Вложения пошли на убыль
Аналитики говорят, что в первом полугодии 2015 года общие инвестиции в недвижимость Петербурга снизились в два раза. Больше всего уменьшилось число сделок на покупку земли под жилье и коммерческие объекты. Но активность наблюдалась в сегменте покупок объектов под собственные нужды и для перепродаж.
По данным компании Colliers International, общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга за первое полугодие 2015 года составил 250 млн USD, что в два раза меньше по сравнению с итогами первого полугодия 2014 года. Наиболее заметное снижение объема инвестиций наблюдалось в сделках по покупке земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости. Если год назад объем вложенных средств здесь составил 425 млн USD, то в первом полугодии 2015 года в землю вложили всего 120 млн USD. Тем не менее сделки с землей по-прежнему преобладают среди других видов инвестиций в недвижимость, говорят аналитики компании.
Среди девелоперов, работающих в жилом сегменте, наиболее активными покупателями земли в первом полугодии стали компании «Лидер Групп», «РосСтройИнвест», «Темп» и ряд других. По словам Анны Сигаловой, заместителя директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, спрос на земельные участки под коммерческий девелопмент формируют преимущественно крупные продуктовые ретейлеры и DIY-сети, ориентированные на покупку участка и строительство собственных гипермаркетов и супермаркетов. «Совершенные сделки отражают лишь часть текущей активности – потенциальный интерес девелоперов к крупным земельным участкам под жилое строительство по-прежнему высок, по ряду проектов продолжаются переговоры, анонсированы планы по развитию новых крупных территорий под жилую застройку», – отметила эксперт.
Объект для себя
Несмотря на снижение общей инвестиционной активности, аналитики отмечают высокий интерес к покупке объектов недвижимости с целью получения дохода и сделок с объектами под собственные нужды. Это сегмент превысил показатели 2014 года и составил 130 млн USD (90 млн и 40 млн USD соответственно) против 118 млн USD годом ранее. «Офисный сегмент уже четвертый год становится лидером по привлечению крупных инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости. Из последних сделок в офисном секторе можно отметить сделку по продаже компанией FORTGROUP бизнес-центра «Орлов». Также в первом полугодии была закрыта сделка по продаже автосалона ГК «Олимп», где покупателем выступил автомобильный холдинг Major», – добавила Анна Сигалова.
Первая половина 2015 года продемонстрировала заметную активность в сегменте небольших инвестиций до 0,5 млн USD. Преимущественно это вложения во встроенные помещения, предназначенные для сдачи в аренду под торговую функцию. Среди покупателей можно отметить как инвесторов, которые готовы вложить от 30 до 200 млн рублей со сроком окупаемости не более 10 лет и наличием потенциального или действующего арендатора, так и конечных потребителей, приобретающих помещения под свои цели (для размещения предприятий сферы услуг – салоны красоты, медицинские центры и т. д.).
Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, говорит, что частным инвесторам нужно очень внимательно подходить к вложениям в коммерческую недвижимость в кризис. «По различным данным, за первое полугодие текущего года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге сократился на показатели от 27 до 40% относительно аналогичного периода прошлого года. Коммерческая недвижимость может принести инвестору большую прибыль, чем жилая, но лишь в условиях бурного экономического роста. Например, есть оценки, что каждый пункт прироста ВВП России приводит к возникновению потребности примерно 400 тыс. кв. м офисных площадей по всей стране, преимущественно в Москве. Когда ВВП перестает расти, а на рынок выводятся все новые площади коммерческих помещений, возникает явный переизбыток. Это утверждение справедливо и для торговых площадей», – пояснил Игорь Петров.
По его оценкам, в Петербурге сейчас закрылись (или на грани закрытия) около 15% учреждений общепита и увеселительных заведений – баров, ресторанов и т. п., не менее 5% магазинов одежды и бытовой техники. Во времена экономического спада рынок коммерческой аренды реагирует значительно острее, найти арендатора или продать коммерческое помещение сложнее и дольше, чем продать или сдать квартиру.
