Коттеджи подорожают в сентябре
Прирост коттеджных поселков (по дате начала продаж) в первом полугодии 2007 года по сравнению с данными за второе полугодие 2006 года составил 81 процент. По данным аналитиков, к концу этого года прирост количества поселков относительно 2006 года может достигнуть 100 процентов.За первое полугодие 2007 года рынок загородной недвижимости в области организованной коттеджной застройки показал достаточно быстрый рост. Аналитики рынка отмечают значительное увеличение количества как объектов, вводимых в эксплуатацию, так и объектов, где открылись продажи (на стадии строительства). Рост цен за это полугодие в некоторых поселках достигал 60–70 процентов, если же сравнивать с ценами конца 2006 года, то в некоторых случаях стоимость объектов (домов, участков земли под строительство) выросла в два раза.
Тенденция к росту сохранится и дальше, считает исполнительный директор НП «Ассоциация «Загородная недвижимость» Владимир Майоров. Спрос на загородную недвижимость подвержен сезонным колебаниям, однако, по мнению директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, этим летом на крупные проекты снижения спроса не произошло.
С сентября–ноября текущего года на рынке загородной недвижимости ожидается всплеск роста стоимости коттеджей в цене на 2-3 процента во всех секторах, кроме класса «эконом».
Директор по продажам компании «ПетроСтиль» Михаил Фуксман отмечает, что осенью рост цен на реализуемые лоты в дачном клубе «Корабельные Сосны» (элитный коттеджный поселок из 49 домов, общая территория застройки – 12,5 га, в 60 км от Петербурга) составит не меньше 10 процентов.
«Рост цен не связан с прогнозированным ростом цен на рынке загородной недвижимости, он происходит ежеквартально, а то и чаще, и связано это со многими позициями, в том числе и со степенью готовности. Чем выше готовность объекта, тем выше его стоимость», – пояснил Михаил Фуксман.
Лоты компании «ПетроСтиль» в «Корабельных соснах» находятся в ценовом диапазоне от 575 тыс. у.е. до 1 млн 426 тыс. у.е. Строительство первой очереди поселка «Корабельные сосны» завершена в этом году, вторую очередь и продажи планируется завершить летом 2008 года.
Управляющий по строительным проектам корпорации «Петербургская недвижимость» Сергей Курявский рассказал, что цены на лоты в коттеджном поселке класса De Lux «Ягодное» (в Приозерском районе Ленинградской области, в 90 км от Санкт-Петербурга) начнут расти с сентября.
«Цены будут повышаться в зависимости от изменений на рынке, на сколько будут готовы сами коттеджи и инженерное обеспечение, – сказал Сергей Курявский, – стоимость коттеджа с участком в 50 соток на сегодняшний день составляет от 850 тыс. EURO».
По словам Владимира Майорова, стоимость коттеджа элит-класса сейчас – до 1 млн у.е. и более, «премиум» – до 800 тыс. у.е., коттедж бизнес-класса – до 600 тыс. у.е., «эконом» – 300-400 тыс. у.е., средний чуть дороже, чем экономкласс, – до 500 тыс. у.е.
Данные отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» подтверждают, что в составе организованных коттеджных поселков, ориентированных на разные сегменты покупателей, наблюдается большой разброс по стоимости земельных участков.
Если средняя цена предложения одной сотки земли в поселках среднего класса в первом квартале 2007 года составляла 53, то в «элите» средняя цена сотки земли – 505. Максимальная стоимость земли была отмечена в Курортном районе в поселке «Золотая Миля» (реализует проект «Петербургский Альянс»). Минимальное предложение на сегодняшний день составляет 12 за сотку в поселке «Ладожский причал» компании OCVICA в 150 км от центра Санкт-Петербурга.
По словам Игоря Лучкова, сделки по коттеджам элит-класса совершаются не часто, долго планируются, зачастую предложение не может удовлетворить покупателя элитных коттеджей.
