Реновация в новом свете
Стартовавшая в 2008 году программа развития застроенных территорий Петербурга остается единственной возможностью обновления аварийного и ветхого жилья города. В условиях сложной экономической ситуации и секвестра бюджета решение жилищных проблем переселенцев и реконструкция изношенных внутриквартальных сетей возможны только при эффективном взаимодействии государства и бизнеса.
Проблемой преображения депрессивных городских кварталов, застроенных по большей части аварийным жильем и типовыми проектами 1958-1970 годов постройки, Смольный озаботился в 2008 году, приняв городской закон «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Помимо ветхих бараков со степенью износа более 70% и «хрущевок», в программу включались также кварталы малоэтажной застройки (до 1966 года), а также здания, не соответствующие действующим городским градостроительным регламентам. Логика в действиях городского правительства прослеживается простая. В середине XX века стихийное развитие разрастающихся городских окраин требовалось подкрепить соответствующей жилой базой. В результате стали активно строиться дома массовых серий, чей ресурс изначально составлял не более 18-20 лет. В итоге около 8% жилого фонда города к настоящему моменту просрочено на 40-50 лет, и эта «просрочка», вода в подвалах, осыпавшиеся фасады, текущая крыша заставляют жильцов заваливать письмами УК и Жилкомитет, а город – ежегодно увеличивать затраты на капитальный ремонт. Несмотря на то, что с 2014 года отчисления на капитальный ремонт жилья включены в платежные квитанции всех жителей города, городская часть по-прежнему остается существенной – в 2015 году на работы по капремонту бюджет выделяет более 7,3 млрд рублей, и в дальнейшем около 70% средств по-прежнему будут выделяться из бюджета города. Важнее для самих жителей другое: многие дома даже при серьезном уровне износа будут поставлены на очередь капремонта только в 10-20-летней перспективе. И еще один момент: одной лишь санацией обветшалых зданий ограничиться невозможно. В кварталах массовой застройки середины прошлого века требуется комплексная работа по замене сетей и обновлению инженерно-коммуникационной инфраструктуры. При этом объем городских инвестпрограмм по обслуживанию топливно-энергетического комплекса неуклонно снижается.
Кроме того, с каждым годом увеличивается жилищная очередь и, как следствие, сумма будущих затрат на расселение. Оттягивание решения этой проблемы делает ее все более дорогой для городского бюджета. Власти понимали, что самостоятельно не смогут решить задачу обновления жилого фонда в кварталах первой массовой застройки, а ведь через какое-то время замена понадобится и второму поколению жилья массовых серий (20% от общей площади жилого фонда Петербурга). Здраво оценив свои силы, правительство города обратилось к внебюджетным источникам, предложив бизнесу заняться развитием застроенных территорий путем выставления на торги 24 городских квартала в 10 районах города.
Таким образом город снял колоссальную нагрузку со своего бюджета и сделал задачу обновления жилого фонда реализуемой. Любопытно, что правомочность обращения городских властей к частным инвестициям стала очевидна летом 2015 года, когда Смольный фактически расписался в неэффективности и неисполнимости параллельных программ реновации, реализуемых за государственный счет – преображения территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия». Город, не потянув требуемые 30 млрд рублей вложений, перебросил деньги на другие программы, оставил эти территории без импульса развития, а местных жителей – без комфортного отремонтированного жилья.
Счастливые кварталы
29 октября 2008 года состоялся первый аукцион на право заключения договора о развитии квартала Кировского района 2А и 2Г Ульянка, по итогам которого договор был заключен с ООО «Воин-В» бизнесмена Олега Глущенко. На территории квартала расположено 27 многоквартирных домов, из них 15 домов планируются к сносу. Переселение 1,5 тыс. человек собственников квартир инвестор должен был осуществить самостоятельно, передав собственникам и нанимателям жилья 37 тыс. кв. м. недвижимости. Как сообщили в Комитете по строительству, по состоянию на июнь 2015 года «Воин-В» завершил строительство дома «Бенуа» на ул. Лени Голикова, 15, в собственность города передано 20 квартир для соцнайма, 5 квартир переданы собственникам. Также сейчас ведется строительство жилого комплекса «Усадьба Воронцовых» на ул. Лени Голикова, уч. 147.1. Дом обещают сдать к концу 2015 года.
