Реновация в новом свете
Стартовавшая в 2008 году программа развития застроенных территорий Петербурга остается единственной возможностью обновления аварийного и ветхого жилья города. В условиях сложной экономической ситуации и секвестра бюджета решение жилищных проблем переселенцев и реконструкция изношенных внутриквартальных сетей возможны только при эффективном взаимодействии государства и бизнеса.
Проблемой преображения депрессивных городских кварталов, застроенных по большей части аварийным жильем и типовыми проектами 1958-1970 годов постройки, Смольный озаботился в 2008 году, приняв городской закон «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Помимо ветхих бараков со степенью износа более 70% и «хрущевок», в программу включались также кварталы малоэтажной застройки (до 1966 года), а также здания, не соответствующие действующим городским градостроительным регламентам. Логика в действиях городского правительства прослеживается простая. В середине XX века стихийное развитие разрастающихся городских окраин требовалось подкрепить соответствующей жилой базой. В результате стали активно строиться дома массовых серий, чей ресурс изначально составлял не более 18-20 лет. В итоге около 8% жилого фонда города к настоящему моменту просрочено на 40-50 лет, и эта «просрочка», вода в подвалах, осыпавшиеся фасады, текущая крыша заставляют жильцов заваливать письмами УК и Жилкомитет, а город – ежегодно увеличивать затраты на капитальный ремонт. Несмотря на то, что с 2014 года отчисления на капитальный ремонт жилья включены в платежные квитанции всех жителей города, городская часть по-прежнему остается существенной – в 2015 году на работы по капремонту бюджет выделяет более 7,3 млрд рублей, и в дальнейшем около 70% средств по-прежнему будут выделяться из бюджета города. Важнее для самих жителей другое: многие дома даже при серьезном уровне износа будут поставлены на очередь капремонта только в 10-20-летней перспективе. И еще один момент: одной лишь санацией обветшалых зданий ограничиться невозможно. В кварталах массовой застройки середины прошлого века требуется комплексная работа по замене сетей и обновлению инженерно-коммуникационной инфраструктуры. При этом объем городских инвестпрограмм по обслуживанию топливно-энергетического комплекса неуклонно снижается.
Кроме того, с каждым годом увеличивается жилищная очередь и, как следствие, сумма будущих затрат на расселение. Оттягивание решения этой проблемы делает ее все более дорогой для городского бюджета. Власти понимали, что самостоятельно не смогут решить задачу обновления жилого фонда в кварталах первой массовой застройки, а ведь через какое-то время замена понадобится и второму поколению жилья массовых серий (20% от общей площади жилого фонда Петербурга). Здраво оценив свои силы, правительство города обратилось к внебюджетным источникам, предложив бизнесу заняться развитием застроенных территорий путем выставления на торги 24 городских квартала в 10 районах города.
Таким образом город снял колоссальную нагрузку со своего бюджета и сделал задачу обновления жилого фонда реализуемой. Любопытно, что правомочность обращения городских властей к частным инвестициям стала очевидна летом 2015 года, когда Смольный фактически расписался в неэффективности и неисполнимости параллельных программ реновации, реализуемых за государственный счет – преображения территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия». Город, не потянув требуемые 30 млрд рублей вложений, перебросил деньги на другие программы, оставил эти территории без импульса развития, а местных жителей – без комфортного отремонтированного жилья.
Счастливые кварталы
29 октября 2008 года состоялся первый аукцион на право заключения договора о развитии квартала Кировского района 2А и 2Г Ульянка, по итогам которого договор был заключен с ООО «Воин-В» бизнесмена Олега Глущенко. На территории квартала расположено 27 многоквартирных домов, из них 15 домов планируются к сносу. Переселение 1,5 тыс. человек собственников квартир инвестор должен был осуществить самостоятельно, передав собственникам и нанимателям жилья 37 тыс. кв. м. недвижимости. Как сообщили в Комитете по строительству, по состоянию на июнь 2015 года «Воин-В» завершил строительство дома «Бенуа» на ул. Лени Голикова, 15, в собственность города передано 20 квартир для соцнайма, 5 квартир переданы собственникам. Также сейчас ведется строительство жилого комплекса «Усадьба Воронцовых» на ул. Лени Голикова, уч. 147.1. Дом обещают сдать к концу 2015 года.
