Вложения пошли на убыль
Аналитики говорят, что в первом полугодии 2015 года общие инвестиции в недвижимость Петербурга снизились в два раза. Больше всего уменьшилось число сделок на покупку земли под жилье и коммерческие объекты. Но активность наблюдалась в сегменте покупок объектов под собственные нужды и для перепродаж.
По данным компании Colliers International, общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга за первое полугодие 2015 года составил 250 млн USD, что в два раза меньше по сравнению с итогами первого полугодия 2014 года. Наиболее заметное снижение объема инвестиций наблюдалось в сделках по покупке земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости. Если год назад объем вложенных средств здесь составил 425 млн USD, то в первом полугодии 2015 года в землю вложили всего 120 млн USD. Тем не менее сделки с землей по-прежнему преобладают среди других видов инвестиций в недвижимость, говорят аналитики компании.
Среди девелоперов, работающих в жилом сегменте, наиболее активными покупателями земли в первом полугодии стали компании «Лидер Групп», «РосСтройИнвест», «Темп» и ряд других. По словам Анны Сигаловой, заместителя директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, спрос на земельные участки под коммерческий девелопмент формируют преимущественно крупные продуктовые ретейлеры и DIY-сети, ориентированные на покупку участка и строительство собственных гипермаркетов и супермаркетов. «Совершенные сделки отражают лишь часть текущей активности – потенциальный интерес девелоперов к крупным земельным участкам под жилое строительство по-прежнему высок, по ряду проектов продолжаются переговоры, анонсированы планы по развитию новых крупных территорий под жилую застройку», – отметила эксперт.
Объект для себя
Несмотря на снижение общей инвестиционной активности, аналитики отмечают высокий интерес к покупке объектов недвижимости с целью получения дохода и сделок с объектами под собственные нужды. Это сегмент превысил показатели 2014 года и составил 130 млн USD (90 млн и 40 млн USD соответственно) против 118 млн USD годом ранее. «Офисный сегмент уже четвертый год становится лидером по привлечению крупных инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости. Из последних сделок в офисном секторе можно отметить сделку по продаже компанией FORTGROUP бизнес-центра «Орлов». Также в первом полугодии была закрыта сделка по продаже автосалона ГК «Олимп», где покупателем выступил автомобильный холдинг Major», – добавила Анна Сигалова.
Первая половина 2015 года продемонстрировала заметную активность в сегменте небольших инвестиций до 0,5 млн USD. Преимущественно это вложения во встроенные помещения, предназначенные для сдачи в аренду под торговую функцию. Среди покупателей можно отметить как инвесторов, которые готовы вложить от 30 до 200 млн рублей со сроком окупаемости не более 10 лет и наличием потенциального или действующего арендатора, так и конечных потребителей, приобретающих помещения под свои цели (для размещения предприятий сферы услуг – салоны красоты, медицинские центры и т. д.).
Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, говорит, что частным инвесторам нужно очень внимательно подходить к вложениям в коммерческую недвижимость в кризис. «По различным данным, за первое полугодие текущего года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге сократился на показатели от 27 до 40% относительно аналогичного периода прошлого года. Коммерческая недвижимость может принести инвестору большую прибыль, чем жилая, но лишь в условиях бурного экономического роста. Например, есть оценки, что каждый пункт прироста ВВП России приводит к возникновению потребности примерно 400 тыс. кв. м офисных площадей по всей стране, преимущественно в Москве. Когда ВВП перестает расти, а на рынок выводятся все новые площади коммерческих помещений, возникает явный переизбыток. Это утверждение справедливо и для торговых площадей», – пояснил Игорь Петров.
По его оценкам, в Петербурге сейчас закрылись (или на грани закрытия) около 15% учреждений общепита и увеселительных заведений – баров, ресторанов и т. п., не менее 5% магазинов одежды и бытовой техники. Во времена экономического спада рынок коммерческой аренды реагирует значительно острее, найти арендатора или продать коммерческое помещение сложнее и дольше, чем продать или сдать квартиру.
Меньше иностранцев
Участники рынка отмечают, что в Петербурге снизилось количество иностранных инвестиций по итогам первого полугодия 2015 года. Но Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами (ОРГ), уверена, что уменьшение объемов – еще не показатель падения интереса к России. «Текущие условия вынуждают инвесторов быть более осторожными и тщательно продумывать каждую сделку, в худшем случае – брать паузы на год-полтора. Зависимость отечественной экономики от цен на нефть, санкции, ограничивающие доступ к капиталам и технологиям, конечно, оказывают определенное влияние, но в целом доходность от вложений в российскую экономику перекрывает эти риски, – рассуждает эксперт. – Тем более что снижение стоимости рубля и предпринимаемые на государственном уровне меры поддержки, наоборот, создают благоприятные условия для захода на наш рынок зарубежного бизнеса. Так что, думаю, в ближайшее время иностранные инвесторы станут еще активнее, чем были до прошлого года. Особенно если говорить о «восточном направлении». Сегодня Россия плотно контактирует с Турцией, Китаем, Объединенными Арабскими Эмиратами, Индией, странами АСЕАН и Африки».
