Дорогие вы наши квартиры
Аналитики прогнозируют снижение цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Главный фактор, который тянет цены вниз, – это уменьшение платежеспособного спроса населения, вызванное ухудшением экономической ситуации. Если улучшений не будет, то снижение цен может составить около 10% в год.
Специалисты федерального портала «Мир квартир» провели анализ цен на жилье в 46 городах России по итогам первого полугодия 2015 года. «Самыми дорогими городами России на рынке новостроек предсказуемо стали Москва (226 220 рублей за 1 кв. м), Санкт-Петербург (107 338 рублей), Хабаровск (74 780 рублей), Екатеринбург (70 876 рублей) и Сочи (69 122 тыс. рублей за 1 кв. м). На «вторичке» лидеры немного поменялись местами: Москва (226 335 рублей за 1 кв. м), Санкт-Петербург (121 357 рублей), Сочи (75 437 рублей), Екатеринбург (74 502 рублей) и Хабаровск (73 916 рублей за 1 кв. м)», – говорится в исследовании «Мира квартир».
Аналитики говорят, что список наиболее дешевых городов России тоже не сильно варьируется год от года. По итогам истекшего полугодия в пятерку аутсайдеров на «первичке» вошли Брянск (34 292 рубля), Ставрополь (35 313 рублей), Саратов (36 129 рублей), Курск (40 371 рублей) и Рязань (40 538 рублей за 1 кв. м). На «вторичке» замыкающими список стали Ставрополь (40 530 рублей за 1 кв. м), Брянск (40 748 рублей), Ижевск (42 615 рублей), Кострома (45 096 рублей) и Ульяновск (45 568 рублей за 1 кв. м).
Столичные антирекорды
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», рассказал, что на первичном рынке Москвы номинальные цены стоят на месте. «С конца 2014 года средняя цена остается примерно на уровне 220 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако цена покупки зачастую оказывается ниже. Девелоперы в целях стимулирования спроса охотно идут на скидки, которые обычно составляют около 10%, однако в некоторых случаях достигают 20% и даже 25%», – пояснил Олег Репченко.
Господин Репченко отметил, что на вторичном рынке Москвы ситуация еще сложнее. «Из-за отсутствия доступной ипотеки спрос упал очень существенно – по оценкам разных риэлторов, до 30-50%. На этом фоне номинальные рублевые цены сохраняют видимость стабильности – они «топчутся» вокруг отметки 190 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако в реальности по заявленной в объявлении цене практически ничего не продается. Покупателей явно не хватает на все предложение, поэтому они диктуют условия. По факту продаются почти исключительно квартиры, в которых собственники готовы пойти на существенный дисконт: 10-15% уже стало практически нормой, а порой торг достигает 35-30%», – добавил эксперт.
Одним из главных факторов такого стечения обстоятельств Олег Репченко называет падение платежеспособного спроса. «Переломить ситуацию могло бы только общее улучшение экономической ситуации: отмена санкций, рост цен на нефть, возвращение интереса мировых инвесторов к российской экономике. Однако в ближайшее время это вряд ли произойдет, поэтому новому спросу на жилье взяться неоткуда. Скорее всего, цены на жилье будут снижаться темпами примерно 10% в год», – заключил он.
Себестоимость растет
В свою очередь, Елена Лашаева, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН», обрисовала ситуацию с ценами в Санкт-Петербурге: «Средняя цена 1 кв. м в новостройках Петербурга в конце июля 2015 года составила 101 тыс. рублей. Цена «квадрата» в сегменте эконом – 74 тыс. рублей, комфорт – 105 тыс. рублей, и в элит-классе – 252 тыс. рублей». По мнению эксперта, такой же уровень цен будет наблюдаться и в сентябре – выраженного роста и радикального падения не будет.
«У девелоперского сообщества нет возможности снижать цены, потому что себестоимость стройки с начала года очевидно выросла. На фоне кризисных явлений в первом полугодии 2015 года рынок жилья вступил в стадию рецессии, объем спроса сократился в среднем на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, рост рублевых цен на жилую недвижимость Санкт-Петербурга постепенно остановился», – прокомментировала Елена Лашаева. Тем не менее она далека от пессимистичных прогнозов. По ее словам, проблема с жильем не решена сегодня для большей части населения, поэтому она остается для человека в приоритете. Это первый рынок, который оживает после любого кризиса.
Региональные тенденции
Рассуждая о ценовых перипетиях на жилье в российских регионах, Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», президент СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости», сказал, что подъем цен в декабре 2014 года в первом полугодии 2015 года скорректировался вниз на несколько процентов и стабилизировался.
