан с прогнозированным ростом цен на рынке загородной недвижимости, он происходит ежеквартально, а то и чаще, и связано это со многими позициями, в том числе и со степенью готовности. Чем выше готовность объекта, тем выше его стоимость», – пояснил Михаил Фуксман.
Лоты компании «ПетроСтиль» в «Корабельных соснах» находятся в ценовом диапазоне от 575 тыс. у.е. до 1 млн 426 тыс. у.е. Строительство первой очереди поселка «Корабельные сосны» завершена в этом году, вторую очередь и продажи планируется завершить летом 2008 года.
Управляющий по строительным проектам корпорации «Петербургская недвижимость» Сергей Курявский рассказал, что цены на лоты в коттеджном поселке класса De Lux «Ягодное» (в Приозерском районе Ленинградской области, в 90 км от Санкт-Петербурга) начнут расти с сентября.
«Цены будут повышаться в зависимости от изменений на рынке, на сколько будут готовы сами коттеджи и инженерное обеспечение, – сказал Сергей Курявский, – стоимость коттеджа с участком в 50 соток на сегодняшний день составляет от 850 тыс. EURO».
По словам Владимира Майорова, стоимость коттеджа элит-класса сейчас – до 1 млн у.е. и более, «премиум» – до 800 тыс. у.е., коттедж бизнес-класса – до 600 тыс. у.е., «эконом» – 300-400 тыс. у.е., средний чуть дороже, чем экономкласс, – до 500 тыс. у.е.
Данные отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» подтверждают, что в составе организованных коттеджных поселков, ориентированных на разные сегменты покупателей, наблюдается большой разброс по стоимости земельных участков.

Если средняя цена предложения одной сотки земли в поселках среднего класса в первом квартале 2007 года составляла 53, то в «элите» средняя цена сотки земли – 505. Максимальная стоимость земли была отмечена в Курортном районе в поселке «Золотая Миля» (реализует проект «Петербургский Альянс»). Минимальное предложение на сегодняшний день составляет 12 за сотку в поселке «Ладожский причал» компании OCVICA в 150 км от центра Санкт-Петербурга.

По словам Игоря Лучкова, сделки по коттеджам элит-класса совершаются не часто, долго планируются, зачастую предложение не может удовлетворить покупателя элитных коттеджей.
К тому же на рынке элитных коттеджей в Петербурге и Ленобласти достаточно много московских и региональных инвесторов. Правда, особую активность региональные инвесторы проявляют на пригородном направлении. По словам директора департамента маркетинга Северо-Западной строительной корпорации Ирины Бабюк, в «Никитинской усадьбе» (элитные коттеджи и таунхаусы) 20 процентов покупателей составляют региональные инвесторы и инвесторы стран СНГ.

Предложение земельных участков в поселках элит-класса весьма ограничено: только в двух проектах в продаже находятся отдельно земельные участки. При этом в поселке «Золотая Миля» у инвесторов несколько поубавились амбиции, и после 500 за сотку в I квартале 2007 года, цена предложения составляет тыс. А во втором проекте Honka Family Club цена была повышена на 0 за сотку.

Что касается коттеджей бизнес-класса, то здесь аналитики отмечают наибольшую сбалансированность спроса и предложения.
«Активность предложения коттеджей уровня «бизнес-класс» достаточно высокая, спрос тоже достаточно активен, покупателями выступают представители среднего класса и высокооплачиваемые сотрудники, – отмечает Игорь Лучков. – Данная категория покупателей приобретает загородную недвижимость не только как объект инвестиций, но и для себя. Сезонность на коттеджи бизнес-класса, как правило, сказывается гораздо больше, поэтому ожидаемые темпы роста с сентября будут высокие, на уровне 2-3 процентов в месяц.

По данным экспертов АН «Итака», среди проектов среднего класса самая дорогая земля располагается во Всеволожском районе, средняя цена предложения сотки в коттеджном поселке составляет 95. Среди проектов бизнес-класса самое дорогое предложение находится в поселке «Малый Петербург» ( 271). Среди объектов премиум-класса более дорогостоящее предложение представлено в Выборгском районе в коттеджном поселке «Золотые пески» ( 890), разброс цены предложения по поселку составляет от 50 до 620 за сотку.

