Жилье на бумаге
Обеспечение россиян доступным и комфортным жильем, постулированное в майских указах президента, завязло в непроработанных механизмах реализации госпрограмм объемом более 578 млрд рублей. Интереса к главному инструменту развития рынка жилья – программе «Жилье для российской семьи», застройщики не проявляют.
Основным документом реализации майских заветов президента стала госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» рассчитанная до 2020 года с объемом финансирования почти 578 млрд рублей. Основными задачами программы, помимо развития массового строительства жилья экономкласса, повышения обеспеченности граждан квадратными метрами и поддержки платежеспособного спроса, является создание полноценного рынка арендного жилья, поддержка ипотечного рынка, снижение стоимости «квадрата» как минимум на 20%.
Как говорится в документе, в результате реализации госпрограммы будет обеспечен ввод 76 млн. кв. м жилья в 2015 году, в 2016 году – 81 млн. кв. м., в 2017 году – до 93 млн. кв. метров, а к 2020 году страна выйдет на показатель в 100 млн кв. м. жилья ежегодно. Базировалась госпрограмма на ФЦП «Жилище», срок которой истекает в 2015 году, а идеологическую замену ФЦП власти нашли в программе «Жилье для российской семьи». Минстрой РФ запустил ее летом 2014 года с твердым намерением к 2017 году построить в регионах около 25 млн кв. м. жилья эконом-класса. За год было подписано 65 трехсторонних соглашений (между субъектом РФ, Минстроем РФ и АИЖК – прим. ред.) на строительство 19 млн кв. м. При этом в госпрограмме четко расписано – в рамках ФЦП "Жилье для российской семьи" в 2015 году будет введено 5 млн кв. метров жилья, в 2016 году – 6 млн кв. метров, в 2017 году –14 млн кв. метров.
Однако реальная статистика подтверждать министерские планы не спешит. По данным официального портала программы, на данный момент из 5 млн в 2015 году введено только 1,9 тыс. кв. м жилья (0% от плана), из 92 тыс. семей получила новое жилье только тысяча. Выдано разрешений на строительство только на 412 тыс. кв. м жилья. Лидерами являются Ярославская область (108 тыс. кв м.) и Тульская (140 тыс. кв. м), а вот в СЗФО получено разрешение на строительство только 13 тыс. кв. м.
Ржавый механизм
В целом программа «Жилье для российской семьи» в первые полгода не просто реализовывалась медленно – она просто стояла из-за отсутствия заявок со стороны строителей, которые элементарно не видели каким образом, следуя условиям программы, они могут окупить свои проекты. Напомним, программа предполагает, что цена жилья должна быть не более 80% от средней рыночной цены по региону, но не должна превышать 35 тыс. рублей за «квадрат». Чтобы снизить нагрузку на застройщиков, АИЖК предусмотрело механизм выкупа инженерных сетей, построенных в рамках проектов. При этом цена выкупа таких объектов не должна превышать 4 тыс. рублей за «квадрат». Итоговая стоимость квадрата составляет, таким образом, 39 тыс. рублей. Бизнес и рад бы вступить в программу – на фоне падающего спроса для застройщиков это возможность сработать хотя бы «в ноль», рассказывали региональные застройщики. Но множество законодательных пробелов и нерешенных вопросов по инфраструктуре делает программу непрозрачной. Основные проблемы – государство не компенсирует строителям дороги, также платежи за подключение к сетям там, где действуют инвестпрограммы «сетевиков». Не компенсируется и вынос сетей с пятна застройки. Более того, сами энергоснабжающие организации не понимают как принимать на баланс эти сети от АИЖК и как дальше с ними работать. «Честно говоря, трудно рассчитывать на то, что программа вообще заработает в Ленинградской области, - признается глава Леноблсоюзстроя Георгий Богачев. – Потому что эти минимальные 10 тыс. кв. м за предложенные федералами деньги можно построить где-нибудь в Волхове, но кто его там будет покупать? Основной спрос – вдоль границы с городом, но здесь «квадрат» стоит гораздо дороже. Вот эта «вилка» и тормозит программу».
