Вложения пошли на убыль
Аналитики говорят, что в первом полугодии 2015 года общие инвестиции в недвижимость Петербурга снизились в два раза. Больше всего уменьшилось число сделок на покупку земли под жилье и коммерческие объекты. Но активность наблюдалась в сегменте покупок объектов под собственные нужды и для перепродаж.
По данным компании Colliers International, общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга за первое полугодие 2015 года составил 250 млн USD, что в два раза меньше по сравнению с итогами первого полугодия 2014 года. Наиболее заметное снижение объема инвестиций наблюдалось в сделках по покупке земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости. Если год назад объем вложенных средств здесь составил 425 млн USD, то в первом полугодии 2015 года в землю вложили всего 120 млн USD. Тем не менее сделки с землей по-прежнему преобладают среди других видов инвестиций в недвижимость, говорят аналитики компании.
Среди девелоперов, работающих в жилом сегменте, наиболее активными покупателями земли в первом полугодии стали компании «Лидер Групп», «РосСтройИнвест», «Темп» и ряд других. По словам Анны Сигаловой, заместителя директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, спрос на земельные участки под коммерческий девелопмент формируют преимущественно крупные продуктовые ретейлеры и DIY-сети, ориентированные на покупку участка и строительство собственных гипермаркетов и супермаркетов. «Совершенные сделки отражают лишь часть текущей активности – потенциальный интерес девелоперов к крупным земельным участкам под жилое строительство по-прежнему высок, по ряду проектов продолжаются переговоры, анонсированы планы по развитию новых крупных территорий под жилую застройку», – отметила эксперт.
Объект для себя
Несмотря на снижение общей инвестиционной активности, аналитики отмечают высокий интерес к покупке объектов недвижимости с целью получения дохода и сделок с объектами под собственные нужды. Это сегмент превысил показатели 2014 года и составил 130 млн USD (90 млн и 40 млн USD соответственно) против 118 млн USD годом ранее. «Офисный сегмент уже четвертый год становится лидером по привлечению крупных инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости. Из последних сделок в офисном секторе можно отметить сделку по продаже компанией FORTGROUP бизнес-центра «Орлов». Также в первом полугодии была закрыта сделка по продаже автосалона ГК «Олимп», где покупателем выступил автомобильный холдинг Major», – добавила Анна Сигалова.
Первая половина 2015 года продемонстрировала заметную активность в сегменте небольших инвестиций до 0,5 млн USD. Преимущественно это вложения во встроенные помещения, предназначенные для сдачи в аренду под торговую функцию. Среди покупателей можно отметить как инвесторов, которые готовы вложить от 30 до 200 млн рублей со сроком окупаемости не более 10 лет и наличием потенциального или действующего арендатора, так и конечных потребителей, приобретающих помещения под свои цели (для размещения предприятий сферы услуг – салоны красоты, медицинские центры и т. д.).
Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, говорит, что частным инвесторам нужно очень внимательно подходить к вложениям в коммерческую недвижимость в кризис. «По различным данным, за первое полугодие текущего года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге сократился на показатели от 27 до 40% относительно аналогичного периода прошлого года. Коммерческая недвижимость может принести инвестору большую прибыль, чем жилая, но лишь в условиях бурного экономического роста. Например, есть оценки, что каждый пункт прироста ВВП России приводит к возникновению потребности примерно 400 тыс. кв. м офисных площадей по всей стране, преимущественно в Москве. Когда ВВП перестает расти, а на рынок выводятся все новые площади коммерческих помещений, возникает явный переизбыток. Это утверждение справедливо и для торговых площадей», – пояснил Игорь Петров.
По его оценкам, в Петербурге сейчас закрылись (или на грани закрытия) около 15% учреждений общепита и увеселительных заведений – баров, ресторанов и т. п., не менее 5% магазинов одежды и бытовой техники. Во времена экономического спада рынок коммерческой аренды реагирует значительно острее, найти арендатора или продать коммерческое помещение сложнее и дольше, чем продать или сдать квартиру.
Меньше иностранцев
Участники рынка отмечают, что в Петербурге снизилось количество иностранных инвестиций по итогам первого полугодия 2015 года. Но Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами (ОРГ), уверена, что уменьшение объемов – еще не показатель падения интереса к России. «Текущие условия вынуждают инвесторов быть более осторожными и тщательно продумывать каждую сделку, в худшем случае – брать паузы на год-полтора. Зависимость отечественной экономики от цен на нефть, санкции, ограничивающие доступ к капиталам и технологиям, конечно, оказывают определенное влияние, но в целом доходность от вложений в российскую экономику перекрывает эти риски, – рассуждает эксперт. – Тем более что снижение стоимости рубля и предпринимаемые на государственном уровне меры поддержки, наоборот, создают благоприятные условия для захода на наш рынок зарубежного бизнеса. Так что, думаю, в ближайшее время иностранные инвесторы станут еще активнее, чем были до прошлого года. Особенно если говорить о «восточном направлении». Сегодня Россия плотно контактирует с Турцией, Китаем, Объединенными Арабскими Эмиратами, Индией, странами АСЕАН и Африки».
