Доходный «неформат»
Коммерческая недвижимость сегодня переживает не лучшие времена: все ее сегменты – и торговая, и офисная, и складская – стали менее востребованы у арендаторов, сроки окупаемости вложений в такие проекты резко выросли. Однако, как отмечают аналитики, в коммерческой недвижимости есть форматы, до сих пор не освоенные в России.
На российском рынке коммерческой недвижимости появляется все больше новых форматов. Некоторые из них являются прямым заимствованием западного опыта, а некоторые – лишь его отражением в реалиях отечественного бизнес-пространства.
Место для торжеств
В некоторых странах, например, получили распространение так называемые банкетные залы. Например, они достаточно популярны на Ближнем Востоке. В израильском городе Офаким с населением около 30 тыс. человек недавно открылся второй по счету комплекс площадью несколько тысяч квадратных метров. Как рассказал местный житель Александр Нильва, аренда таких залов, как правило, расписана на полгода вперед – в них проводят юбилеи, свадьбы и прочие торжественные события. Компактные размеры страны позволяют привлекать арендаторов и из других городов, в то время как земля под строительство в окраинных городах значительно дешевле.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева отмечает, что похожий формат есть и в России: «Такой формат, как «зал торжеств», уже существует в России в виде встроенных залов, как правило, расположенных рядом с дворцами бракосочетания, и также расписан надолго вперед. Если говорить о строительстве новых капитальных сооружений, то в первую очередь надо также ориентироваться на территориальную локацию близ мест бракосочетаний, тогда это будет востребовано. Грамотное расположение – первое, что гарантирует окупаемость таких проектов, и при грамотном подходе и наборе услуг и ежедневной загруженности срок окупаемости такого проекта – около 5-7 лет в зависимости от масштаба проекта. На частое посещение таких залов для проведения других мероприятий в условиях российского менталитета рассчитывать было бы сложнее, так как в крупных региональных городах есть огромный выбор различных заведений (кафе, рестораны, корабли, сдающиеся в аренду залы во дворцах) с учетом вкусов и предпочтений людей».
Новые направления
«Один из интересных и нераскрытых западных форматов – это офисные гостиницы, предоставляющие арендатору готовые офисы, для того чтобы немедленно приступить к работе при минимальных начальных капиталовложениях. Оснащение каждого офиса включает в себя мебель и оргтехнику, высокоскоростное подключение к Интернету, современные телекоммуникации, а также – по желанию арендатора – профессионально оборудованную приемную с секретарем, переговорные и конференц-залы. Потребителями подобных услуг являются компании самых разных форматов и направлений деятельности. Объединяет их одно – стремление снизить производственные издержки и повысить доходность своего бизнеса. Рынок офисов «на час» в России еще не сформирован, однако в текущих экономических условиях снижение издержек – немаловажная вещь для российского бизнеса», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что до сих пор не освоенным форматом в России остаются аутлет-центры, которых пока нет в Петербурге, хотя их появление и не за горами – первый такой объект появится уже в этом году. «В Петербурге пока нет качественных проектов сельскохозяйственных хабов, центров оптовой торговли, хотя такие проекты уже заявлены к реализации», – говорит господин Фадеев.
Еще один похожий западный опыт и та коммерческая ниша, которая в России не раскрыта, – это частные пансионы для пожилых людей. В России 99% подобных пансионов – это государственные учреждения, и только 1% частных пансионов для престарелых, то есть по всей стране последних насчитывается 50 объектов, и они, как правило, элитные.
«Такой способ инвестирования для девелоперов, как строительство и эксплуатация частных пансионов для пожилых людей, в отличие от Запада, для России не характерен. У нас в стране сложилось негативное отношение к домам престарелых, однако спрос на них очень большой. Поэтому если создать качественный продукт, то через десятилетия взгляд на дома престарелых может измениться, и этот сегмент будет более развит и востребован», – считает госпожа Беляева.
С ней согласен господин Фадеев: «Загородные поселки для пенсионеров – формат, который может быть востребован с точки зрения демографической ситуации, но который очень тяжело приживается ментально». Он также считает, что плохо представлены в Петербурге тематические парки, в особенности национальные тематические парки. Также слабо развит формат этнодеревни в Петербурге и ближайших пригородах.