Спрос ленит строителей
В Петербурге действует собственная пятилетняя программа обеспечения граждан доступным жильем объемом 874 млрд рублей, призванная до 2020 года существенно сократить городскую жилищную очередь. Избалованный стабильным спросом бизнес к сложным сделкам с участием субсидий относится неоднозначно.
Согласно тексту программы, к 2020 году новое жилье получат до 60% семей, подавших соответствующие заявки на жилищную очередь. Субсидии на улучшение жилищных условий получат 73,6 тыс. петербургских семей, льготные кредиты и рассрочки на оплату жилья получат более 5 тыс. семей. Кроме того, за пятилетку должен быть сформирован государственный жилищный фонд города в размере 1,8 млн кв. м. жилья, который позволит обеспечить жильем 32 тыс. семей очередников. Объем финансирования программы составляет 874,1 млрд рублей. Из них 194 млрд – это бюджетные средства (149 млрд приходится на Жилищный комитет), а 679 млрд рублей придут из частного сектора.
Впрочем, сам частный сектор не слишком активен на ниве государственных жилищных программ. Большинство опрошенных «Строительным Еженедельником» застройщиков были кратки – в жилищных программах участия они не принимают. «Сточки зрения рентабельности эти программы рассматривать нельзя. Для бюджета компании это чистой воды благотворительность», - отмахнулся Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». Но есть и исключения. По словам начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, компания работает с большинством госпрограмм города и области. Среди них - «Молодежи – доступное жилье», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты» и др. По его словам, сделки, проходящие с привлечением субсидий, маткапитала более трудоемки и длительны по времени. В них много нюансов и много требований, предъявляемых к приобретаемой квартире. В среднем, деньги от такой сделки застройщик получает через 3 месяца, а может получить и через полгода.
В 2015 году к нескольким жилищным программам подключился и «Главстрой-СПб». По словам коммерческого директора Алексея Гусева одной из трудностей, с которой сталкиваются желающие реализовать субсидию – это условие приобретения квартиры в доме высокой степени готовности. В таких объектах стоимость жилья уже достаточно высока, и не каждый участник госпрограмм, даже имея первый взнос в размере субсидии, может получить ипотечный кредит на оставшуюся стоимость квартиры.
В ближайшее время начнет работать по программе «Молодежи – доступное жилье» и ГК «КВС», сейчас компания находится на этапе подписания договора с Центром Доступного Жилья (ЦДЖ). Начальник отдела ипотечного кредитования компании Елена Тарабукина считает, что причины низкой бизнес активности связаны с долгой и непростой процедурой аккредитации застройщика ЦДЖ. Центр выдвигает серьезные требования к компаниям. Так, у застройщика должно быть необходимое число сданных объектов, и главное, готовность аккредитуемого жилого комплекса должна составлять не менее 70%. «Большинство строительных компаний долгое время не видели смысла проходить все эти процедуры, так как жильё продавалось довольно быстро и без дополнительных усилий», - говорит эксперт.
Участники рынка отмечают, что за текущий год доля инвестиционных покупок квартир увеличилась на 12% по сравнению с 2011 годом. Однако ряд экспертов опасается, что скоро этому спросу будет нечего предложить.
"Наличие инвестиционных покупок на рынке недвижимости напрямую связано с экономической ситуацией в стране и наличием денежных сбережений у покупателей. Если рассматривать динамику спроса на квартиры с целью вложения средств за последние 5 лет, то максимальная доля таких покупок будет соответствовать рекордному 2008 году – по нашим данным, она составляла порядка 17%. В 2009‑2011 годах эта доля значительно снизилась – до 8-9%, а в 2012 году вновь выросла до 12%", – говорит Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ" (входит в Etalon Group).
Доля инвестиционных покупок в течение года увеличилась в два раза по сравнению с 2010 годом. В текущем году эта доля оставалась примерно на одном уровне – 12-15%, подсчитал Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб".
