Дорогие вы наши квартиры
Аналитики прогнозируют снижение цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Главный фактор, который тянет цены вниз, – это уменьшение платежеспособного спроса населения, вызванное ухудшением экономической ситуации. Если улучшений не будет, то снижение цен может составить около 10% в год.
Специалисты федерального портала «Мир квартир» провели анализ цен на жилье в 46 городах России по итогам первого полугодия 2015 года. «Самыми дорогими городами России на рынке новостроек предсказуемо стали Москва (226 220 рублей за 1 кв. м), Санкт-Петербург (107 338 рублей), Хабаровск (74 780 рублей), Екатеринбург (70 876 рублей) и Сочи (69 122 тыс. рублей за 1 кв. м). На «вторичке» лидеры немного поменялись местами: Москва (226 335 рублей за 1 кв. м), Санкт-Петербург (121 357 рублей), Сочи (75 437 рублей), Екатеринбург (74 502 рублей) и Хабаровск (73 916 рублей за 1 кв. м)», – говорится в исследовании «Мира квартир».
Аналитики говорят, что список наиболее дешевых городов России тоже не сильно варьируется год от года. По итогам истекшего полугодия в пятерку аутсайдеров на «первичке» вошли Брянск (34 292 рубля), Ставрополь (35 313 рублей), Саратов (36 129 рублей), Курск (40 371 рублей) и Рязань (40 538 рублей за 1 кв. м). На «вторичке» замыкающими список стали Ставрополь (40 530 рублей за 1 кв. м), Брянск (40 748 рублей), Ижевск (42 615 рублей), Кострома (45 096 рублей) и Ульяновск (45 568 рублей за 1 кв. м).
Столичные антирекорды
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», рассказал, что на первичном рынке Москвы номинальные цены стоят на месте. «С конца 2014 года средняя цена остается примерно на уровне 220 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако цена покупки зачастую оказывается ниже. Девелоперы в целях стимулирования спроса охотно идут на скидки, которые обычно составляют около 10%, однако в некоторых случаях достигают 20% и даже 25%», – пояснил Олег Репченко.
Господин Репченко отметил, что на вторичном рынке Москвы ситуация еще сложнее. «Из-за отсутствия доступной ипотеки спрос упал очень существенно – по оценкам разных риэлторов, до 30-50%. На этом фоне номинальные рублевые цены сохраняют видимость стабильности – они «топчутся» вокруг отметки 190 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако в реальности по заявленной в объявлении цене практически ничего не продается. Покупателей явно не хватает на все предложение, поэтому они диктуют условия. По факту продаются почти исключительно квартиры, в которых собственники готовы пойти на существенный дисконт: 10-15% уже стало практически нормой, а порой торг достигает 35-30%», – добавил эксперт.
Одним из главных факторов такого стечения обстоятельств Олег Репченко называет падение платежеспособного спроса. «Переломить ситуацию могло бы только общее улучшение экономической ситуации: отмена санкций, рост цен на нефть, возвращение интереса мировых инвесторов к российской экономике. Однако в ближайшее время это вряд ли произойдет, поэтому новому спросу на жилье взяться неоткуда. Скорее всего, цены на жилье будут снижаться темпами примерно 10% в год», – заключил он.
Себестоимость растет
В свою очередь, Елена Лашаева, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН», обрисовала ситуацию с ценами в Санкт-Петербурге: «Средняя цена 1 кв. м в новостройках Петербурга в конце июля 2015 года составила 101 тыс. рублей. Цена «квадрата» в сегменте эконом – 74 тыс. рублей, комфорт – 105 тыс. рублей, и в элит-классе – 252 тыс. рублей». По мнению эксперта, такой же уровень цен будет наблюдаться и в сентябре – выраженного роста и радикального падения не будет.
