Реновация в новом свете
Стартовавшая в 2008 году программа развития застроенных территорий Петербурга остается единственной возможностью обновления аварийного и ветхого жилья города. В условиях сложной экономической ситуации и секвестра бюджета решение жилищных проблем переселенцев и реконструкция изношенных внутриквартальных сетей возможны только при эффективном взаимодействии государства и бизнеса.
Проблемой преображения депрессивных городских кварталов, застроенных по большей части аварийным жильем и типовыми проектами 1958-1970 годов постройки, Смольный озаботился в 2008 году, приняв городской закон «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Помимо ветхих бараков со степенью износа более 70% и «хрущевок», в программу включались также кварталы малоэтажной застройки (до 1966 года), а также здания, не соответствующие действующим городским градостроительным регламентам. Логика в действиях городского правительства прослеживается простая. В середине XX века стихийное развитие разрастающихся городских окраин требовалось подкрепить соответствующей жилой базой. В результате стали активно строиться дома массовых серий, чей ресурс изначально составлял не более 18-20 лет. В итоге около 8% жилого фонда города к настоящему моменту просрочено на 40-50 лет, и эта «просрочка», вода в подвалах, осыпавшиеся фасады, текущая крыша заставляют жильцов заваливать письмами УК и Жилкомитет, а город – ежегодно увеличивать затраты на капитальный ремонт. Несмотря на то, что с 2014 года отчисления на капитальный ремонт жилья включены в платежные квитанции всех жителей города, городская часть по-прежнему остается существенной – в 2015 году на работы по капремонту бюджет выделяет более 7,3 млрд рублей, и в дальнейшем около 70% средств по-прежнему будут выделяться из бюджета города. Важнее для самих жителей другое: многие дома даже при серьезном уровне износа будут поставлены на очередь капремонта только в 10-20-летней перспективе. И еще один момент: одной лишь санацией обветшалых зданий ограничиться невозможно. В кварталах массовой застройки середины прошлого века требуется комплексная работа по замене сетей и обновлению инженерно-коммуникационной инфраструктуры. При этом объем городских инвестпрограмм по обслуживанию топливно-энергетического комплекса неуклонно снижается.
Кроме того, с каждым годом увеличивается жилищная очередь и, как следствие, сумма будущих затрат на расселение. Оттягивание решения этой проблемы делает ее все более дорогой для городского бюджета. Власти понимали, что самостоятельно не смогут решить задачу обновления жилого фонда в кварталах первой массовой застройки, а ведь через какое-то время замена понадобится и второму поколению жилья массовых серий (20% от общей площади жилого фонда Петербурга). Здраво оценив свои силы, правительство города обратилось к внебюджетным источникам, предложив бизнесу заняться развитием застроенных территорий путем выставления на торги 24 городских квартала в 10 районах города.
Таким образом город снял колоссальную нагрузку со своего бюджета и сделал задачу обновления жилого фонда реализуемой. Любопытно, что правомочность обращения городских властей к частным инвестициям стала очевидна летом 2015 года, когда Смольный фактически расписался в неэффективности и неисполнимости параллельных программ реновации, реализуемых за государственный счет – преображения территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия». Город, не потянув требуемые 30 млрд рублей вложений, перебросил деньги на другие программы, оставил эти территории без импульса развития, а местных жителей – без комфортного отремонтированного жилья.
Счастливые кварталы
29 октября 2008 года состоялся первый аукцион на право заключения договора о развитии квартала Кировского района 2А и 2Г Ульянка, по итогам которого договор был заключен с ООО «Воин-В» бизнесмена Олега Глущенко. На территории квартала расположено 27 многоквартирных домов, из них 15 домов планируются к сносу. Переселение 1,5 тыс. человек собственников квартир инвестор должен был осуществить самостоятельно, передав собственникам и нанимателям жилья 37 тыс. кв. м. недвижимости. Как сообщили в Комитете по строительству, по состоянию на июнь 2015 года «Воин-В» завершил строительство дома «Бенуа» на ул. Лени Голикова, 15, в собственность города передано 20 квартир для соцнайма, 5 квартир переданы собственникам. Также сейчас ведется строительство жилого комплекса «Усадьба Воронцовых» на ул. Лени Голикова, уч. 147.1. Дом обещают сдать к концу 2015 года.
