Коттеджи подорожают в сентябре
Прирост коттеджных поселков (по дате начала продаж) в первом полугодии 2007 года по сравнению с данными за второе полугодие 2006 года составил 81 процент. По данным аналитиков, к концу этого года прирост количества поселков относительно 2006 года может достигнуть 100 процентов.За первое полугодие 2007 года рынок загородной недвижимости в области организованной коттеджной застройки показал достаточно быстрый рост. Аналитики рынка отмечают значительное увеличение количества как объектов, вводимых в эксплуатацию, так и объектов, где открылись продажи (на стадии строительства). Рост цен за это полугодие в некоторых поселках достигал 60–70 процентов, если же сравнивать с ценами конца 2006 года, то в некоторых случаях стоимость объектов (домов, участков земли под строительство) выросла в два раза.
Тенденция к росту сохранится и дальше, считает исполнительный директор НП «Ассоциация «Загородная недвижимость» Владимир Майоров. Спрос на загородную недвижимость подвержен сезонным колебаниям, однако, по мнению директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, этим летом на крупные проекты снижения спроса не произошло.
С сентября–ноября текущего года на рынке загородной недвижимости ожидается всплеск роста стоимости коттеджей в цене на 2-3 процента во всех секторах, кроме класса «эконом».
Директор по продажам компании «ПетроСтиль» Михаил Фуксман отмечает, что осенью рост цен на реализуемые лоты в дачном клубе «Корабельные Сосны» (элитный коттеджный поселок из 49 домов, общая территория застройки – 12,5 га, в 60 км от Петербурга) составит не меньше 10 процентов.
«Рост цен не связан с прогнозированным ростом цен на рынке загородной недвижимости, он происходит ежеквартально, а то и чаще, и связано это со многими позициями, в том числе и со степенью готовности. Чем выше готовность объекта, тем выше его стоимость», – пояснил Михаил Фуксман.
Лоты компании «ПетроСтиль» в «Корабельных соснах» находятся в ценовом диапазоне от 575 тыс. у.е. до 1 млн 426 тыс. у.е. Строительство первой очереди поселка «Корабельные сосны» завершена в этом году, вторую очередь и продажи планируется завершить летом 2008 года.
Управляющий по строительным проектам корпорации «Петербургская недвижимость» Сергей Курявский рассказал, что цены на лоты в коттеджном поселке класса De Lux «Ягодное» (в Приозерском районе Ленинградской области, в 90 км от Санкт-Петербурга) начнут расти с сентября.
«Цены будут повышаться в зависимости от изменений на рынке, на сколько будут готовы сами коттеджи и инженерное обеспечение, – сказал Сергей Курявский, – стоимость коттеджа с участком в 50 соток на сегодняшний день составляет от 850 тыс. EURO».
По словам Владимира Майорова, стоимость коттеджа элит-класса сейчас – до 1 млн у.е. и более, «премиум» – до 800 тыс. у.е., коттедж бизнес-класса – до 600 тыс. у.е., «эконом» – 300-400 тыс. у.е., средний чуть дороже, чем экономкласс, – до 500 тыс. у.е.
Данные отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» подтверждают, что в составе организованных коттеджных поселков, ориентированных на разные сегменты покупателей, наблюдается большой разброс по стоимости земельных участков.
Если средняя цена предложения одной сотки земли в поселках среднего класса в первом квартале 2007 года составляла 53, то в «элите» средняя цена сотки земли – 505. Максимальная стоимость земли была отмечена в Курортном районе в поселке «Золотая Миля» (реализует проект «Петербургский Альянс»). Минимальное предложение на сегодняшний день составляет 12 за сотку в поселке «Ладожский причал» компании OCVICA в 150 км от центра Санкт-Петербурга.
По словам Игоря Лучкова, сделки по коттеджам элит-класса совершаются не часто, долго планируются, зачастую предложение не может удовлетворить покупателя элитных коттеджей.
К тому же на рынке элитных коттеджей в Петербурге и Ленобласти достаточно много московских и региональных инвесторов. Правда, особую активность региональные инвесторы проявляют на пригородном направлении. По словам директора департамента маркетинга Северо-Западной строительной корпорации Ирины Бабюк, в «Никитинской усадьбе» (элитные коттеджи и таунхаусы) 20 процентов покупателей составляют региональные инвесторы и инвесторы стран СНГ.
Предложение земельных участков в поселках элит-класса весьма ограничено: только в двух проектах в продаже находятся отдельно земельные участки. При этом в поселке «Золотая Миля» у инвесторов несколько поубавились амбиции, и после 500 за сотку в I квартале 2007 года, цена предложения составляет тыс. А во втором проекте Honka Family Club цена была повышена на 0 за сотку.