«У девелоперского сообщества нет возможности снижать цены, потому что себестоимость стройки с начала года очевидно выросла. На фоне кризисных явлений в первом полугодии 2015 года рынок жилья вступил в стадию рецессии, объем спроса сократился в среднем на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, рост рублевых цен на жилую недвижимость Санкт-Петербурга постепенно остановился», – прокомментировала Елена Лашаева. Тем не менее она далека от пессимистичных прогнозов. По ее словам, проблема с жильем не решена сегодня для большей части населения, поэтому она остается для человека в приоритете. Это первый рынок, который оживает после любого кризиса.
Региональные тенденции
Рассуждая о ценовых перипетиях на жилье в российских регионах, Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», президент СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», сказал, что подъем цен в декабре 2014 года в первом полугодии 2015 года скорректировался вниз на несколько процентов и стабилизировался.
«Я считаю, что в 2015 году цены на рынке продаж жилой недвижимости останутся стабильными в крупных регионах, имеющих большой поток приезжих. В тех же регионах, где рынки очень локальны, где покупка осуществляется только местными жителями и где имеется отток населения, цены могут снизиться до 20%», – констатировал эксперт.
Например, в ГК «ИНТЕКО» рассказали, что в Ростове-на-Дону в сегменте эконом наблюдается жесткая конкурентная среда. «С начала 2015 года цены снизились в пределах 3-4%, но во многом за счет акций и скидок от застройщиков. Тем не менее квартиры сегодня стоят дороже, чем летом 2014 года. Цены находятся на уровне IV квартала прошлого года. До конца года мы не ожидаем резких колебаний цен ни в какую сторону», – прокомментировали в компании.
Мнение
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Цены, вероятно, будут меняться. Но не у всех застройщиков одинаково. У кого-то они останутся на сегодняшнем уровне, у кого-то упадут, а у кого-то пойдут вверх. Все зависит от того, каким спросом пользуется продукт конкретного застройщика. Например, благодаря хорошему спросу цены на квартиры в жилых комплексах масс-маркет от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» остались на том же уровне, на котором они были в конце ажиотажного 2014 года. Совсем иная ситуация с ценами на квартиры в комплексах высоких классов. Так, несмотря на кризис, спрос на квартиры в жилых комплексах «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» премиум-класса увеличился. Причина в том, что наши жилые комплексы премиум-класса соответствуют абсолютно всем критериям данного сегмента. Прежде всего, они строятся в уникальных местах исторического центра города – в границах старого, еще императорского Петербурга. В среднем рост цен на наши объекты составляет 33%. Спрос на наши проекты бизнес-класса тоже достаточно высокий, что сказывается на ценах. Так, c момента старта продаж в жилом комплексе бизнес-класса «Три ветра» стоимость «квадрата» выросла на 10,5%. Если в апреле она начиналась с 95 тыс. рублей, то сегодня минимальная стоимость метра – 105 тыс. рублей.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
– В Санкт-Петербурге средние цены предложения за прошедшие полгода выросли на 2,7%. Средняя цена сейчас – 105,4 тыс. рублей за 1 кв. м. На корректировку средней цены квадратного метра традиционно оказывает влияние увеличение степени готовности строящихся объектов. Соответственно, с приближением срока ввода в эксплуатацию растет стоимость квартир в жилом комплексе. Кроме того, с начала года по ряду новостроек компании проводили плановое повышение цен. При этом новые объекты девелоперы выводили на рынок по ценам ниже среднерыночных, что типично для ценообразования на начальной стадии строительства. Но объем вывода новых объектов на рынок в первом полугодии 2015 года сократился на 23% по сравнению с первым полугодием 2014 года.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», президент СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Статистика, которую я веду с 1995 года, показывает, что вне зависимости от экономической и политической ситуации в России за последние 20 лет рублевые цены на недвижимость только растут, иногда корректируясь вниз (максимум такой коррекции в 15-20% был в период 2009-2010 годов, после чего цены пошли в рост, подойдя сегодня на вторичном рынке практически к докризисным ценам 2008 года, а цены первичного рынка выше цен 2008 года на 8-15%). Сегодняшняя ситуация по-своему уникальна в сравнении с ситуациями в 1998-2000 и 2008-2010 годах. Уникальность заключается в том, что не только продавцы считают, что цена на недвижимость не должна упасть, но и покупатели тоже понимают. Что в условиях, когда цены на все товары и услуги в стране выросли, цены на недвижимость не могут быть исключением.