Анна Сигалова отмечает, что структура инвестиций продолжает смещаться в сторону российских покупателей объектов недвижимости – по итогам первого полугодия доля иностранных инвесторов составила всего 3% в общем объеме вложенных средств в недвижимость. Для сравнения, по итогам 2014 года иностранцы заключили 10% инвестиционных сделок, по итогам 2013-го – 20%.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Несмотря на продолжающийся рост валют, многие инвесторы предпочитают вкладывать свои накопления в недвижимость уже сейчас. Это связано в том числе с заявлением некоторых застройщиков о грядущем повышении цен. В августе впервые с февраля текущего года увеличилось число покупателей с первоначальным взносом более 50% от стоимости квартиры, значительно выросло число заявок на покупку жилья при 100%-й оплате. В соответствии с особенностями инвестиционного спроса наиболее востребованы объекты на ранней стадии строительства и перед сдачей. Покупают инвесторы и новую «вторичку». При этом средний чек покупки не изменился: 2,8 млн рублей на первичном рынке и 4-5 млн рублей на вторичном.
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Для рынка инвестиций Петербурга характерна высокая доля сделок с землей и действующими объектами, приобретаемыми под собственные нужды. Ситуация в офисном и торговом сегментах коммерческой недвижимости остается сложной. При снижающихся ставках аренды и определенных сложностях в поиске арендаторов для заполнения объектов решение об инвестировании в готовый объект требует взвешенной оценки ситуации, что приводит к удлинению как сроков экспозиции объектов на рынке, так и сроков переговоров с каждым конкретным интересантом. Тем не менее в экспозиции присутствуют несколько крупных активов, по которым продолжают вестись переговоры о продаже. Избавление от непрофильных активов ряда компаний может подтолкнуть рынок к заключению большего числа сделок во втором полугодии.
В октябре рост цен на квартиры в российских городах замедлился. По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла в 62% исследованных городов, а средняя цена квартиры – лишь в 48%.
Октябрь немного подкорректировал цены на недвижимость. Несмотря на то, что в большинстве российских городов они продолжили рост, но уже далеко не повсеместно. По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР» в 25 из исследованных 40 городов РФ стоимость квадратного метра на «вторичке» выросла, а в 15 - снизилась. Средняя цена квартир подросла меньше, чем в половине регионов: в 19 городах из 40. При этом разброс в динамике вновь увеличился: максимальный рост цены квадратного метра составил +4,4%, а наибольшее падение – 2,3% (в сентябре эти значения, соответственно, были +2,5% и – 2,0%).
Генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов отмечает, что «лидером» подорожания стали наиболее дешевые квартиры: стоимость малогабаритных «однушек» увеличилась в 83% исследованных регионов. В то же время цены на стандартные однокомнатные квартиры выросли в 56% регионов (в сентябре – в 76%), на двухкомнатные - в 52% (в сентябре – в 73%), на самые дорогие, трехкомнатные, - в 54% (в прошлом месяце «трешки» подорожали в 43% городов).
«Обычно самые дешевые квартиры являются своеобразным «градусником рынка». Именно в этом сегменте начинается рост или падение цен, которые распространяются на весь рынок. Однако, в данном случае, скорее всего, на фоне панических сообщений о приближающемся кризисе и прогнозов о возможном снижении цен на недвижимость покупатели готовы брать только самое дешевое жилье, и продавцы, соответственно, поднимают на него цены. При этом глобального подорожания ждать не приходится», - говорит генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость» Вера Удачина. Подтверждением этому стала и октябрьская корректировка цен: если в сентябре владельцы недвижимости выставили на продажу квартиры дороже, чем летом, в расчете на общий рост цен, то к октябрю в отсутствии спроса они уже готовы «подвинуться».
«ТОП +3»: Подмосковье, Новосибирск и Кострома
Лидером «ТОП +3» от «МИРА КВАРТИР» в октябре стала Московская область, где цена квадратного метра увеличилась на 4,4% (до 70241 руб.), а средняя стоимость квартиры – на 3,6% (до 3766598 руб.). Для сравнения: стоимость «квадрата» в первопрестольной выросла на 1,8%. «Можно предположить, что подобные данные отражают тенденцию перетекания спроса в города Подмосковья, - считает Вера Удачина. – Все-таки разница между средней ценой квадратного метра жилья в столице и области составляет около ста тысяч рублей. Кроме того, не исключено, что на психологии продавцов и покупателей недвижимости отразились-таки летние новости о расширении административных границ столицы».