Что касается коттеджей бизнес-класса, то здесь аналитики отмечают наибольшую сбалансированность спроса и предложения.
«Активность предложения коттеджей уровня «бизнес-класс» достаточно высокая, спрос тоже достаточно активен, покупателями выступают представители среднего класса и высокооплачиваемые сотрудники, – отмечает Игорь Лучков. – Данная категория покупателей приобретает загородную недвижимость не только как объект инвестиций, но и для себя. Сезонность на коттеджи бизнес-класса, как правило, сказывается гораздо больше, поэтому ожидаемые темпы роста с сентября будут высокие, на уровне 2-3 процентов в месяц.
По данным экспертов АН «Итака», среди проектов среднего класса самая дорогая земля располагается во Всеволожском районе, средняя цена предложения сотки в коттеджном поселке составляет 95. Среди проектов бизнес-класса самое дорогое предложение находится в поселке «Малый Петербург» ( 271). Среди объектов премиум-класса более дорогостоящее предложение представлено в Выборгском районе в коттеджном поселке «Золотые пески» ( 890), разброс цены предложения по поселку составляет от 50 до 620 за сотку.
Самое значительное увеличение стоимости кв. метра коттеджа произошло за II квартал 2007 года в Тосненском и Гатчинском районах, – отмечается в аналитическом обзоре «Петербургской недвижимости». Так, в единственном поселке «Бель Виль» Тосненского района (на 31 га будут продаваться коттеджи с участками земли, квартиры в малоэтажных домах и таунхаусы) значительное увеличение обосновано повышением стоимости земли. На данный момент средняя стоимость сотки достигла 230, а кв. метр коттеджа стоит 11, что на 40 процентов выше, чем в предыдущем квартале.
«Не исключено, что мы будем наблюдать за движением рынка, пока динамика положительная. Мы месяц назад подняли цену на кв. метр коттеджа и кв. метр земли, – сообщил директор по продажам, маркетингу и развитию Павловского малоэтажного ансамбля «Бель Виль» Олег Гайворонский, – по состоянию на 31 июля решения о поднятии пока нет, но общая тенденция ведет к повышению. Мы вернемся к этому вопросу в конце августа».
По данным компании «Павловский малоэтажный ансамбль «Бель Виль», стоимость одного кв. метра в коттеджах – 50 тыс. рублей, одна сотка земли равна 320 тыс. рублей. Сдача первой очереди малоэтажного ансамбля «Бель Виль» запланирована на конец 2007 года, продажи по ней уже закрыты, вторую очередь планируют построить в течение следующего года, вторая очередь будет открыта до конца 2008 года.
В компании ЗАО «Грин Сайд» сообщили, что «рост цен на объекты в коттеджном поселке «Западное солнце» (бизнес-класс) на ближайшую перспективу будет напрямую зависеть от ценовой ситуации в строительной отрасли в целом, а также от степени готовности коттеджного поселка в целом».
Сейчас стоимость объектов в поселке колеблется в диапазоне от 270 до 700 тыс. EURO.
Аналитики АН «Итака» отмечают, что максимальный спектр предложения представлен во Всеволожском и Выборгском районах, популярность которых несомненна и у среднего класса, и среди более обеспеченных слоев населения.
Большинство застройщиков здесь предпочитают работать в бизнес-классе, что, вероятно, менее рискованно и вместе с тем более прибыльно, чем, скажем, при ориентации проекта на средний класс.
Тем не менее в условиях конкурентной борьбы на рынок все чаще стали выводиться проекты, ориентированные на средний класс. Это связано с масштабностью территорий, которые предстоит осваивать застройщикам, а, учитывая повышенный спрос на загородные объекты, эквивалентные по цене 3-4-комнатным квартирам в городе, можно с уверенностью сказать, что скорость продаж таких объектов будет максимальной. Минимальное предложение представлено в Выборгском районе в поселке «Зеркальный-1» (25 для объектов среднего класса). В проекте представлены дома площадью 134–167 кв. метров общей стоимостью 7,8 тыс. – 8,8 тыс.
Как сообщила директор по продажам Инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина, по сравнению с I кварталом 2007 года во II квартале 2007 года объем продаж в коттеджном поселке «Новое Минулово» возрос в четыре раза.
«II и III кварталы года – это сезон максимальной активности на рынке загородного домостроения, как покупательской, так и строительной, – отметила Александра Дудина, – но мы не прогнозировали данные на осень, скорее всего, рост цен будет, подчеркну, что мы повышаем цены один раз в два месяца».
