Вложения пошли на убыль
Аналитики говорят, что в первом полугодии 2015 года общие инвестиции в недвижимость Петербурга снизились в два раза. Больше всего уменьшилось число сделок на покупку земли под жилье и коммерческие объекты. Но активность наблюдалась в сегменте покупок объектов под собственные нужды и для перепродаж.
По данным компании Colliers International, общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга за первое полугодие 2015 года составил 250 млн USD, что в два раза меньше по сравнению с итогами первого полугодия 2014 года. Наиболее заметное снижение объема инвестиций наблюдалось в сделках по покупке земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости. Если год назад объем вложенных средств здесь составил 425 млн USD, то в первом полугодии 2015 года в землю вложили всего 120 млн USD. Тем не менее сделки с землей по-прежнему преобладают среди других видов инвестиций в недвижимость, говорят аналитики компании.
Среди девелоперов, работающих в жилом сегменте, наиболее активными покупателями земли в первом полугодии стали компании «Лидер Групп», «РосСтройИнвест», «Темп» и ряд других. По словам Анны Сигаловой, заместителя директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, спрос на земельные участки под коммерческий девелопмент формируют преимущественно крупные продуктовые ретейлеры и DIY-сети, ориентированные на покупку участка и строительство собственных гипермаркетов и супермаркетов. «Совершенные сделки отражают лишь часть текущей активности – потенциальный интерес девелоперов к крупным земельным участкам под жилое строительство по-прежнему высок, по ряду проектов продолжаются переговоры, анонсированы планы по развитию новых крупных территорий под жилую застройку», – отметила эксперт.
Объект для себя
Несмотря на снижение общей инвестиционной активности, аналитики отмечают высокий интерес к покупке объектов недвижимости с целью получения дохода и сделок с объектами под собственные нужды. Это сегмент превысил показатели 2014 года и составил 130 млн USD (90 млн и 40 млн USD соответственно) против 118 млн USD годом ранее. «Офисный сегмент уже четвертый год становится лидером по привлечению крупных инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости. Из последних сделок в офисном секторе можно отметить сделку по продаже компанией FORTGROUP бизнес-центра «Орлов». Также в первом полугодии была закрыта сделка по продаже автосалона ГК «Олимп», где покупателем выступил автомобильный холдинг Major», – добавила Анна Сигалова.
Первая половина 2015 года продемонстрировала заметную активность в сегменте небольших инвестиций до 0,5 млн USD. Преимущественно это вложения во встроенные помещения, предназначенные для сдачи в аренду под торговую функцию. Среди покупателей можно отметить как инвесторов, которые готовы вложить от 30 до 200 млн рублей со сроком окупаемости не более 10 лет и наличием потенциального или действующего арендатора, так и конечных потребителей, приобретающих помещения под свои цели (для размещения предприятий сферы услуг – салоны красоты, медицинские центры и т. д.).
Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, говорит, что частным инвесторам нужно очень внимательно подходить к вложениям в коммерческую недвижимость в кризис. «По различным данным, за первое полугодие текущего года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге сократился на показатели от 27 до 40% относительно аналогичного периода прошлого года. Коммерческая недвижимость может принести инвестору большую прибыль, чем жилая, но лишь в условиях бурного экономического роста. Например, есть оценки, что каждый пункт прироста ВВП России приводит к возникновению потребности примерно 400 тыс. кв. м офисных площадей по всей стране, преимущественно в Москве. Когда ВВП перестает расти, а на рынок выводятся все новые площади коммерческих помещений, возникает явный переизбыток. Это утверждение справедливо и для торговых площадей», – пояснил Игорь Петров.
По его оценкам, в Петербурге сейчас закрылись (или на грани закрытия) около 15% учреждений общепита и увеселительных заведений – баров, ресторанов и т. п., не менее 5% магазинов одежды и бытовой техники. Во времена экономического спада рынок коммерческой аренды реагирует значительно острее, найти арендатора или продать коммерческое помещение сложнее и дольше, чем продать или сдать квартиру.