Вторым лидером стал Новосибирск, где стоимость квадратного метра выросла на 2,3% и составила 52125 рублей, а средняя цена квартиры – на 3,8% (до 3360772 руб.). В этом году в столице Западной Сибири наблюдалась разнонаправленная динамика: мартовский рост сменился майско-июньским спадом, а в июле продавцы решили взять реванш, и цены вновь стали расти. В начале осени была пройдена психологическая отметка в 50 000 рублей за квадратный метр, а в октябре вновь подорожали все категории квартир, от дешевых однокомнатных до многокомнатных.
В тройку лидеров на этот раз попала и Кострома. Если в сентябре там было отмечено небольшое снижение (на 0,6%), то в октябре цены взяли реванш: стоимость квадратного метра увеличилась на 2,3% (до 37583 рублей), при этом средняя цена квартиры немного понизилась – на 0,8%, составив 1945969 рублей.
«ТОП -3»: Питер, Москва и Пенза
В октябре сильнее всего подешевели квартиры в Санкт-Петербурге: стоимость квадратного метра снизилась на 2,3%, составив 86836 рублей. Подешевели на 4,1% стандартные однокомнатные квартиры (средняя стоимость в октябре – 3426810 рублей), при этом незначительно (на 0,8%) подорожали негабаритные «однушки» (средняя цена такой недвижимости составила 2707922 руб.). Эксперты предполагают, что в октябре в северной столице произошла корректировка. «В августе мы наблюдали подорожание на 2%, причем тогда выросли цены на недвижимость всех категорий. Не найдя покупателей, собственники жилья решились снизить цены», - говорит Виктор Щеблецов.
В «ТОП -3» в октябре вошли также Казань и Пермь, где стоимость квадратного метра снизилась на 1,4%, и составила в Казани, 44601 рублей, а в Перми – 43031 рублей.
В столице Татарстана на 1% подешевела в октябре и средняя стоимость квартиры (до 2711621 руб.). При этом существенно снизились цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры (до 3%), а негабаритные «однушки» и «трешки» немного подорожали. Средняя цена однокомнатной составила 1769994 рублей, двухкомнатной – 2423105 рублей, трехкомнатную квартиру можно приобрести в среднем за 3575439 рублей, а маленькую квартиру в среднем можно купить за 1391697 рублей.
В Перми, как отмечают эксперты портала «МИР КВАРТИР», после небольшого июньского спада (на 0,4%), цены на квартиры стабильно росли: в июле на 1,1%, августе – на 1,2%, в сентябре – на 1,3%. «Таким образом, октябрьское понижение цен выглядит как корректировка. Желая быстрее продать недвижимость, продавцы пермской недвижимости готовы сейчас идти навстречу покупателю», - предполагает Виктор Щеблецов. При этом, несмотря на общее снижение средней стоимости квадратного метра, недвижимость сегмента «эконом» (маленькие однокомнатные квартиры) подорожала. Причем - весьма серьезно: на 3,6% (средняя стоимость квартиры составила 1371384 руб.).
ТАБЛИЦА: Цена квадратного метра и стоимость средней квартиры на вторичном рынке в некоторых городах РФ в октябре.
|
Город |
Стоимость кв. м. в октябре, руб. |
Прирост |
Средняя стоимость квартиры в октябре, руб. |
Прирост |
|
Мос. область |
70241 |
4,4% |
3766598 |
3,6% |
|
Новосибирск |
52125 |
2,3% |
3360772 |
3,8% |
|
Кострома |
37583 |
2,3% |
1945969 |
-0,8% |
|
Саратов |
32976 |
2,0% |
1823872 |
3,0% |
|
Омск |
24573 |
1,6% |
1537491 |
3,1% |
|
Димитровград |
28843 |
1,6% |
1306713 |
2,3% |
|
Красноярск |
47684 |
1,5% |
2638303 |
1,4% |
|
Тольятти |
36272 |
1,2% |
2087536 |
-0,8% |
|
Ростов-на-Д. |
53007 |
1,1% |
3118748 |
2,2% |
|
Липецк |
41346 |
1,0% |
2397423 |
-2,9% |
|
Хабаровск |
56168 |
0,9% |
3099388 |
0,8% |
|
Воронеж |
39381 |
0,8% |
2251282 |
-0,5% |
|
Белгород |
47542 |
0,6% |
2747553 |
0,3% |
|
Калуга |
55344 |
0,5% |
3103945 |
1,4% |
|
Тула |
44526 |
0,4% |
2599149 |
-4,5% |
|
Тюмень |
49102 |
0,4% |
3112183 |