Строительство первой очереди коттеджного поселка «Новое Минулово» в поселке Щеглово Всеволожского района завершится в III квартале 2007 года. Вторую очередь планируется сдать в эксплуатацию через год. На территории поселка будет размещено 43 газобетонных коттеджа для постоянного проживания. Площадь коттеджа в первой очереди составляет 161 кв. метр, во второй очереди – от 161 до 220,5 кв. метра. Площадь придомовых участков – по 12-13 соток, цена предложения варьируется от 6-7,5 млн рублей за объект с землей.
Заместитель генерального директора компании «ГрантЪ Девелопмент» Павел Ермолаев сообщил, что в жилом комплексе «Токари-Лэнд» (в комплексе площадью 44 га во Всеволожском районе Ленобласти коттеджи VIP-класса занимают 25 процентов от площадей застройки, коттеджи премиум-класса – 50 процентов, коттеджи класса «эконом» – 25 процентов) цены на коттеджи эконом-класса будут повышаться в ноябре. Сегодня средняя цена коттеджа «эконом» в поселке составляет 43 тыс. рублей за кв. метр, сотки – 290 тыс. рублей.
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», за II квартал 2007 года были закрыты продажи в 15 коттеджных поселках, этот показатель практически вдвое больше, чем за предыдущий квартал. Открыты также продажи в 15 коттеджных поселках, причем также 47 процентов – это поселки бизнес-уровня, 20 процентов среднего класса, 27 процентов – поселки с предложением участков. Только один коттеджный поселок (6 процентов) по своему ценовому уровню и одному из параметров позиционируется в классе «премиум».
Поводом для подобного позиционирования стало местоположение в зоне Репино-Ленинское (Курортный район), хотя остальных важных составляющих, по оценке экспертов, там нет – предлагаются пока только инженерно-обеспеченные участки под застройку, что немного не согласуется с понятием «элитный»), но при этом стоимость сотки земли достигает тыс.
На данный момент на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено 76 коттеджных поселков, находящихся на разной степени завершенности, в которых открыты продажи коттеджей и участков. На стадии проектирования находится 48 поселков, в девяти открытие продаж должно произойти в III квартале 2007 года, еще в шести поселках – определится до конца года, по остальным проектам инвесторы не определились со сроками открытия продаж, так как находятся на этапе проектирования, подготовки документов и т.д.
В совокупности на рынке в предложении и на стадии проекта находятся 124 коттеджных поселка, это на десять больше, чем в предыдущем квартале.
Оксана Прохорова
На прошлой неделе на строительстве дамбы разгорелся нешуточный скандал.
"Яблоком раздора" между ФКП "Дирекция КЗС Росстроя" и компанией ООО "Моби Дик" стал земельный участок площадью 4 га, по которому проходит технологическая дорога в порт. В понедельник, 9 апреля, Роcстрой поставил шлагбаумы и перекрыл ее для движения контейнеров "Моби Дик".Спорная территория
Как рассказал «Строительному Еженедельнику» руководитель пресс-службы ФКП «Дирекция по строительству комплекса защитных сооружений от наводнений» (КЗС) Дмитрий Минков, ограничения будут действовать до момента окончания основных работ по строительству судопропускных сооружений КЗС, которые намечены на 2008 год. «Руководство «Моби Дик», разумеется, было возмущено нашими действиями. Нам все время пытаются устраивать провокации. Фуры компании заблокировали дорогу. Мы обратились в ГИБДД, чтобы расчистить затор и восстановить движение, поскольку речь шла о срыве планов строительства КЗС. Представители компании постоянно пытаются нарушить пропускной режим и провоцируют охрану на конфликт. Один из наших сотрудников в стычке был травмирован», – описал ситуацию Дмитрий Минков.
По его словам, решение перекрыть дорогу было принято в связи с тем, что на данном участке дамбы начинается монтаж механического оборудования, и работы находятся в активной стадии. «Движение транспорта, обслуживающего строительство КЗС, возросло в несколько раз. Машины двигаются круглосуточно, в том числе миксеры-бетономешалки, которые должны без промедления попадать на объект. А фуры компании «Моби Дик» (за сутки здесь проходит более 400 машин), мешают нашей работе», – заявил Дмитрий Минков. При этом он подчеркнул, что «спорная» территория используется Росстроем «не по наитию, а по распоряжению правительства Петербурга, которое передало дирекции участок в 2003 году в безвозмездное срочное пользование».
«Участок технологической дороги, ведущей к паромно-перегрузочному комплексу компании «Моби Дик», также передан нам. Это фактическая территория строительной площадки. Ее граница проходит от насыпи дамбы до забора компании «Моби Дик». Мы дорогу обслуживаем, отвечаем за нее и за все, что на ней происходит. А когда строительство дамбы закончится, мы приведем ее в порядок и возвратим городу», – отметил Дмитрий Минков.
