Государствено-частная десятина
Уже почти десять лет чиновники всех уровней твердят о необходимости развития схемы государственно-частного партнерства при реализации масштабных проектов. Но пока доля инвестпроектов, реализуемых по схеме ГЧП в России, составляет не более 10%.
Преимуществом государственно-частного партнерства является реализация довольно масштабных проектов, на которые без помощи государства даже не выйти. Как правило, ГЧП предполагает, что не государство подключается к проектам бизнеса, а, наоборот, государство приглашает бизнес принять участие в реализации общественно значимых проектов.
К плюсам ГЧП традиционно относят снижение инвестиционной нагрузки на госбюджет, повышение качества создаваемых объектов или оказываемых услуг, распределение рисков проекта между частным и государственным секторами и, наконец, надёжную занятость для бизнеса. Приоритетными направлениями финансирования проектов по схеме ГЧП являются социально значимые объекты или проекты в сфере строительства, транспорта, энергетики, медицины, образования, культуры и спорта.
В России ГЧП получило развитие только в последние 2-3 года. До этого бизнес и государство предпочитали объединяться только для выполнения крупных проектов – таких, как добыча полезных ископаемых, выработка энергии, строительство дорог и т.д. В западных странах частный бизнес привлекают в первую очередь для участия в сравнительно небольших проектах – общественный транспорт, строительство школ и больниц, ремонт уже имеющихся объектов и т.д. В России нечто подобное начало появляться только в последние годы.
Слабое развитие
Генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк отмечает, что государственно-частное партнерство, с точки зрения девелопера, сейчас слабо применяется в Санкт-Петербурге. В основном, такая схема используется для строительства социальных объектов, но на данный момент городские власти это не поддерживают. С момента продвижения первых схем ГЧП в России прошло около 20 лет. Однако широкого распространения столь известный на западе инструмент в нашей стране так и не получил, а проекты на основе ГЧП можно пересчитать по пальцам. «Тормозит развитие применение схем ГЧП в России отсутствие необходимой правовой базы для их реализации, низкий уровень гарантии государства относительно неизменности условий проекта, недостаточная проработанность самих проектов. Еще одним из препятствий массового использования механизма государственно-частного партнерства является недостаточно эффективное управление государственным сектором рисками, возложенными на него в соответствии с принятой схемой ГЧП», - считает господин Вовк.
Многие инвесторы не уверены в формате ГЧП, так как это всегда долгосрочные проекты, а при смене власти, как известно, меняются правила игры, в том числе по уже реализуемым проектам, в которые инвестор успел вложить свои средства.
«На мой взгляд, на российском рынке у инвесторов пока слишком мало опыта работы с ГЧП. Далеко не все участники четко понимают, как и на основе чего работает такая система. В этой связи треть проектов ГЧП в России остаются нереализованными. При этом на западе доля неудачных проектов ГЧП существенно меньше - в развитых странах около 1%, в развивающихся – в районе 5%», - подсчитала Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges.
По ее подсчетам, сегодня в России объем проектов ГЧП составляет около 10%. «На западе в ряде стран этот показатель существенно выше, так, в Италии доля таких проектов составляет около 30%. Это неудивительно, если учесть, что мы отстаем от запада лет на пять с точки зрения институционального развития. На мой взгляд, развитие данного сферы тормозит несовершенство нашей законодательной базы, нехватка качественных проектов, а также отсутствие органов власти, ответственных за реализацию данных проектов», - говорит госпожа Пономарева.
Разделить риски
Эксперты полагают, что сокращение бюджета и урезание госрасходов не должно сказаться на реализации проектов по схеме ГЧП.
Роман Черленяк, руководитель практики корпоративного и договорного права Юридической фирмы "ЮСТ" отметил: « Зарубежный опыт показывает, что сокращение государственных расходов вовсе не обязательно должно сопровождаться сворачиванием общественно-значимых проектов. Зачастую их реализация возможна и без прямого бюджетного финансирования. Объекты публичной собственности могут передаваться во временное владение и пользование частным инвесторам, которые, принимая на себя значительную часть расходов по их созданию (модернизации), получают право извлекать доход на этапе последующей эксплуатации. Речь, как правило, не идет о сверхприбыли, но обеспечить возврат инвестиций и стабильный денежный поток вполне возможно».
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar с коллегой согласна: «В нынешних условиях секвестирования бюджетов схема государственно-частного партнёрства вполне реальна. В большинстве случаев ГЧП применяется в рамках проектов по строительству транспортной инфраструктуры. Риски реализации таких проектов заключаются в отсутствии чётких законодательных норм, регулирующих переход прав собственности. Таким образом, инвесторы рискуют остаться ни с чем».
