Вложения пошли на убыль
Аналитики говорят, что в первом полугодии 2015 года общие инвестиции в недвижимость Петербурга снизились в два раза. Больше всего уменьшилось число сделок на покупку земли под жилье и коммерческие объекты. Но активность наблюдалась в сегменте покупок объектов под собственные нужды и для перепродаж.
По данным компании Colliers International, общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга за первое полугодие 2015 года составил 250 млн USD, что в два раза меньше по сравнению с итогами первого полугодия 2014 года. Наиболее заметное снижение объема инвестиций наблюдалось в сделках по покупке земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости. Если год назад объем вложенных средств здесь составил 425 млн USD, то в первом полугодии 2015 года в землю вложили всего 120 млн USD. Тем не менее сделки с землей по-прежнему преобладают среди других видов инвестиций в недвижимость, говорят аналитики компании.
Среди девелоперов, работающих в жилом сегменте, наиболее активными покупателями земли в первом полугодии стали компании «Лидер Групп», «РосСтройИнвест», «Темп» и ряд других. По словам Анны Сигаловой, заместителя директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, спрос на земельные участки под коммерческий девелопмент формируют преимущественно крупные продуктовые ретейлеры и DIY-сети, ориентированные на покупку участка и строительство собственных гипермаркетов и супермаркетов. «Совершенные сделки отражают лишь часть текущей активности – потенциальный интерес девелоперов к крупным земельным участкам под жилое строительство по-прежнему высок, по ряду проектов продолжаются переговоры, анонсированы планы по развитию новых крупных территорий под жилую застройку», – отметила эксперт.
Объект для себя
Несмотря на снижение общей инвестиционной активности, аналитики отмечают высокий интерес к покупке объектов недвижимости с целью получения дохода и сделок с объектами под собственные нужды. Это сегмент превысил показатели 2014 года и составил 130 млн USD (90 млн и 40 млн USD соответственно) против 118 млн USD годом ранее. «Офисный сегмент уже четвертый год становится лидером по привлечению крупных инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости. Из последних сделок в офисном секторе можно отметить сделку по продаже компанией FORTGROUP бизнес-центра «Орлов». Также в первом полугодии была закрыта сделка по продаже автосалона ГК «Олимп», где покупателем выступил автомобильный холдинг Major», – добавила Анна Сигалова.
Первая половина 2015 года продемонстрировала заметную активность в сегменте небольших инвестиций до 0,5 млн USD. Преимущественно это вложения во встроенные помещения, предназначенные для сдачи в аренду под торговую функцию. Среди покупателей можно отметить как инвесторов, которые готовы вложить от 30 до 200 млн рублей со сроком окупаемости не более 10 лет и наличием потенциального или действующего арендатора, так и конечных потребителей, приобретающих помещения под свои цели (для размещения предприятий сферы услуг – салоны красоты, медицинские центры и т. д.).
Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, говорит, что частным инвесторам нужно очень внимательно подходить к вложениям в коммерческую недвижимость в кризис. «По различным данным, за первое полугодие текущего года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге сократился на показатели от 27 до 40% относительно аналогичного периода прошлого года. Коммерческая недвижимость может принести инвестору большую прибыль, чем жилая, но лишь в условиях бурного экономического роста. Например, есть оценки, что каждый пункт прироста ВВП России приводит к возникновению потребности примерно 400 тыс. кв. м офисных площадей по всей стране, преимущественно в Москве. Когда ВВП перестает расти, а на рынок выводятся все новые площади коммерческих помещений, возникает явный переизбыток. Это утверждение справедливо и для торговых площадей», – пояснил Игорь Петров.
По его оценкам, в Петербурге сейчас закрылись (или на грани закрытия) около 15% учреждений общепита и увеселительных заведений – баров, ресторанов и т. п., не менее 5% магазинов одежды и бытовой техники. Во времена экономического спада рынок коммерческой аренды реагирует значительно острее, найти арендатора или продать коммерческое помещение сложнее и дольше, чем продать или сдать квартиру.