Однако основным инвестором городской адресной программы стала компания «СПб Реновация». В 2009 году девелопер выиграл право на развитие 22 кварталов в 9 районах города общей площадью 900 га. Согласно условиям договора, за счет средств компании будет построено около 8,5 млн кв. м жилья и более 50 социальных объектов, обновлены внутриквартальные инженерные сети.
Общий объем инвестиций превысит 420 млрд рублей. По данным Комитета по строительству, сейчас в стадии реализации (идет проектирование или строительство) у «СПб Реновации» находится шесть кварталов. Еще пять кварталов готовятся к реализации – идет пересчет технико-экономических данных или подготовка к проектированию. А вот первые очереди двух пилотных образцово-показательных проектов уже введены в эксплуатацию в полном объеме. Прежде всего, это квартал Сосновая поляна 7-17, ход строительства которого губернатор Георгий Полтавченко лично проверял в декабре 2013 года. Всего в первую очередь расселения попали четыре дома: №№ 35, 37, 39, 41 по 2-й Комсомольской улице. Сейчас собственники «хрущевок» I очереди расселения заканчивают переезд в новые квартиры. 3 июня 2015 года инвестор сообщил о завершении строительства первой очереди квартала в полном объеме. Общая площадь нового жилья в квартале в данное время составляет 38 тыс. кв. м, количество квартир – 685. В госсобственность Петербурга в домах нового строительства передано 36 квартир для расселения нанимателей жилых помещений, передача еще 31 квартиры находится на стадии оформления документов. 153 квартиры предоставляются собственниками жилых помещений в домах, подлежащих сносу.
По завершении расселения I очереди будет произведен демонтаж ветхого жилья для организации пятен для строительства II очереди нового жилья. Ожидается, что работы начнутся к концу 2015 года.
Завершено возведение и первой очереди в квартале Колпино 10 (ЖК «Астрид»). Здесь для организации пятна были расселены два дома. Сегодня завершается расселение ветхих домов, демонтаж которых необходим для реализации второй очереди строительства. Всего в квартале были расселены 59 квартир, из них 6 нанимателей и 53 собственника.
Варианты переезда
Отметим, что пилотные проекты реновации кварталов были одинаково успешны, хотя использовались разные схемы работы с собственниками жилья и существующей застройкой. В случае с Сосновой поляной использовался принцип веерного расселения: реновация квартала начинается со строительства на свободных участках земли новых домов, куда переселяются жители части «хрущевок», ждущих сноса. По окончании переселения ветхое жилье демонтируется, и на его месте возводится новое. Такой принцип позволяет постепенно обновить квартал, не просто заменив старые дома новыми, но и изменив планировку территории, обеспечив жителей необходимой социальной и коммунально-бытовой инфраструктурой, соответствующей современным градостроительным нормам.
В тех кварталах, где отсутствуют пятна под начальную застройку, как случилось как раз в Колпино, расселение производится в квартиры на вторичном рынке жилья. При этом поиск квартиры и документальное сопровождение переселения реализуются силами и за счет инвестора.
«Учитывая индивидуальные особенности каждой семьи, мы постарались быть максимально гибкими в вопросах расселения. По желанию собственник квартиры в расселяемом доме может продать ее компании по рыночной стоимости, обменять на новое жилье в квартале реновации или приобретенное для него на вторичном рынке, – рассказали в «СПб Реновации». – Бывают случаи, когда жители предпочитают квартиру меньшего метража и доплату от компании или, наоборот, докупают дополнительные метры, пользуясь специальной скидкой для переселенцев». В компании добавили, что в рамках реализации этого квартала многие семьи получили возможность выехать из коммунальной квартиры в отдельное жилье без дополнительных затрат.
Жителям, проживающим по договору социального найма, жилье предоставляется по соответствующим нормам – 18 «квадратов» на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, 33 квадратных метра для одиноко проживающего гражданина. Забронированные для них квартиры компания передает Жилищному комитету для обеспечения переселения нанимателей.