Самое значительное увеличение стоимости кв. метра коттеджа произошло за II квартал 2007 года в Тосненском и Гатчинском районах, – отмечается в аналитическом обзоре «Петербургской недвижимости». Так, в единственном поселке «Бель Виль» Тосненского района (на 31 га будут продаваться коттеджи с участками земли, квартиры в малоэтажных домах и таунхаусы) значительное увеличение обосновано повышением стоимости земли. На данный момент средняя стоимость сотки достигла 230, а кв. метр коттеджа стоит 11, что на 40 процентов выше, чем в предыдущем квартале.
«Не исключено, что мы будем наблюдать за движением рынка, пока динамика положительная. Мы месяц назад подняли цену на кв. метр коттеджа и кв. метр земли, – сообщил директор по продажам, маркетингу и развитию Павловского малоэтажного ансамбля «Бель Виль» Олег Гайворонский, – по состоянию на 31 июля решения о поднятии пока нет, но общая тенденция ведет к повышению. Мы вернемся к этому вопросу в конце августа».

По данным компании «Павловский малоэтажный ансамбль «Бель Виль», стоимость одного кв. метра в коттеджах – 50 тыс. рублей, одна сотка земли равна 320 тыс. рублей. Сдача первой очереди малоэтажного ансамбля «Бель Виль» запланирована на конец 2007 года, продажи по ней уже закрыты, вторую очередь планируют построить в течение следующего года, вторая очередь будет открыта до конца 2008 года.

В компании ЗАО «Грин Сайд» сообщили, что «рост цен на объекты в коттеджном поселке «Западное солнце» (бизнес-класс) на ближайшую перспективу будет напрямую зависеть от ценовой ситуации в строительной отрасли в целом, а также от степени готовности коттеджного поселка в целом».
Сейчас стоимость объектов в поселке колеблется в диапазоне от 270 до 700 тыс. EURO.
Аналитики АН «Итака» отмечают, что максимальный спектр предложения представлен во Всеволожском и Выборгском районах, популярность которых несомненна и у среднего класса, и среди более обеспеченных слоев населения.
Большинство застройщиков здесь предпочитают работать в бизнес-классе, что, вероятно, менее рискованно и вместе с тем более прибыльно, чем, скажем, при ориентации проекта на средний класс.
Тем не менее в условиях конкурентной борьбы на рынок все чаще стали выводиться проекты, ориентированные на средний класс. Это связано с масштабностью территорий, которые предстоит осваивать застройщикам, а, учитывая повышенный спрос на загородные объекты, эквивалентные по цене 3-4-комнатным квартирам в городе, можно с уверенностью сказать, что скорость продаж таких объектов будет максимальной. Минимальное предложение представлено в Выборгском районе в поселке «Зеркальный-1» (25 для объектов среднего класса). В проекте представлены дома площадью 134–167 кв. метров общей стоимостью 7,8 тыс. – 8,8 тыс.
Как сообщила директор по продажам Инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина, по сравнению с I кварталом 2007 года во II квартале 2007 года объем продаж в коттеджном поселке «Новое Минулово» возрос в четыре раза.