Однако основным инвестором городской адресной программы стала компания «СПб Реновация». В 2009 году девелопер выиграл право на развитие 22 кварталов в 9 районах города общей площадью 900 га. Согласно условиям договора, за счет средств компании будет построено около 8,5 млн кв. м жилья и более 50 социальных объектов, обновлены внутриквартальные инженерные сети.
Общий объем инвестиций превысит 420 млрд рублей. По данным Комитета по строительству, сейчас в стадии реализации (идет проектирование или строительство) у «СПб Реновации» находится шесть кварталов. Еще пять кварталов готовятся к реализации – идет пересчет технико-экономических данных или подготовка к проектированию. А вот первые очереди двух пилотных образцово-показательных проектов уже введены в эксплуатацию в полном объеме. Прежде всего, это квартал Сосновая поляна 7-17, ход строительства которого губернатор Георгий Полтавченко лично проверял в декабре 2013 года. Всего в первую очередь расселения попали четыре дома: №№ 35, 37, 39, 41 по 2-й Комсомольской улице. Сейчас собственники «хрущевок» I очереди расселения заканчивают переезд в новые квартиры. 3 июня 2015 года инвестор сообщил о завершении строительства первой очереди квартала в полном объеме. Общая площадь нового жилья в квартале в данное время составляет 38 тыс. кв. м, количество квартир – 685. В госсобственность Петербурга в домах нового строительства передано 36 квартир для расселения нанимателей жилых помещений, передача еще 31 квартиры находится на стадии оформления документов. 153 квартиры предоставляются собственниками жилых помещений в домах, подлежащих сносу.
По завершении расселения I очереди будет произведен демонтаж ветхого жилья для организации пятен для строительства II очереди нового жилья. Ожидается, что работы начнутся к концу 2015 года.
Завершено возведение и первой очереди в квартале Колпино 10 (ЖК «Астрид»). Здесь для организации пятна были расселены два дома. Сегодня завершается расселение ветхих домов, демонтаж которых необходим для реализации второй очереди строительства. Всего в квартале были расселены 59 квартир, из них 6 нанимателей и 53 собственника.
Варианты переезда
Отметим, что пилотные проекты реновации кварталов были одинаково успешны, хотя использовались разные схемы работы с собственниками жилья и существующей застройкой. В случае с Сосновой поляной использовался принцип веерного расселения: реновация квартала начинается со строительства на свободных участках земли новых домов, куда переселяются жители части «хрущевок», ждущих сноса. По окончании переселения ветхое жилье демонтируется, и на его месте возводится новое. Такой принцип позволяет постепенно обновить квартал, не просто заменив старые дома новыми, но и изменив планировку территории, обеспечив жителей необходимой социальной и коммунально-бытовой инфраструктурой, соответствующей современным градостроительным нормам.
В тех кварталах, где отсутствуют пятна под начальную застройку, как случилось как раз в Колпино, расселение производится в квартиры на вторичном рынке жилья. При этом поиск квартиры и документальное сопровождение переселения реализуются силами и за счет инвестора.
«Учитывая индивидуальные особенности каждой семьи, мы постарались быть максимально гибкими в вопросах расселения. По желанию собственник квартиры в расселяемом доме может продать ее компании по рыночной стоимости, обменять на новое жилье в квартале реновации или приобретенное для него на вторичном рынке, – рассказали в «СПб Реновации». – Бывают случаи, когда жители предпочитают квартиру меньшего метража и доплату от компании или, наоборот, докупают дополнительные метры, пользуясь специальной скидкой для переселенцев». В компании добавили, что в рамках реализации этого квартала многие семьи получили возможность выехать из коммунальной квартиры в отдельное жилье без дополнительных затрат.
Жителям, проживающим по договору социального найма, жилье предоставляется по соответствующим нормам – 18 «квадратов» на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, 33 квадратных метра для одиноко проживающего гражданина. Забронированные для них квартиры компания передает Жилищному комитету для обеспечения переселения нанимателей.