Еще один важный аспект в рамках организации переселения – жители переселяются исключительно в границах квартала проживания, если на иное не получено их письменное согласие. И в случае с переселением во вновь построенное жилье, и в случае с переселением в квартиры вторичного рынка собственник сначала видит, что он получает взамен старого жилья, а уже потом приступает к оформлению документов. Случаи, когда переселенцы по желанию меняли квартал проживания на другой, известны. Так, из Нарвской Заставы семья переехала в Приморский район, из Ржевки переезжали в Невский и Фрунзенский. Мотивом часто выступают личные предпочтения, желание жить ближе к родным, к выезду из города в сторону дачи. А в некоторых кварталах люди стремятся покинуть невыносимые условия пребывания, и будущая локация уже не играет столь сильной роли. Например, часть семей из пос. Песочный, живущих в наиболее тяжелых условиях, с нетерпением ждет переезда на Ржевку.
Социальный аспект
Отношение собственников реновируемых территорий к концепции, а затем и к проекту ожидаемо менялось с каждым построенным этажом. После двух кризисов, оставивших на просторах города россыпь бетонных коробок-недостроев и пополнивших городской реестр обманутых дольщиков, отношение к столь претенциозной программе вряд ли могло быть иным. Но материализация своего будущего жилья остудила градус общественного напряжения, на его место пришло совершенно понятное желание – довести дело до конца, получить новое жилье. Люди боялись принудительного переселения за пределы квартала, хлопотного переезда, не верили, что за старую квартиру действительно можно получить новое качественное жилье. Сумятицу на профильные форумы вносили жители соседних домов, не затронутых программой реновации. Часть этих граждан страдала от невключения их жилья в программу, часть – от шума со строительной площадки.
Долю негатива вносили и собственники, не согласные с условиями переселения. Для большей части этих граждан жилищный вопрос не является вопросом жизни и смерти, а значит, расселение было поводом поторговаться и выбить из инвестора дополнительные скидки, квадратные метры и компенсации.
«Наш дом не был в совсем уж критическом состоянии, многие другие выглядят значительно хуже, – поделилась своим опытом участия в программе реновации мать двух детей Наталья Брежнева. – К настоящему моменту «хрущевки» существенно устарели». По ее словам, это проявляется прежде всего в перекосах. Со временем перекосились оконные рамы, кое-где образуются значительные щели между рамой и стеной. Это, в свою очередь, сильно сказывается на теплообмене – в большей части этого фонда холодно и летом и зимой. Еще одна проблема – плесень. Жильцам постоянно приходилось обрабатывать поверхности, чтобы грибок не распространялся.
«Новой квартире я очень рада. Да, там есть определенные недочеты, недоделки, которые нужно устранять, не без этого. Но в любом случае это новое жилье со «свежими» коммуникациями, с непрогнившими стенами и окнами, – рассказала госпожа Брежнева. – Самостоятельно улучшить свои жилищные условия я, пожалуй, либо не смогла бы совсем, либо смогла бы очень и очень нескоро».
В 2015 году ожидается старт реновации в кварталах Новая Охта, Лиговский, Гражданский 1-1а, Красный Кирпичник, а также старты вторых очередей в Колпино и Сосновой Поляне.
Кстати:
Согласно тексту закона о развитии застроенных территорий, после проведения аукциона и определения победителя стартует разработка проекта планировки территорий. ППТ включает в себя информацию о размещении уже существующих, реконструируемых и вновь возводимых объектов, характеристики планируемого развития территории, в том числе плотность и параметры ее застройки. При работе над проектом планировки учитывались потребности квартала в строительстве объектов социальной, коммунально-бытовой и инженерной инфраструктуры, местах отдыха и занятия спортом, детских площадках, парковках, зеленых насаждениях.