«II и III кварталы года – это сезон максимальной активности на рынке загородного домостроения, как покупательской, так и строительной, – отметила Александра Дудина, – но мы не прогнозировали данные на осень, скорее всего, рост цен будет, подчеркну, что мы повышаем цены один раз в два месяца».
Строительство первой очереди коттеджного поселка «Новое Минулово» в поселке Щеглово Всеволожского района завершится в III квартале 2007 года. Вторую очередь планируется сдать в эксплуатацию через год. На территории поселка будет размещено 43 газобетонных коттеджа для постоянного проживания. Площадь коттеджа в первой очереди составляет 161 кв. метр, во второй очереди – от 161 до 220,5 кв. метра. Площадь придомовых участков – по 12-13 соток, цена предложения варьируется от 6-7,5 млн рублей за объект с землей.
Заместитель генерального директора компании «ГрантЪ Девелопмент» Павел Ермолаев сообщил, что в жилом комплексе «Токари-Лэнд» (в комплексе площадью 44 га во Всеволожском районе Ленобласти коттеджи VIP-класса занимают 25 процентов от площадей застройки, коттеджи премиум-класса – 50 процентов, коттеджи класса «эконом» – 25 процентов) цены на коттеджи эконом-класса будут повышаться в ноябре. Сегодня средняя цена коттеджа «эконом» в поселке составляет 43 тыс. рублей за кв. метр, сотки – 290 тыс. рублей.

По данным корпорации «Петербургская недвижимость», за II квартал 2007 года были закрыты продажи в 15 коттеджных поселках, этот показатель практически вдвое больше, чем за предыдущий квартал. Открыты также продажи в 15 коттеджных поселках, причем также 47 процентов – это поселки бизнес-уровня, 20 процентов среднего класса, 27 процентов – поселки с предложением участков. Только один коттеджный поселок (6 процентов) по своему ценовому уровню и одному из параметров позиционируется в классе «премиум».
Поводом для подобного позиционирования стало местоположение в зоне Репино-Ленинское (Курортный район), хотя остальных важных составляющих, по оценке экспертов, там нет – предлагаются пока только инженерно-обеспеченные участки под застройку, что немного не согласуется с понятием «элитный»), но при этом стоимость сотки земли достигает тыс.

На данный момент на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено 76 коттеджных поселков, находящихся на разной степени завершенности, в которых открыты продажи коттеджей и участков. На стадии проектирования находится 48 поселков, в девяти открытие продаж должно произойти в III квартале 2007 года, еще в шести поселках – определится до конца года, по остальным проектам инвесторы не определились со сроками открытия продаж, так как находятся на этапе проектирования, подготовки документов и т.д.
В совокупности на рынке в предложении и на стадии проекта находятся 124 коттеджных поселка, это на десять больше, чем в предыдущем квартале.

Оксана Прохорова




09.08.2007 20:01

Повышение инвестиционной привлекательности Петербурга привело к появлению в городе новых российских и зарубежных компаний, их филиалов и представительств, что позволяет говорить о стабильном, пока не снижающемся, спросе на офисные помещения. Продавали и покупали
На звание главных событий на рынке офисной недвижимости в первом полугодии может претендовать сразу несколько. Среди них подписание соглашения между Внешторгбанком, ЗАО «М» и администрацией города на строительство «Невской Ратуши». Проект предусматривал застройку участка площадью около 6 га на месте бывшего трампарка имени Смирнова, где планируется разместить 300 тыс. кв. метров офисов класса А и В. Уже известно, что администрация города приобретет около 100 тыс. кв. метров офисных площадей в этом комплексе. В ближайшее время будет объявлен конкурс на архитектурный проект этого участка.

Не менее интересен объект, который собираются возводить банк «Санкт-Петербург» и девелоперская компания Setl City. Совместный проект «Деловой квартал» разместится на Малоохтинском пр., 62, где будут созданы около 150 тыс. кв. метров офисных площадей класса А.
Стоит сказать, что полугодие было богато на сделки: бизнес-центр «Информ-Футуре» был продан финской компании Sponda Plc за 4 млн EURO; компания Ruric продала бизнес-центр «Грифон» фонду Northern European Properties Ltd; выставлен на продажу офисный комплекс класса «Строгановский». К продаже в собственность предлагались офисы в бизнес-центрах: «Лидер», «На Ильюшина, 5», «Фрегат», бизнес-центре на Малом пр., 51/50; офисно-гостиничном комплексе «Голицынъ»; жилом комплексе «Чкаловский». Стоимость одного квадратного метра в этих центрах колебалась в пределах от 56 тыс. до 105 тыс. рублей.
Эксперты считают, что все сделки подчеркивают – интерес к офисным площадям в Петербурге со стороны зарубежных и российских инвесторов не убывает. Более того, они прогнозируют рост предложения качественных объектов на продажу.