Риск неокупаемости
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, отмечает, что формат можно рассматривать с функциональной и экстерьерной точек зрения: «Говоря об экстерьерных форматах, стоит отметить, что в России девелоперы до сих пор придерживаются классического подхода в архитектуре даже современных объектов, и какие-то эксперименты с внешним видом зданий не очень распространены. За рубежом много недвижимости, которая выглядит необычно, например, дом-банкнота в Литве (бизнес-центр Office Center 1000), здание библиотеки в Канзас-Сити, выполненное в виде книг, кривой и перевернутый дома в Польше, Sheep house (дом в виде овцы) в Новой Зеландии». По ее мнению, вероятной причиной отсутствия в России проектов с нестандартными экстерьерными решениями является страх инвесторов не окупить расходы, так как такие проекты требуют гораздо больших вложений, нежели при строительстве классических зданий.
Мнение:
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИК «Финам»:
– Я не думаю, что в обозримом будущем в России и Санкт-Петербурге в частности станут популярны новые форматы коммерческой недвижимости. Дело в том, что, несмотря на быстрые темпы роста розничных сетей, проникновение в РФ современных форматов торговли значительно отстает не только от развитых, но и от развивающихся стран. Таким образом, пока не произойдет насыщение рынка традиционными современными форматами торговли (сетевые магазины «у дома», гипермаркеты и т. п.), не стоит ждать эволюции форматов коммерческой недвижимости.
На прошлой неделе на строительстве дамбы разгорелся нешуточный скандал.
"Яблоком раздора" между ФКП "Дирекция КЗС Росстроя" и компанией ООО "Моби Дик" стал земельный участок площадью 4 га, по которому проходит технологическая дорога в порт. В понедельник, 9 апреля, Роcстрой поставил шлагбаумы и перекрыл ее для движения контейнеров "Моби Дик".Спорная территория
Как рассказал «Строительному Еженедельнику» руководитель пресс-службы ФКП «Дирекция по строительству комплекса защитных сооружений от наводнений» (КЗС) Дмитрий Минков, ограничения будут действовать до момента окончания основных работ по строительству судопропускных сооружений КЗС, которые намечены на 2008 год. «Руководство «Моби Дик», разумеется, было возмущено нашими действиями. Нам все время пытаются устраивать провокации. Фуры компании заблокировали дорогу. Мы обратились в ГИБДД, чтобы расчистить затор и восстановить движение, поскольку речь шла о срыве планов строительства КЗС. Представители компании постоянно пытаются нарушить пропускной режим и провоцируют охрану на конфликт. Один из наших сотрудников в стычке был травмирован», – описал ситуацию Дмитрий Минков.
По его словам, решение перекрыть дорогу было принято в связи с тем, что на данном участке дамбы начинается монтаж механического оборудования, и работы находятся в активной стадии. «Движение транспорта, обслуживающего строительство КЗС, возросло в несколько раз. Машины двигаются круглосуточно, в том числе миксеры-бетономешалки, которые должны без промедления попадать на объект. А фуры компании «Моби Дик» (за сутки здесь проходит более 400 машин), мешают нашей работе», – заявил Дмитрий Минков. При этом он подчеркнул, что «спорная» территория используется Росстроем «не по наитию, а по распоряжению правительства Петербурга, которое передало дирекции участок в 2003 году в безвозмездное срочное пользование».
«Участок технологической дороги, ведущей к паромно-перегрузочному комплексу компании «Моби Дик», также передан нам. Это фактическая территория строительной площадки. Ее граница проходит от насыпи дамбы до забора компании «Моби Дик». Мы дорогу обслуживаем, отвечаем за нее и за все, что на ней происходит. А когда строительство дамбы закончится, мы приведем ее в порядок и возвратим городу», – отметил Дмитрий Минков.
Последнее предупреждение
Проблема в том, что этот участок земли предназначен также для строительства третьей очереди терминала «Моби Дика». У компании подписан договор с городом, согласно которому участок будет передан «Моби Дику» обратно в аренду после завершения строительства КЗС. Поэтому до сих пор фуры «Моби Дик» беспрепятственно ездили по технологической дороге и парковались на ее обочинах.