«Я считаю, что в 2015 году цены на рынке продаж жилой недвижимости останутся стабильными в крупных регионах, имеющих большой поток приезжих. В тех же регионах, где рынки очень локальны, где покупка осуществляется только местными жителями и где имеется отток населения, цены могут снизиться до 20%», – констатировал эксперт.
Например, в ГК «ИНТЕКО» рассказали, что в Ростове-на-Дону в сегменте эконом наблюдается жесткая конкурентная среда. «С начала 2015 года цены снизились в пределах 3-4%, но во многом за счет акций и скидок от застройщиков. Тем не менее квартиры сегодня стоят дороже, чем летом 2014 года. Цены находятся на уровне IV квартала прошлого года. До конца года мы не ожидаем резких колебаний цен ни в какую сторону», – прокомментировали в компании.
Мнение
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Цены, вероятно, будут меняться. Но не у всех застройщиков одинаково. У кого-то они останутся на сегодняшнем уровне, у кого-то упадут, а у кого-то пойдут вверх. Все зависит от того, каким спросом пользуется продукт конкретного застройщика. Например, благодаря хорошему спросу цены на квартиры в жилых комплексах масс-маркет от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» остались на том же уровне, на котором они были в конце ажиотажного 2014 года. Совсем иная ситуация с ценами на квартиры в комплексах высоких классов. Так, несмотря на кризис, спрос на квартиры в жилых комплексах «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» премиум-класса увеличился. Причина в том, что наши жилые комплексы премиум-класса соответствуют абсолютно всем критериям данного сегмента. Прежде всего, они строятся в уникальных местах исторического центра города – в границах старого, еще императорского Петербурга. В среднем рост цен на наши объекты составляет 33%. Спрос на наши проекты бизнес-класса тоже достаточно высокий, что сказывается на ценах. Так, c момента старта продаж в жилом комплексе бизнес-класса «Три ветра» стоимость «квадрата» выросла на 10,5%. Если в апреле она начиналась с 95 тыс. рублей, то сегодня минимальная стоимость метра – 105 тыс. рублей.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
– В Санкт-Петербурге средние цены предложения за прошедшие полгода выросли на 2,7%. Средняя цена сейчас – 105,4 тыс. рублей за 1 кв. м. На корректировку средней цены квадратного метра традиционно оказывает влияние увеличение степени готовности строящихся объектов. Соответственно, с приближением срока ввода в эксплуатацию растет стоимость квартир в жилом комплексе. Кроме того, с начала года по ряду новостроек компании проводили плановое повышение цен. При этом новые объекты девелоперы выводили на рынок по ценам ниже среднерыночных, что типично для ценообразования на начальной стадии строительства. Но объем вывода новых объектов на рынок в первом полугодии 2015 года сократился на 23% по сравнению с первым полугодием 2014 года.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», президент СРО «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Статистика, которую я веду с 1995 года, показывает, что вне зависимости от экономической и политической ситуации в России за последние 20 лет рублевые цены на недвижимость только растут, иногда корректируясь вниз (максимум такой коррекции в 15-20% был в период 2009-2010 годов, после чего цены пошли в рост, подойдя сегодня на вторичном рынке практически к докризисным ценам 2008 года, а цены первичного рынка выше цен 2008 года на 8-15%). Сегодняшняя ситуация по-своему уникальна в сравнении с ситуациями в 1998-2000 и 2008-2010 годах. Уникальность заключается в том, что не только продавцы считают, что цена на недвижимость не должна упасть, но и покупатели тоже понимают. Что в условиях, когда цены на все товары и услуги в стране выросли, цены на недвижимость не могут быть исключением.
Рынок пластиковых окон Петербурга и Ленобласти в 2010 году продемонстрировал положительную динамику и вырос примерно на четверть. По данным производителей пластиковых окон, совокупный объем произведенной в Петербурге продукции составил около 5 млн кв. м., что в денежном эквиваленте составляет примерно 370 млн EUR. Многие аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение объемов оконной отрасли в 2011 году еще на 10%.
Сценарий развития петербургского рынка пластиковых окон в 2010 году шел в соответствии с общероссийскими тенденциями. По информации отраслевого центра «О.К.Н.А. Маркетинг», на рост оконного рынка повлияло в первую очередь постепенное восстановление макроэкономических показателей, а также отложенный спрос на пластиковые окна 2009 года. Отрасль вновь показала положительную динамику благодаря частному покупателю, а вот строители уже второй год подряд не могут «догнать» докризисные показатели, а потому не являются лидирующими потребителями продукции производителей пластиковых окон.
Экономические коллизии серьезно ударили по оконному рынку – в 2009 году он сократился на 33% по России, а в Петербурге и Ленобласти эта цифра, по информации игроков рынка, достигла 50%.