Последнее предупреждение
Проблема в том, что этот участок земли предназначен также для строительства третьей очереди терминала «Моби Дика». У компании подписан договор с городом, согласно которому участок будет передан «Моби Дику» обратно в аренду после завершения строительства КЗС. Поэтому до сих пор фуры «Моби Дик» беспрепятственно ездили по технологической дороге и парковались на ее обочинах.
«Одно время здесь даже появился знак «Парковка автомобилей «Моби Дик». Она не была нами санкционирована. А в прошлом месяце из-за суматохи на дороге произошло несколько несчастных случаев, в том числе с гибелью людей. К нам обратился с письмом начальник УВД Кронштадтского района и потребовал срочно навести порядок. Мы вынуждены были принять решение об ограничении транспортных потоков. Причем ситуация назрела давно, и о возможности такого развития событий мы предупреждали «Моби Дик» с января», – заявил Дмитрий Минков. Он отметил, что «люди, которые строили контейнерный терминал, почему-то не подумали сделать подъездные пути к своим угодьям». «Я понимаю, что значительно удобней пользоваться чужой строительной площадкой, но это не совсем правильно, если мы ведем речь о ведении бизнеса корректными европейскими методами», – отметил Дмитрий Минков.
В администрации Кронштадтского района сообщили, что 4 апреля здесь прошло совещание с участием всех заинтересованных сторон. Представители Росстроя объяснили руководству «Моби Дик», почему необходимы ограничения. И предложили компании воспользоваться альтернативным проездом на свою территорию. «Другие компании, которые тоже ездят по дороге (это ОАО «Трест механизации строительных работ» (владеет причалами) и компания «Морская лига»), ограничения не коснутся, потому что объем их транспорта в десятки раз меньше, чем у «Моби Дик», – заявил Дмитрий Минков.
Третьего не дано?
Альтернатива, которую предложил Росстрой, – это проезд по ул. Гидростроителей. Правда, администрация Кронштадтского района выступила категорически против. «В десяти метрах от дороги находятся жилые дома. Поэтому появление тяжелых контейнеров здесь крайне нежелательно. Кроме того, дорога находится в ужасном состоянии и 5 мая начнется ее ремонт », – заявили в администрации Кронштадта, отметив при этом, что «Моби Дик» в начале своей деятельности обещал отремонтировать улицу Гидростроителей своими силами: поставить там антишумовые щиты и пластиковые окна на домах, но ничего не сделал.
«У компании есть возможность построить альтернативный участок дороги. Ее можно проложить через пустырь, которым владеет «Моби Дик». Нужно построить всего 350 метров дороги. Думаю, для такой богатой структуры это не проблема. Мы готовы идти навстречу и подождать несколько дней, пока дорогу пробьют», – отметил Дмитрий Минков.
В дирекции «Моби Дик» от этой идеи не в восторге. «Есть только два пути, которые нам перекрыли: одну дорогу заблокировал Росстрой, на вторую нас не пускают местные власти. А третьего пути не дано и строить его негде», – заявили в дирекции. При этом руководство «Моби Дик» подчеркивает, что «терминал не может так долго находиться без работы». «Машины простаивают, клиенты не получают грузы, судоходные компании и федеральный бюджет несут убытки, которые исчисляются миллионами долларов. А выходы из ситуации нам никто не предлагает», – отметили в дирекции.
Наталья Ковтун
Надежность и долговечность фундаментов и подземных сооружений напрямую зависит от эффективности их гидроизоляции. Ассортимент материалов постоянно расширяется, производители неустанно работают над улучшением их эксплуатационных характеристик.Среди современных прогрессивных гидроизоляционных материалов специалисты выделяют марки «Изобент» и «Барьер» отечественного производства.
Расширение возможностей
При разработке группы гидроизоляционных материалов «Изобент» и «Барьер» были использованы уникальные характеристики бентонита натрия. При полной гидратации он имеет свойство разбухать и увеличиваться в объеме в 14-16 раз. В ограниченном для свободного разбухания пространстве в присутствии воды образуется плотный гель, который препятствует проникновению влаги. «Изобент» и «Барьер» – это высокоэффективные, нетоксичные и химически стойкие гидроизоляционные материалы, с успехом применяемые при строительстве фундаментов и подземных сооружений. Геотекстильные маты представляют собой иглопробивной каркас из полипропиленовых волокон, внутри которого помещены гранулы натриевого бентонита. Маты строительного назначения «Изобент» используются для изоляции вертикальных и горизонтальных поверхностей. Эффективны при сооружении таких строительных конструкций, как тоннели, крыши подземных сооружений, фундаментные стены и основания и др. Размеры мата – 1,16х5 метров, масса рулона – 28,5 кг, содержание бентонитовых гранул на 1 кв. метр – 4,9 кг. Маты «Изобент» размером 5х40 метров применяются в качестве противофильтрационных экранов в различных геотехнологиях (защита емкостей ГСМ, строительство и рекультивация свалок, пожарные водоемы и др.).