«Одно время здесь даже появился знак «Парковка автомобилей «Моби Дик». Она не была нами санкционирована. А в прошлом месяце из-за суматохи на дороге произошло несколько несчастных случаев, в том числе с гибелью людей. К нам обратился с письмом начальник УВД Кронштадтского района и потребовал срочно навести порядок. Мы вынуждены были принять решение об ограничении транспортных потоков. Причем ситуация назрела давно, и о возможности такого развития событий мы предупреждали «Моби Дик» с января», – заявил Дмитрий Минков. Он отметил, что «люди, которые строили контейнерный терминал, почему-то не подумали сделать подъездные пути к своим угодьям». «Я понимаю, что значительно удобней пользоваться чужой строительной площадкой, но это не совсем правильно, если мы ведем речь о ведении бизнеса корректными европейскими методами», – отметил Дмитрий Минков.
В администрации Кронштадтского района сообщили, что 4 апреля здесь прошло совещание с участием всех заинтересованных сторон. Представители Росстроя объяснили руководству «Моби Дик», почему необходимы ограничения. И предложили компании воспользоваться альтернативным проездом на свою территорию. «Другие компании, которые тоже ездят по дороге (это ОАО «Трест механизации строительных работ» (владеет причалами) и компания «Морская лига»), ограничения не коснутся, потому что объем их транспорта в десятки раз меньше, чем у «Моби Дик», – заявил Дмитрий Минков.
Третьего не дано?
Альтернатива, которую предложил Росстрой, – это проезд по ул. Гидростроителей. Правда, администрация Кронштадтского района выступила категорически против. «В десяти метрах от дороги находятся жилые дома. Поэтому появление тяжелых контейнеров здесь крайне нежелательно. Кроме того, дорога находится в ужасном состоянии и 5 мая начнется ее ремонт », – заявили в администрации Кронштадта, отметив при этом, что «Моби Дик» в начале своей деятельности обещал отремонтировать улицу Гидростроителей своими силами: поставить там антишумовые щиты и пластиковые окна на домах, но ничего не сделал.
«У компании есть возможность построить альтернативный участок дороги. Ее можно проложить через пустырь, которым владеет «Моби Дик». Нужно построить всего 350 метров дороги. Думаю, для такой богатой структуры это не проблема. Мы готовы идти навстречу и подождать несколько дней, пока дорогу пробьют», – отметил Дмитрий Минков.
В дирекции «Моби Дик» от этой идеи не в восторге. «Есть только два пути, которые нам перекрыли: одну дорогу заблокировал Росстрой, на вторую нас не пускают местные власти. А третьего пути не дано и строить его негде», – заявили в дирекции. При этом руководство «Моби Дик» подчеркивает, что «терминал не может так долго находиться без работы». «Машины простаивают, клиенты не получают грузы, судоходные компании и федеральный бюджет несут убытки, которые исчисляются миллионами долларов. А выходы из ситуации нам никто не предлагает», – отметили в дирекции.
Наталья Ковтун
Надежность и долговечность фундаментов и подземных сооружений напрямую зависит от эффективности их гидроизоляции. Ассортимент материалов постоянно расширяется, производители неустанно работают над улучшением их эксплуатационных характеристик.Среди современных прогрессивных гидроизоляционных материалов специалисты выделяют марки «Изобент» и «Барьер» отечественного производства.
Расширение возможностей
При разработке группы гидроизоляционных материалов «Изобент» и «Барьер» были использованы уникальные характеристики бентонита натрия. При полной гидратации он имеет свойство разбухать и увеличиваться в объеме в 14-16 раз. В ограниченном для свободного разбухания пространстве в присутствии воды образуется плотный гель, который препятствует проникновению влаги. «Изобент» и «Барьер» – это высокоэффективные, нетоксичные и химически стойкие гидроизоляционные материалы, с успехом применяемые при строительстве фундаментов и подземных сооружений. Геотекстильные маты представляют собой иглопробивной каркас из полипропиленовых волокон, внутри которого помещены гранулы натриевого бентонита. Маты строительного назначения «Изобент» используются для изоляции вертикальных и горизонтальных поверхностей. Эффективны при сооружении таких строительных конструкций, как тоннели, крыши подземных сооружений, фундаментные стены и основания и др. Размеры мата – 1,16х5 метров, масса рулона – 28,5 кг, содержание бентонитовых гранул на 1 кв. метр – 4,9 кг. Маты «Изобент» размером 5х40 метров применяются в качестве противофильтрационных экранов в различных геотехнологиях (защита емкостей ГСМ, строительство и рекультивация свалок, пожарные водоемы и др.).