Частный потребитель лидирует
Рынок производителей металлопластиковых окон Северо-Запада, включая Петербург, составляет примерно 10-12% от объема общероссийской отрасли. По мнению Евгения Яковлева, директора департамента по сбыту и поддержке клиентов ООО «Декенинк Рус», он мало чем отличается от федерального рынка в целом. До кризиса в этой отрасли в Петербурге работало около 300 производителей металлопластиковых окон. Однако по сравнению с 2009 годом в 2010 году число игроков значительно сократилось. По мнению Сергея Андреева, генерального директора компании «Окна от природы», количество игроков оконного рынка в кризис немного сократилось в основном за счет исчезновения мелких компаний, и сейчас отрасль насчитывает 250-260 производителей металлопластиковых окон. В свою очередь, Денис Смирнов, директор ТД «Проплекс» в Санкт-Петербурге, отметил, что кризис серьезно повлиял и на предприятия средней руки, и даже большинство крупных участников рынка сократили объемы производства в два-три раза. «Сейчас происходит перераспределение ролей на рынке: появляются новые лидеры, распадаются и гибнут старые «герои»», – резюмировал эксперт. На его взгляд, это прежде всего вызвано отсутствием денег на строительном рынке – ведь до кризиса более 50% рынка обеспечивали продажи на «корпоративном рынке», то есть реализация окон строительным компаниям. «Сейчас новых строек в коммерческом секторе нет. Старые объекты требуют остекления, но деньги на это отсутствуют. Девелоперы предлагают работать «за квадратные метры», но на эту систему оплаты готовы немногие, поэтому этот строительный сектор в данный момент большого интереса для производителей окон не представляет», – добавил господин Смирнов.
На первом месте среди основных потребителей светопрозрачных конструкций в Петербурге и Ленобласти стоит частный покупатель, на долю которого приходится 65-70% всех заказов. Основными направлениями работ в индивидуальном остеклении являются замена окон во вторичном жилом фонде и установка светопрозрачных конструкций в загородных и дачных домах. На втором месте по потреблению располагается строительный рынок, потребляющий 20-25% произведенной продукции (причем около 70% заказов из них составляют бюджетные стройки). Коттеджное строительство «оттягивает» на себя от 5 до 10% сделок и занимает третью строчку в списке.
Большинство производителей отмечают, что отрасль светопрозрачных конструкций очень сильно зависит от сезонных моментов. В зимний период продажи оконной продукции снижается, а весной и летом уровень спроса вновь увеличивается. Кроме того, эксперты отмечают, что величина производства стеклопакетов напрямую зависит от объемов строительного рынка, который неоднороден по Петербургу и Ленобласти. Так, по информации Парголовского завода современных строительных технологий «Стеклов», в Тихвине и Киришах строят больше, потому и спрос на готовые окна там выше.
Окна по месту
На рынке Петербурга и Ленобласти представлены такие известные европейские производители оконного профиля, как Veka, Rehau, KBE, Gealan, Exprof, Deceuninck и др.; среди российских компаний стоит отметить «Проплекс», который производит профиль по австрийским технологиям и имеет филиалы в 21 субъекте РФ.
Зачастую производители окон работают сразу с несколькими поставщиками профиля и выпускают окна на основе различных компонентов. Среди производителей оконной продукции на рынке Петербурга можно отметить компанию «Окна от природы» (Veka, Санкт-Петербург), «Гласкек» (Deceuninck, Санкт-Петербург), «Форте» (Ivaper, Санкт-Петербург), «Окна Монтаж Строй», «УНР-628» (ТД «Проплекс»).
Еще один бренд, продвигаемый ООО «Северо-Западная металлопластиковая компания», – «Окна Прок», который изготавливает продукцию на базе профилей Veka и Roto, а также петербургские компании WinDoors и «Окна Панорама», которые в прошлом году были отмечены независимым отраслевым центром «О.К.Н.А. Маркетинг» среди лидеров по качеству продаж пластиковых окон. Довольно серьезный объем рынка приходится на долю Парголовского завода современных строительных технологий «Стеклов», использующего ПВХ-профиль Gealan, изготовляемый по лицензии немецкого концерна Gealan Fenster-Systeme, и отечественный ПВХ-профиль Plafen, изготовляемый по австрийской технологии.