Меньше иностранцев
Участники рынка отмечают, что в Петербурге снизилось количество иностранных инвестиций по итогам первого полугодия 2015 года. Но Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами (ОРГ), уверена, что уменьшение объемов – еще не показатель падения интереса к России. «Текущие условия вынуждают инвесторов быть более осторожными и тщательно продумывать каждую сделку, в худшем случае – брать паузы на год-полтора. Зависимость отечественной экономики от цен на нефть, санкции, ограничивающие доступ к капиталам и технологиям, конечно, оказывают определенное влияние, но в целом доходность от вложений в российскую экономику перекрывает эти риски, – рассуждает эксперт. – Тем более что снижение стоимости рубля и предпринимаемые на государственном уровне меры поддержки, наоборот, создают благоприятные условия для захода на наш рынок зарубежного бизнеса. Так что, думаю, в ближайшее время иностранные инвесторы станут еще активнее, чем были до прошлого года. Особенно если говорить о «восточном направлении». Сегодня Россия плотно контактирует с Турцией, Китаем, Объединенными Арабскими Эмиратами, Индией, странами АСЕАН и Африки».
Анна Сигалова отмечает, что структура инвестиций продолжает смещаться в сторону российских покупателей объектов недвижимости – по итогам первого полугодия доля иностранных инвесторов составила всего 3% в общем объеме вложенных средств в недвижимость. Для сравнения, по итогам 2014 года иностранцы заключили 10% инвестиционных сделок, по итогам 2013-го – 20%.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Несмотря на продолжающийся рост валют, многие инвесторы предпочитают вкладывать свои накопления в недвижимость уже сейчас. Это связано в том числе с заявлением некоторых застройщиков о грядущем повышении цен. В августе впервые с февраля текущего года увеличилось число покупателей с первоначальным взносом более 50% от стоимости квартиры, значительно выросло число заявок на покупку жилья при 100%-й оплате. В соответствии с особенностями инвестиционного спроса наиболее востребованы объекты на ранней стадии строительства и перед сдачей. Покупают инвесторы и новую «вторичку». При этом средний чек покупки не изменился: 2,8 млн рублей на первичном рынке и 4-5 млн рублей на вторичном.
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Для рынка инвестиций Петербурга характерна высокая доля сделок с землей и действующими объектами, приобретаемыми под собственные нужды. Ситуация в офисном и торговом сегментах коммерческой недвижимости остается сложной. При снижающихся ставках аренды и определенных сложностях в поиске арендаторов для заполнения объектов решение об инвестировании в готовый объект требует взвешенной оценки ситуации, что приводит к удлинению как сроков экспозиции объектов на рынке, так и сроков переговоров с каждым конкретным интересантом. Тем не менее в экспозиции присутствуют несколько крупных активов, по которым продолжают вестись переговоры о продаже. Избавление от непрофильных активов ряда компаний может подтолкнуть рынок к заключению большего числа сделок во втором полугодии.
Тучные посткризисные годы роста для рынка асфальтобетона Петербурга и области объемом около 15 млрд рублей закончились, говорят эксперты. За первое полугодие рынок просел на 35%, этот обвал участники рынка связывают с приостановкой строительства ряда крупных объектов и общим сокращением дорожных работ.
По данным Росстата, объем производства асфальтобетона в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2014 году составил около 5,1 млн тонн. Схожий показатель был зафиксирован и в 2013 году (5 млн тонн). Причем еще в 2013 году аналитики прогнозировали выход производства на 6 млн тонн, но этого не случилось.
Прогнозы основывались на ежегодном росте рынка, который наблюдался с 2012 года. Напомним, в 2010 прирост рынка асфальтобетона составил 37%, а дальше темпы начали снижаться. В 2011 году рост составил 28%, а в 2012 году – только 6%. В 2013 году производство асфальта выросло, по данным Росстата, более чем на 20%. За первое полугодие 2014 года выпуск асфальта вырос еще на 22%, но затем начал снижение. По словам генерального директора ЗАО «Решение» Александра Батушанского, сейчас можно говорить о том, что рынок просел достаточно серьезно – за пять месяцев 2015 года объем производства асфальтобетона снизился на 35% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. На какие цифры выйдет рынок по итогам года, аналитики прогнозировать не берутся.