К тому же на рынке элитных коттеджей в Петербурге и Ленобласти достаточно много московских и региональных инвесторов. Правда, особую активность региональные инвесторы проявляют на пригородном направлении. По словам директора департамента маркетинга Северо-Западной строительной корпорации Ирины Бабюк, в «Никитинской усадьбе» (элитные коттеджи и таунхаусы) 20 процентов покупателей составляют региональные инвесторы и инвесторы стран СНГ.
Предложение земельных участков в поселках элит-класса весьма ограничено: только в двух проектах в продаже находятся отдельно земельные участки. При этом в поселке «Золотая Миля» у инвесторов несколько поубавились амбиции, и после 500 за сотку в I квартале 2007 года, цена предложения составляет тыс. А во втором проекте Honka Family Club цена была повышена на 0 за сотку.
Что касается коттеджей бизнес-класса, то здесь аналитики отмечают наибольшую сбалансированность спроса и предложения.
«Активность предложения коттеджей уровня «бизнес-класс» достаточно высокая, спрос тоже достаточно активен, покупателями выступают представители среднего класса и высокооплачиваемые сотрудники, – отмечает Игорь Лучков. – Данная категория покупателей приобретает загородную недвижимость не только как объект инвестиций, но и для себя. Сезонность на коттеджи бизнес-класса, как правило, сказывается гораздо больше, поэтому ожидаемые темпы роста с сентября будут высокие, на уровне 2-3 процентов в месяц.
По данным экспертов АН «Итака», среди проектов среднего класса самая дорогая земля располагается во Всеволожском районе, средняя цена предложения сотки в коттеджном поселке составляет 95. Среди проектов бизнес-класса самое дорогое предложение находится в поселке «Малый Петербург» ( 271). Среди объектов премиум-класса более дорогостоящее предложение представлено в Выборгском районе в коттеджном поселке «Золотые пески» ( 890), разброс цены предложения по поселку составляет от 50 до 620 за сотку.
Самое значительное увеличение стоимости кв. метра коттеджа произошло за II квартал 2007 года в Тосненском и Гатчинском районах, – отмечается в аналитическом обзоре «Петербургской недвижимости». Так, в единственном поселке «Бель Виль» Тосненского района (на 31 га будут продаваться коттеджи с участками земли, квартиры в малоэтажных домах и таунхаусы) значительное увеличение обосновано повышением стоимости земли. На данный момент средняя стоимость сотки достигла 230, а кв. метр коттеджа стоит 11, что на 40 процентов выше, чем в предыдущем квартале.
«Не исключено, что мы будем наблюдать за движением рынка, пока динамика положительная. Мы месяц назад подняли цену на кв. метр коттеджа и кв. метр земли, – сообщил директор по продажам, маркетингу и развитию Павловского малоэтажного ансамбля «Бель Виль» Олег Гайворонский, – по состоянию на 31 июля решения о поднятии пока нет, но общая тенденция ведет к повышению. Мы вернемся к этому вопросу в конце августа».
По данным компании «Павловский малоэтажный ансамбль «Бель Виль», стоимость одного кв. метра в коттеджах – 50 тыс. рублей, одна сотка земли равна 320 тыс. рублей. Сдача первой очереди малоэтажного ансамбля «Бель Виль» запланирована на конец 2007 года, продажи по ней уже закрыты, вторую очередь планируют построить в течение следующего года, вторая очередь будет открыта до конца 2008 года.
В компании ЗАО «Грин Сайд» сообщили, что «рост цен на объекты в коттеджном поселке «Западное солнце» (бизнес-класс) на ближайшую перспективу будет напрямую зависеть от ценовой ситуации в строительной отрасли в целом, а также от степени готовности коттеджного поселка в целом».
Сейчас стоимость объектов в поселке колеблется в диапазоне от 270 до 700 тыс. EURO.
Аналитики АН «Итака» отмечают, что максимальный спектр предложения представлен во Всеволожском и Выборгском районах, популярность которых несомненна и у среднего класса, и среди более обеспеченных слоев населения.
Большинство застройщиков здесь предпочитают работать в бизнес-классе, что, вероятно, менее рискованно и вместе с тем более прибыльно, чем, скажем, при ориентации проекта на средний класс.
