Дорогие вы наши квартиры
Аналитики прогнозируют снижение цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Главный фактор, который тянет цены вниз, – это уменьшение платежеспособного спроса населения, вызванное ухудшением экономической ситуации. Если улучшений не будет, то снижение цен может составить около 10% в год.
Специалисты федерального портала «Мир квартир» провели анализ цен на жилье в 46 городах России по итогам первого полугодия 2015 года. «Самыми дорогими городами России на рынке новостроек предсказуемо стали Москва (226 220 рублей за 1 кв. м), Санкт-Петербург (107 338 рублей), Хабаровск (74 780 рублей), Екатеринбург (70 876 рублей) и Сочи (69 122 тыс. рублей за 1 кв. м). На «вторичке» лидеры немного поменялись местами: Москва (226 335 рублей за 1 кв. м), Санкт-Петербург (121 357 рублей), Сочи (75 437 рублей), Екатеринбург (74 502 рублей) и Хабаровск (73 916 рублей за 1 кв. м)», – говорится в исследовании «Мира квартир».
Аналитики говорят, что список наиболее дешевых городов России тоже не сильно варьируется год от года. По итогам истекшего полугодия в пятерку аутсайдеров на «первичке» вошли Брянск (34 292 рубля), Ставрополь (35 313 рублей), Саратов (36 129 рублей), Курск (40 371 рублей) и Рязань (40 538 рублей за 1 кв. м). На «вторичке» замыкающими список стали Ставрополь (40 530 рублей за 1 кв. м), Брянск (40 748 рублей), Ижевск (42 615 рублей), Кострома (45 096 рублей) и Ульяновск (45 568 рублей за 1 кв. м).
Столичные антирекорды
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», рассказал, что на первичном рынке Москвы номинальные цены стоят на месте. «С конца 2014 года средняя цена остается примерно на уровне 220 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако цена покупки зачастую оказывается ниже. Девелоперы в целях стимулирования спроса охотно идут на скидки, которые обычно составляют около 10%, однако в некоторых случаях достигают 20% и даже 25%», – пояснил Олег Репченко.
Господин Репченко отметил, что на вторичном рынке Москвы ситуация еще сложнее. «Из-за отсутствия доступной ипотеки спрос упал очень существенно – по оценкам разных риэлторов, до 30-50%. На этом фоне номинальные рублевые цены сохраняют видимость стабильности – они «топчутся» вокруг отметки 190 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако в реальности по заявленной в объявлении цене практически ничего не продается. Покупателей явно не хватает на все предложение, поэтому они диктуют условия. По факту продаются почти исключительно квартиры, в которых собственники готовы пойти на существенный дисконт: 10-15% уже стало практически нормой, а порой торг достигает 35-30%», – добавил эксперт.
Одним из главных факторов такого стечения обстоятельств Олег Репченко называет падение платежеспособного спроса. «Переломить ситуацию могло бы только общее улучшение экономической ситуации: отмена санкций, рост цен на нефть, возвращение интереса мировых инвесторов к российской экономике. Однако в ближайшее время это вряд ли произойдет, поэтому новому спросу на жилье взяться неоткуда. Скорее всего, цены на жилье будут снижаться темпами примерно 10% в год», – заключил он.
Себестоимость растет
В свою очередь, Елена Лашаева, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН», обрисовала ситуацию с ценами в Санкт-Петербурге: «Средняя цена 1 кв. м в новостройках Петербурга в конце июля 2015 года составила 101 тыс. рублей. Цена «квадрата» в сегменте эконом – 74 тыс. рублей, комфорт – 105 тыс. рублей, и в элит-классе – 252 тыс. рублей». По мнению эксперта, такой же уровень цен будет наблюдаться и в сентябре – выраженного роста и радикального падения не будет.
«У девелоперского сообщества нет возможности снижать цены, потому что себестоимость стройки с начала года очевидно выросла. На фоне кризисных явлений в первом полугодии 2015 года рынок жилья вступил в стадию рецессии, объем спроса сократился в среднем на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, рост рублевых цен на жилую недвижимость Санкт-Петербурга постепенно остановился», – прокомментировала Елена Лашаева. Тем не менее она далека от пессимистичных прогнозов. По ее словам, проблема с жильем не решена сегодня для большей части населения, поэтому она остается для человека в приоритете. Это первый рынок, который оживает после любого кризиса.
Региональные тенденции
Рассуждая о ценовых перипетиях на жилье в российских регионах, Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», президент СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», сказал, что подъем цен в декабре 2014 года в первом полугодии 2015 года скорректировался вниз на несколько процентов и стабилизировался.
«Я считаю, что в 2015 году цены на рынке продаж жилой недвижимости останутся стабильными в крупных регионах, имеющих большой поток приезжих. В тех же регионах, где рынки очень локальны, где покупка осуществляется только местными жителями и где имеется отток населения, цены могут снизиться до 20%», – констатировал эксперт.