Еще один важный аспект в рамках организации переселения – жители переселяются исключительно в границах квартала проживания, если на иное не получено их письменное согласие. И в случае с переселением во вновь построенное жилье, и в случае с переселением в квартиры вторичного рынка собственник сначала видит, что он получает взамен старого жилья, а уже потом приступает к оформлению документов. Случаи, когда переселенцы по желанию меняли квартал проживания на другой, известны. Так, из Нарвской Заставы семья переехала в Приморский район, из Ржевки переезжали в Невский и Фрунзенский. Мотивом часто выступают личные предпочтения, желание жить ближе к родным, к выезду из города в сторону дачи. А в некоторых кварталах люди стремятся покинуть невыносимые условия пребывания, и будущая локация уже не играет столь сильной роли. Например, часть семей из пос. Песочный, живущих в наиболее тяжелых условиях, с нетерпением ждет переезда на Ржевку.
Социальный аспект
Отношение собственников реновируемых территорий к концепции, а затем и к проекту ожидаемо менялось с каждым построенным этажом. После двух кризисов, оставивших на просторах города россыпь бетонных коробок-недостроев и пополнивших городской реестр обманутых дольщиков, отношение к столь претенциозной программе вряд ли могло быть иным. Но материализация своего будущего жилья остудила градус общественного напряжения, на его место пришло совершенно понятное желание – довести дело до конца, получить новое жилье. Люди боялись принудительного переселения за пределы квартала, хлопотного переезда, не верили, что за старую квартиру действительно можно получить новое качественное жилье. Сумятицу на профильные форумы вносили жители соседних домов, не затронутых программой реновации. Часть этих граждан страдала от невключения их жилья в программу, часть – от шума со строительной площадки.
Долю негатива вносили и собственники, не согласные с условиями переселения. Для большей части этих граждан жилищный вопрос не является вопросом жизни и смерти, а значит, расселение было поводом поторговаться и выбить из инвестора дополнительные скидки, квадратные метры и компенсации.
«Наш дом не был в совсем уж критическом состоянии, многие другие выглядят значительно хуже, – поделилась своим опытом участия в программе реновации мать двух детей Наталья Брежнева. – К настоящему моменту «хрущевки» существенно устарели». По ее словам, это проявляется прежде всего в перекосах. Со временем перекосились оконные рамы, кое-где образуются значительные щели между рамой и стеной. Это, в свою очередь, сильно сказывается на теплообмене – в большей части этого фонда холодно и летом и зимой. Еще одна проблема – плесень. Жильцам постоянно приходилось обрабатывать поверхности, чтобы грибок не распространялся.
«Новой квартире я очень рада. Да, там есть определенные недочеты, недоделки, которые нужно устранять, не без этого. Но в любом случае это новое жилье со «свежими» коммуникациями, с непрогнившими стенами и окнами, – рассказала госпожа Брежнева. – Самостоятельно улучшить свои жилищные условия я, пожалуй, либо не смогла бы совсем, либо смогла бы очень и очень нескоро».
В 2015 году ожидается старт реновации в кварталах Новая Охта, Лиговский, Гражданский 1-1а, Красный Кирпичник, а также старты вторых очередей в Колпино и Сосновой Поляне.
Кстати:
Согласно тексту закона о развитии застроенных территорий, после проведения аукциона и определения победителя стартует разработка проекта планировки территорий. ППТ включает в себя информацию о размещении уже существующих, реконструируемых и вновь возводимых объектов, характеристики планируемого развития территории, в том числе плотность и параметры ее застройки. При работе над проектом планировки учитывались потребности квартала в строительстве объектов социальной, коммунально-бытовой и инженерной инфраструктуры, местах отдыха и занятия спортом, детских площадках, парковках, зеленых насаждениях.