За первые девять месяцев 2014 года в Санкт-Петербурге начали работу два новых торговых комплекса – ТРЦ «Монпансье» (арендуемая площадь 30,5 тыс. кв. м) и ТК «Адмирал» (11,2 тыс. кв. м). Суммарный объем введенных с начала года торговых площадей составляет 41,7 тыс. кв. м, что является наименьшим показателем за аналогичный период за последние шесть лет. Такие данные приводит в своем исследовании компания JLL.
Как говорят аналитики этой фирмы, на IV квартал намечено открытие ТРК «Европолис» и ТЦ «Торговый двор». В случае запуска обоих объектов объем ввода по итогам 2014 года составит около 119 тыс. кв. м, что на 40-60% меньше показателя последних трех лет.
Прогноз неутешителен
При этом прогноз объемов ввода качественных торговых площадей в 2015 году составляет чуть менее 50 тыс. кв. м. Такой низкий показатель является следствием переноса сроков ввода ряда объектов, запланированных изначально на будущий год. При этом перспективы реализации этих проектов даже в среднесрочном периоде пока не определены, ведь в активной стадии строительства из объектов, намеченных на 2016 год, находится лишь ТРЦ «Охта Молл».
Несмотря на открытие новых комплексов, в III квартале не произошло существенного изменения рейтинга районов города ни по одному из показателей. По-прежнему лидером по количеству торговых площадей на 1 тыс. жителей является Московский район, позиция которого еще более укрепится в 2015 году, когда будут введены два торговых центра суммарной арендуемой площадью 48,8 тыс. кв. м. Приморский район опережает другие районы Петербурга по общему объему качественных площадей в торговых центрах (его доля составляет чуть более 20%).
Владислав Фадеев, Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, прокомментировал: «Сегодня арендаторы глубже и тщательнее изучают каждую отдельную площадку, и те недостатки, на которые раньше закрывали глаза, сейчас подвергаются детальному анализу. Новые проекты торговых центров оцениваются более детально, чем уже действующие и «проверенные» объекты. Сейчас принятие решений по аренде занимает гораздо более продолжительный период, чем раньше. Связано это и с динамикой товарооборота: по данным официальной статистики, обороты розничной торговли за январь-август 2014 года выросли всего на 0,2% по сравнению с предыдущим годом, тогда как обороты оптовой торговли снизились на 5%, общественного питания – на 8%».
Реакцией со стороны ритейлеров и девелоперов на снижение покупательской способности потребителей является ориентация на товары массового спроса, а также увеличение интереса к таким форматам недвижимости как дисконт-центры и аутлет-центры.
В III квартале 2014 года уровень вакантных площадей в торгово-развлекательных центрах города остался на уровне 5,5%. Следует отметить, что в наиболее качественных торговых комплексах объем свободных помещений по-прежнему остается близким к нулю, в некоторых есть лист ожидания.
Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Санкт-Петербурге, отметила: «С учетом сравнительно небольшого объема новых проектов, которые будут реализованы в течение 2014-2016 гг., мы уверены, что они будут пользоваться спросом со стороны ритейлеров, ведь последние по-прежнему заинтересованы в рынке Санкт-Петербурга. Торговым операторам сейчас важно не упустить момент, ведь ситуация на рынке рано или поздно стабилизируется, что приведет к выходу отложенного потребительского спроса, но к тому моменту площадок для развития в новых ТЦ может не остаться, либо коммерческие условия в них будут значительно выше текущих».