Например, в ГК «ИНТЕКО» рассказали, что в Ростове-на-Дону в сегменте эконом наблюдается жесткая конкурентная среда. «С начала 2015 года цены снизились в пределах 3-4%, но во многом за счет акций и скидок от застройщиков. Тем не менее квартиры сегодня стоят дороже, чем летом 2014 года. Цены находятся на уровне IV квартала прошлого года. До конца года мы не ожидаем резких колебаний цен ни в какую сторону», – прокомментировали в компании.
Мнение
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Цены, вероятно, будут меняться. Но не у всех застройщиков одинаково. У кого-то они останутся на сегодняшнем уровне, у кого-то упадут, а у кого-то пойдут вверх. Все зависит от того, каким спросом пользуется продукт конкретного застройщика. Например, благодаря хорошему спросу цены на квартиры в жилых комплексах масс-маркет от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» остались на том же уровне, на котором они были в конце ажиотажного 2014 года. Совсем иная ситуация с ценами на квартиры в комплексах высоких классов. Так, несмотря на кризис, спрос на квартиры в жилых комплексах «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» премиум-класса увеличился. Причина в том, что наши жилые комплексы премиум-класса соответствуют абсолютно всем критериям данного сегмента. Прежде всего, они строятся в уникальных местах исторического центра города – в границах старого, еще императорского Петербурга. В среднем рост цен на наши объекты составляет 33%. Спрос на наши проекты бизнес-класса тоже достаточно высокий, что сказывается на ценах. Так, c момента старта продаж в жилом комплексе бизнес-класса «Три ветра» стоимость «квадрата» выросла на 10,5%. Если в апреле она начиналась с 95 тыс. рублей, то сегодня минимальная стоимость метра – 105 тыс. рублей.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
– В Санкт-Петербурге средние цены предложения за прошедшие полгода выросли на 2,7%. Средняя цена сейчас – 105,4 тыс. рублей за 1 кв. м. На корректировку средней цены квадратного метра традиционно оказывает влияние увеличение степени готовности строящихся объектов. Соответственно, с приближением срока ввода в эксплуатацию растет стоимость квартир в жилом комплексе. Кроме того, с начала года по ряду новостроек компании проводили плановое повышение цен. При этом новые объекты девелоперы выводили на рынок по ценам ниже среднерыночных, что типично для ценообразования на начальной стадии строительства. Но объем вывода новых объектов на рынок в первом полугодии 2015 года сократился на 23% по сравнению с первым полугодием 2014 года.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», президент СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Статистика, которую я веду с 1995 года, показывает, что вне зависимости от экономической и политической ситуации в России за последние 20 лет рублевые цены на недвижимость только растут, иногда корректируясь вниз (максимум такой коррекции в 15-20% был в период 2009-2010 годов, после чего цены пошли в рост, подойдя сегодня на вторичном рынке практически к докризисным ценам 2008 года, а цены первичного рынка выше цен 2008 года на 8-15%). Сегодняшняя ситуация по-своему уникальна в сравнении с ситуациями в 1998-2000 и 2008-2010 годах. Уникальность заключается в том, что не только продавцы считают, что цена на недвижимость не должна упасть, но и покупатели тоже понимают. Что в условиях, когда цены на все товары и услуги в стране выросли, цены на недвижимость не могут быть исключением.
По состоянию на 30 апреля 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1181392,8 кв. метров жилья, сообщает пресс-служба Комитета по строительству.
Приморский район занял первое место по вводу квадратных метров: сданы в эксплуатацию 12 домов на 4357 квартир общей площадью 227 762,5 кв. метров. Лидер прошлого месяца, Невский район, спустился на второе место с 8 домами на 3877 квартир общей площадью 186 333,3 кв. метра. На третьем месте – новичок районной гонки – Выборгский район, где введено в эксплуатацию 165 321,5 кв. метров (8 домов на 3403 квартиры).
Город активно готовится к летнему туристическому сезону. В апреле 2014 года в Зеленогорске (поселок Ушково) построена гостиница. Новая гостиница на 21 место открыта в Невском районе. Также петербуржцы и гости города теперь смогут отдохнуть в малоэтажном коттеджно-гостиничном комплексе в поселке Солнечное.
Продолжается наращивание производственных мощностей. Так в Пушкинском районе проведена реконструкция здания ремонтно-механических мастерских, в пос. Металлострой введено в эксплуатацию здание производства строительных металлических конструкций. В Красногвардейском районе построен корпус металлообработки.