Проект планировки и план мероприятий по развитию каждой территории в обязательном порядке проходили процедуру публичных слушаний, где жители квартала могли ознакомиться с этими документами и высказать свои предложения. Кроме того, при правительстве города была создана специальная комиссия по развитию застроенных территорий, основной задачей которой является координация деятельности всех органов государственной власти города, задействованных в реализации Программы РЗТ. Комиссия должна принимать активное участие в подготовке необходимой документации, утверждать план мероприятий по развитию того или иного квартала, информировать население на всех этапах преобразования территории.
Демонтажный рынок Петербурга демонстрирует положительную динамику. Однако представители отрасли говорят о том, что стимулировать дальнейшее развитие рынка может создание необходимой законодательной базы и формирование понятных правил игры.
По экспертным оценкам, объем рынка демонтажа Петербурга по итогам 2013 года составил около 1 млрд рублей.
«По нашим наблюдениям, данная отрасль несколько активизировалась, мы оцениваем рост рынка примерно в 10-20% за год», – прокомментировал ситуацию Виктор Казаков, генеральный директор управляющей компании ГК «КрашМаш». При этом он отметил, что особых изменений на рынке демонтажа Петербурга не произошло – сохранились все те же участники. «Компании из других регионов пока не проявляют себя активно на петербургском рынке. Случаев поглощения и слияния компаний нам не известно», – добавил он.
Законодательные потребности
В свою очередь, Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald, считает, что основной тенденцией в 2013-2014 годах является потребность в формировании законодательной базы по вопросам демонтажа и регламента работы с историческими зданиями, размораживание крупных объектов редевелопмента в центре Петербурга.
«По сравнению с концом 2012 года рынок демонтажа стал более структурированным, и эта тенденция будет сохраняться: сильные игроки укрупняются, мелкие покидают рынок. Каждая из демонтажных сторон имеет свою специализацию, под которую у нее укомплектован технопарк, а также специализированный персонал», – высказал свое мнение Валентин Заставленко.
Он уверен, что законодательная база становится более строгой и четкой, вероятность несанкционированного сноса, которого так боятся градозащитники, на данный момент сведена к нулю. Другой тенденцией в отрасли господин Заставленко назвал активность градозащитных организаций, которые оказывают прямое влияние на информационное поле, формирующееся вокруг рынка демонтажа.
Выход в регионы
Сергей Ефремов, управляющий партнер ГК «РАЗМАХ», считает, что основные тенденции 2014 года на рынке демонтажа связаны с укрупнением услуги и региональной миграцией петербургских компаний. «В настоящее время тендеры исключительно на демонтаж не интересны никому – ни инвесторам, ни собственно демонтажным компаниям. Если два года назад демонтажники принимали участие в таких проектах, и главная цель была снести сооружения за наименьшую цену, то теперь «голые» демонтажники становятся все менее и менее востребованы. Инвесторы и девелоперы хотят получить готовую территорию под ключ, начиная от проектных работ, сбора согласований и заканчивая реализацией», – прокомментировал он.
По его словам, тенденция по выходу на региональные рынки наметилась давно, и это связано в первую очередь с тем, что в Петербурге не предвидится больших проектов по демонтажу. Тем не менее, по словам господина Ефремова, работа в регионах для многих компаний остается хаотичной. «ГК «РАЗМАХ» в течение 2013 года перешла к более системной работе в регионах. У нас успешно работает отдельное представительство в Южном федеральном округе, недавно открылось представительство в Красноярске, и в ближайшее время открывается еще одно в центральной России», – добавил Сергей Ефремов.
По его словам, случается, что на региональных тендерах по демонтажу все заявленные компании – из Петербурга, что связано с тем, что петербургские демонтажники считаются наиболее профессиональными и ответственными исполнителями.
Светлое будущее
«Мы не думаем, что 2014 год принесет серьезное увеличение объемов на демонтажном рынке Петербурга. По-настоящему крупных объектов не предвидится, и это основная причина. Прирост у демонтажных компаний будет за счет регионов и Москвы», – прогнозирует Сергей Ефремов.