Меньше иностранцев
Участники рынка отмечают, что в Петербурге снизилось количество иностранных инвестиций по итогам первого полугодия 2015 года. Но Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами (ОРГ), уверена, что уменьшение объемов – еще не показатель падения интереса к России. «Текущие условия вынуждают инвесторов быть более осторожными и тщательно продумывать каждую сделку, в худшем случае – брать паузы на год-полтора. Зависимость отечественной экономики от цен на нефть, санкции, ограничивающие доступ к капиталам и технологиям, конечно, оказывают определенное влияние, но в целом доходность от вложений в российскую экономику перекрывает эти риски, – рассуждает эксперт. – Тем более что снижение стоимости рубля и предпринимаемые на государственном уровне меры поддержки, наоборот, создают благоприятные условия для захода на наш рынок зарубежного бизнеса. Так что, думаю, в ближайшее время иностранные инвесторы станут еще активнее, чем были до прошлого года. Особенно если говорить о «восточном направлении». Сегодня Россия плотно контактирует с Турцией, Китаем, Объединенными Арабскими Эмиратами, Индией, странами АСЕАН и Африки».
Анна Сигалова отмечает, что структура инвестиций продолжает смещаться в сторону российских покупателей объектов недвижимости – по итогам первого полугодия доля иностранных инвесторов составила всего 3% в общем объеме вложенных средств в недвижимость. Для сравнения, по итогам 2014 года иностранцы заключили 10% инвестиционных сделок, по итогам 2013-го – 20%.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Несмотря на продолжающийся рост валют, многие инвесторы предпочитают вкладывать свои накопления в недвижимость уже сейчас. Это связано в том числе с заявлением некоторых застройщиков о грядущем повышении цен. В августе впервые с февраля текущего года увеличилось число покупателей с первоначальным взносом более 50% от стоимости квартиры, значительно выросло число заявок на покупку жилья при 100%-й оплате. В соответствии с особенностями инвестиционного спроса наиболее востребованы объекты на ранней стадии строительства и перед сдачей. Покупают инвесторы и новую «вторичку». При этом средний чек покупки не изменился: 2,8 млн рублей на первичном рынке и 4-5 млн рублей на вторичном.
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Для рынка инвестиций Петербурга характерна высокая доля сделок с землей и действующими объектами, приобретаемыми под собственные нужды. Ситуация в офисном и торговом сегментах коммерческой недвижимости остается сложной. При снижающихся ставках аренды и определенных сложностях в поиске арендаторов для заполнения объектов решение об инвестировании в готовый объект требует взвешенной оценки ситуации, что приводит к удлинению как сроков экспозиции объектов на рынке, так и сроков переговоров с каждым конкретным интересантом. Тем не менее в экспозиции присутствуют несколько крупных активов, по которым продолжают вестись переговоры о продаже. Избавление от непрофильных активов ряда компаний может подтолкнуть рынок к заключению большего числа сделок во втором полугодии.
Специалисты Агентства развития и исследований в недвижимости подготовили обзор по состоянию рынка выставочных и конференц-площадей Санкт-Петербурга. В нем рассмотрено сегодняшнее состояние этого сегмента недвидимости, спрос и существующие тенденции.
Выставочные комплексы
Объем предложения выставочных (экспозиционных) площадей в Санкт-Петербурге ограничен. Всего в городе насчитывается около 73000 кв. м закрытых экспозиционных площадей.
«Открытые экспозиционные площади сложно подсчитать в связи с отсутствием информации по данным площадкам, - отмечает
По мнению специалистов АРИН выставочные объекты делятся на три вида:
1. профессиональные выставочные комплексы, изначально возведенные для организации кратковременных выставок и ярмарок. Под эту категорию подпадает только один объект – выставочное объединение «Ленэкспо» (55% закрытых выставочных площадей);
2. комплексы с периодически действующей экспозицией. К таким комплексам в Петербурге можно отнести КВЦ «Евразия», «Михайловский Манеж» и другие (21% закрытых выставочных площадей);
3. к третьему типу относятся дворцы спорта и культуры, склады и площадки различных сфер деятельности, которые не были изначально приспособлены для проведения выставок. На дворцы спорта приходится около четверти выставочных площадей.