Впрочем, непосредственно участники рынка констатируют еще меньшие объемы. «По нашим данным, ежегодно в Петербурге и Ленинградской области выпускается порядка 4 млн тонн асфальта», – говорит руководитель дирекции по дорожному строительству ООО «Лемминкяйнен Строй» Павел Осиян.
По оценке директора по продажам ОАО «АБЗ-1» Евгения Скальского, объем выпуска продукции на сегодняшний день составляет 4-4,5 млн тонн ежегодно, а за первое полугодие пул производителей асфальтобетона поставил на рынок около 1 млн тонн продукции.
Согласно открытым прайсам трейдеров, тонна асфальтобетонной смеси в Петербурге стоит от 2500 до 4200 рублей. Значит, объем рынка асфальтобетона на сегодняшний день составляет в среднем 12-15 млрд рублей.
По словам господина Осияна, цены на асфальтобетон сезонно растут вслед за повышением цен входящих материалов, в особенности нефтепродуктов. По данным Евгения Скальского, цены по отношению к 2014 году остаются стабильными, хотя ранее эксперт предрекал рост стоимости продукции вслед за подорожанием битума (на 10%) и щебня (на 3-5 %).
Игроки на дороге
Расстановка сил на рынке асфальта сохраняется, говорят участники рынка. «Пять крупных игроков делят между собой 50-60% рынка. Остальные 40-50% распределяются еще между 10 игроками», – уточняет господин Скальский.
Среди крупнейших производителей эксперты называют «Беатон», «АБЗ Магистраль», «ЭнСиСи Роадс», «АБЗ ВАД», «Дормикс» и «АБЗ-1», который удерживает лидерство на рынке уже долгие годы. Свою рыночную долю в компании назвать отказались, заявив лишь, что остаются лидерами рынка.
По оценке экспертов, выпуск 880 тонн продукции в час на двух производственных площадках (по итогам полугодия компания поставила 200 тыс. тонн продукции) позволяет «АБЗ-1» занимать до 25% рынка.
Компания дополнительно «зацементировала» свои позиции, открыв в августе 2015 года завод по производству асфальтобетона в Пушкинском районе мощностью 640 тонн продукции в час. От лидера не отставали и другие игроки. Также в 2014 году ГК «Беатон» запустила новый бетонный завод на Волхонском шоссе.
«С открытием в 2015 году новой площадки «АБЗ Магистраль» также активно наращивает свою долю», – поведал Евгений Скальский. Сейчас «АБЗ Магистраль» с двух площадок выпускает более 500 тонн в час.
Увеличить долю на рынке пытается и компания «Лямминкяйнен». В данный момент финские дорожники выполняют работы в Московской области и по всему СЗФО, подпитываясь от пяти собственных производств, одно из которых компания привезла в 2015 году. «В Петербурге у нас АБЗ мощностью 240 тонн в час, оборудование для производства литого асфальтобетона и мастик по собственной технологии, а также есть возможность производить полимерно-битумное вяжущее», – делится информацией Павел Осиян.
Без рынка сбыта
Светлого будущего для рынка асфальтобетона в ближайшей перспективе промышленники не видят, виня в этом сокращение объемов дорожных работ – основного потребителя асфальта. «Рынок стагнирует. Отменен второй этап развития транспортного комплекса Петербурга, сокращен бюджет транспортного комплекса Ленинградской области. На 30% сокращен бюджет Росавтодора на федеральных трассах, – сетует Евгений Скальский. – В целом происходит сокращение рынка, что приводит к высокой интенсивности конкурентной борьбы». При этом, по словам эксперта, снижение объемов работ во всех сегментах рынка ведет к снижению цен, более агрессивной борьбе за контрагентов между производителями.
Как сообщалось ранее, Росавтодор планирует в 2015 году урезать финансирование дорожного строительства на 28% (36,8 млрд рублей) в рамках секвестра федерального бюджета. В связи с этим правительство откажется от новых дорожных проектов 2015 году, а уже запущенные могут быть заморожены.