Проект планировки и план мероприятий по развитию каждой территории в обязательном порядке проходили процедуру публичных слушаний, где жители квартала могли ознакомиться с этими документами и высказать свои предложения. Кроме того, при правительстве города была создана специальная комиссия по развитию застроенных территорий, основной задачей которой является координация деятельности всех органов государственной власти города, задействованных в реализации Программы РЗТ. Комиссия должна принимать активное участие в подготовке необходимой документации, утверждать план мероприятий по развитию того или иного квартала, информировать население на всех этапах преобразования территории.
Качественная отделка мест общего пользования (МОП) является одним из конкурентных преимуществ объекта. Однако преувеличивать значение этой характеристики не стоит, предупреждают эксперты. Этот фактор не входит в топ-5 значимых для клиентов параметров.
Об отделке МОП российские застройщики начали задумываться лишь около пяти лет назад, ранее подобные объекты встречались лишь в элитном сегменте, и их количество было незначительным, вспоминает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar.
«Если 10 лет назад застройщики обходились в лучшем случае побелкой потолка и покраской стен, то сейчас при отделке общих коридоров, лифтовых холлов используют напольную и настенную керамическую плитку, керамогранит, более качественные краски. Застройщики заинтересованы в том, чтобы не только подать покупателям квартир товар лицом, но и сохранить отделку хотя бы на период гарантийного срока», – говорит Владимир Трекин, директор по строительству ООО «КВС».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», отмечает, что в последнее время в отделке МОП преобладают скандинавские традиции. «Никакой показной роскоши, демонстративно высокого уровня потребления – все рационально и технологично. Требования: удобный въезд, хороший очевидный проход к лифту, просторные площадки, где люди могут свободно пройти мимо друг друга, хорошее освещение», – рассказывает госпожа Денисова.
Мария Кукса, начальник отдела маркетинга продукта компании «ЮИТ Санкт-Петербург», добавляет, что для своих строящихся объектов компания заказывает индивидуальные дизайн-проекты МОП. «У нас имеются собственные стандарты, определяющие всевозможные характеристики продукта, в том числе касающиеся параметров МОП и выполняемой в них отделки. Это относится ко всем реализуемым компанией «ЮИТ Санкт-Петербург» проектам жилых комплексов уровня комфорт, бизнес, элита и люкс. Мы как финская компания уделяем особое внимание аспектам функциональности – с точки зрения и планировочных решений, и дизайн-проектов отделки», – перечисляет госпожа Кукса.
По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», сегодня перед началом отделки на каждом объекте компании тоже работает дизайнер. «В соответствии с внешним архитектурным обликом дома и концепцией проекта он определяет цветовую гамму и фактуру отделочных материалов, размер напольной плитки, дизайн аксессуаров. Только после этого начинаются собственно отделочные работы», – поясняет господин Степанов.
«Финишная отделка МОП делается по завершении всех сантехнических, электромонтажных и прочих работ, связанных с монтированием инженерии и отделкой квартир», – отмечает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».
По словам Евгения Богданова, генерального директора финского проектного бюро Rumpu, хорошая практика, активно применяемая за границей и не применяемая у нас, – вход в дом с уровня земли, без пандусов и лестниц. «МОП – это визитная карточка и для гостей. Плюс это отличный способ идентификации для детей. В Европе активно применяют цветовые коды, чтобы ребенок, по ошибке зашедший не в свой подъезд, мог быстрее сориентироваться», – делится западным опытом господин Богданов.
Эксперты утверждают, что покупатели тоже стали более трепетно относиться к отделке МОП.
Светлана Денисова говорит, что если раньше сдавали даже неоштукатуренные кирпичные стены, и жильцов это волновало не сильно, то теперь покупатели проявляют больший интерес к отделке МОП, причем даже на стадии выбора квартиры.
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate, отмечает, что отделка МОП оказывает психологическое влияние на то впечатление, которое дом может произвести на покупателя.
Николай Гражданкин добавляет, что очень важно, какое впечатление создается у будущих жильцов, когда они заходят в подъезд. «Это впечатление переносится на весь дом. Поэтому так важно, чтобы подъезды в домах были парадные», – поясняет господин Гражданкин.