Тем не менее в условиях конкурентной борьбы на рынок все чаще стали выводиться проекты, ориентированные на средний класс. Это связано с масштабностью территорий, которые предстоит осваивать застройщикам, а, учитывая повышенный спрос на загородные объекты, эквивалентные по цене 3-4-комнатным квартирам в городе, можно с уверенностью сказать, что скорость продаж таких объектов будет максимальной. Минимальное предложение представлено в Выборгском районе в поселке «Зеркальный-1» (25 для объектов среднего класса). В проекте представлены дома площадью 134–167 кв. метров общей стоимостью 7,8 тыс. – 8,8 тыс.
Как сообщила директор по продажам Инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина, по сравнению с I кварталом 2007 года во II квартале 2007 года объем продаж в коттеджном поселке «Новое Минулово» возрос в четыре раза.
«II и III кварталы года – это сезон максимальной активности на рынке загородного домостроения, как покупательской, так и строительной, – отметила Александра Дудина, – но мы не прогнозировали данные на осень, скорее всего, рост цен будет, подчеркну, что мы повышаем цены один раз в два месяца».
Строительство первой очереди коттеджного поселка «Новое Минулово» в поселке Щеглово Всеволожского района завершится в III квартале 2007 года. Вторую очередь планируется сдать в эксплуатацию через год. На территории поселка будет размещено 43 газобетонных коттеджа для постоянного проживания. Площадь коттеджа в первой очереди составляет 161 кв. метр, во второй очереди – от 161 до 220,5 кв. метра. Площадь придомовых участков – по 12-13 соток, цена предложения варьируется от 6-7,5 млн рублей за объект с землей.
Заместитель генерального директора компании «ГрантЪ Девелопмент» Павел Ермолаев сообщил, что в жилом комплексе «Токари-Лэнд» (в комплексе площадью 44 га во Всеволожском районе Ленобласти коттеджи VIP-класса занимают 25 процентов от площадей застройки, коттеджи премиум-класса – 50 процентов, коттеджи класса «эконом» – 25 процентов) цены на коттеджи эконом-класса будут повышаться в ноябре. Сегодня средняя цена коттеджа «эконом» в поселке составляет 43 тыс. рублей за кв. метр, сотки – 290 тыс. рублей.
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», за II квартал 2007 года были закрыты продажи в 15 коттеджных поселках, этот показатель практически вдвое больше, чем за предыдущий квартал. Открыты также продажи в 15 коттеджных поселках, причем также 47 процентов – это поселки бизнес-уровня, 20 процентов среднего класса, 27 процентов – поселки с предложением участков. Только один коттеджный поселок (6 процентов) по своему ценовому уровню и одному из параметров позиционируется в классе «премиум».
Поводом для подобного позиционирования стало местоположение в зоне Репино-Ленинское (Курортный район), хотя остальных важных составляющих, по оценке экспертов, там нет – предлагаются пока только инженерно-обеспеченные участки под застройку, что немного не согласуется с понятием «элитный»), но при этом стоимость сотки земли достигает тыс.
На данный момент на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено 76 коттеджных поселков, находящихся на разной степени завершенности, в которых открыты продажи коттеджей и участков. На стадии проектирования находится 48 поселков, в девяти открытие продаж должно произойти в III квартале 2007 года, еще в шести поселках – определится до конца года, по остальным проектам инвесторы не определились со сроками открытия продаж, так как находятся на этапе проектирования, подготовки документов и т.д.
В совокупности на рынке в предложении и на стадии проекта находятся 124 коттеджных поселка, это на десять больше, чем в предыдущем квартале.
Оксана Прохорова
Анализ ситуации на первичном и вторичном рынках жилья в 2004 году показал, что прогнозам о затоваривании рынка и банкротстве отдельных застройщиков не суждено сбыться.
Строители благополучно пережили спад спроса, продолжавшийся вплоть до октября-ноября и временное падение цен. Оказалось, что они способны адекватно реагировать на колебания рынка и стимулировать спрос за счет предоставления различных скидок и рассрочек, т.е. за счет снижения своей нормы прибыли.