Неоднородная ситуация
Рынок Санкт-Петербурга остается одним из наиболее насыщенных с точки зрения обеспеченности торговыми площадями (всего торговая площадь современных объектов составляет 3,4 млн кв. м, из них на качественные торговые центры приходится 2,57 млн кв. м площадей), и конкуренция здесь по-прежнему высока.
«Ситуация на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга сохраняется неоднородной. На рынке присутствуют как торговые центры с высоким уровнем вакансии, так и объекты, которые пока не испытывают проблем с заполняемостью. На текущий момент доля свободных площадей в торговых центрах в среднем по рынку не превышает 4%, хотя в отдельных проектах она достигает 15-25%. Стоит отметить, что такой высокий уровень вакансии в ряде проектов наблюдается уже продолжительное время», – говорит Анна Никандрова, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International Россия.
Она отметила, что наблюдается удлинение сроков ведения переговоров, так как собственники и арендаторы стараются искать компромиссные решения по коммерческим условиям. В объектах, где арендная кампания находится в активной стадии, девелоперы идут на расчет арендной ставки по системе steprent, а также предоставляют скидки до 10-15% для основных арендаторов. Есть примеры, когда собственники готовы предоставлять ключевым арендаторам скидки на 6-9 месяцев с дальнейшими переговорами либо убирать индексацию ставки на год или два, при этом оставляя базовые ставки на прежнем уровне.
«Приходится усиленно конкурировать за потребителей сегменту развлечений, прежде всего, кинотеатрам – сокращение спроса замедляет развитие этих операторов. Развлекательный сектор также не проявляет ожидавшейся активности. Новые уникальные проекты, которые мы видим на локальном рынке, зачастую реализуются с участием самого девелопера торгового центра и находятся под его управлением. В ряде случаев анонсировавшие выход на Петербургский рынок операторы развлечений так и не вошли в проекты. Продолжают развиваться операторы магазинов детских товаров – в качестве яркого примера можно привести открытие Hamleys в ТК «Невский центр» и «Детский мир» в ТРК «Галерея», – говорит госпожа Никандрова.
Мнение:
Светлана Чернышёва, руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– Напряженная внешнеполитическая ситуация и применение к Российской Федерации экономических санкций оказали значительное влияние на темпы развития рынка торговых помещений. Сложившаяся ситуация приводит к тому, что арендаторы торговых комплексов все чаще инициируют изменение условий аренды, выходя к собственнику с уже сформированным предложением. Чаще всего арендаторы настаивают на переводе арендной ставки в рубли либо договариваются о фиксации валютного курса или отмене индексации арендной ставки на период от полугода до двух лет. В случае потокообразующих арендаторов собственники готовы также предоставлять скидку с арендной платы в размере от 10 до 30%. Также в последние месяцы собственники помещений в торговых центрах готовы по просьбе арендаторов уменьшить размер залогового депозита до одномесячной арендной ставки вместо обычных двух-трехмесячных.
По итогам 2013 года рынок сборного железобетона (железобетонных изделий – ЖБИ) для крупнопанельного домостроения составил 650 тыс. кв. м. По экспертным прогнозам, в 2014 году этот сегмент вырастет более чем на 10% и достигнет объема 725 тыс. кв. м.
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», пояснил, что рынок ЖБИ состоит из двух сегментов: крупнопанельного домостроения (КПД) и товарных ЖБИ, которые используются на объектах всех типов (например, сваи, лестничные марши, шахты лифтов и пр.).
Растущий сегмент
Александр Батушанский ссылается на Росстат и отмечает, что за 8 месяцев 2014 года общий объем производства ЖБИ снизился по сравнению с 2013 годом на 2,5%. «Но, по нашим предварительным оценкам, в 2014 году суммарный объем рынка товарных ЖБИ, а также изделий КПД вырастет на 9%. Основная причина роста – повышение популярности домов из сборного железобетона, потому что это наиболее технологичный вид домостроения, а потребительские качества таких домов шагнули далеко вперед по сравнению с советскими «панельками», – прокомментировал Александр Батушанский.