"По нашим оценкам, сегодня с инвестиционными целями приобретается порядка 15-35%. Если на рынке появляются интересные дешевые предложения, эта цифра может превысить и 40%. Сделок "купил-продал" менее половины в сегменте инвестиций в жилье. Как правило, большинство инвестиционных покупок предполагает наличие дополнительных факторов, например, квартира может пригодиться детям или родителям, а пока ее можно сдавать в аренду. Безусловно, мы чувствуем повышение спроса на квартиры со стороны инвесторов. Однако несмотря на то что запросы есть, предложить таким покупателям сегодня практически нечего", – рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".
"В посткризисный период количество инвестиционных сделок значительно сократилось. Если раньше доля покупателей-инвесторов на рынке жилой недвижимости составляла 25-30%, то сегодня доля клиентов, приобретающих квартиры для извлечения коммерческой выгоды, не превышает 10%. Рынок недвижимости уже не демонстрирует значительного ценового роста, который ранее позволял покупателям значительно выигрывать, приобретая недвижимость на этапе котлована и реализуя ее после сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, сократилось количество покупателей, готовых рисковать своими денежными средствами, вкладывая их в строительство начального уровня", – полагает Ольга Ульянова, начальник информационно-аналитического отдела инвестиционно-строительной корпорации "Мегалит".
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", считает, что инвестиционные сделки пока носят единичный характер. Если раньше с инвестиционными целями скупались целые подъезды, то теперь это отдельные квартиры, которые клиенты покупают с целью сохранить деньги от инфляции. Так будет до тех пор, пока доходность от вложений в недвижимость не будет составлять порядка 20% годовых, поясняет господин Гражданкин.
"«Если говорить об инвестиционных сделках в чистом виде (имея в виду покупку квартиры с целью последующей продажи, а не сдачи ее в аренду или сохранения денег), то их доля составляет не более 4%. Имея на руках 40-50% первоначального взноса, оставшуюся сумму покупатели предпочитают выплачивать в рассрочку. Ипотекой инвесторы пользуются редко, поскольку в любом случае это переплата. Согласитесь, сложно назвать инвесторами людей, которые берут ипотеку на 20 лет, за которые с учетом процентов приходится выплачивать двойную, а то и тройную стоимость квартиры", – рассуждает Николай Гражданкин.
Привлекательными для инвестиций по-прежнему остаются квартиры малой площади неподалеку от станций метро, которые можно выгодно перепродать или сдавать в аренду, говорит Дмитрий Уваров, директор по маркетингу компании Normann.
"Как правило, чем дешевле объект, тем больше желающих вложиться. Например, выброс дешевых "однушек" в строящихся объектах моментально провоцирует на действия людей, в том числе и тех, кто собирается улучшить свои жилищные условия. Несмотря на то что они хотят купить "двушку" или "трешку", клиенты вкладывают деньги в такую однокомнатную квартиру, предполагая, что через год-два продадут ее более выгодно", - поясняет Владимир Спарак.
На петербургском рынке проектирования транспортных объектов не хватает работы: отказ от крупных проектов городскими властями заставляет проектировщиков искать заказы в других регионах.
По данным Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), емкость петербургского рынка проектирования транспортных объектов оценивается в 900 млн рублей в год. По оценке ИК ЛМС, стоимость проектных работ составляет 1,5-3,5% от общей стоимости проекта, рентабельность по чистой прибыли составляет 20-30% в зависимости от проектов компаний. Что примечательно, в начале 2000-х годов проектирование составляло 7-8% от конечной стоимости проекта. Как отмечают дорожные строители, это снижение, которое декларируется чиновниками как экономия бюджетных средств, в итоге нередко требует корректировки проекта или допэкспертизы уже на этапе строительных работ.