Для лучшего понимания событий, происходивших в 2004 году, нужно вернуться в осень 2003 года. На тот момент и первичный, и вторичный рынок находились в стадии устойчивого роста, выражавшегося в растущем количестве сделок и увеличении цен на 1,5-2,5% в месяц вследствие безусловного преобладания спроса над предложением. Рост цен на первичном и вторичном рынках происходил практически параллельно, разница в цене квадратного метра между ними сохранялась достаточно стабильной.
В начале осени участникам рынка стало известно о грядущем изменении условий предоставления земельных участков под строительство. Для жилья был обозначен минимальный размер отчислений $80 за кв. метр с площади объекта и объявлено о грядущей отмене целевого выделения участков с переходом ко всеобщим торгам.
Это дало толчок всем последовавшим событиям на разбалансированном рынке. Застройщики сразу заложили грядущие расходы в цену продаваемых квартир, последовал достаточно резкий скачок цен на рынке. Но никакого снижения спроса он не вызвал (напомним, спрос на тот момент существенно превышал предложение, особенно по ликвидным типам жилья). Воодушевленные таким развитием событий застройщики, руководствуясь конкурентным методом ценообразования, начали взвинчивать цены. Покупатели почувствовали тенденцию, и в надежде минимизировать свои потери от роста цен ринулись «догонять уходящий поезд» и скупать жилье, раскручивая маховик ажиотажа. Вступил в действие хорошо известный в экономике эффект ожидаемой динамики цен. К концу 2003 года рост цен принял самовоспроизводящийся характер.
С этого момента в рыночном ценообразовании определяющую роль начал играть первичный рынок. На вторичном рынке все тенденции повторялись с задержкой два-три месяца.
По итогам 2003 года увеличение цен достигло беспрецедентной величины 43-44% как на первичном, так и на вторичном рынках. Ввод жилья также показал рекордный прирост в 45 %. В этих условиях рынок вступил в новый, 2004 год.
Год начался продолжением ценовой гонкой, временами достигавшей 1,5-2% удорожания в неделю. В феврале появились первые признаки перелома ситуации: начало падать количество первичных обращений покупателей. По ряду объектов, заметно опередивших среднерыночные цены, застройщики столкнулись со снижением продаж. В марте снижение спроса стало очевидным фактом, рост цен по значительной доле строящихся объектов прекратился.
Поскольку за время активного роста цен образовалась значительная разница между сопоставимыми по характеристикам объектами, в марте-апреле «аутсайдеры» подтягивались к лидерам, обеспечивая увеличение среднерыночной цены. К маю рост окончательно прекратился, по некоторым объектам имел место незначительный «откат». К этому времени частные инвесторы, вложившие деньги в строящиеся объекты, осознав остановку цен, начали фиксировать прибыль: в листингах появилось большое количество «переуступочных» квартир. Несмотря на распространенные «апокалиптические» прогнозы относительно огромной доли инвесторов, способных разом обрушить рынок недвижимости, никакого заметного влияния ни на спрос, ни на цены они не оказали. Спрос продолжал сокращаться и достиг нижней точки падения в мае. С началом лета спрос несколько активизировался и до осени сохранялся на устойчиво невысоком уровне.
На вторичном рынке последствия восьмимесячного ажиотажа сказались несколько позднее. Так как первичный рынок рос в цене опережающими темпами, образовался отток части спроса на вторичный рынок. Апрель на «вторичке» был еще достаточно активным месяцем, но в мае снижение спроса коснулось и ее. С этого момента цены заключенных сделок перестали увеличиваться, хотя листинги демонстрировали «бодрый» рост еще до августа.