Полина Яковлева призывает не преувеличивать значимость отделки общих пространств. «В первую очередь потенциальные покупатели изучают инфраструктуру жилого комплекса и такой параметр, как безопасность, и лишь потом обращают внимание на отделку МОП, поскольку за последние годы привыкли к ее наличию в том или ином виде», – продолжает она. Елена Беседина, руководитель отдела продаж O2 Development, солидарна с коллегой: «Мы регулярно анализируем предпочтения покупателей, и оформление мест общего пользования не входит в топ-5 значимых параметров».
Экспаты – уже не редкость для российского рынка труда. Однако о массовом спросе на их услуги говорить не приходится. Это скорее удел крупных транснациональных компаний, которые открывают офисы в Петербурге и привлекают экспатов для построения бизнес-процессов.
Как показывает практика, чаще всего принимают на работу иностранных граждан те компании, которые имеют головной офис или филиалы за рубежом. Порядка 75% компаний, имеющих филиалы за границей, по данным исследования HeadHunter, пользуются услугами иностранных специалистов. В основном это граждане Европы, в меньше степени – из стран Азии, США или Канады, говорит Мила Головченко, руководитель пресс-службы HeadHunter по СЗФО.
По словам Екатерины Аридовой, директора по персоналу и административным вопросам Colliers International в России, тенденция к приглашению экспатов на работу сформировалась во второй половине 1990-х годов. «Это был период, когда компании с иностранным капиталом постепенно начинали размещать свои представительства на территории России. Привлечение к работе экспатов стало единственным выходом построения эффективной системы бизнес-процессов в стартап-проектах иностранных компаний. В настоящее время в большинстве случае для работы в российских представительствах приглашаются экспаты, уже являющиеся работниками компаний, приходящих на российский рынок.
Компания лишь заключает с таким специалистом трудовой контракт, по которому он приезжает и трудится в России, «поднимая» бизнес и выстраивая бизнес-процессы», – рассказывает госпожа Аридова.
По словам Алексея Захарова, президента рекрутингового портала Superjob.ru, практика привлечения к работе экспатов не очень распространена и есть только в самых крупных фирмах. «Иногда их привлекают на позиции, связанные с финансами, если компания кредитуется в иностранных банках. На средние инженерные должности – если в работе применяются новые технологии», – поясняет господин Захаров.
«В наше проектное бюро мы пригласили двух западных менеджеров. Их опыт важен для нас в России, но реализовывать проекты мы будем силами российских специалистов. Мы избрали для себя другую схему работы – мы пригласили их в совет директоров. Эти люди 20 лет живут в России, их западная философия адаптирована под русский менталитет», – делится опытом Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu.
Владимир Трекин, директор по строительству ООО «КВС», говорит, что компания не пользуется услугами экспатов, так как «никакой строительный Гарвард не подменит практического опыта работы в России, а у наших людей его, несомненно, больше».
По данным опроса, проведенного HeadHunter, основной причиной привлечения экспатов является отсутствие специалистов нужной квалификации в России. Четверть респондентов отметили, что экспаты более высококвалифицированные специалисты, и столько же считают, что у них больше опыта, 21% компаний подбирали иностранного кандидата с учетом его репутации. И только 10% работодателей отметили, что у экспатов лучше образование, чем у российских специалистов.
«Сами по себе экспаты – не более и не менее качественные сотрудники, но они способны привнести новые технологии управления в российские компании, новую философию и самое ценное – свой опыт», – считает Евгений Богданов.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит, что наличие экспатов оказывает влияние на имидж компании в глазах деловой среды и инвесторов, которые «требуют» европейского качества работы. Однако, по его словам, часто иностранцев со звучным именем приглашают, чтобы «пустить пыль в глаза» и набить цену проекту. Особенно это распространено в архитектуре и дизайне, отмечает господин Скигин.
Требования к экспатам в целом совпадают с требованиями к российским кандидатам. По словам Екатерины Аридовой, разница состоит лишь в том, что профессиональные компетенции экспата, как правило, более развиты по сравнению с компетенциями российских управленцев. «Такая оценка является закономерной, ведь строительный рынок большинства иностранных государств является более зрелым по отношению к российскому, а уровень развития технологий – образцом для отечественной строительной инженерии», – объясняет госпожа Аридова.