Анна Сигалова отмечает, что структура инвестиций продолжает смещаться в сторону российских покупателей объектов недвижимости – по итогам первого полугодия доля иностранных инвесторов составила всего 3% в общем объеме вложенных средств в недвижимость. Для сравнения, по итогам 2014 года иностранцы заключили 10% инвестиционных сделок, по итогам 2013-го – 20%.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Несмотря на продолжающийся рост валют, многие инвесторы предпочитают вкладывать свои накопления в недвижимость уже сейчас. Это связано в том числе с заявлением некоторых застройщиков о грядущем повышении цен. В августе впервые с февраля текущего года увеличилось число покупателей с первоначальным взносом более 50% от стоимости квартиры, значительно выросло число заявок на покупку жилья при 100%-й оплате. В соответствии с особенностями инвестиционного спроса наиболее востребованы объекты на ранней стадии строительства и перед сдачей. Покупают инвесторы и новую «вторичку». При этом средний чек покупки не изменился: 2,8 млн рублей на первичном рынке и 4-5 млн рублей на вторичном.
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Для рынка инвестиций Петербурга характерна высокая доля сделок с землей и действующими объектами, приобретаемыми под собственные нужды. Ситуация в офисном и торговом сегментах коммерческой недвижимости остается сложной. При снижающихся ставках аренды и определенных сложностях в поиске арендаторов для заполнения объектов решение об инвестировании в готовый объект требует взвешенной оценки ситуации, что приводит к удлинению как сроков экспозиции объектов на рынке, так и сроков переговоров с каждым конкретным интересантом. Тем не менее в экспозиции присутствуют несколько крупных активов, по которым продолжают вестись переговоры о продаже. Избавление от непрофильных активов ряда компаний может подтолкнуть рынок к заключению большего числа сделок во втором полугодии.
Рынок строительной арматуры Санкт-Петербурга и Ленобласти показывает незначительный рост. По прогнозам экспертов в 2012 году он увеличится всего на 2-3%. По разным данным в 2011 году общий объем рынка металлопроката Санкт-Петербурга и Ленобласти составил 1,5-2 млн т продукции.
Состояние рынка строительной арматуры напрямую зависит от другого, более крупного сегмента отрасли – рынка металлопроката, который пока нестабилен. Аналитики утверждают, что полностью эта отрасль может восстановиться лишь к 2015 году.
Как рассказал Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, рынок металлопроката России в 2012 году демонстрирует положительную динамику.
Одним из главных катализаторов арматурного рынка стала именно строительная отрасль. «Восстановление рынка и его рост происходят во многом благодаря возведению инфраструктурных объектов, в основном строящихся за счет бюджетных средств», – отметил Александр Романов. По его словам, в 2011 году в мире было произведено 1,5 млрд т стальной продукции, в то же время объем производственных мощностей составляет 2 млрд т, что свидетельствует о 25% избыточности рынка.
Потребление растет
Наиболее крупными потребителями строительной арматуры и металлопроката в Санкт-Петербурге и Ленобласти являются такие объекты как стадион на Крестовском острове, Западный скоростной диаметр, порт Усть-Луга, ЛАЭС-2, жилищные комплексы «Северная долина», «Триумф-парк», «Славянка», «Семь столиц», «Кудорово», «Осиновая роща», «Балтийская Жемчужина» и другие.
В Санкт-Петербурге в год вводится около 2-3 млн кв. м жилья. При этом основные продажи сосредоточены в зоне комплексного освоения территорий. По оценке Павла Созинова, председателя Северо-Западной палаты недвижимости, в будущем в зонах освоения периферийной застройки будет сосредоточено около 40 млн кв. м строящегося жилья, то есть практически 50% от сегодняшнего объема жилищного фонда Санкт-Петербурга.
По словам Антона Крема, представителя компании ООО «Петрометалл», арматурная сталь в структуре себестоимости жилищного строительства составляет 15-20%, а при строительстве высотных, более 17 этажей, монолитных зданий, потребление арматуры может составлять 62-69 % от общей стоимости жилья.