Лето вторичный рынок встретил заметным падением количества сделок, которое вышло за рамки обычных сезонных колебаний. Тем не менее, резкого обвала не было: количество регистраций в ГБР сократилось на 10-20% по сравнению с 2003 годом и было сопоставимо с показателями 2001 года. За период активного увеличения цен вторичный рынок оказался в значительной степени разбалансированным. Стремительное подорожание сделало невозможными сколько-нибудь длинные обменные цепочки – основу стабильного функционирования вторичного рынка. Клиенты «рвали» цепочки и в структуре сделок начали преобладать прямые продажи. Кроме того, активно менялись соотношения между разными типами жилья. Например, лидирование в росте цен однокомнатных квартир сделало исключительно невыгодными операции по разъезду из больших квартир. При этом цена на многие типы жилья перестала соответствовать их объективному качеству.
Таким образом, к весне платежеспособный спрос на рынке жилой недвижимости оказался в значительной степени исчерпанным. Сказалось как резкое повышение уровня цен, так и высочайшая активность покупателей осенью-зимой. Лето на рынке жилья прошло в процессе установления рыночного равновесия. На первичном рынке цены незначительно колебались, на вторичном цены предложения продолжали по инерции расти, уходя в отрыв от цен реальных сделок.
Рынок начал «поворачиваться лицом» к покупателю. Застройщики устанавливали скидки, пересматривали условия рассрочки, проявляли готовность к компромиссу по отдельным вопросам. Продавцы «вторички» осознали уместность торга. Многие покупатели заняли выжидательную позицию, формируя отложенный спрос.
Между тем, на первичном рынке с середины года началось резкое увеличение объема предложения. Застройщики начали выводить на рынок объекты на «пятнах», которые ИТК «стахановскими темпами» выдавала в последние месяцы своего существования. Дефицит участков под застройку давно стал общим местом всех дискуссий о первичном рынке и занял уверенное место в умах всех субъектов рынка. Уверенность эта и сыграла в конце концов злую шутку – похоже, что задачу прогнозировать рост объемов строительства, влияние его на конъюнктуру рынка и соответствие платежеспособному спросу ни застройщики, ни правительство города перед собой не ставили. В итоге случилось так, что рост предложения совпал со снижением спроса и поставил рынок перед угрозой перепроизводства, осложнив и без того непростое положение застройщиков.
Летом стало заметным значительное увеличение в листингах предложений от поставщиков, субподрядчиков, инвесторов. Растущая доля таких участников рынка явилась четким индикатором нехватки у ряда застройщиков оборотных средств и возврата к «зачетной» практике трех-четырехлетней давности, когда даже ведущие застройщики расплачивались с контрагентами квартирами.
Осенью спрос на первичном рынке активизировался. Увеличилось как количество первичных обращений, так и количество сделок. Активность спроса восстановилась на уровне марта-апреля. Воодушевленные этим фактом, операторы рынка начали поднимать цены. Но к этому моменту эластичность спроса по цене резко увеличилась по сравнению с 2002-2003 годами. В условиях равновесного рынка рост цен вызвал немедленное падение спроса – в октябре он снизился почти до майского уровня. Впрочем, снижение было недолгим – в ноябре и декабре спрос восстановился, цены практически не росли, застройщики активно проводили мероприятия по стимулированию продаж.
На вторичном рынке в начале осени спрос продолжил падать и в сентябре достиг минимума. Как результат в октябре в ГБР было принято на регистрацию на 25% меньше договоров, чем в 2003 году. Так низко спрос не опускался с 2000 года. Снижение спроса отразилось, наконец, и на ценах предложения: с сентября по многим типам объектов они начали падать. При этом ценовая динамика была крайне неоднородной: разные типы объектов вели себя по-разному. Риэлтеры однозначно констатировали огромное давление, которое оказывала на рынок «первичка». Многие типы квартир на вторичном рынке оказались неконкурентоспособны по отношению к строящемуся жилью, как по качеству, так и по цене.