Гидропрокладка «Барьер» – это жгут, в состав которого входит бентонит натрия и каучук, обеспечивает герметизацию конструкционных швов бетонных конструкций и мест прохода инженерных коммуникаций. Наиболее распространенное сечение гидропрокладки – 15х25мм. Устройство гидроизоляции не трудоемко. На горизонтальной поверхности маты «Изобент» укладываются на подготовительную бетонную стяжку или утрамбованный грунт внахлест без закрепления и закрываются бетонной стяжкой или основанием. Маты устанавливаются и на наружные вертикальные поверхности внахлест и пристреливаются металлическими дюбелями, затем засыпаются песчаным грунтом с послойным уплотнением.
Гидроизоляция «Барьер» и «Изобент» имеет ряд принципиальных достоинств. Во-первых, благодаря свойству материалов увеличиваться в объеме при гидратации, они способны «самозалечиваться», ликвидируя незначительные механические повреждения слоя изоляции или возникающие трещины в изолируемом сооружении.
Также важно, что свойства гидроизоляции не изменяются во времени, по сути их срок службы не ограничен. Благодаря простоте применения трудозатраты снижаются почти на 70 процентов в сравнении с традиционно используемыми материалами. Гидроизоляция «Изобент» и «Барьер» экологически безопасна, после гидратации представляет сплошной слой геля без соединительных швов, устойчива при рН 5-10, имеет хорошую стойкость к маслам, бензинам и прочим агрессивным средам, выдерживает неограниченное число циклов «замораживание-оттаивание» и «гидратация- дегидратация». Укладывать материалы можно в любое время года и практически при любых погодных условиях. Эти материалы широко используются в различных странах при изоляции подземных сооружений в промышленном и гражданском строительстве.
С июня 1997 года материалы нашли широкое применение и в нашей стране, в основном в Москве и Санкт-Петербурге, для изоляции подземных сооружений, таких, как фундаментные плиты, кровли подземных автостоянок. В Санкт-Петербурге эти материалы с успехом использованы для гидроизоляции административного здания филиала Центробанка РФ, подземной части террариума в зоопарке, подземных частей жилых домов с автостоянкой, подземных частей коттеджей и бензохранилищ. Материалы сертифицированы по ГОСТ Р. В последнее время высокоэффективные бентонитовые материалы находят все более широкое применение в нашем регионе.
Лучше мировых аналогов
Со временем отечественные производители освоили и развернули производство бентонито-каучуковых и геотекстильных гидроизоляционных материалов. Они эффективны при строительстве на этапе фундаментных работ для гидроизоляции подземных сооружений, при создании противофильтрационных экранов на строительстве АЗС, пожарных водоемов, полигонов для хранения промышленных отходов и нефтепродуктов и т.п. Материалы «Барьер» и «Изобент» не уступают по своим свойствам продукции фирмы Cetco (США), выпускаемой под марками Waterstop и Voltex.
Однако особенности климатических условий северо-западного региона России (повышенная влажность воздуха в сочетании с низкими температурами в зимний период) потребовали улучшения некоторых эксплуатационных характеристик. Например, было увеличено время расширения (гидратации) материала.
Это позволило снизить вероятность ненамеренной гидратации материала при установке во влажной среде, например, обеспечить возможность работ по установке гидроизоляционных материалов при строительстве причальных сооружений морских портов, при любых погодных условиях, даже в дождь. Эти материалы достигают максимального показателя расширения через 72 часа гидратации. При этом «Барьер» сохраняет свою прямоугольную форму, не превращаясь в неоднородную массу. Это позволяет вести работы по заливке монолитных железобетонных конструкций в течение 48 часов после установки материала в дождливую погоду, к тому же не требуется установка защитной монтажной сетки. При том, что показатели по коэффициенту фильтрации, стойкости к гидростатическому давлению и влиянию неполярных жидкостей (масел, бензина и др.) соответствуют лучшим мировым образцам, трудоемкость работ по установке материала «Барьер» и расход материалов (сетки) в 1,5-2 раза ниже зарубежных аналогов.
Андрей Мельников