Однако основным инвестором городской адресной программы стала компания «СПб Реновация». В 2009 году девелопер выиграл право на развитие 22 кварталов в 9 районах города общей площадью 900 га. Согласно условиям договора, за счет средств компании будет построено около 8,5 млн кв. м жилья и более 50 социальных объектов, обновлены внутриквартальные инженерные сети.
Общий объем инвестиций превысит 420 млрд рублей. По данным Комитета по строительству, сейчас в стадии реализации (идет проектирование или строительство) у «СПб Реновации» находится шесть кварталов. Еще пять кварталов готовятся к реализации – идет пересчет технико-экономических данных или подготовка к проектированию. А вот первые очереди двух пилотных образцово-показательных проектов уже введены в эксплуатацию в полном объеме. Прежде всего, это квартал Сосновая поляна 7-17, ход строительства которого губернатор Георгий Полтавченко лично проверял в декабре 2013 года. Всего в первую очередь расселения попали четыре дома: №№ 35, 37, 39, 41 по 2-й Комсомольской улице. Сейчас собственники «хрущевок» I очереди расселения заканчивают переезд в новые квартиры. 3 июня 2015 года инвестор сообщил о завершении строительства первой очереди квартала в полном объеме. Общая площадь нового жилья в квартале в данное время составляет 38 тыс. кв. м, количество квартир – 685. В госсобственность Петербурга в домах нового строительства передано 36 квартир для расселения нанимателей жилых помещений, передача еще 31 квартиры находится на стадии оформления документов. 153 квартиры предоставляются собственниками жилых помещений в домах, подлежащих сносу.
По завершении расселения I очереди будет произведен демонтаж ветхого жилья для организации пятен для строительства II очереди нового жилья. Ожидается, что работы начнутся к концу 2015 года.
Завершено возведение и первой очереди в квартале Колпино 10 (ЖК «Астрид»). Здесь для организации пятна были расселены два дома. Сегодня завершается расселение ветхих домов, демонтаж которых необходим для реализации второй очереди строительства. Всего в квартале были расселены 59 квартир, из них 6 нанимателей и 53 собственника.
Варианты переезда
Отметим, что пилотные проекты реновации кварталов были одинаково успешны, хотя использовались разные схемы работы с собственниками жилья и существующей застройкой. В случае с Сосновой поляной использовался принцип веерного расселения: реновация квартала начинается со строительства на свободных участках земли новых домов, куда переселяются жители части «хрущевок», ждущих сноса. По окончании переселения ветхое жилье демонтируется, и на его месте возводится новое. Такой принцип позволяет постепенно обновить квартал, не просто заменив старые дома новыми, но и изменив планировку территории, обеспечив жителей необходимой социальной и коммунально-бытовой инфраструктурой, соответствующей современным градостроительным нормам.
В тех кварталах, где отсутствуют пятна под начальную застройку, как случилось как раз в Колпино, расселение производится в квартиры на вторичном рынке жилья. При этом поиск квартиры и документальное сопровождение переселения реализуются силами и за счет инвестора.
«Учитывая индивидуальные особенности каждой семьи, мы постарались быть максимально гибкими в вопросах расселения. По желанию собственник квартиры в расселяемом доме может продать ее компании по рыночной стоимости, обменять на новое жилье в квартале реновации или приобретенное для него на вторичном рынке, – рассказали в «СПб Реновации». – Бывают случаи, когда жители предпочитают квартиру меньшего метража и доплату от компании или, наоборот, докупают дополнительные метры, пользуясь специальной скидкой для переселенцев». В компании добавили, что в рамках реализации этого квартала многие семьи получили возможность выехать из коммунальной квартиры в отдельное жилье без дополнительных затрат.
Жителям, проживающим по договору социального найма, жилье предоставляется по соответствующим нормам – 18 «квадратов» на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, 33 квадратных метра для одиноко проживающего гражданина. Забронированные для них квартиры компания передает Жилищному комитету для обеспечения переселения нанимателей.