По данным ООО «Фирма «Севзапметалл», внутреннее потребление металлопроката в России в 2011 году составило 10 млн т. Весь Северо-Запад «съел» около 4 млн т, а Санкт-Петербург и Ленобласть около 2 млн т. По разным экспертным оценкам, общероссийский объем потребления металлопроката в 2012 году вырастет на 3-7%, то есть на 1-2 млн т стали в год. Генеральный директор ООО «Фирма «Севзапметалл» Валерий Голенкин прогнозирует, что в Санкт-Петербурге этот рост ограничится 5%.
Игроки из проката
На рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти представлена стальная продукция всех крупнейших производителей стали: ОАО «Мечелл», ОАО «Северсталь», Новолипецкого металлургического комбината, Евразхолдинга, «ММК». Кроме этого местный строительный рынок потребляет импортную продукцию из Белоруссии, Украины, Китая и других стран. В нашу страну импорт стали составляет 4-5 млн т в год. При вступлении России в ВТО и снижение ввозных пошлин, импортной продукции станет значительно больше. Среди питерских производителей металлопроката следует отметить Ижорский трубный завод (структура ОАО «Северсталь»), металлургический завод «Петросталь», ОМЗ «Спецсталь», ОАО «Ижорские заводы», ЗАО «Транскат», Северо-Западный трубный завод и другие.
По словам Валерия Голенкина, около 60-70% металлопроката на стройки Санкт-Петербурга и Ленобласти доходит через металлотрейдеров. Кризис сильно повлиял на их число, отсеяв на четверть с 200 до 150 компаний. Так, крупнейшими металлотрейдерами в Санкт-Петербурге и Ленобласти являются такие компании, как «Металлсервис», «Металлокомплект-М» и другие.
Александр Романов отметил, что конкуренция между производителями металлопроката будет только расти. «Основной тенденцией будет усиление «Мечел-сервиса», «Евраз-Металла», в меньшей степени ТД «Северсталь-инвест», - пояснил он. Господин Романов считает, что в Санкт-Петербурге будет идти дальнейшее углубление в металлообработку, а также происходить укрупнение игроков путем объединения в сбытовые сети и усиления административного ресурса. Он считает, что наличие очень жесткой конкуренции на стальном рынке очень хорошо для строителей, которые могут выбирать продукцию.
Евгений Шевцов, руководитель группы развития бизнеса в строительной отрасли ОАО «Северсталь», отметил, что в условиях возрастающей конкуренции между производителями металлопроката и арматуры важно правильно идентифицировать потребности строителей и предложить им качественный и нужный для них продукт. «Сегодня у строителей сложились определенные требования к арматуре. Она должна быть универсальной и одновременно обеспечивать максимальную безопасность строительства, то есть надежность конструкции при меньших затратах. К тому же арматура должна иметь высокую пожарную, сейсмическую и коррозионную устойчивость и т. д.», – отметил он. Эксперт констатировал, что, к сожалению, существующие на рынке типы арматуры А400С и А500С имеют много недостатков и до конца не отвечают вышеперечисленным требованиям. А это значит, что поиск нового продукта является вполне конкурентоспособным средством выживания на рынке.
Цена стремится
По словам экспертов, в общей тенденции роста цен на строительные материалы металлопрокат и арматура занимают не последнее место. Существенно опережает их только бетон. Так, за первое полугодие 2012 года арматурная сталь выросла в цене на 3%, и по прогнозам будет продолжать свой рост до конца строительного сезона.
Не смотря на то, что металл по-прежнему востребован в строительной сфере, спрос на него очень неравномерен и во многом зависит от экспортной конъюнктуры, так как в России производство черного металлопроката в разы превышает его потребление. Влияет на этот показатель и сезонный фактор - весной и летом уровень потребления проката больше, чем осенью и зимой, когда необходимость в металле падает до 30%.
Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, отметил, что все первое полугодие 2012 года цены на металлопрокат были более или менее стабильны, а по некоторым позициям наблюдалось их снижение. «На мой взгляд, активизация роста цен будет происходить во втором полугодии, что мы уже можем наблюдать», - добавил он.
Так, по данным компании «Брок-Инвест-Сервис», на российском рынке оживление покупательского спроса началось во второй половине мая. Наиболее активны торговые компании, работающие с розницей и небольшие строительные компании, а вот в промышленном сегменте спрос равномерный практически во всех подсегментах. Запасы на складах металлотрейдеров оцениваются на уровне чуть выше оптимального, но по отдельным типоразмерам есть дефицит.
Эксперты компании «Брок-Инвест-Сервис» связывают рост цен на арматурный прокат с дефицитом предложения по наиболее ходовым позициям, а вслед за арматурой подняться в цене могут и другие товарные группы фасонного проката.