Он отметил, что, по данным мониторинга ЗАО «Решение», доля строящихся домов из сборного железобетона в Петербурге и Ленобласти в сентябре 2014 года составляла 20% по сравнению с 15% в 2013 году. Еще 2% приходится на технологию «панель-монолит», где каркас создается из монолитного железобетона, а сборный железобетон используется в качестве ограждающей конструкции и части внутренних перегородок.
Эксперт добавил, что общеэкономическая и тем более политическая ситуация никак не повлияла на рынок ЖБИ. «Согласно нашим предварительным прогнозам, объем возведения каркасов с использованием КПД в 2014 году составит около 725 тыс. кв. м в год против 650 тыс. кв. м в прошлом году», – сказал он.
В компании «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» отметили, что рынок железобетонных изделий достаточно закрыт, но добавили, что если говорить о структуре отгрузки в целом, то в текущем году, по сравнению с 2013 годом, увеличилась доля потребления изделий, используемых при возведении надземной части зданий.
«Причина в том, что в прошлом году на территории Петербурга и пригородных районов Ленинградской области было начато большое количество новых объектов (за 8 месяцев 2014 года было выдано 120 разрешений на строительство жилых объектов, за тот же период 2013 года – более 170). Это простимулировало спрос на изделия нулевого цикла в начале прошлого года. В нынешнем году потребность в таких изделиях оказалась ниже. В течение 2014 года велись строительство и сдача готовых объектов. Об этом свидетельствует количество выданных разрешений на ввод в эксплуатацию жилых объектов: рост с 233 в 2013 году до 296 в 2014 году», – прокомментировали в компании.
Со своей стороны, Олег Семененко, генеральный директор Производственной Компании «ПрофБетон», рассказал, что рынок ЖБИ, как и другие сегменты строительной отрасли Петербурга, склонны к общим тенденциям и колебаниям. «С уходом из финансовой сферы «дешевых денег» резко сокращается объем кредитования строительной сферы. Это, в свою очередь, сказывается на рынке ЖБИ. Многие производители, не желая рисковать, переводят на условия предоплаты или короткой отсрочки своих клиентов», – прокомментировал эксперт. Он прогнозирует по итогам 2014 года небольшой рост рынка ЖБИ в пределах 1-3% в целом, хотя не отрицает, что по некоторым позициям может быть и спад.
Сотня игроков
В компании «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» сообщили, что на рынке сборного железобетона действуют не менее 100 различных компаний, занимающихся как непосредственно производством, так и перепродажей железобетонных изделий. Однако их точное количество определить сложно, поскольку численность небольших компаний постоянно меняется. Достаточно крупными являются не менее 30-40 участников рынка, среди которых и железобетонные заводы, существующие еще с советских времен.
«Вероятная причина, по которой девелоперы стремятся обладать собственным железобетонным производством – крупные проекты, при реализации которых они не хотят зависеть от сторонних производителей строительных материалов. Вместе с тем можно предположить, что застройщики планируют использовать для возведения зданий собственные технологии, предполагающие применение железобетонных изделий, нетиповых для рынка, но «стандартных» в рамках используемой технологии строительства. В этом случае девелопер рассчитывает сэкономить на производстве и гарантировать своевременную поставку изделий со своего завода на свои же объекты за счет создания вертикально интегрированной структуры», – рассказали в компании, добавив, что некоторые игроки рынка специализируются преимущественно на выпуске типовой продукции, на поставках ЖБИ из других регионов и перепродаже изделий других заводов-изготовителей, что возможно за счет оптовых скидок. Входной барьер для начала производства простых изделий – дорожных плит, фундаментных блоков – сравнительно невысок.