Меньше иностранцев
Участники рынка отмечают, что в Петербурге снизилось количество иностранных инвестиций по итогам первого полугодия 2015 года. Но Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами (ОРГ), уверена, что уменьшение объемов – еще не показатель падения интереса к России. «Текущие условия вынуждают инвесторов быть более осторожными и тщательно продумывать каждую сделку, в худшем случае – брать паузы на год-полтора. Зависимость отечественной экономики от цен на нефть, санкции, ограничивающие доступ к капиталам и технологиям, конечно, оказывают определенное влияние, но в целом доходность от вложений в российскую экономику перекрывает эти риски, – рассуждает эксперт. – Тем более что снижение стоимости рубля и предпринимаемые на государственном уровне меры поддержки, наоборот, создают благоприятные условия для захода на наш рынок зарубежного бизнеса. Так что, думаю, в ближайшее время иностранные инвесторы станут еще активнее, чем были до прошлого года. Особенно если говорить о «восточном направлении». Сегодня Россия плотно контактирует с Турцией, Китаем, Объединенными Арабскими Эмиратами, Индией, странами АСЕАН и Африки».
Анна Сигалова отмечает, что структура инвестиций продолжает смещаться в сторону российских покупателей объектов недвижимости – по итогам первого полугодия доля иностранных инвесторов составила всего 3% в общем объеме вложенных средств в недвижимость. Для сравнения, по итогам 2014 года иностранцы заключили 10% инвестиционных сделок, по итогам 2013-го – 20%.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Несмотря на продолжающийся рост валют, многие инвесторы предпочитают вкладывать свои накопления в недвижимость уже сейчас. Это связано в том числе с заявлением некоторых застройщиков о грядущем повышении цен. В августе впервые с февраля текущего года увеличилось число покупателей с первоначальным взносом более 50% от стоимости квартиры, значительно выросло число заявок на покупку жилья при 100%-й оплате. В соответствии с особенностями инвестиционного спроса наиболее востребованы объекты на ранней стадии строительства и перед сдачей. Покупают инвесторы и новую «вторичку». При этом средний чек покупки не изменился: 2,8 млн рублей на первичном рынке и 4-5 млн рублей на вторичном.
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Для рынка инвестиций Петербурга характерна высокая доля сделок с землей и действующими объектами, приобретаемыми под собственные нужды. Ситуация в офисном и торговом сегментах коммерческой недвижимости остается сложной. При снижающихся ставках аренды и определенных сложностях в поиске арендаторов для заполнения объектов решение об инвестировании в готовый объект требует взвешенной оценки ситуации, что приводит к удлинению как сроков экспозиции объектов на рынке, так и сроков переговоров с каждым конкретным интересантом. Тем не менее в экспозиции присутствуют несколько крупных активов, по которым продолжают вестись переговоры о продаже. Избавление от непрофильных активов ряда компаний может подтолкнуть рынок к заключению большего числа сделок во втором полугодии.
Прибрежные территории Петербурга развиваются хаотично. Их потенциал существенно недооценен. Между тем в развитых городах Европы с обилием водных пространств идет активное освоение набережных. Эксперты говорят, что европейский опыт может быть полезен Петербургу, и позволит не только улучшить городские панорамы, но и дать импульс развитию окружающей территории.
По оценкам Михаила Петровича, заместителя генерального директора НИПИГрад, длина побережий петербургских водоемов в черте города составляет 2,5 тыс. км, из них 270 км - береговая линия Финского залива, 130 км - Невы, остальное приходится на берега небольших рек и озер.
Участники рынка говорят, что интересные для развития прибрежные территории сосредоточены на Васильевском острове вдоль набережной Л. Шмидта, Английской набережной, на правых берегах Невы и Большой Невки. Большой потенциал земель сосредоточен в Красногвардейском районе, на Петровском острове, а так же вдоль Выборгской, Ушаковской и Свердловской набережных.
Помимо участков в центре города освоение прибрежных территорий ведется и в периферийных районах Петербурга. Так на севере города ведется строительство Лахта-центра. А на Юге развивается проект «Балтийская жемчужина».
Спрос на воду
Проекты у воды пользуются неизменным спросом, как у арендаторов объектов коммерческой недвижимости, так и у покупателей жилой недвижимости, отмечают эксперты. Всего, по словам Зоси Захаровой, генерального директора компании London Real Invest, сегодня в Петербурге реализуется или готовится к реализации около десятка крупных проектов на набережных. Олег Громков, ведущий аналитик компании «Северо-Запад Инвест» отмечает, что наибольший эффект от вида на воду можно получить в девелопменте жилой, офисной и гостиничной недвижимости, но именно в сегменте жилья влияние на цену и темпы продаж будет максимальным. Так, вид на воду, по оценкам участников рынка, может поднять стоимость жилья на 10-30 % в зависимости от района города.
Объекты коммерческой недвижимости «смотрящие» на воду также обладают преимуществами. Размещение офиса в объектах с видом на водную гладь является имиджевой составляющей для многих крупных компаний. К примеру, проект Газпрома "Лахта-центр" будет иметь панорамный вид на акваторию залива.
