Дорогие вы наши квартиры
Аналитики прогнозируют снижение цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Главный фактор, который тянет цены вниз, – это уменьшение платежеспособного спроса населения, вызванное ухудшением экономической ситуации. Если улучшений не будет, то снижение цен может составить около 10% в год.
Специалисты федерального портала «Мир квартир» провели анализ цен на жилье в 46 городах России по итогам первого полугодия 2015 года. «Самыми дорогими городами России на рынке новостроек предсказуемо стали Москва (226 220 рублей за 1 кв. м), Санкт-Петербург (107 338 рублей), Хабаровск (74 780 рублей), Екатеринбург (70 876 рублей) и Сочи (69 122 тыс. рублей за 1 кв. м). На «вторичке» лидеры немного поменялись местами: Москва (226 335 рублей за 1 кв. м), Санкт-Петербург (121 357 рублей), Сочи (75 437 рублей), Екатеринбург (74 502 рублей) и Хабаровск (73 916 рублей за 1 кв. м)», – говорится в исследовании «Мира квартир».
Аналитики говорят, что список наиболее дешевых городов России тоже не сильно варьируется год от года. По итогам истекшего полугодия в пятерку аутсайдеров на «первичке» вошли Брянск (34 292 рубля), Ставрополь (35 313 рублей), Саратов (36 129 рублей), Курск (40 371 рублей) и Рязань (40 538 рублей за 1 кв. м). На «вторичке» замыкающими список стали Ставрополь (40 530 рублей за 1 кв. м), Брянск (40 748 рублей), Ижевск (42 615 рублей), Кострома (45 096 рублей) и Ульяновск (45 568 рублей за 1 кв. м).
Столичные антирекорды
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», рассказал, что на первичном рынке Москвы номинальные цены стоят на месте. «С конца 2014 года средняя цена остается примерно на уровне 220 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако цена покупки зачастую оказывается ниже. Девелоперы в целях стимулирования спроса охотно идут на скидки, которые обычно составляют около 10%, однако в некоторых случаях достигают 20% и даже 25%», – пояснил Олег Репченко.
Господин Репченко отметил, что на вторичном рынке Москвы ситуация еще сложнее. «Из-за отсутствия доступной ипотеки спрос упал очень существенно – по оценкам разных риэлторов, до 30-50%. На этом фоне номинальные рублевые цены сохраняют видимость стабильности – они «топчутся» вокруг отметки 190 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако в реальности по заявленной в объявлении цене практически ничего не продается. Покупателей явно не хватает на все предложение, поэтому они диктуют условия. По факту продаются почти исключительно квартиры, в которых собственники готовы пойти на существенный дисконт: 10-15% уже стало практически нормой, а порой торг достигает 35-30%», – добавил эксперт.
Одним из главных факторов такого стечения обстоятельств Олег Репченко называет падение платежеспособного спроса. «Переломить ситуацию могло бы только общее улучшение экономической ситуации: отмена санкций, рост цен на нефть, возвращение интереса мировых инвесторов к российской экономике. Однако в ближайшее время это вряд ли произойдет, поэтому новому спросу на жилье взяться неоткуда. Скорее всего, цены на жилье будут снижаться темпами примерно 10% в год», – заключил он.
Себестоимость растет
В свою очередь, Елена Лашаева, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН», обрисовала ситуацию с ценами в Санкт-Петербурге: «Средняя цена 1 кв. м в новостройках Петербурга в конце июля 2015 года составила 101 тыс. рублей. Цена «квадрата» в сегменте эконом – 74 тыс. рублей, комфорт – 105 тыс. рублей, и в элит-классе – 252 тыс. рублей». По мнению эксперта, такой же уровень цен будет наблюдаться и в сентябре – выраженного роста и радикального падения не будет.
«У девелоперского сообщества нет возможности снижать цены, потому что себестоимость стройки с начала года очевидно выросла. На фоне кризисных явлений в первом полугодии 2015 года рынок жилья вступил в стадию рецессии, объем спроса сократился в среднем на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, рост рублевых цен на жилую недвижимость Санкт-Петербурга постепенно остановился», – прокомментировала Елена Лашаева. Тем не менее она далека от пессимистичных прогнозов. По ее словам, проблема с жильем не решена сегодня для большей части населения, поэтому она остается для человека в приоритете. Это первый рынок, который оживает после любого кризиса.