В свою очередь Александр Батушанский рассказал, что компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона «под ключ», насчитывается около 10. А тех, кто производит товарные ЖБИ, до 90. Из них более-менее заметных на рынке 15-20.
Следуя этой логике, среди лидеров в сегменте товарных ЖБИ следует отметить ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», ООО «СИБ-Центр», компании «Т-Бетон», «Бетсет», «Бетонекс». В сегменте каркасно-панельного домостроения крупными игроками являются ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), «Войсковицкий ЗЖБИ № 1» (принадлежит СУ-155), «Гатчинский ССК» (входит в группу «Ленстройматериалы»), «Киришский ДСК» (входит в «ЛенРусСтрой»).
Олег Семененко считает, что рынок производителей ЖБИ в Петербурге в целом стабилен и по объемам, и по числу производств. «Каждый год появляются новые компании, но вместе с тем закрываются или сокращаются в объемах уже существующие производства. Серьезных изменений нет и, скорее всего, в ближайшее время не будет. Опять же, это связано с усложнившейся финансовой ситуацией в отрасли. Что касается нашей компании, то на своем производстве в Пушкине мы делаем дорожные плиты, сваи, шахты лифтов, вентиляционные блоки. В ближайшее время планируется расширение номенклатуры продукции и общего объема выпуска, для чего мы модернизируем бетонное производство и изготавливаем новые формы», – рассказал он.
Цены вырастут к весне
В «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» рассказали, что цены на железобетонные изделия в течение года изменялись слабо – не выше уровня инфляции: «В первую очередь это касается типовых изделий – дорожных плит, элементов колодцев, фундаментных блоков. Упомянутая продукция является сравнительно несложной, а производителей, которые ее выпускают, много. По этой причине методы ценовой конкуренции активно используются многим участниками рынка. При этом в течение года цены на отдельные виды изделий колеблются, то повышаясь, то понижаясь в зависимости от спроса».
Олег Семененко также отметил, что цены на ЖБИ в целом не имели существенных колебаний за 2014 год, несмотря на рост стоимости бетона и сырья. «Но, думается, в ближайшие месяцы при сохранении спроса они останутся такими же за счет межсезонья, а весной нас ждет резкий рост из-за инфляции», – заключил он.
Мнение
Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «ПЕНОПЛЭКС»:
– Говорить о том, что санкции и прочие неприятности, которые настигли нас в 2014 году, каким-либо существенным образом повлияли на рынок ЖБИ, я бы не стал. Сейчас наблюдается небольшой вполне планомерный рост рынка, который вскоре может немного замедлиться в связи с сокращением вывода новых объектов на рынок. Но на данный момент этого пока не происходит.
Мы имеем опыт взаимодействия с несколькими заводами, занимающимися выпуском ЖБИ, и наблюдаем за тем, что здесь идет постепенное и последовательное наращивание производственных мощностей. Но локальный рынок, на котором и происходит сейчас реализации произведенной продукции, не готов к серьезному увеличению потребления. Поэтому предприятия крупных застройщиков, например, Группа ЛСР, заинтересованы скорее в улучшении качества производства, чем в значительном наращивании объема. Рынок не стоит на месте, и потому важно совершенствовать свой продукт, находить оптимальные и удобные решения, которые будут выгодны и полезны. Например, мы совместно с некоторыми производителями ЖБИ ведем переговоры по выпуску новых сэндвич-панелей, состоящих из железобетонной конструкции и утеплителя из экструзионного пенополистирола. Выпуск готовых панелей позволит значительно сократить время на монтажные работы, когда требуется время на прикрепление теплоизоляционного материала к каждой плите, а соответственно, удастся оптимизировать и финансовые расходы. Кроме того, из таких полноценных заготовленных элементов гораздо удобнее строить – все собирается как конструктор, фактически речь идет о полносборном домостроении.