Преимуществом эта характеристика является и для гостиничных объектов. Видовые характеристики могут стать значительным преимуществом для гостиничных объектов. Сегодня девелоперы для того, чтобы диверсифицировать риски в основном строят на участках с видом на воду многофункциональные центры.
Препятствия для развития
Между тем, несмотря на хороший инвестиционный потенциал, девелопмент участков вдоль набережных сопряжен с рядом сложностей.
«В первую очередь это проблемы, которые всегда присущи проектам по редевелопменту промышленных территорий. Они касаются вывода предприятий, рекультивации земли, перевода участка из одной категории в другую, в ряде случаев покупки участка. Кроме того, ситуация часто осложняется тем, что здания, расположенные на таких участках, являются памятниками и находятся под охраной КГИОП. Через некоторые набережные проходят интенсивные транспортные артерии, поэтому в случае строительства здесь жилья придется создавать буферную зону между жилым комплексом и трассой. Подобные проекты являются весьма дорогостоящими и длительными во времени – в среднем только вывод предприятия и подготовка земли занимают около пяти лет, поэтому за такое строительство под силу только крупным компаниям», - рассказывает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
О ключевых проблемных точках в развитии прибрежных территорий Петербурга говорили и участники заседания круглого стола «Waterfront development: новые подходы, технологии, социально-экономические эффекты», прошедшего в Хельсинки в рамках программы подготовки к Форуму «Будущий Петербург».
Так, Елена Кром, руководитель проекта «Будущий Петербург», обозначила несколько парадоксов, присущих девелопменту прибрежных территорий Петербурга. «При минимальном количестве общественных пространств на воде, реализуются проекты, отбирающие у горожан доступ к воде, - рассказывает Елена Кром. - Например, проект «Морской Фасад» - жилые комплексы на намывных территориях Васильевского острова – вместо самой популярной раньше прогулочной и пляжной зоны на Финском заливе в Петербурге, пусть и мало обустроенной, горожане получили стройплощадку за забором на ближайшее десятилетие, а в перспективе – плотно стоящие коробки чужого жилья». Еще одним парадоксом, по ее словам, является то, что основная часть лучшей и потенциально самой дорогой городской земли, служит задними хозяйственными дворами заводов, фабрик, портовых объектов. И таким образом, фасад Петербурга с моря составляют груды контейнеров, склады, подъемные краны. Ситуация, по мнению госпожи Кром, усугубляется тем, что вместо того, чтобы выступать крупнейшим инвестором в развитие территорий побережья (как Роттердам, Хельсинки, Стокгольм, Мальмё), Петербург не способствует даже притоку частных инвестиций в редевелопмент береговых линий.
Мировой опыт
В европейских городах интенсивное развитие береговой зоны идет уже несколько десятков лет. Петербургу мог бы быть полезен опыт западных коллег.
«Обилие воды в центре, и на окраинах города – особенность, которая роднит Петербург и Хельсинки. Но распоряжаемся мы ею по-разному: выдающиеся примеры waterfront development в Петербурге относятся к истории трехсот-двухсотлетней давности, а Хельсинки преобразует побережье сегодня», - отметила Елена Кром.
В рамках прошедшей в Финляндии дискуссии, своим опытом по развитию прибрежных территорий поделилась мэрия Хельсинки.
Ханну Пенттиля, вице-мэр Хельсинки по вопросам градостроительного планирования и недвижимости, рассказал, что у городской власти есть планы по выводу портовых и промышленных учреждений из центра города.
Так, в ближайшие 15 лет власти Хельсинки намерены осваивать эти освобождающиеся территории. Порядка 70% городской земли там находится в собственности города, поэтому развитием этих территорий заниматься легче, чем в Петербурге, где большинство участков в привлекательных прибрежных районах принадлежат частным собственникам.
Администрация Хельсинки уже вложила и продолжает вкладывать немалые средства в вывод промышленных предприятий и грузовых портов из центральной городской черты, а также в инженерную подготовку этих территорий. Так ежегодно 10-15% городского бюджета в 4,5 млрд EUR тратится мэрией Хельсинки на инфраструктурную подготовку территорий. К тому же власти контролируют процесс застройки этих территорий: градостроительная политика Хельсинки предполагает возможность доступа на побережье всех желающих, к тому же дома имеют неагрессивную этажность. В перспективе в некоторых районах города, прилегающих к набережным, могут появиться и высотные дома. Однако вопрос еще не решен и по этим проектам будут проведены общественные слушания. Вице-президент корпорации ЮИТ Юха Костиайнен отметил, что в Хельсинки сильное и волевое градостроительное ведомство. Ханну Пенттиля уточнил, что в городском правительстве работает около 100 финских архитекторов.