Еще один важный аспект в рамках организации переселения – жители переселяются исключительно в границах квартала проживания, если на иное не получено их письменное согласие. И в случае с переселением во вновь построенное жилье, и в случае с переселением в квартиры вторичного рынка собственник сначала видит, что он получает взамен старого жилья, а уже потом приступает к оформлению документов. Случаи, когда переселенцы по желанию меняли квартал проживания на другой, известны. Так, из Нарвской Заставы семья переехала в Приморский район, из Ржевки переезжали в Невский и Фрунзенский. Мотивом часто выступают личные предпочтения, желание жить ближе к родным, к выезду из города в сторону дачи. А в некоторых кварталах люди стремятся покинуть невыносимые условия пребывания, и будущая локация уже не играет столь сильной роли. Например, часть семей из пос. Песочный, живущих в наиболее тяжелых условиях, с нетерпением ждет переезда на Ржевку.
Социальный аспект
Отношение собственников реновируемых территорий к концепции, а затем и к проекту ожидаемо менялось с каждым построенным этажом. После двух кризисов, оставивших на просторах города россыпь бетонных коробок-недостроев и пополнивших городской реестр обманутых дольщиков, отношение к столь претенциозной программе вряд ли могло быть иным. Но материализация своего будущего жилья остудила градус общественного напряжения, на его место пришло совершенно понятное желание – довести дело до конца, получить новое жилье. Люди боялись принудительного переселения за пределы квартала, хлопотного переезда, не верили, что за старую квартиру действительно можно получить новое качественное жилье. Сумятицу на профильные форумы вносили жители соседних домов, не затронутых программой реновации. Часть этих граждан страдала от невключения их жилья в программу, часть – от шума со строительной площадки.
Долю негатива вносили и собственники, не согласные с условиями переселения. Для большей части этих граждан жилищный вопрос не является вопросом жизни и смерти, а значит, расселение было поводом поторговаться и выбить из инвестора дополнительные скидки, квадратные метры и компенсации.
«Наш дом не был в совсем уж критическом состоянии, многие другие выглядят значительно хуже, – поделилась своим опытом участия в программе реновации мать двух детей Наталья Брежнева. – К настоящему моменту «хрущевки» существенно устарели». По ее словам, это проявляется прежде всего в перекосах. Со временем перекосились оконные рамы, кое-где образуются значительные щели между рамой и стеной. Это, в свою очередь, сильно сказывается на теплообмене – в большей части этого фонда холодно и летом и зимой. Еще одна проблема – плесень. Жильцам постоянно приходилось обрабатывать поверхности, чтобы грибок не распространялся.
«Новой квартире я очень рада. Да, там есть определенные недочеты, недоделки, которые нужно устранять, не без этого. Но в любом случае это новое жилье со «свежими» коммуникациями, с непрогнившими стенами и окнами, – рассказала госпожа Брежнева. – Самостоятельно улучшить свои жилищные условия я, пожалуй, либо не смогла бы совсем, либо смогла бы очень и очень нескоро».
В 2015 году ожидается старт реновации в кварталах Новая Охта, Лиговский, Гражданский 1-1а, Красный Кирпичник, а также старты вторых очередей в Колпино и Сосновой Поляне.
Кстати:
Согласно тексту закона о развитии застроенных территорий, после проведения аукциона и определения победителя стартует разработка проекта планировки территорий. ППТ включает в себя информацию о размещении уже существующих, реконструируемых и вновь возводимых объектов, характеристики планируемого развития территории, в том числе плотность и параметры ее застройки. При работе над проектом планировки учитывались потребности квартала в строительстве объектов социальной, коммунально-бытовой и инженерной инфраструктуры, местах отдыха и занятия спортом, детских площадках, парковках, зеленых насаждениях.
Проект планировки и план мероприятий по развитию каждой территории в обязательном порядке проходили процедуру публичных слушаний, где жители квартала могли ознакомиться с этими документами и высказать свои предложения. Кроме того, при правительстве города была создана специальная комиссия по развитию застроенных территорий, основной задачей которой является координация деятельности всех органов государственной власти города, задействованных в реализации Программы РЗТ. Комиссия должна принимать активное участие в подготовке необходимой документации, утверждать план мероприятий по развитию того или иного квартала, информировать население на всех этапах преобразования территории.
Рынок строительной техники Петербурга, серьезно просевший в кризис, начинает восстанавливаться. Участники рынка рассчитывают до конца года выйти на докризисные показатели.
Петербургский рынок строительной техники медленно восстанавливался после нескольких лет кризиса, которые оказались для него провальными. Но сегодня у участников рынка есть надежда, что докризисные показатели будут достигнуты по итогам 2012 года. По прогнозам экспертов, объем рынка превысит отметку в 25 млрд рублей.