Гидропрокладка «Барьер» – это жгут, в состав которого входит бентонит натрия и каучук, обеспечивает герметизацию конструкционных швов бетонных конструкций и мест прохода инженерных коммуникаций. Наиболее распространенное сечение гидропрокладки – 15х25мм. Устройство гидроизоляции не трудоемко. На горизонтальной поверхности маты «Изобент» укладываются на подготовительную бетонную стяжку или утрамбованный грунт внахлест без закрепления и закрываются бетонной стяжкой или основанием. Маты устанавливаются и на наружные вертикальные поверхности внахлест и пристреливаются металлическими дюбелями, затем засыпаются песчаным грунтом с послойным уплотнением.
Гидроизоляция «Барьер» и «Изобент» имеет ряд принципиальных достоинств. Во-первых, благодаря свойству материалов увеличиваться в объеме при гидратации, они способны «самозалечиваться», ликвидируя незначительные механические повреждения слоя изоляции или возникающие трещины в изолируемом сооружении.
Также важно, что свойства гидроизоляции не изменяются во времени, по сути их срок службы не ограничен. Благодаря простоте применения трудозатраты снижаются почти на 70 процентов в сравнении с традиционно используемыми материалами. Гидроизоляция «Изобент» и «Барьер» экологически безопасна, после гидратации представляет сплошной слой геля без соединительных швов, устойчива при рН 5-10, имеет хорошую стойкость к маслам, бензинам и прочим агрессивным средам, выдерживает неограниченное число циклов «замораживание-оттаивание» и «гидратация- дегидратация». Укладывать материалы можно в любое время года и практически при любых погодных условиях. Эти материалы широко используются в различных странах при изоляции подземных сооружений в промышленном и гражданском строительстве.
С июня 1997 года материалы нашли широкое применение и в нашей стране, в основном в Москве и Санкт-Петербурге, для изоляции подземных сооружений, таких, как фундаментные плиты, кровли подземных автостоянок. В Санкт-Петербурге эти материалы с успехом использованы для гидроизоляции административного здания филиала Центробанка РФ, подземной части террариума в зоопарке, подземных частей жилых домов с автостоянкой, подземных частей коттеджей и бензохранилищ. Материалы сертифицированы по ГОСТ Р. В последнее время высокоэффективные бентонитовые материалы находят все более широкое применение в нашем регионе.
Лучше мировых аналогов
Со временем отечественные производители освоили и развернули производство бентонито-каучуковых и геотекстильных гидроизоляционных материалов. Они эффективны при строительстве на этапе фундаментных работ для гидроизоляции подземных сооружений, при создании противофильтрационных экранов на строительстве АЗС, пожарных водоемов, полигонов для хранения промышленных отходов и нефтепродуктов и т.п. Материалы «Барьер» и «Изобент» не уступают по своим свойствам продукции фирмы Cetco (США), выпускаемой под марками Waterstop и Voltex.
Однако особенности климатических условий северо-западного региона России (повышенная влажность воздуха в сочетании с низкими температурами в зимний период) потребовали улучшения некоторых эксплуатационных характеристик. Например, было увеличено время расширения (гидратации) материала.
Это позволило снизить вероятность ненамеренной гидратации материала при установке во влажной среде, например, обеспечить возможность работ по установке гидроизоляционных материалов при строительстве причальных сооружений морских портов, при любых погодных условиях, даже в дождь. Эти материалы достигают максимального показателя расширения через 72 часа гидратации. При этом «Барьер» сохраняет свою прямоугольную форму, не превращаясь в неоднородную массу. Это позволяет вести работы по заливке монолитных железобетонных конструкций в течение 48 часов после установки материала в дождливую погоду, к тому же не требуется установка защитной монтажной сетки. При том, что показатели по коэффициенту фильтрации, стойкости к гидростатическому давлению и влиянию неполярных жидкостей (масел, бензина и др.) соответствуют лучшим мировым образцам, трудоемкость работ по установке материала «Барьер» и расход материалов (сетки) в 1,5-2 раза ниже зарубежных аналогов.
Андрей Мельников