Пошаговые меры
Пока проекты развития прибрежных территорий в Петербурге единичны. Среди них Елена Кром назвала городской проект - парк 300-летия Петербурга, и несколько частных: «Лахта-центр», развитие форта Константин, «Новая Голландия». По словам госпожи Кром, важная роль города может заключаться в том, чтобы масштабировать начатые инвесторами проектами, «подтягивая» к ним развитие сопредельных территорий и транспортной инфраструктуры.
Елена Морозова, директор по строительству «Лахта-центра» отметила, что нужно сделать ставку на стратегию «малых шагов». По ее словам, можно определить хотя бы небольшую часть побережья в черте города, на развитии которой городская власть и инвесторы сосредоточатся как на комплексном приоритетном проекте. «Не суть важно, какая именно это будет территория - например, Выборгская набережная, - отметила директор по строительству «Лахта-центра». - Важно создать прецедент принятого волевого решения и его реализации».
По прогнозам Игоря Дранкевича, главного архитектора института «Ленгипрогор» зоной ближайшего развития таких проектов может стать Кронштадт.
На рынке первичного жилья в Петербурге появляется все больше квартир с эргономичными планировками. Эксперты говорят, что вскоре нерациональные планировки могут полностью уйти с рынка из-за смены парадигмы спроса.
По словам Леонида Сандалова, заместителя директора АН «Бекар», над эргономикой в жилых домах застройщики начали задумываться еще в начале 70-х годов, и главным стимулом стали завышенные запросы покупателей. «Первые эргономичные квартиры появились в домах 137-й серии, а следующим шагом стало появление встроенной мебели в квартирах, которая позволила экономить значительную часть пространства. В 90-х годах благосостояние населения улучшилось, и дальнейшим стимулом для улучшения жилищных условий стала повышенная конкуренция на рынке недвижимости. В настоящее время доля эргономичных квартир в общем объеме предложения в Санкт-Петербурге постоянно растет благодаря выходу на рынок новых игроков, желающих занять свое место», - рассказывает господин Сандалов.
Если раньше, разрабатывая план квартиры, основными были проектные задачи, то сейчас к планированию помещений все чаще привлекаются службы маркетинга. «Это позволяет двигаться не от проекта к покупателю, а в обратную сторону – от покупателя к проекту. Совместная работа приводит к очень глубокой проработке деталей, начиная от того, где установить встроенный шкаф, и заканчивая тем, как будет размещен диван и т.д. Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней», - отмечает Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль».
Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA, поделился опытом создания «умных» планировок: «Мы проводили мониторинг рынка жилья крупнейших мегаполисов мира, и в нашей концепции smart-квартир решили идти не от метража, а от потребности семьи. К примеру, мы делаем кухни, рассчитанные на 4-х членов семьи, где оптимально рассчитано место для полного комплекта необходимой бытовой техники и вместительного стола. Эргономичные планировки позволяют использовать каждый метр площади, поэтому пространство становится более функциональным. Однако девелоперу такое решение обходится дороже, так как из smart-планировок сложить «пазл» дома труднее».
Убрать «лишние» метры
Эксперты отмечают, что многие устаревшие планировочные решения не учитывают реальные потребности покупателей в функционале помещений.
«Покупатель всегда приобретает количество комнат, а девелопер продает квадратные метры. Получается, что при одинаковых параметрах эргономии, вам продается около 10% лишних квадратных метров», - говорит Саша Лукич, архитектор, управляющий партнер компании «Portner Architects».
Елена Карасева поясняет, что эргономичность квартиры слабо зависит от метража. «Важнее общая геометрия и количество окон. Если в квартире площадью 100 кв.м всего 2 окна, то сделать из нее четырехкомнатную квартиру при любом планировочном решении не получится. Такая же ситуация с узкими односторонними квартирами: даже по результатам самой тщательной проработки она скорее всего будет старомодной «гребенкой»», - приводит примеры госпожа Карасева.
По мнению Ольги Савичевой, генерального директора ООО Торговый Дом «Лоймина Петербург», все зависит от количества человек. «Например, метраж кухни должен быть не менее 12-15 кв. м. Желательно квадратной, но можно и ромбовидной формы. Что касается спален, гостиных, то 15-20 кв. м вполне достаточно», - считает госпожа Савичева.