Ведущими проектными организациями, которые занимаются проектированием искусственных сооружений, специалисты называют ЗАО "Институт "Стройпроект", ЗАО "Институт Гипростроймост - Санкт-Петербург", ОАО "Трансмост". Ключевыми проектировщиками автодорог вместе с инфраструктурой игроки рынка называют ГУП "Ленгипроинжпроект" и ЗАО "Петербург-Дорсервис". Лидером в области проектирования железных дорог с инфраструктурой в Петербурге является ОАО "Ленгипротранс".
Иван Богданов, главный конструктор ООО "ГЕОИЗОЛ" (входит в группу компаний "ГЕОИЗОЛ"), относит Петербург к городам, которые в достаточной мере обеспечены мощностями в сфере транспортного проектирования. "Это и целый ряд крупных проектных институтов, и коммерческие организации, способные выполнять комплекс работ от разработки проекта до его реализации. Несмотря на высокую конкуренцию, на мой взгляд, работы хватает всем. Наблюдается спрос и на проектирование крупных объектов, и на более мелкие заказы. Другое дело, если говорить о крупных объектах и масштабных долгосрочных проектах, то при выборе подрядчика предпочтение отдается в первую очередь организациям, которые способны не только разработать проект, но и его качественно реализовать. На большой заказ могут рассчитывать только компании, имеющие производственную базу", - говорит господин Богданов.
Дмитрий Кумановский, начальник аналитического отдела ИК ЛМС, считает, что уровень конкуренции на петербургском рынке транспортного проектирования значительно возрос после отмены таких амбициозных проектов, как Орловский тоннель, Ново-Адмиралтейский мост и мост в створе острова Серный. По мнению аналитика, конкуренция усилится по окончании проектирования Западного скоростного диаметра.
Юрий Агафонов, руководитель НП "Альянс строителей и поставщиков дорожного комплекса", говорит, что петербургские проектные институты загружены не на 100%. "Но если вдруг завтра будет выделено сразу много средств на развитие дорожного хозяйства, проектировщики не смогут справиться с возросшими объемами работы. Потому что нет никаких системных проработок, заготовок проектов на будущее. И все это является причиной хаотичного финансирования отрасли", - уверен господин Агафонов.
Алексей Журбин, генеральный директор ЗАО "Институт "Стройпроект"", считает, что в Петербурге не хватает объектов для того, чтобы полностью занять мощности городских проектных институтов. "Эта ситуация заставляет компании искать заказы в других регионах", - констатирует господин Журбин.
Мнение:
Виталий Зенцов, директор ГУП "Ленгипроинжпроект":
- Лидерами на рынке проектирования объектов транспортной инфраструктуры сегодня выступают ГУП "Ленгипроинжпроект", ЗАО "Институт "Стройпроект", ЗАО "Ленпромтранспроект", ЗАО "Петербург - Дорсервис", ОАО "Ленгипротранс", ОАО "Дорпроект", ЗАО "Петербургские дороги", ООО "НИИ ПРИИ "Севзапинжтехнология".
Уровень конкуренции в городе достаточно высокий.
В портфеле заказов ГУП "Ленгипроинжпроект" госзаказы по проектированию объектов транспортной инфраструктуры составляют 99%.
Наибольшие сложности в проектировании транспортных объектов вызывают получение технических условий от владельцев инженерных сетей и проведение согласований проектной документации. На эти мероприятия уходит много времени, они зачастую срывают сроки выполнения проектов. Работа с городскими властями не представляет сложности, так как наш институт является государственным. Городские власти проявляют готовность к применению новых технологий.
Для оздоровления транспортной обстановки в городе необходима своевременная реализация адресной программы развития дорожно-транспортной отросли в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга.
Петербургские проектные организации нечасто работают на транспортных объектах других регионов, хотя петербургская школа транспортного проектирования конкурентоспособна. При этом Максим Соколов, министр транспорта, сказал: "Дорожных работ хватит на всех".
Проблемы кадров для проектных организаций в Санкт-Петербурге нет. В институте в основном работают выпускники ГАСУ, ФГОУ ПГУПС (ЛИИЖТ), ГПТУ (Политех).