Региональные тенденции
Рассуждая о ценовых перипетиях на жилье в российских регионах, Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», президент СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», сказал, что подъем цен в декабре 2014 года в первом полугодии 2015 года скорректировался вниз на несколько процентов и стабилизировался.
«Я считаю, что в 2015 году цены на рынке продаж жилой недвижимости останутся стабильными в крупных регионах, имеющих большой поток приезжих. В тех же регионах, где рынки очень локальны, где покупка осуществляется только местными жителями и где имеется отток населения, цены могут снизиться до 20%», – констатировал эксперт.
Например, в ГК «ИНТЕКО» рассказали, что в Ростове-на-Дону в сегменте эконом наблюдается жесткая конкурентная среда. «С начала 2015 года цены снизились в пределах 3-4%, но во многом за счет акций и скидок от застройщиков. Тем не менее квартиры сегодня стоят дороже, чем летом 2014 года. Цены находятся на уровне IV квартала прошлого года. До конца года мы не ожидаем резких колебаний цен ни в какую сторону», – прокомментировали в компании.
Мнение
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Цены, вероятно, будут меняться. Но не у всех застройщиков одинаково. У кого-то они останутся на сегодняшнем уровне, у кого-то упадут, а у кого-то пойдут вверх. Все зависит от того, каким спросом пользуется продукт конкретного застройщика. Например, благодаря хорошему спросу цены на квартиры в жилых комплексах масс-маркет от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» остались на том же уровне, на котором они были в конце ажиотажного 2014 года. Совсем иная ситуация с ценами на квартиры в комплексах высоких классов. Так, несмотря на кризис, спрос на квартиры в жилых комплексах «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» премиум-класса увеличился. Причина в том, что наши жилые комплексы премиум-класса соответствуют абсолютно всем критериям данного сегмента. Прежде всего, они строятся в уникальных местах исторического центра города – в границах старого, еще императорского Петербурга. В среднем рост цен на наши объекты составляет 33%. Спрос на наши проекты бизнес-класса тоже достаточно высокий, что сказывается на ценах. Так, c момента старта продаж в жилом комплексе бизнес-класса «Три ветра» стоимость «квадрата» выросла на 10,5%. Если в апреле она начиналась с 95 тыс. рублей, то сегодня минимальная стоимость метра – 105 тыс. рублей.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
– В Санкт-Петербурге средние цены предложения за прошедшие полгода выросли на 2,7%. Средняя цена сейчас – 105,4 тыс. рублей за 1 кв. м. На корректировку средней цены квадратного метра традиционно оказывает влияние увеличение степени готовности строящихся объектов. Соответственно, с приближением срока ввода в эксплуатацию растет стоимость квартир в жилом комплексе. Кроме того, с начала года по ряду новостроек компании проводили плановое повышение цен. При этом новые объекты девелоперы выводили на рынок по ценам ниже среднерыночных, что типично для ценообразования на начальной стадии строительства. Но объем вывода новых объектов на рынок в первом полугодии 2015 года сократился на 23% по сравнению с первым полугодием 2014 года.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», президент СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Статистика, которую я веду с 1995 года, показывает, что вне зависимости от экономической и политической ситуации в России за последние 20 лет рублевые цены на недвижимость только растут, иногда корректируясь вниз (максимум такой коррекции в 15-20% был в период 2009-2010 годов, после чего цены пошли в рост, подойдя сегодня на вторичном рынке практически к докризисным ценам 2008 года, а цены первичного рынка выше цен 2008 года на 8-15%). Сегодняшняя ситуация по-своему уникальна в сравнении с ситуациями в 1998-2000 и 2008-2010 годах. Уникальность заключается в том, что не только продавцы считают, что цена на недвижимость не должна упасть, но и покупатели тоже понимают. Что в условиях, когда цены на все товары и услуги в стране выросли, цены на недвижимость не могут быть исключением.
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002», 57% квартир вторичного рынка, выставленных на продажу в Москве, в сентябре были приобретены меньше года назад. Необходимо отметить, что срок повторного выхода квартиры на продажу отражает инвестиционную составляющую объекта недвижимости.
Данные объекты можно классифицировать в зависимости от времени приобретения их в собственность. Так, преобладающее большинство квартир куплены с сентября 2007 г. по март 2008 г. - 68% или 3 тысячи 876 квартир. 20% приходится на квартиры, купленные с апреля по июнь 2008 г., - 1 тысяча 140 объектов. 10% выставленного на продажу жилья перешло в собственность нынешних владельцев менее чем 3 месяца назад – 570 объектов . Незначительную долю в общем объеме предложения составляют объекты, которые были куплены менее 2 месяцев назад - 1,8% или 102 квартиры.