«Мы все можем видеть, как в комплексах эконом - класса предлагают «однушки» по 45-50 кв. м и «двушки» по 70-75 кв. м. Причем значительная часть площадей в них уходит на коридор. Это неправильно. Проектируя жилой дом, архитектор должен помнить, что покупателю нужна квартира, а не квадратные метры», - рассуждает Алексей Соловьев, директор по проектированию финского проектного бюро Rumpu.
Составляющие удачной планировки
Эргономичная квартира, по словам экспертов, должна обладать набором характеристик.
Елена Карасева считает, что важным показателем эргономичной квартиры является отношение жилой площади к общей: чем оно ближе к единице, тем более грамотно спланирована квартира – меньше коридоров, неиспользованных площадей, «темных углов» и пр.
Вторым важным параметром она называет пропорциональность. «Комнаты одного и того же метража могут иметь разные отношения длины и ширины, и в сравнении комната, близкая к золотому сечению, всегда подсознательно принимается человеком как более уютная и более гармоничная», - поясняет госпожа Карасева.
Третьим важным параметром, по ее словам, является зонирование. «Сейчас прослеживается тенденция по европеизации планировок квартир. Важным приемом стало деление на зону общественную (семейную, общую) и зону приватную (индивидуальную для каждого члена семьи). Мы видим большие, часто объединенные пространства кухни и гостиной, все чаще кухня становится выделенной зоной и все реже - отдельным помещением. Площадь спален же, наоборот, имеет тенденцию к уменьшению. Активно прослеживаются планировочные решения в сторону соотношения «одна спальня – один санузел», а также «спальня-гардеробная-санузел». Причем, все чаще встречаются решения, когда выход в гардеробную и санузел организован прямо из спальни. Достаточно распространены примеры и евро-двушек и евро-трешек, когда площадь кухни-гостиной варьируется от 25-60 кв. м, но при этом запланированы небольшие спальни по 10-14 кв.м», - делится наблюдениями Елена Карасева.
Саша Лукич полагает, что современная квартира уже не должна быть нарезанной на комнатки, а многие жилые функции должны «внахлест» занимать одни и те же квадратные метры. «Гостиная должна переливаться в столовую, столовая в кухню, коридор с гардеробной, гардеробная со спальней и ванной. Нужно избежать лишних барьеров с их зоной обслуживания, но оставить достаточное количество перегородок для ощущения интимности», - приводит примеры господин Лукич.
По словам Алексея Соловьева в современной квартире должны отсутствовать узкие длинные коридоры, отношения сторон комнат должно быть от 2 к 3 до 1 к 1. Использование соотношения длина/ширина комнаты 1 к 2, разрешенное нормами, он считает порочной практикой. «Эргономичные площади экономичных квартир должны быть для студий - 25 - 28 кв. м, для однокомнатных - 32 - 36 кв. м, для двухкомнатных - 45 - 55 кв. м, для трехкомнатных - 60 - 68 кв. м. При этом площадь кухни должна быть не менее 8 кв. м в «однушке» и не менее 10 кв. м в квартирах других типов. Балконы квартир должны иметь глубину не менее 120 см, чтобы их можно было использовать как место для отдыха, а не только как склад хлама. К сожалению, вышеперечисленным условиям соответствуют далеко не все предлагаемые на рынке квартиры», - говорит господин Соловьев.
Будущее – за эргономичным подходом
Когда рынок пройдет точку первичного насыщения жильем, нерациональные планировки полностью уйдут из оборота, считают эксперты.
«Покупатели сегодня становятся все более требовательными, и никому не хочется переплачивать за лишние квадратные метры. Поэтому в перспективе на рынке будут востребованы только эргономичные планировки», - прогнозирует Всеволод Глазунов.
Саша Лукич подсчитал, что квартира с правильной планировкой в себестоимости будет не более чем на 10% дороже тех типовых, которые сейчас предлагаются на рынке. Это произойдет только за счет оптимизации жилой площади. «В итоге выиграют покупатели: в начале периода перестройки рынка за 1 кв.м они заплатят немного дороже, но в итоге получат квартиру одинакового функционала дешевле. В краткосрочной перспективе (4-5 лет) выиграют те девелоперы, которые вовремя поймут новые тенденции рынка. В долгосрочной перспективе выиграют все, поскольку рыночная конкуренция уравновесит себестоимость жилья нового качества. Через пару лет, как только в продаже появятся квартиры нового поколения, менее продвинутые конкуренты поймут, что их типовой продукт уже не востребован», - резюмирует господин Лукич.