В частности, сокращение федерального финансирования скажется на сроках ремонта участка КАД в районе Горской – основные объемы финансирования реконструкции участка перенесены на 2016-2017 годы. До сих пор под вопросом строительство еще одного крупного объекта – путепровода в створе Поклонногорской ул.
В мае Смольный расторг контракт с банкротящимся ОАО «Мостоотряд № 19», а производители битума потеряли еще одного крупного заказчика. Сократились и объемы ежегодной кампании по ремонту дорог в Петербурге. Если в 2014 году в АИП ремонта дорог значилось 234 адреса, то в 2015 году будет отремонтировано всего 109 адресов, причем крупнейшие стройки уже сданы – это ремонт Выборгской наб., два участка Ленинского пр., ремонт проезжей части Воскресенской наб. Производителям остается надеяться на скорейший запуск строительства моста на остров Серный, дороги к яхт-клубу на остров Бычий и развязки на пересечении Дунайского пр. и Пулковского шоссе.
Производители газобетона Петербурга и Ленинградской области свидетельствуют о заметном снижении объемов потребляемой продукции и прогнозируют, что по итогам 2015 года рынок газобетона сократится примерно на 15%. По их данным, улучшение ситуации наступит не раньше конца 2016-го – начала 2017 года.
Согласно данным Национальной ассоциации производителей автоклавного газобетона, по итогам 2014 года в России было произведено 12,9 млн куб. м газобетонной продукции, что на 14,2% превысило показатели 2013 года. При этом на долю производителей Северо-Западного региона пришлось примерно 10% от всего выпущенного объема. В Петербурге в прошлом году было произведено около 1,1 млн куб. м продукции, что практически сопоставимо с объемом 2013 года.
Падение к концу года
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H», отметила, что в первом полугодии 2015 года строить стали несколько меньше, а кроме того, большие проекты, запуск которых планировался в I квартале этого года, оказались отложены на неопределенный срок. В свою очередь, из-за роста курса валют и общих инфляционных процессов, опасаясь, что отпускные цены пойдут в рост, строительные компании в начале этого года активно закупались стройматериалами «впрок». Однако уже с середины марта этот тренд замедлился: объемы закупок газобетона стали постепенно снижаться. Эта динамика говорит о том, что рынок сужается быстрее, чем это можно было ожидать.
«Мы полагали, что заметное снижение объемов рынка начнется в III квартале и усугубится в IV квартале 2015 года. Но этот сценарий начал реализовываться уже во II квартале текущего года. Если говорить об общих итогах рынка за первое полугодие, то, по нашим предварительным данным, на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области будет произведено порядка 500 куб. м продукции. Исходя из актуальных трендов, мы полагаем, что по итогам 2015 года рынок газобетона сократится примерно на 15%. В общей сложности будет реализовано примерно 1 млн куб. м газобетона или чуть более того. Мы предполагаем, что улучшение ситуации наступит в конце 2016-го – начале 2017 года», – прокомментировала Надежда Солдаткина.
«Падение на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области наблюдается, но нельзя сказать, что оно критическое. Другое дело, что настроение в отрасли не слишком радужное», – со своей стороны, отметил Олег Савичев, начальник отдела маркетинга ЗАО «Стройкомплект».
По его словам, в настоящее время производители газобетона поставляют продукцию на возводимые высотные объекты, которые были заложены в прошлые годы. «Однако продажи жилья падают, кредиты дорогие, денег не хватает, это ведет к сокращению объемов строительства, которое в этом году, на наш взгляд, может составить 25-30%. Соответственно, и старт новых проектов под вопросом, – сетует эксперт. – В частном секторе газобетон является самым популярным материалом для строительства загородных домов, и его доля все больше возрастает. Однако в первую очередь из-за финансовых проблем частный рынок также значительно проседает. В связи с этим большее напряжение для производителей газобетона может ощущаться в следующем году, когда сократится число новостроек».
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», не сомневается, что уменьшение числа новых проектов приведет к снижению спроса на все виды стеновых материалов во второй половине 2015 года. «Особенно это будет заметно в IV квартале. Но для рынка газобетона в сезон важное значение имеет самочувствие загородного рынка. От того, как этим летом будут вести себя частники в условиях сокращения реальных доходов населения, зависят объемы значительной доли спроса на этот период. Это специфический фактор именно рынка газобетона», – отметил эксперт.