По мнению Дениса Смирнова, сегодня потребность в пластиковых окнах в Северо-Западном регионе остается высокой, но из-за отсутствия денег она пока аккумулируется в отложенном спросе. «В будущем, когда деньги снова появятся в реальном секторе экономики, нас ждет цунами спроса», – считает эксперт. В свою очередь, Сергей Андреев отметил, что в настоящее время продолжается рост на комплектующие оконные материалы – металл, стекло. Так, цена на алюминий, доля которого в себестоимости производства светопрозрачных конструкций в зависимости от применяемой профильной системы составляет от 30 до 50%, подскочила на 30%. «Я прогнозирую, что вскоре стоимость стеклопакетов увеличится от 15 до 25 процентов», – заключил он.
Мнение
Роман Айваржи, коммерческий директор ТД «Проплекс»:
– Принятый в ноябре 2009 года закон «Об энергосбережении» и государственный курс, взятый на повышение энергоэффективности экономики и ЖКХ, существенно стимулируют развитие оконного сектора.
Департамент аналитики «НДВ СПб» (филиал «НДВ-НЕдвижимость») провел исследование состояния рынка новостроек Петербурга в феврале
Общие тенденции
В феврале
Средняя стоимость жилья в феврале
.gif)
В феврале
Для объектов, введенных в эксплуатацию, этот показатель составил 95559 руб./кв. м. Разница между строящимся и готовым жильем достигла 28,4%.
Ценовая динамика по классам в строящихся объектах
В феврале зафиксировано повышение средних ценовых показателей по всем классам недвижимости.
Средняя цена квадратного метра в объектах эконом-класса составила 62120 рублей, что на 1,02% больше показателя января.
Строящиеся объекты комфорт-класса за рассматриваемый период подорожали на 1,2%. Средняя стоимость такого жилья по итогам февраля составила 72 021 руб./кв. м.
Стоимость строящегося жилья бизнес-класса увеличилась на 0,75%, достигнув 89697 руб./кв. м.
При этом наиболее заметный рост отмечается в сегменте строящихся элитных комплексов: средняя стоимость такого жилья достигла 147986 руб./кв. м., что на 5,73% больше показателей января.
Динамика стоимости строящегося жилья по классам
Ценовая динамика по классам в сданных объектах
Готовое жилье в объектах эконом и комфорт класса подорожало на 0,12% (средняя стоимость - 72574 руб./кв. м.) и 3,45% (средняя стоимость 77965 руб./кв. м.) соответственно.
Среди объектов, введенных в эксплуатацию, наибольший ценовой рост показали жилые комплексы бизнес-класса: за месяц стоимость квадратного метра увеличилась на 8,64%, составив 111857 рублей.
Стоимость жилья в готовых элитных домах составила 164902 руб./кв. м. (+3,18% по сравнению с показателями января).
Динамика стоимости жилья в сданных объектах по классам
Ценовая динамика по типам домов
В феврале
Объекты, возводимые по монолитной технологии, также показали положительную ценовую динамику. В феврале стоимость квадратного метра в таких домах составила 74686 рублей, что на 1,3% выше показателей января.
Квартиры в строящихся кирпичных комплексах, напротив, несколько упали в цене (-0,3% по сравнению с показателями января).
Динамика стоимости строящегося жилья по типам домов
Ценовая динамика по типам квартир
В феврале
Рост средних цен показали также наиболее ликвидные объекты – 1-комнатные квартиры и квартиры-студии – средняя стоимость квадратного метра такого жилья повысилась на 1,9% и 0,3% соответственно.
Стоимость 3-комнатных квартир изменилась незначительно – за месяц такие объекты подорожали на 0,1%. Средняя стоимость 2-комнатных квартир снизилась на 0,7%.
Динамика стоимости строящегося жилья по типам квартир
Ценовая динамика по районам Петербурга
В феврале
Максимальный рост средних ценовых показателей отмечается в новостройках, возводимых на севере города (+2,85% по сравнению с январем). При этом наиболее заметный рост цен (3,74%) наблюдается в Выборгском районе.
Среди южных районов заметно подорожали квартиры в новостройках Красносельского (2,67%) и Кировского (1,99%) районов. В совокупности повышение стоимости строящегося жилья на юге города составило 1,47%.
В центральной части города максимальный рост цен наблюдается в Петроградском районе – за месяц строящееся жилье здесь подорожало на 2,68%. Отрицательная ценовая динамика (-1,67% по сравнению с январем) наблюдается в Адмиралтейском районе. В среднем новостройки центральных районов подорожали на 0,56%.
На востоке города жилье в строящихся домах подорожало на 0,25%.
Динамика стоимости строящегося жилья по районам
Материал подготовлен компанией «НДВ СПб»
[1] Центр (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный районы),
Север (Выборгский, Калининский и Приморский районы),
Юг (Московский, Кировский, Красносельский и Фрунзенский районы),
Восток (Красногвардейский и Невский районы).