Щебень в регионе становится все более дорогим и дефицитным товаром в высокий сезон. Решить эту проблему, по мнению экспертов, может разработка новых месторождений. Рынок пополам Сейчас в Ленобласти добывается, по оценкам экспертов, около 12 млн куб. м щебня. Именно областные месторождения обеспечивают 80% спроса городских компаний. Еще около 20% от потребляемого в Санкт-Петербурге щебня поступает из Карелии, в редких случаях из Украины и Белоруссии. Лидерами регионального рынка производства щебня являются Группа ЛСР (занимает 35% рынка) и ЗАО «Ленстройкомплектация» (занимает 25% рынка). ОАО «Гранит-Кузнечное», входящее в Группу ЛСР, занимается разработкой пяти месторождений в Приозерском и Выборгском районах Ленинградской области. Совокупная производственная мощность восьми заводов предприятия составляет 6 млн куб. м в год. В начале этого года компания подписала предварительный договор о покупке добывающей компании ООО «436 КНИ», что позволит ЛСР увеличить объемы добычи щебня до 7 млн куб. м в год. Таким образом, ЛСР теперь занимает второе место в России по объемам производства щебня и уступает только воронежскому «Павловскому граниту», который производит 11 млн куб. м щебня в год. По данным коммерческого директора ОАО «Гранит-Кузнечное» Сергея Неродного, в первом полугодии 2011 года компания реализовала на 12% больше щебня, чем в прошлом году (1,8 млн куб. м), и ожидает, что такой же прирост сохранится до конца года. При этом он отметил, что на рынке существует довольно жесткая конкуренция. «Она особенно обостряется в межсезонье и зимние месяцы, когда спрос традиционно падает. При этом производители Ленобласти конкурируют не только между собой, но и с поставщиками из Карелии», – рассказывает Сергей Неродный. По его оценкам, с начала года стоимость щебня в регионе выросла на 8%. Сам эксперт не считает это значительным повышением: до сих пор цены на рынке не вернулись на докризисный уровень, и это может произойти только в 2013 году. Дорожные риски Однако компании-потребители считают, что цены растут колоссально, а в высокие периоды строительные компании сталкиваются еще и с дефицитом щебня на рынке. По словам директора ассоциации «Дормост» Кирилла Иванова, особенно от этого страдают дорожно-строительные компании. «Щебень дорожает 3-4 раза за сезон. При этом госструктуры не учитывают эти риски, а рассчитывают стоимость контрактов по старым расценкам», – сетует эксперт. Из-за этого дорожные компании теряют свои деньги, а также рискуют сорвать сроки строительства из-за нехватки материалов в высокий сезон. Большинство крупных строительных компаний в регионе решают эту проблему за счет разработки собственных карьеров. На рынке дорожного строительства карьеры по добыче щебня есть у ЗАО «ПО «Возрождение», ООО «Дорожник-92» и ЗАО «ВАД». По мнению Кирилла Иванова, собственный карьер и особая технология добычи щебня являются важным конкурентным преимуществом на рынке. Долгое время, к примеру, щебень с карьеров ООО «Карелприродресурс», подконтрольного ЗАО «ВАД», не реализовывался на рынке. Добытый по шведской технологии материал считался главным секретом качества дорог компании. Как сообщили в «Карелприродресурс», сейчас в числе основных покупателей компании помимо «ВАД» есть ОАО «РЖД». Российские железные дороги в целом потребляют 17% щебня, добываемого в регионе. «Карелприродресурс» разрабатывает четыре карьера, которые находятся в Карелии. Крупнейшие из них – карьер долеритов «Райконкоски» (1,2 млн куб. м в год) и карьер «Леппясюрья» (1,5 млн куб. м в год). На первом месторождении добывают высококачественный щебень для дорожного строительства, а на втором – для жилого строительства. В целом в компании отметили, что из-за небольшого числа разрабатываемых месторождений в Северо-Западном регионе спрос на щебень есть всегда. Процесс добычи щебня требует значительных финансовых и трудовых затрат. Для его производства требуется не только много энергии, но и дорогостоящая техника (в основном шведского и финского производства). Оборудование изнашивается за 5-8 лет работы, а средний срок выработки карьера – 10 лет. К тому же получение лицензии на разработку месторождения – также трудоемкий процесс. Необходимо провести геологическое изучение недр, определить запасы полезных ископаемых, разработать проект строительства добывающих установок и план выработки карьера. Затем все это нужно согласовать с чиновниками. Уже сейчас строительные компании сталкиваются с нехваткой щебня в регионе, а при сохранении существующих темпов роста строительного рынка необходимость разработки новых месторождений станет еще более очевидной. Сейчас полноценной замены гранитному щебню, которая бы имела аналогичные характеристики, не существует. Существует рециклинг, например, бетонного или кирпичного боя, но полученная продукция существенно уступает качественным и прочностным характеристикам щебня. Однако он может быть использован только при строительстве проселочных дорог, которые не должны быть настолько износостойкими, как городские магистрали, тоннели и жилые дома. |