Источник: HeadHunter
Источник: HeadHunter
Проблемные иностранцы
Приглашая на работу экспата, компании сталкиваются с рядом проблем. Сложности возникают как с оформлением документов, так и с необходимостью адаптации их опыта к нашим реалиям. К тому же экспаты обходятся работодателю значительно дороже отечественных сотрудников.
«Их опыт необходимо адаптировать к нашим реалиям. Без понимания отношений с российскими властями опыт иностранных экспатов попросту неприменим, без соответствующей доработки это всего лишь красивые картинки, – рассуждает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. – Я знаю много примеров, когда западные менеджеры рисовали красивую, «вкусную» концепцию, которая оказывалась абсолютно нефункциональной в наших условиях – ее приходилось либо выкидывать, либо долго и кропотливо дорабатывать. Например, экспаты абсолютно не в состоянии просчитать парадигму риска в вопросах земли и подключения – у них нет и не может быть такого опыта, на Западе все абсолютно иначе».
Несмотря на то что в последние годы процедура привлечения к работе иностранных специалистов прошла несколько этапов оптимизации и была значительно упрощена, трудности по-прежнему возникают.
«Основные сложности – это бюрократическая машина, через механизмы которой необходимо пройти работодателю при трудоустройстве иностранца, а также при последующем сопровождении его пребывания на территории РФ. В зависимости от того, на какую должность приглашается работник, на плечи работодателя ложатся обязательства по дополнительному взаимодействию с центрами занятости, миграционными службами и прочими представителями надзорных инстанций. Также не следует забывать о том, что для граждан иностранных государств, работающих на территории РФ, установлен особый налоговой режим», – рассказывает Екатерина Аридова, директор по персоналу и административным вопросам Colliers International в России.
По ее словам, экспат обходится российскому работодателю дороже, чем отечественный управленец. «Компенсационный пакет экспата включает в себя оплату проживания в условиях повышенной комфортности, максимально приближенных к привычным для него, автомобиль с водителем, оплату медицинской страховки, позволяющей обслуживаться в люксовых клиниках, работающих с иностранцами. При переезде в Россию экспат нередко привозит с собой свою семью, детей. В этом случае работодатель зачастую вынужден принимать помогать ему с устройством детей в школу или детский сад», – отмечает госпожа Аридова.
Так, именно высокие зарплатные ожидания экспатов являются основной причиной, по которой компании отказываются от их услуг, говорит Мила Головченко, руководитель пресс-службы HeadHunter по СЗФО.
По оценкам Владимира Скигина, председателя совета директоров УК Satellit Development, работа иностранного управленца оценивается в полтора раза выше. К тому же оформляется жесткий контракт, расторжение которого стоит недешево.
Евгений Богданов говорит, что как таковой разницы в заработной плате нет. Самые востребованные специалисты, по его словам, это руководители проектов и PMO (Project Management Office). Зарплата и западного, и отечественного руководителя составит от 300 до 700 тыс. рублей в месяц, добавляет господин Богданов.
Эксперты отмечают постепенное сокращение количества экспатов в нашей стране. Особенно это стало заметно в посткризисный период. Российский топ-менеджмент получил к этому времени необходимое количество профессиональных компетенций, знаний и опыта, объясняет причину спада интереса к экспатам госпожа Головченко.
Алексей Захаров, президент рекрутингового портала Superjob.ru, прогнозирует, что со временем станет больше только гастарбайтеров, так как границы открыты. «Средних специалистов не прибавится. Сами они к нам не едут, а специально нанимают только топов», – резюмирует господин Захаров.
Источник: HeadHunter
Мнение:
Екатерина Аридова, директор по персоналу и административным вопросам Colliers International в России:
– В случае продолжения экспансии на рынок Санкт-Петербурга иностранных девелоперов или запуска новых глобальных проектов тенденция к привлечению экспатов сохранится. Если же, напротив, рынок строительных компаний не станет более пополняться иностранными игроками, число экспатов постепенно начнет снижаться.