Арендные ставки второго и третьего типа значительно ниже, чем у профильных объектов первого типа. В расчете объема предложения учитывались только крупные площадки.
Выставочные центры тяготеют преимущественно к центру города (Адмиралтейский, Московский, Центральный, Василеостровский районы).
Высота потолков выставочных комплексов варьируется от 4 до
«Использование дворцов спорта и культуры для проведения выставок отчасти свидетельствует о недостаточном объеме выставочных площадей», - отмечает
Согласно данным АРИН, доходность выставочных центров составляет 7%.
В силу своего геополитического положения Петербург при развитии соответствующей инфраструктуры может стать крупным центром выставочной деятельности. В Петербурге и Ленинградской области проводится более 200 различных крупных выставок в год, но при этом существует только один профессиональный выставочный комплекс.
Спрос на выставочные площади носит сезонный характер. Пик выставочной активности в Петербурге приходится на апрель-май и октябрь-ноябрь, а наибольший спад – на июль и август.
«В Москве среднегодовая заполняемость выставочных залов, достигает 60%», - рассказывает
Можно выделить следующие общие требования к выставочным центрам со стороны арендаторов:
1. Месторасположение;
2. Транспортная доступность;
3. Наличие парковки;
4. Наличие кафе/бара/иного объекта общественного питания;
5. Помещение должно быть достаточно вместительным;
6. Наличие необходимого оборудования;
7. Гардероб;
8. Туалет.
Открытые выставочные площадки используются для демонстрации крупногабаритной техники и оборудования. Так, по данным с московской выставки «Стройдормаш», средняя арендуемая площадь открытой площадки составляет около
Общий объем конференц-площадей в городе составляет более 43000 кв. м, или 32630 мест (более 80 объектов). Более трети площадей приходится на небольшие залы (до
«На сегмент специализированных объектов (конгрессные центры) для проведения различных мероприятий приходится около 9% площадей, или 11% посадочных мест», - рассказывает Е.Марковец.
При реализации всех заявленных проектов к
По мировой и московской практике, окупаемость конгресс-центров составляет 10-15 лет.
«Развитие экономики страны сопровождалось ростом количества деловых мероприятий различного уровня, что, соответственно повлекло за собой рост спроса на конференц-площади», - считает
Спрос на площади зависит от масштаба деловых мероприятий. Можно выделить мероприятия:
§ локального;
§ регионального;
§ международного масштаба.
Локальные мероприятия проводятся чаще остальных, поэтому спрос на площади до 200 кв.м наиболее высок. «При этом наиболее востребованы преимущественно площади около 50 кв.м. и от 100 до 200 кв.м, - комментирует
Деловые мероприятия регионального масштаба привлекают посетителей из других городов, проводятся реже, чем локальные мероприятия, и требуют более тщательной подготовки. Здесь диапазон востребованных площадей может быть различным, однако наибольший спрос приходится на 300-500 кв.м при небольшом объеме предложения – 3,8%. «В настоящее время мероприятия регионального масштаба проводятся при крупных гостиницах и выставочных центрах», - добавляет
Мероприятия международного масштаба подразумевают встречу, собрание руководителей или представителей государств, территорий, организаций (как вид международной конференции). В данном сегменте существует недостаток качественных больших залов (от 1000 кв.м.). Развитие данного сегмента связывают со строительством современных конгресс-центров.
«Важная предпосылка дальнейшего роста спроса на конференц-площади – конгрессный туризм является одной из стратегических задач Правительства Санкт-Петербурга, - отмечает Е.Марковец. – Потенциал конгрессного туризма оценивается как высокий, и развитие инфраструктуры (аэропорта, морского порта, новых гостиниц) повлечет за собой спрос на крупные конференц-площади от 1 000 кв.м».
Согласно мировому опыту, основными потребителями услуг конгресс-центров являются:
§ Государственные структуры;
§ Крупные международные и транснациональные компании;
§ Профессиональные ассоциации (для международных встреч на постоянной основе).