В свою очередь, Виктор Казаков уверен, что модернизация, которая продолжает набирать обороты, дает сегодня новый толчок для развития рынка демонтажа. «Ведь демонтажные услуги всегда востребованы там, где речь идет о реконструкции и реновации. Также отметим, что сложные политические явления, в том числе внешнеэкономического характера, пока не сказались явным образом на рынке. Программа модернизации промышленности продолжает развиваться. Поэтому планы развития нашей компании не изменились – мы продолжаем осваивать данное направление, в том числе и расширять свое присутствие в других регионах Российской Федерации», – заключил эксперт.
«По итогам 2013-го и начала 2014 года финансовые показатели ГК Springald выросли на 25%, и в 2013 году было снесено 200 тыс. кв. м. Показатели 2014 года удерживают тенденцию увеличения оборотов», – прокомментировал Валентин Заставленко. Он отметил, что сейчас ГК Springald занята реализацией крупного объекта на Сытнинской ул. Также, по его словам, значительными были и работы на наб. реки Карповки, 27; на Литовской ул., 1, к. 3, лит. Б; на ул. Коли Томчака, 9.
Мнение:
Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald:
– Сегодня остро стоит вопрос редевелопмента промышленных территорий в центре Петербурга и вывода оттуда предприятий. Но рост работ по демонтажу и рекультивации участков начнется в тот момент, как только будет формироваться законодательство и появится политическая решимость идти в этом направлении. Но это скорее прогноз на 2015 год. Уверен, что как только будет закреплена законодательная база (и не столь важно, какой именно она будет – строгой и запрещающей или либеральной), произойдет новый виток развития рынка демонтажа. Сейчас многие проекты сдерживаются только неготовностью инвестора стартовать с проектом редевелопмента в «мутной, постоянно меняющейся воде». Определите правила, зафиксируйте их законодательно, и инвесторы начнут реализацию ныне замороженных объектов.
Добавлю, что объем необратимо аварийных знаний в Петербурге колоссален. Эту проблему необходимо решать, пока не случилось стихийного обрушения конструкций.
Виктор Казаков, генеральный директор управляющей компании ГК «КрашМаш»:
– В последнее время на рынке Петербурга стратегически важным для нас является сотрудничество с компанией «СПб Реновация», которая в течение последних нескольких лет разворачивает свою программу по реновации городских территорий, куда входит в том числе и снос аварийного и ветхого жилья. По совокупности данный проект для нашей компании является наиболее приоритетным и значимым на данный момент, хоть он и состоит из большого количества более мелких объектов.
По состоянию на 30 мая 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1 251 634,8 кв. м жилья, сообщает комитет по строительству.
В районном рейтинге второй месяц лидирует Приморский район, где построено 14 домов на 4495 квартир общей площадью 237 409,6 кв. м. Пушкинский район вернулся в тройку лидеров, сдав в эксплуатацию 191 312,2 кв. м (11 домов на 3728 квартир). На третье место в мае вышел Невский район. Там возведено 8 домов на 3877 квартир общей площадью 186 333,3 кв. м.
К лету в Санкт-Петербурге проведена реконструкция нежилого здания под культурно-общественный центр в Московском районе, на проспекте Большевиков открылась студия анимационного кино «Мельница», а здание региональной культурно-просветительской общественной организации «СПб Центр Брахма Кумарис» введена в эксплуатацию на Северном проспекте.
Для жителей Приморского района открыл свои двери новый физкультурно-оздоровительный центр.
В Московском районе построен административный центр с автоматическим подземным паркингом, введен в эксплуатацию бизнес-центр с подземной автостоянкой, реконструкция административного корпуса завершена на Заставской улице. На Московском шоссе начала работать новая автозаправочная станция. В Невском районе реконструирован производственный комплекс автозаправочной станции.
В поселке Парголово введен в эксплуатацию комплекс по предоставлению услуг IT и телекоммуникаций.
В поселке «Солнечное-2» построены 93 дачных дома для проживания ветеранов Великой Отечественной Войны, героев социалистического труда, жителей блокадного Ленинграда, инвалидов 1-й и 2-й групп и членов их семей, маломобильных групп граждан, а также многодетных семей, воспитывающих 5 и более детей в возрасте до 16 лет и одиноких матерей с детьми до 16 лет.