Строили и не достроили
С начала года было сдано в эксплуатацию офисных объектов до 60 тыс. кв. метров. Уточним, что общий объем предложения на начало года составлял порядка 1 млн кв. метров. Таким образом, по итогам полугодия объем офисных площадей достиг 1,1 млн кв. метров. По мнению некоторых аналитиков, этот показатель уже вплотную приблизился к отметке 1,2 млн кв. метров.
В то же время за прошедший период эксперты отметили такую особенность – перенос сроков ввода в эксплуатацию новых объектов на более поздний период. По разным оценкам, перенос сроков ввода затронул минимум 100 тыс. кв. метров офисных площадей, заявленных к открытию в первой половине 2007 года. В итоге это сказалось на темпах ввода новых площадей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным компании Colliers International, до конца года ожидается появление на рынке еще более 260 тыс. кв. метров офисных площадей классов А и В.

К центру ближе
Около половины введенных площадей сосредоточено в трех районах: Петроградском, Василеостровском и Центральном. А если добавить в этот перечень Адмиралтейский, то получится, что на эти районы приходится более половины всех бизнес-центров Санкт-Петербурга.
Эксперты отмечают, что в текущем году будет продолжаться тенденция смещения строительной активности за пределы центральной части Петербурга, что объясняется нехваткой земельных участков и высокой транспортной загруженностью исторической части города. На лимитированное предложение новых офисных площадей в центре также влияют серьезные ограничения по реконструкции существующих зданий и новой застройке исторического центра, налагаемые КГИОП. В связи с этим будет продолжаться развитие деловых набережных – Выборгской, Петроградской, Синопской, Аптекарской, Пироговской, Свердловской, Ушаковской, предлагающих арендаторам новые, более дешевые и комфортные офисы.

Предложение
Отсутствие ввода за отчетный период новых объектов класса А привело к незначительному сокращению его доли в структуре предложения. Однако так считают не все. По данным Центрального агентства недвижимости, отмечается постепенное сокращение в общем объеме предложения доли бизнес-центров класса С за счет активного ввода офисных комплексов класса В; превышение темпов роста предложения над темпами роста спроса, и, как следствие, – насыщение рынка офисных площадей в целом к 2010 году.
Так, бизнес-центры класса А, по разным оценкам, в общей структуре занимают от 9 до 15 процентов. В то время как класс В представлен на рынке в размере 39–42 процентов.

Спрос
В первом полугодии рост спроса был в большей степени обусловлен потребностями компаний, уже имеющих офис в Петербурге, но желающих улучшить его качество или нуждающихся в расширении площадей. Заметную долю в общем объеме спроса занимают московские и международные компании, ориентированные на открытие представительства в Санкт-Петербурге, считают в компании Becar Commercial Property SPb.
Заполняемость многих давно функционирующих бизнес-центров колеблется от 50 до 100 процентов, что указывает на достаточно высокий уровень спроса на рынке. Однако эксперты указывают на тот факт, что высококлассные объекты полностью заполняются до сдачи их в эксплуатацию.
На фоне продолжающегося спроса на офисные площади 100—200 кв. метров возросло количество запросов на блоки крупной нарезки: от 1000 кв. метров. Это отчасти связано с поиском свободных площадей компаниями, планирующих переезд из бизнес-центров класса С, закрывающихся на реконструкцию. Следует отметить высокий уровень ротации арендаторов, снимающих офисные площади в исторической части города. Это связано с тем, что их эксплуатационные расходы не всегда окупаются бизнесом. Среди крупных арендаторов очень преобладают финансовые, страховые, юридические, консалтинговые, IT-компании.
Сегмент аренды бизнес-площадей в Петербурге существенно превышает объем рынка купли-продажи, что свидетельствует о качественном развитии рынка, говорят специалисты.