Конкуренция между конгрессными центрами наблюдается на уровне стран и городов. В данном случае требования к месту проведения конференций следующие:
§ Близость к аэропортам;
§ Объемы трафика в городе;
§ Расположение конгресс-центра относительно центра города и достопримечательностей.
Таким образом, наиболее востребованными на рынке Петербурга являются:
§ конференц-залы, дополняющие бизнес-центры и гостиницы, площадью 50 кв. м., 100-200 кв. м;
§ современные конференц-площадки 300 – 500 кв. м;
§ конгресс-залы от 1000 кв. м.
Важной характеристикой спроса является его сезонность. Среднегодовая заполняемость конференц-залов составляет 20-40%. По экспертным оценкам, заполняемость конференц-залов в зависимости от сезона на петербургском рынке составляет:
|
период |
средняя заполняемость |
|
январь, май-август |
10% - 15% |
|
сентябрь – декабрь, февраль-апрель |
60% - 80% |
Материал предоставлен АРИН
(1).jpg)
В настоящий момент в Петербурге на этапе строительства находится 71 бизнес-центр офисной площадью около 1,36 млн. кв.м. Из них чуть более половины - 58% - находится в состоянии строительной активности. По площади это 71% всех строящихся объектов.
«Наибольшая часть строящихся бизнес-центров, около 58%, находится на начальной стадии строительства, - рассказывает
«Это обусловлено ростом спроса и сохраняющимся дефицитом качественной офисной недвижимости в
Следует отметить значительный рост средней площади бизнес-центров, находящихся на начальной стадии строительства, по сравнению с офисной недвижимостью на завершающих стадиях. Это обусловлено началом реализации крупных проектов развития территорий.
.jpg)
Бизнес-центры, готовые более чем наполовину, преимущественно активно достраиваются девелоперами. Так, ни один из бизнес-центров, находящихся на завершающей стадии (это около 158 тыс.кв.м), не приостановлен.
Минимальная строительная активность характерна для начального этапа строительства – только 18% бизнес-центров на данном этапе продолжает строиться.
.jpg)
Если говорить о классах объектов офисной недвижимости, то по количеству строящиеся бизнес-центры представлены преимущественно объектами класса «В» и «В+» (57%), около 40% объектов позиционируется в классе «А». Вместе с тем, по объемам офисных площадей лидируют бизнес-центры класса «А» (47%).
«Наиболее активно строятся бизнес центры класса В+ и В, - рассказывает
Доля активного строительства в зависимости от класса бизнес-центра
|
класс бизнес-центра* |
по площади |
по количеству |
|
A |
9% |
30% |
|
B+ |
35% |
53% |
|
B |
46% |
47% |
|
C/С+ |
0% |
0% |
.jpg)
По данным на конец июля, строительная активность в сегменте офисной недвижимости сконцентрирована в Центральном, Приморском, Красногвардейском, Московском и Выборгском районах.
.jpg)
«Из районов с наибольшим количеством строек, наибольшая активность наблюдается в Приморском, Московском и Центральном районах, при этом большая часть строек находится на начальных этапах строительства, - рассказывает
Доля активного строительства в зависимости от района
|
район |
по площади |
по количеству |
|
Адмиралтейский |
1% |
3% |
|
Василеостровский |
1% |
3% |
|
Всеволжский |
10% |
4% |
|
Выборгский |
8% |
8% |
|
Калининский |
0% |
3% |
|
Кировский |
1% |
3% |
|
Красногвардейский |
18% |
8% |
|
Московский |
9% |
8% |
|
Невский |
2% |
4% |
|
Петроградский |
5% |
7% |
|
Петродворцовый |
1% |
1% |
|
Приморский |
19% |
15% |
|
Фрунзенский |
2% |
3% |
|
Центральный |
21% |
29% |
По объемам активно строящихся площадей лидирует Центральный район – 251 тыс.кв.м, также значительный объем строится в Приморском районе – 276 тыс.кв.м. (диаграмма 7).
Материал предоставлен АРИН