Надо сказать, что законодательство в сфере ГЧП в течение последних десяти лет переживало бурное развитие и на сегодняшний день предоставляет участникам широкий набор инструментов. Активно применяются на практике и доказали свою эффективность механизмы долгосрочной аренды, концессии. С другой стороны, есть и совершенно новая конструкция соглашения о государственно-частном партнерстве (на базе федерального закона от 13.07.2015 № 224-ФЗ, который вступит в силу с 1 января 2016 г.). Как отмечает господин Черленяк, важным шагом в этом направлении стало нормативное закрепление частной инициативы – процедуры, допускающей возможность заключения договора с инициатором проекта без конкурса (при отсутствии иных заинтересованных претендентов).
В числе же факторов, препятствующих повсеместному распространению ГЧП, эксперты также отмечают высокий уровень инфляции, недостаток «длинных денег» в экономике и отсутствие сложившейся правоприменительной практики. «Для качественного изменения ситуации необходима долгосрочная государственная политика, ориентированная не только на решение государственных задач, но также на поддержку и защиту интересов частных инвесторов», - резюмирует господин Черленяк.
В идеале ГЧП предполагает не только совместные действия по проекту, но и разделение рисков. Макроэкономические, политические и законодательные риски – государству, технологические, эксплуатационные и финансовые – бизнесу.
Мнение
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова»:
-Перспективы ГЧП в России, на мой взгляд, спорные. В текущих кризисных условиях я не думаю, что найдутся интересанты, желающие принять участие в проекте ГЧП. Такой вид партнерства задействуется при реализации долгосрочных и стратегически важных для города проектов, например, ключевых автомагистралей. Минусы участия в ГЧП – отсутствие гарантий и долгосрочность проектов. Не каждый инвестор может планировать свое участие в столь долгосрочных проектах, при том, что кризисы у нас случаются каждые три года.
Мнение
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges:
-Инструмент ГЧП в большей степени применяется для решения масштабных инфраструктурных задач, в частности, для развития транспортной инфраструктуры – строительства развязок, объездных дорог, аэропортов, мостов и т.д. Из проектов, которые сейчас на слуху – сотрудничество правительства и застройщиков по проекту строительства платной дороги в обход Мурино и Нового Девяткино. На втором месте по использованию ГЧП находятся проекты комплексного развития территорий, в частности, индустриальные парки, агропарки, особые экономические зоны и т.д.
Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области 21 мая 2013 года провел практический семинар, посвященный актуальным вопросам градостроительной деятельности на территории региона.
За I квартал текущего года Комитетом стройнадзора вынесено 87 постановлений по делам об административно-правовых нарушениях, в том числе в области нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве.
Комитетом проведено 447 проверок соблюдения порядка осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства, выдано 78 предписаний об устранении выявленных нарушений, составлено 28 протоколов административных правонарушений. Выдано 47 заключений о соответствии, принято 6 решений об отказе в выдаче заключений. Проведены 42 проверки соблюдения органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности при выдаче разрешений на строительство и вводе объектов в эксплуатацию. По итогам проверок выдано 38 предписаний об устранении выявленных нарушений и составлено 24 протокола об административных правонарушениях.
Комитет принял участие в рассмотрении судами 24 дел об административных правонарушениях, при этом были вынесено постановлений по делам на общую сумму порядка 6 млн рублей.
ГАУ «Леноблгосэкспертиза» за 4 месяца текущего года выдано 115 заключений, из которых 92 – положительных, 23 – отрицательных. За тот же период рассмотрена проектная документация по 196 объектам. Общая стоимость объектов, получивших положительной заключение экспертизы, составила 17 млрд 660 млн рублей, в том числе объектов нового строительства – 10 млрд 860 млн рублей, реконструкции – 1 млрд 920 млн рублей, капитального ремонта – 4 млрд 880 млн рублей.
«Эти цифры говорят как об активной деятельности органов строительного надзора в Ленобласти, так и о высоких темпах развития строительства на территории региона в целом. В соответствии с этим много вопросов возникает в ходе проведения проверок, касающихся изменений в градостроительном законодательстве, применения тех или иных норм и правил», – отметил Михаил Москвин.
ДОКЛАДЫ:
К.А.Федосеев: Соблюдение органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности при выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатации.
В.Е.Шибаев: Ответственность за нарушения в сфере строительства.