Их по-прежнему пять
Лидеры и крупные компании на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области не изменились. По словам Олега Савичева, среди них по-прежнему компании «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» (бренд «Аэрок»), H+H, «Стройкомплект», «ЕвроАэроБетон» и КЖБИ-211.
Надежда Солдаткина также подтвердила, что в 2015 году количество производителей газобетона никак не изменилось и, скорее всего, этот статус-кво сохранится и в дальнейшем по ряду экономических причин. «Слияний или тому подобных громких сделок ожидать вряд ли стоит: производители преимущественно озабочены тем, чтобы продать объем, который уже есть, и не потерять свою долю на рынке», – заключила эксперт, добавив, что компания выпускает до 450 тыс. куб. м газобетона в год.
Мощности производства еще одного лидера рынка газобетона – «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», по данным самой компании, составляют 380-400 тыс. куб. м продукции в год. Как неоднократно заявляли в организации, производитель не планирует ни сокращать, ни значительно увеличивать объемы выпуска. Компания сконцентрировала свои силы на расширении ассортимента газобетона и улучшении его основных характеристик.
«Выпускать газобетон подпольно возможно, и некоторые производители пенобетона и неавтоклавного газобетона этим пользуются, говоря потребителю, что это такой же материал. Однако это принципиально разные материалы, и автоклавный газобетон по своим характеристикам, качеству, геометрии блоков на порядок выше, чем вышеупомянутые материалы. На такую уловку попадаются частные заказчики, которые не являются профессионалами и им сложно без объективной консультации различить эти материалы. Со своей стороны, компания «Стройкомплект» постоянно ведет разъяснительную работу по этому поводу среди потенциальных клиентов на всевозможных выставках, в СМИ, Интернете и т. д.», – прокомментировал Олег Савичев.
Ставка на снижение плотности
Специалисты Национальной ассоциации производителей автоклавного газобетона отмечают, что в 2014 году сохранился и еще один тренд последних нескольких лет – направленность рынка на снижение плотности производимого газобетона. Так, усредненный показатель плотности всего газобетона, выпущенного в 2014 году, составил 516,7 кг/куб. м против 518,4 кг/куб. м в 2013 году.
По данным специалистов, стеновые газобетонные блоки чаще всего производят с плотностью от 300 до 800 кг/куб. м, при этом основной объем газобетона (90%) представлен марками D500 и D600.
В Национальной ассоциации производителей автоклавного газобетона отмечают еще один тренд – региональный, свидетельствующий, что плотность газобетона зависит от территории. В частности, наиболее легкую продукцию выпускают заводы Северо-Западного региона: усредненная плотность выпускаемого газобетона здесь самая низкая по России — 465 кг/куб. м. Наиболее тяжелый газобетон со средней плотностью 569 кг/куб. м выпускается в Сибири. Подобный расклад зависит как от традиций строительства, принятых в регионе, так и от возможностей самих производителей.
Мнение:
Олег Савичев, начальник отдела маркетинга ЗАО «Стройкомплект»:
– Цены на газобетон остаются в пределах 2014 года, несмотря на увеличение себестоимости. Думаю, вряд ли стоит ожидать роста цен на этот материал. Объем предложения на нашем рынке сейчас превышает спрос. По прогнозам производителей, к концу года падение на рынке газобетона усилится, но его объемы оценить трудно. Однако наш рынок непредсказуем, и всегда остается надежда на лучшее.
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H»:
– Наши плановые мощности позволяют нам выпускать до 450 тыс. куб. м газобетона в год. В настоящее время мы работаем исходя из фактической ситуации на рынке. Что касается нашего антикризисного плана действий, то мы всегда стремились быть гибкими, оперативно реагировать на происходящие изменения и принимать в ответ взвешенные решения. Такого подхода мы придерживаемся и в текущем году, опираясь в первую очередь на внутренние резервы. Так, мы ищем возможности для оптимизации производства и импортозамещения, развития клиентского сервиса и сервиса технической поддержки.