Со второй половины июня производители будут отыгрывать курсовую разницу валют, поддержку повышению цен окажет устойчивый сезонный спрос на внутреннем рынке и повышение железнодорожных тарифов и цен естественных монополий с 1 июля. Исходя из этого аналитики компании «Брок-Инвест-Сервис» прогнозируют повышение цен по всем товарным группам до 7-10%.
Мнение
Павел Петрухин, коммерческий директор ООО «Таммет»:
- Группа компаний «Таммет» потребляет в год до 30 000 т холоднодеформированной арматуры класса В500С, для изготовления арматурной сетки и арматурных каркасов. С начала 2012 года до середины мая, цена на сырье была стабильна. На наш взгляд, это было связано с тем, что строительный рынок был в статичном состоянии. С начала года строительный рынок постепенно набирает обороты, спрос увеличился, и производители начали повышать цены. С начала июня стоимость одной тонны арматуры увеличилась на 600-700 руб за тонну и на сегодняшний день в среднем составляет 26 500 руб за тонну. По нашему мнению, подъем цен продолжится в течение нескольких месяцев, хотя экономических предпосылок для этого нет. Дешевле покупать арматуру напрямую у производителей. Например, ООО «Таммет» заключает сделки с компаниями «Мечел», «БМЗ» и «ММК».
Мнение
Алексей Храпов, коммерческий директор компании «Металлсервис»:
-Учитывая кризисные период, который наблюдался в экономике в последние два года, с 2012 года на рынке металлопроката вообще и строительной арматуры в частности наблюдается рост не более 2-3%. По данным компании «Металлсервис» в 2011 году на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти было произведено около 1,5 млн т металлопроката. Компания «Металлсервис» является одним из крупнейших металлотрейдеров на российском рынке. Ее ежегодная общероссийская отгрузка составляет 1,2 млн т металлопроката в год. По Санкт-Петербургу и Ленобласти «Металлосервис» занимает 8-10% рынка. Другими крупными игроками рынка являются компании «Металлокомлект-М», «Мечелл», «Тиссен групп». Что касается стоимости арматуры, то в зависимости от конъюнктуры рынка и экономической ситуации в целом, цены либо сильно растут, как это было в 2003-2008 годах, либо имеют небольшой сезонный рост, как сейчас.
Рынок первичного жилья Москвы демонстрирует тенденции роста. Так, по данным аналитиков «НДВ-Недвижимость», спрос на квартиры в новостройках в мае увеличился на 30 % по сравнению с прошлым годом, а цены, напротив показали отрицательную динамику. Предложение В мае отмечалась высокая деловая активность на рынке первичной недвижимости Москвы. В течение месяца на рынок выходили новые проекты, открывались продажи в корпусах уже известных масштабных проектов, также возобновлялись продажи в ранее «замороженных» проектах. Происходившие изменения послужили причиной увеличения общего объема предложения на рынке новостроек. Согласно данным департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», относительно прошлого месяца прирост предложения составил 1,1%. За счет постепенного вымывания дешевых квартир в течение предыдущих месяцев на рынке новостроек в мае не осталось предложений со средней стоимостью кв. м по объекту ниже Наибольшую долю (73%) в структуре предложения новостроек занимают объекты, средняя стоимость которых варьируется от *За Источник: «НДВ-Недвижимость» Спрос На фоне майских праздников покупательская активность совокупно за месяц незначительно сократилась. При этом относительно прошлого года спрос на новостройки Москвы увеличился на 30%. Общая структура спроса не претерпела существенных изменений. Так, наиболее востребованными остаются доступные предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир, на которые приходится 52% и 33%, соответственно. Доля трехкомнатных и многокомнатных квартир в общей структуре спроса по комнатности не превышает 15%. Источник: «НДВ-Недвижимость» Цены В связи с началом продаж новых объектов на низком этапе строительства и выходом дополнительных объемов в уже реализуемых объектах в мае наблюдалось снижение стоимости кв. м. Средняя стоимость кв. м составила На снижение стоимости кв. м в долларовом эквиваленте помимо изменения структуры предложения существенное влияние оказало колебание курса валют, происходившие в течение месяца. С начала мая стоимость доллара возросла на Источник: «НДВ-Недвижимость» Средняя стоимость кв. м в новостройках эконом-класса не претерпела существенных изменений и составила Источник: «НДВ-Недвижимость» Мнение: - В мае отмечалось оживление на рынке новостроек Москвы - открывались продажи в новых корпусах в уже реализуемых проектах, выходили новые объекты, также выставлялись дополнительные объемы квартир. Так, объем предложения в мае увеличился на 1,1%. На рынке новостроек Москвы в отличие от предыдущих месяцев отсутствуют предложения со средней стоимостью кв. м ниже
.jpg)
.jpg)