В Петроградском районе завершена реконструкция здания банка с надстройкой двух этажей. На Лодейнопольской ул. открыт банкетный зал выставочного конгрессного центра. На ул. Крыленко появился новый многофункциональный комплекс, на пр. Обуховской обороны сданы в эксплуатацию комплексы складов.
Во Фрунзенском районе была проведена реконструкция здания магазина по продаже промышленных товаров, а в Петроградском - реконструировано здание под офисные помещения с магазином шаговой доступности. Также в апреле завершена реконструкция здания предприятия общественного питания на ул. Савушкина.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.05.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за апрель 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за апрель 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за апрель 2014 года
По прогнозам аналитиков, в 2014 году объем производства тротуарной плитки вырастет примерно на 10% и составит порядка 12,6 млн кв. м.
По данным «Инвесткафе», по итогам 2013 года в целом по России производство тротуарной плитки выросло на 19,6% и составило около 11,5 млн кв. м. При этом на Петербург приходится порядка 19,4% от общего производства тротуарной плитки в России, или 2,2 млн кв. м.
Тем не мене по итогам 2014 года эксперты говорят о том, что рост рынка тротуарной плитки продолжится, но не такими темпами, как в прошлом году. Так, Роман Гринченко, младший аналитик «Инвесткафе», прогнозирует, что рынок тротуарной плитки увеличится на 10% (около 12,6 млн кв. м). По его словам, причиной этого является стагнация российской экономики и рост цен – часть потребителей данного вида продукции могут перенести планы по модернизации или строительству тротуарного покрытия на более поздний срок.
Юрий Костиков, директор по развитию проекта Нess ОАО «Ленстройдеталь», рассказал, что в 2013 году в Санкт-Петербурге вышел региональный методический документ «Рекомендации по применению мощения при устройстве покрытий территорий жилой и общественно-деловой застройки» (РМД 32-18-2012). Надо отметить, что это уже второй документ по мощению, первый был разработан в 1996 году. «Документ содержит положения по применению, проектированию, монтажу и эксплуатации мощения при устройстве покрытий и предусматривает применение современных материалов, которые позволяют повысить эксплуатационные характеристики мощения. Это гидрофобизаторы, стабилизаторы песка в швах между камнями, растворы на основе вяжущих для мощения из естественных каменных материалов», – прокомментировал Юрий Костиков.
Роман Гринченко констатировал, что основным преимуществом тротуарной плитки является ее более длительный срок эксплуатации, а также возможность «точечной» замены поврежденных участков, что существенно снижает затраты на обслуживание тротуарного покрытия.
Юрий Костиков уверен, что у рынка тротуарной плитки очень большой потенциал, так как мощение активно применяется не только для устройства дорожных покрытий территорий жилой и общественно-деловой застройки. Продолжается активное использование мощения при устройстве дорожных покрытий контейнерных терминалов, портов и других промышленных территорий. «Один из крупных проектов, реализация которого начинается в этом году – это обустройство тротуарной плиткой около 1 млн кв. м территории контейнерного терминала в порту «Бронка», – отметил эксперт.
По данным аналитиков, крупнейшими игроками на рынке тротуарной плитки Петербурга являются компании «Меликонполар» (25% рынка), «Экспериментальный завод» (19%) и «Ленстройдеталь» (17%). Еще одним заметным игроком на петербургском рынке является компания «Цемсис». «На рынке плитки для частного потребления крупных игроков фактически не осталось. Период с 2008 по 2013 был очень сложным, большинство компаний обанкротилось. Их знамя подхватывают мелкие производства, но брать их в расчет не стоит. Сегодня они есть, а завтра нет», – прокомментировал Дмитрий Виноградов, генеральный директор ООО «ИКС-сервис».
Он рассказал, что основной рынок сбыта его компании – частное загородное домостроение. «В этом сегменте очень сложно оценить нашу долю на рынке. Ведь помимо известных проверенных игроков существуют десятки «гаражных производств», которые за счет низких цен, а зачастую и низкого качества переманивают часть клиентов. С другой стороны, в Ленобласти примерно каждый пятый объект выложен нашей плиткой. Так что, при грубых подсчетах, «частнику» нужно где-то 500 тыс. кв. м плитки в год», – пояснил он.
Мнение:
Юрий Костиков, директор по развитию проекта Нess ОАО «Ленстройдеталь»:
– Для оформления поверхности земли в Петербурге используются различные материалы: асфальтобетон, искусственный (бетонный) камень (плитка), изделия из естественных каменных материалов (в основном из гранита – плиты, шашка и брусчатка), клинкерный кирпич. Не надо забывать и про травмобезопасные покрытия из резиновых плит для устройства покрытий детских и спортивных площадок. В современных проектах благоустройства эти материалы могут применяться отдельно или комбинироваться. Каждый из материалов имеет свои особенности применения. Поэтому я бы не говорил о преимуществах или недостатках того или иного покрытия.