В этот период и на первичном, и на вторичном рынках активно шел процесс ценовой дифференциации объектов в зависимости от их местоположения, качества и других объективных характеристик. Вкратце его можно описать выражением «дорогое – дорожает, дешевое – дешевеет». Прежде всего потеряли в стоимости переоцененные квартиры невысокого качества: однокомнатные «хрущевки» и «старая панель», квартиры в окраинных и депрессивных зонах. Именно эти типы жилья в силу относительно невысокой стоимости были лидерами по темпам роста в конце 2003 – начале 2004 года. Между тем, качественные двух-трехкомнатные квартиры либо не дешевели, либо плавно увеличивались в цене. На первичном рынке новые объекты с отдаленными сроками сдачи выводились на рынок по ценам заметно ниже среднерыночных (в период ажиотажного спроса цена объекта практически не зависела от срока ввода). При этом даже невооруженным глазом был заметен рост цен в сегменте элитного жилья.
Как результат этой «переоценки ценностей» с октября-ноября на вторичном рынке наметилась активизация. Предсказуемая ценовая ситуация благоприятно сказалась на настроениях покупателей и продавцов, создала предпосылку для возобновления различного рода обменных операций. В ноябре и декабре количество регистраций в ГБР практически не отличалось от показателей 2002-2003 годов. Увеличение спроса остановило снижение среднерыночной цены, со второй половины декабря этот показатель менялся незначительно.
Январь на рынке прошел настолько активно, насколько это вообще возможно после двухнедельных праздников. Количество сделок было на приемлемом уровне, количество первичных обращений по строящемуся жилью несколько превысило декабрьский уровень.
По материалам корпорации «Петербургская Недвижимость»
Справка
Как и в предыдущие годы, в 2004 году рынок оставался фрагментированным. Ни одна из компаний не заняла более 9% рынка (по объему ввода жилья). Доля первой десятки застройщиков не превышает 40%.
Безусловным лидером по объему ввода в течение многих лет подряд остается Приморский район. Второе место занимает Выборгский, третье – Невский. Доля однокомнатных квартир в структуре ввода близка к 40%, что начинает соответствовать структуре спроса на жилье. В структуре предложения в 2004 году продолжала увеличиваться доля монолитных домов, которая к концу года достигла 2/3 объема строительства. Заметно сократилась доля реконструируемых объектов и малоэтажного строительства. Также существенную долю рынка потеряли кирпичные объекты. Они оказались окончательно вытесненными в сегмент комфорт-класса. Доля панельных домов также сократилась, но менее значительно.
Изменение тенденций рынка заставило многих инвесторов отказаться от вложений в жилую недвижимость. Между тем, некоторые сегменты рынка продолжают приносить прибыль.
История стагнации
Несмотря на то, что снижение цен на недвижимость (впервые за 4 года) началось только в октябре, признаки намечающейся стагнации были заметны еще летом 2004 года. В июле специалисты ГБР впервые зафиксировали меньшее количество регистраций сделок, чем в тот же месяц 2002-2003 годов. Рост цен замедлился, хотя динамика оставалась положительной.
Будет ли рост в 2005 году?
Сейчас специалисты расходятся в оценке перспектив рынка. Многие эксперты предрекают продолжение снижения цен на вторичном рынке до весны и даже на 2-3 года. Некоторые даже предполагают ускорение снижения цен до 1%-2% в месяц.
Куда вложить деньги?
Стагнация рынка недвижимости заставила инвесторов отказаться от вложения средств в недвижимость. Особенно пострадал от ухода инвесторов первичный рынок.
С середины 2003 до весны 2004 года доход от вложений в первичный рынок было очень велик. За упомянутый период цены на недвижимость выросли на 40%, а если прибавить к этому еще 10-12% повышения стоимости квартиры после сдачи дома и регистрации, то общий доход составлял до 55% (а в некоторых случаях и все 100%). Инвесторы, вложившиеся в недвижимость в 2004 году, получили разные результаты. В зависимости от времени, когда они вложились в недвижимость и в какую. Если летом, то к концу года он однозначно оказался в минусе (если только он не вложился в элитный сегмент). Если вложение было сделано в начале года, то инвестор сейчас будет в плюсе, но все же в меньшем, чем, если бы он избавился от своей квартиры летом. В любом случае небольшой плюс принесла инвестору элитная недвижимость – цены на нее не упали, а даже немного выросли.