Анализ структуры предложения позволяет выявить так называемую долю инвестиционных квартир по отношению к общему объему. Необходимо отметить, что дата приобретения объекта в собственность является косвенным показателем, который определяет характер покупки. Данная характеристика предложения может свидетельствовать о реальном объеме выставляемых на продажу инвестиционных квартир. По данным Бюро, что средний срок выхода объекта на повторную продажу в Москве составляет 8,6 года.
Покупка квартиры в доме под снос давно стала предметом для обсуждения среди любителей инвестиций в недвижимость и мелких инвесторов, желающих погреть руки на реализации социальных программ, а также среди простых собственников жилья в Москве. Популярность этого вопроса очевидна для многих и способствует постоянному и во многом необоснованному росту цен на квартиры в сносимых домах. В настоящее время стоимость квартир в домах одной категории может отличаться на десятки тысяч долларов только лишь потому, что одно здание ожидает снос, а другое - нет. Известно, что для многих участников рынка жилой недвижимости купля-продажа квартир в ветхих домах превратилась в настоящий бизнес.
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» в Москве насчитывается порядка 1640 домов, которые подлежат сносу в ближайшие 3-4 года. По самым скромным оценкам это 200 тыс. квартир. Стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 31 кв.м в пятиэтажном доме находится на уровне $223 тыс. ($7073 за метр), а «однушка» общей площадью 33 кв.м в девятиэтажном доме обойдется покупателю в $230 тыс. ($6873 за метр).
Напомним, что средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе по состоянию на 11 августа составляет $5730.
Как показывает практика, большинство квартир, расположенных в сносимых домах, могут быть предметом купли-продажи на том или ином этапе с момента появления информации о сносе дома.
Главный операционный юрист компании «Бергер и Партнеры» Максим Бородыня отмечает, что все собственники должны быть поставлены в известность о сносе дома за год до начала проведения работ, и только за полгода до снесения накладывается запрет на прописку и регистрацию прав собственности по договорам купли-продажи квартир в данном доме.
Таким образом, у собственника существует возможность продать квартиру в течение полугода после того, как он узнал о сносе дома. Естественно, многие собственники приобрели квартиры в таких домах исключительно ради прибыли , и во многом благодаря этому наблюдается стремительный рост цен на подобные объекты. Чем ближе срок сноса дома, тем выше цена квартиры.
Как отмечает ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяна Макеева, цена квартиры в доме под снос в среднем отличается на 50-70 тыс. долларов в зависимости от площади квартиры, количества комнат и расположения дома. В настоящее время средняя стоимость квадратного метра в таких квартирах на $700-800 выше, чем в целом по рынку.
Основная масса предложения квартир в сносимых домах представлена девятиэтажными и пятиэтажными домами, их доля 77% и 20 % соответственно. При этом стоимость квадратного метра в пятиэтажных домах гораздо выше ($6490), чем в девятиэтажных ($6300).
По округам Москвы предложение квартир в сносимых домах распределилось следующим образом: 19% находятся в ВАО, 18% - в ЮАО, 16% - в ЮЗАО, 11% и 10% приходятся на ЮВАО и СВАО. В САО, ЗАО и СЗАО таких квартир 9%, 7% и 6% соответственно, в ЦАО и ЗелАО данных объектов меньше всего R11; 3% и 1% от общего числа выставленных на продажу квартир. | Дома | Количество комнат | Средняя площадь, кв.м. | Средняя цена кв.м., $ | Средняя цена квартиры, $ |
| 5-тиэтажные | 1 | 31,7 | $7 073 | $223 270 |
| 2 | 44,9 | $6 238 | $279 200 | |
| 3 | 58,3 | $6 022 | $351 490 | |
| 7-миэтажные | 1 | 40,6 | $6 302 | $254 960 |
| 2 | 54,2 | $6 460 | $348 000 | |
| 3 | 80,7 | $5 617 | $451 000 | |
| 4 | 92,8 | $5 219 | $484 280 | |
| 9-тиэтажные | 1 | 33,5 | $6 873 | $229 700 |
| 2 | 45,4 | $6 308 | $285 000 | |
| 3 | 60,1 | $5 832 | $349 600 | |
| 4 | 80,5 | $5 080 | $402 270 |