Впрочем, в начале года оптимизма было меньше. Менеджер по продажам компании "Универсал спецтехника" Владимир Наумов отмечает, что в первом полугодии на рынке было затишье – уменьшилось количество сделок по сравнению с тем же периодом 2011 года. Господин Наумов связывает это с сокращением городского бюджета и, как следствие, сокращением городских заказов.
Руководитель пресс-центра компании "Грузомобиль" Михаил Петров отмечает, что до кризиса клиенты стояли в очередь на приобретение техники, в то время как сейчас вся продукция в наличии. По его словам, рынок замер в ожидании результатов выборов. "Все глобальное строительство ориентируется на главу государства. Как только прошли выборы, рынок заметно оживился, стали расти продажи и звонки в call-центр", – отмечает господин Петров.
Представитель компании "Омега-Рент" Алексей Шишкин полагает, что затишье на рынке строительной техники в первой половине года было предсказуемо. "Все дело во времени года. Зимой строительство всегда замирает, соответственно, приостанавливаются и сделки по приобретению техники. В этот период востребована аренда техники для прогрева бетона", – поясняет Алексей Шишкин.
Кризис существенно перераспределил также позиции участников рынка строительной техники. В 2008 году лидерами считались компании "Акрос" и "Возрождение" (контролировали 10% парка арендной техники). Однако уже в 2009 году "Возрождение" полностью закрыло направление по аренде строительной техники и до сих пор не видит перспектив на этом рынке.
Сегодня наиболее востребована строительная техника иностранного производства – Volvo, JCB, Hyndai, Hitachi, отмечают эксперты. Доля импортной техники на петербургских стройках стабильно превышает 50%. В основном спросом пользуется новая стройтехника универсального назначения: экскаваторы-погрузчики, гусеничные экскаваторы, бульдозеры, автокраны.
Генеральный директор ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" (входит в ГК "Эталон") Геннадий Щербина рассказывает, что предприятия группы используют в основном технику иностранных брендов. "Управление механизации "Эталон" использует исключительно немецкие башенные краны Liebherr.
Компания "ЛенСпецСМУ-Комфорт" при проведении фасадных работ предоставляет подъемники Geda. "Управление сваебойных работ "Нулевик", также входящее в ГК "Эталон", при проведении работ нулевого цикла использует сваебойные установки Junttan и экскаваторы New Holland.
Парк спецтехники предприятий бизнес-единицы "ЛСР. Строительство Северо-Запад" – ДСК Блок и ГАТП-1 – представлен транспортом Mercedes, Volvo, Scania (тягачи для панелевозов), большим количеством полуприцепов марки Schmitzи. Для производственных нужд ДСК "Блок" используются бортовые автомобили, шаланды, панелевозы, грузовые газели, самосвалы, экскаваторы, бульдозеры, компрессоры, погрузчики, автомобильные автокраны, экскаваторы-погрузчики, самосвалы, шаланды, уборочная и прочая техника. В основном предприятие использует собственный автотранспорт и покупает технику за собственные оборотные средства. Если свой парк не располагает необходимой строительной техникой, она арендуется у одного из предприятий группы – компании "УМ-260", которая, в свою очередь, использует краны таких мировых производителей, как Libherr, Potein.
В эксплуатации бизнес-единицы "ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад" в настоящее время преобладает строительная техника Volvo, Caterpillar, Liebherr.
Рынок опалубки в этом году демонстрирует уверенный рост. Аналитики, подводя итоги первого полугодия, делают прогнозы о том, что уже в этом году он может достигнуть докризисных показателей.
Рынок опалубки напрямую связан с рынком подрядных монолитных работ. Этот рынок, в свою очередь, в основном зависит от общих объемов жилищного и прочих видов строительства зданий, а также от доли монолитных технологий при их возведении, отмечает управляющий партнер консалтинговой группы "Решение" Александр Батушанский. По его оценке, в настоящее время на фоне устойчивой доли монолитной технологии объем портфеля строящегося жилья составляет около 8 млн кв. м, что выше докризисного уровня.