Арендные ставки
Ценовой рост арендных ставок в первом полугодии составил в среднем порядка 5 процентов в обоих классах. Арендные ставки на действующие помещения класса А колеблются в диапазоне от 0 и более за квадратный метр в год, включая операционные расходы и не включая НДС. Разброс ставок на помещения класса В также очень велик. Цена аренды (включая операционные расходы и не включая НДС) может колебаться от 0 (в периферийных объектах) до 50, то есть отличаться более чем в 2 раза.
Эксперты отмечают, что под включенной в арендную ставку оплатой коммунальных услуг не все управляющие компании подразумевают аналогичные платежи. Однако даже с учетом всех допущений очевидно, что арендные ставки в бизнес-центрах класса В существенно разнятся. При относительно стабильной нижней границе диапазона в классе В наблюдается рост максимальной арендной ставки, на отдельных объектах превышающей стоимость аренды в действующих бизнес-центрах класса А.

Можно отметить, что на рынке офисной недвижимости намечается тенденция реструктуризации арендных ставок. И арендаторы, и арендодатели предпочитают выделять часть операционных расходов в переменную составляющую арендной ставки при составлении договорных отношений. Арендатору это помогает лучше понимать структуру расходов и способствует оптимизации выбора бизнес-центра, поясняют специалисты компании Knight Frank Research. Со стороны арендодателя это объясняется тем, что темпы роста цен на коммунальные услуги значительно превышают заложенную эскалацию арендной ставки.

Прогноз
Специалисты компании «АРИН» составили прогноз потенциала рынка офисных площадей, который строился на основе прогноза МЭРТ по некоторым макроэкономическим показателям, с учетом роста спроса со стороны петербургских и иностранных компаний.
Нехватка качественных офисных площадей в 2007—2008 гг. сохранится на уровне 650—750 тыс. кв. метров, однако с 2009 года прогнозируется насыщение рынка офисными площадями. «Здесь необходимо отметить, что мы рассматриваем общий объем офисного рынка, в то время как при общем насыщении и развитии рынка спрос из некачественных помещений (встроенных, административных зданий, НИИ и т.п.) может перетекать в сегмент качественных бизнес-центров», – говорят эксперты компании «АРИН». Таким образом, возможна «реновация» офисных площадей в городе. Еще одним важным моментом является срыв сроков ввода деловых центров, характерный для рынка, на 1-1,5 года, что означает сдвиг точки насыщения во времени.
В целом до конца 2007 года эксперты прогнозируют увеличение объема рынка на 15—20 процентов, но несмотря на значительные объемы ввода площадей во втором полугодии 2007 года спрос на качественные офисные площади не будет удовлетворен полностью. В соответствии с прогнозами дефицит сохранится до выхода на рынок таких стратегических проектов, как «Охта-центр», «Морской Фасад», «Невская ратуша» и др.

Тенденция
Как рассказали специалисты компании «ВМБ-траст», в последние годы становится признаком статусности и престижности располагать бизнес-центры в старинных особняках. Такое размещение позволяет обеспечивать более высокий уровень безопасности и конфиденциальности за счет меньших площадей и, соответственно, упрощения управления и контроля за ними. Таким образом, с учетом упомянутых выше тенденций рынка можно прогнозировать переход основной части особняков в центре города в собственность компаний или их реконструкцию в бизнес-центры класса А. С учетом же того, что размещение в центре города – показатель уровня компании, можно говорить о высоком потенциальном спросе и, соответственно, быстрой реализации площадей.
В качестве одной из особенностей офисного рынка Санкт-Петербурга можно рассматривать слабую развитость рынка краткосрочной аренды офисных помещений. В то же время мировые и московские тенденции позволяют говорить о перспективности данного вида услуг для петербургского рынка коммерческой недвижимости. Однако на текущий момент в Санкт-Петербурге еще не сформировалась целевая группа потребителей так называемых «офисов на час». К услугам таких офисов прибегают в основном иностранные, московские и региональные компании, которые ведут краткосрочную деятельность в Санкт-Петербурге. Срок сдачи помещений – от 1 часа, арендная же ставка значительно превышает ставки долгосрочной аренды.

Игорь Федоров