Е.А.Боякова: Новое в законодательстве, регулирующем градостроительную деятельность.
В.В.Шалаев: Изменения в нормативно-правовых актах в области дорожного хозяйства.
А.Е.Фалалеева: Изменение в законодательстве РФ в области долевого строительства.
Ю.Ю.Текутьева: Требования экологического и санитарно-эпидемиологического законодательства при осуществлении регионального государственного строительного надзора на объектах капитального строительства Ленинградской области.
Н.А.Карась: Проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства.
М.Ю.Куприков: Проблемы, возникающие при применении требований норм пожарной безопасности в строительстве.
М.В.Андросова: Требования действующего законодательства в области охраны окружающей среды при проектировании и строительстве и инженерно-экологические изыскания.
М.А.Петрова: Информация о типичных ошибках и нарушениях законо-дательства о градостроительной деятельности, выявленных комитетом при проверке градостроительных планов земельных участков.
Сегодня практически невозможно найти современный жилой комплекс без коммерческой инфраструктуры – кафе, салона красоты, аптеки, круглосуточного магазина, предприятий бытовых услуг. Такие помещения расходятся гораздо быстрее, задолго до того как будут распроданы квартиры.
По оценкам аналитиков, на сегодняшний день 80% новых жилых проектов включают в себя встроенные коммерческие помещения на первых этажах, также такие объекты присутствуют и в старом жилом фонде.
Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании «Петербургская недвижимость», констатирует, что по сравнению с 2011 годом в прошлом году объем сделок по встроенным коммерческим помещениям в жилых домах был значительно больше, особенно последние три месяца. «Тогда мы наблюдали почти ажиотажный спрос. Сегодня мы ежемесячно мы продаем более 1000 кв. м встроенных помещений в проектах Setl City», – рассказала госпожа Яблокова.
«Начало года было активным – весной 2013 года в компании прошли несколько крупных сделок с бюджетом 50-100 млн рублей. Спрос на коммерческие помещения не уменьшается, поэтому о стагнации рынка говорить не приходится. Предложение пополняется в основном за счет проектов за КАД. Предложение в черте города ограничено, такие коммерческие помещения раскупаются достаточно быстро и не задерживаются на рынке вне зависимости от района. Поэтому нельзя сказать, что есть явные районы-аутсайдеры по части спроса на встроенные коммерческие помещения на первых этажах», – продолжает госпожа Яблокова.
По ее прогнозам, такая активность на рынке сохранится. Это связано с ограниченностью предложения, особенно в черте города.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», говорит, что в 2007 году в экспозиции было представлено до 1,5 млн кв. м подобных объектов. «Пик предложения по встроенным коммерческим площадям приходился на 2009 год. Тогда на рынке Петербурга было представлено около 1,8 млн кв. м встроенных помещений. На сегодня этот показатель чуть менее 1,5 млн кв. м», – подсчитал господин Оноков.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая рассказала, что в объектах «ЮИТ» площадь встроенных коммерческих помещений в зависимости от объекта составляет 3-10% от общей площади. «В среднем в жилых комплексах «ЮИТ ДОМ» на долю коммерческих помещений приходится 6% общей площади объекта», – говорит она.
Она отмечает, что наиболее высоким спросом пользуются коммерческие помещения, приобретаемые под офисные функции. «Можно отметить, что стал наблюдаться более высокий спрос на встроенные помещения для размещения частных детских садов и спортивных клубов», – добавляет она.
Главная задача девелопера, реализующего проект со встроенными помещениями, – грамотно разделить коммерческую и жилую составляющие. В неудачном проекте соседство с магазином или офисом может стать настоящим кошмаром для жителей, и в таком случае проигрывают все: и владельцы квартир, и собственники нежилых помещений, «не вписавшихся» в проект.
«Именно поэтому мы уделяем большое внимание правильной организации рабочих и жилых пространств в наших проектах. Так, для покупателей лофт-апартаментов в составе деловых кварталов организуются отдельные входы в здания, собственные лифты, консьерж-сервис», – пояснил Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties (Москва).
Мнение:
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– В объектах сегмента масс-маркет доля встроенных помещений составляет от 3 до 9% от продаваемой площади жилого комплекса.
Применительно к элитному жилью доля встроенных помещений за счет общей небольшой площади может достигать 12%. Одновременно есть статусные объекты, где коммерческие помещения не предусмотрены. В частности, в одном из наших самых ярких премиальных объектов последнего времени – элитарном доме «Венеция» – нет коммерческих помещений: в цокольном этаже располагаются просторные кладовые.