«Соответственно, за счет этого сегмента спрос на опалубку должен также достичь докризисного уровня, а точнее, превысить его. Но прогнозные объемы ввода объектов коммерческого назначения только на 80% соответствуют 2007-2008 годам. Следовательно, спрос на монолитные работы здесь пока ниже. Также нужно отметить, что доля жилья в монолитных работах увеличилась с 70 до 80%. В итоге можно предположить, что рынок опалубки в текущем году достигнет докризисных показателей", – прогнозирует Александр Батушанский.
"Рынок опалубки абсолютно точно уже вышел из кризиса. Во всяком случае потребность ощущается очень высокая", – отмечает генеральный директор ТД "Опалубка" Дмитрий Борисов. По его мнению, поставщики по оборотам в настоящее время находятся на уровне 2008 года.
В настоящее время аналитики оценивают оборот рынка примерно в 100 млн рублей в месяц. В докризисные годы этот показатель находился на аналогичном уровне, сократившись до 70 млн рублей в месяц в кризис. Производители отмечали, что предприятия загружены едва ли наполовину.
Спрос на опалубку в Санкт-Петербурге однозначно высок, утверждают специалисты. Однако в силу объективных причин он носит сезонный характер. "По моим прогнозам, в следующем году спрос на опалубку будет высок. Активность начнется зимой, в начале года. Пик придется на весну", – считает генеральный менеджер компании "Мекос-Строй" Илья Горобец.
На рынке Санкт-Петербурге опалубка представлена компаниями из Германии, Австрии, Италии, Франции, Канады, Польши, Латвии. При этом одной из тенденций последних стало увеличение доли российского производства.
При этом интересно, что в сегменте вертикальной опалубки сегодня иностранная продукция пользуется большим спросом: российские производители занимают не более четверти рынка. Горизонтальную же опалубку заказчики, напротив, предпочитают приобретать отечественную.
Одна из причин активного использования российской опалубки – ее стоимость, которая ниже зарубежных аналогов. Однако застройщики, реализующие крупные проекты, все же отдают предпочтение продукции европейских фирм.
"Нельзя представить, чтобы, к примеру, при строительстве атомной станции кто-то пытался сэкономить, используя более дешевую российскую опалубку. Если высок уровень ответственности, необходимо все выполнить качественно и в срок, то, безусловно, предпочтение будет отдано иностранным производителям", – говорит Дмитрий Борисов. При этом, по его словам, за последнее время доля российских производителей в общем объеме выросла.
Как причину эксперт называет последствия кризиса, когда использование российской опалубки стало для компаний одним из способов сэкономить. Данная тенденция до сих пор существует – системы отечественного производства или аналоги зарубежных используются более активно. Хотя при этом иностранные производители "на голову, а то и на две" превосходят российские по качеству.
Илья Горобец полагает, что российские компании вполне могут конкурировать с европейскими. "Но в разумных пределах", – оговаривается специалист.
Опалубку в Санкт-Петербурге предлагает большое количество компаний. Однако, как уверен Илья Горобец, действительно качественную продукцию можно приобрести не более чем у 5 фирм. "Выбирая опалубку, необходимо провести маркетинговый анализ. При этом смотреть стоит не на историю компании или красивую рекламу, а на отзывы клиентов", – советует Илья Горобец.
За последнее время число игроков рынка существенно возросло, а конкуренция сильно выросла. "Только из состава нашей компании выросли 3 конкурирующие фирмы. Менеджеры, которые работали у нас, основали свой бизнес. Думаю, такая ситуация встречается довольно часто", – рассказывает Дмитрий Борисов.
В кризис получила распространение покупка бывшей в употреблении опалубки и ее аренда. Теперь все чаще компании приобретают оборудование в лизинг, пользуясь тем, что производители из-за высокого уровня конкуренции не стремятся повышать цены. Предпочтение аренде застройщики, как правило, отдают при проектах небольшого объема. Для крупных строек опалубочное оборудование все же чаще приобретается в собственность. Илья Горобец уверен, что с арендой опалубки следует быть осторожным. "Системы могут использоваться не более 10 раз. Иначе появляются технические дефекты. При аренде проверить срок использования оборудования практически невозможно", – предостерегает он.
Рынок опалубки в целом в России и в Петербурге в частности нельзя назвать зрелым по сравнению с европейскими. Аналитики отмечают целый ряд характеристик, которые указывают на то, что рынок находится на начальном пути становления. К таким факторам, к примеру, относят незначительный объем инвестиций в развитие отечественных производств и технологий или невысокую информированность потребителей о продуктах на рынке.